2016年土地估价实务：成本逼近法
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。
总和不得超过30倍。
2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为万元。
【2004年考试真题】A：90．3B：94．6C：98．3D：100E：时间因素2、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力B．城市集聚C．提供活动场所D．社区服务E．提供社会增值3、根据国发[2006]131号文件的有关精神，国家统一制订工业用地出让最低价标准。
这里的“工业用地出让最低价标准”是指__。
A．工业用地评估价不得低于的数值B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值C．工业用地出让底价的实际数值D．工业用地出让成交价的实际数值4、会计的目标是满足__的需要。
A．企业内部管理人员B．会计信息使用者C．财务会计D．企业5、地价评估中，利息率应参照同期确定。
A：银行存款利率B：银行贷款利率C：国债利率D：投资报酬率E：时间因素6、下列因素不是工业区位论主要讨论的内容。
【2002年考试真题】A：运输成本B：产品质量C：劳动力成本D：分散与集聚因素E：时间因素7、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。
A：拟订估价作业计划B：确定估价基本事项C：收集资料D：实地踏勘E：时间因素8、土地定级因素是指对土地有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
A：价格B：区位、质量C：质量、等级D：收益E：时间因素9、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。
A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本10、在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由__进行统一监督管理。
A．中国人民银行B．中国银行业监督管理委员会C．中国证券监督管理委员会D．中国保险监督管理委员会11、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资亿元．【2002年考试真题】A：1700B：2125C：4200D：5250E：土地12、在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于__。
2016土地估价知识：成本逼近法中土地取得费的测算(2)考前冲刺
2016土地估价知识：成本逼近法中土地取得费的测算(2)考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国集体土地所有权丧失的原因是__。
A．依法征用B．依法征收C．集体互换D．行政划拨2、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。
A．定性研究B．定量研究C．经济数学D．数理统计3、A省B县2009年共收取新增建设用地土地有偿使用费100万元，按照规定，可留给A省B县人民政府新增建设用地土地有偿使用费万元。
A：30B：40C：60D：70E：35％～50％4、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为__万元。
A．300B．400C．500D．6005、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。
A．国家B．县C．地D．乡6、我国土地价格是和收益的购买价格。
A：土地价值B：土地所有权C：土地使用价值D：土地权利E：时间因素7、在房产测绘成果报告书中，测绘摘要不包含的信息。
A：测绘目的与依据B：测绘结果C：委托单位D：施测单位E：土地8、《城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
A．1B．3C．6D．99、《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。
A．5B．10C．15D．2010、对于非法批准而使用的土地，当事人必须予以退还。
如果拒不退还的，当事人就要承担__的法律责任。
A．破坏土地资源B．非法批准而使用的土地C．非法占用土地D．非法买卖土地11、应用成本逼近法进行土地估价时，计算土地取得费的利息，以整个取得费为基础，计算期为开发期。
A：1／4B：1／2C：整个D：1年E：时间因素12、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为__误差。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
成本逼近法
土地价格＝［土地取得费（含应纳税费）＋土地开发费＋应计利息＋应计利润＋土地增值收益］×相关修正1、（1）土地取得费：估价对象所在区域为区片编号L1－1为52.37（元/㎡）（2）青苗补偿费青苗的补偿费可按征地区片综合地价的4%—6%补偿。
根据龙江县实际情况，青苗补偿费取土地补偿安置费的4%。
则：——52.37×4%=2.09（元/平方米）土地取得费小计：（1） +（2）=54.46（元/平方米）2、相关税费A、耕地开垦费取 2.5（元/平方米）B、耕地占用税为17.00（元/平方米）C、征地管理费土地取得费总额的4%计算=54.46×4%=2.18(元/㎡)D、防洪保安费：非农业建设征收土地按每平方米1.00元计算。
相关税费小计:A+B+C+D =22.68(1)、(2)补偿费与征地费合计为土地取得费54.46+22.68=77.143、土地开发费“四通一平”为30（元/平方米）4、投资利息 =77.14×6%+30×[(1+6%)0.5-1]=5.52（元/平方米）5、投资利润=（77.14+30）×8％=8.576、土地成本价格＝土地取得费及相关税费+土地开发费+应计利息+应计利润 =77.14+30+5.52+8.57=121.23（元/平方米）7、土地增值收益10%－30%121.23×10%＝12.12(元/平方米)8、进行剩余42.21年期土地使用权修正宗地工业用途的42.21年期单价K=1-1/(1+r)m k=0.9145(元/平方米)9、积算价格（121.23+12.12)×0.9145=122(元/平方米)。
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
讲明土地价格确定方法和结果。
1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
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2016年土地估价实务：成本逼近法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。
A：57．3B：43．7C：83．3D：30．0E：时间因素2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。
A．交通区位B．城镇对外辐射能力C．城镇交通条件指数D．区域农业人口人均耕地E．供、排水状况3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。
A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．54、成本逼近法中各组成部分均应当是__A．客观成本B．实际成本C．比较成本D．计划成本5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。
A：一般因素B：区域因素C：个别因素D：经济因素E：时间因素6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。
A：区域的几何中心B：泛指的城镇或居民点C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市E：时间因素7、衡量不同税差别的最重要标志是__。
A．纳税人B．课税对象C．计税依据D．税率8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。
A．土地利用分区B．土地利用C．土地利用专项D．土地利用指标9、不影响建筑物的现值。
A：结构B：建造年代C：原始造价D：装修E：时间因素10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。
A：100B：1000～5000C：1000～8000D：2000～5000E：土地11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。
A．经济地租B．绝对地租C．级差地租D．垄断地租12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。
A．所有者权益B．资产C．使用者权益D．负债13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．(2002年真题)A：300B：340C：370D：330E：合法性14、权属调查的主要内容不包括__的调查。
A．宗地位置B．使用者情况C．界线D．权属状况15、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平300元／㎡(建筑面积)，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30％，假定综合还原率为7％，总建筑面积为30000㎡，可出租率为85％，则所开发房地产的总价可确定为万元。
A：108000B：131143C：9180D：91800E：时间因素16、估价对象土地利用方式中的不受政府规划限制。
【2006年考试真题】A：土地用途B：建筑高度C：建筑容积率D：建筑装修档次E：时间因素17、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为（）。
A.交易底价 B.公告价格 C.基准地价 D.标定地价18、编制土地开发的依据是__。
A．有关土地开发利用的法律、法规B．各级人民政府制定的有关土地开发利用的政策、措施C．当地国民经济和社会发展规划D．土地利用总体规划以及农业区域开发规划E．土地开发的可行性理由19、地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。
假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9％，乙为7％，甲的城市建设用地面积增长率为7％，乙为5％。
根据这一情况分析，以下判断中正确。
A：甲城镇的地价水平一定高于乙城镇B：甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇C：甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同D：由于竞争，甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反E：合法性20、最珍贵的农用地是__。
A．农田B．林地C．园地D．耕地21、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。
A．规划设计B．产品调研C．建筑设计D．材料采购E．物业服务22、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】A：上级主管部门下拨的住房基金B：清产核资发生的固定资产评估增值C：金融机构代发行国债取得的手续费收入D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入E：土地23、赔偿请求人请求国家赔偿的时效为__年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。
A．1B．2C．3D．424、土地增值税的特点包括__。
A．以转让房地产取得的增值税额为征税对象B．征税面有局限性C．对个体用户采用扣除法计算增值额D．实行超额累计税率E．采用扣除法和评估法计算增值额25、阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A：交通平衡B：时间平衡C：区位平衡D：空间平衡E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，应分别依照的有关规定办理。
A：《森林法》B：《河流法》C：《草原法》D：《渔业法》E：《刑法》2、乡镇企业建设用地的具体要求是。
A：应当符合乡(镇)土地利用总体规划B：应当符合土地利用年度计划C：坚持合理布局，综合开发，配套建设D：涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批E：涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批3、征收下列土地，应由国务院审批的包括。
A：基本农田B：基本农田以外的耕地超过35公顷的C：基本农田以外的耕地20公顷D：其他土地未超过70公顷的E：其他土地超过70公顷的4、我国目前的地籍管理主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和__。
A．土地分等B．土地定级C．土地管理D．地籍档案管理5、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是__。
A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的B．国家产业政策规定禁止投资的C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的D．危害国家安全或者损害社会公共利益的E．对须在全国范围内统筹规划布点的6、按照我国相关法律，下列需要缴纳城镇土地使用税的有__。
A．国家机关、人民团体、军队的自用土地B．工矿区用地C．企业商业用地D．建制镇土地E．市政街道、广场、绿化地带等公共用地7、中等城市由组成。
A：市区B：近郊区C：郊区D：郊区工业区E：远郊8、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有__。
A．本项评估是为甲方以土地使用权作价人股提供价格参考B．经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日C．本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年D．甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方E．乙方评估价格水平应满足甲方的意愿9、按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费，专项用于__。
A．耕地保护B．农民社保C．耕地开发D．城市建设10、同一区域内产生地价差异的重要原因有__。
A．宗地面积的不同B．宗地基础设施条件不同C．土地使用年限的不同D．宗地的形状差异E．宗地的人口素质不同11、下列关于征收土地补偿费管理和使用，表述正确的是。
A：土地补偿费归农村集体经济组织所有B：土地补偿费归农民所有C：不需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用D：需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用E：地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有12、下列各项，属于资产必须具备的基本特征有。
A：预期会给企业带来经济利益B：被企业拥有或控制C：由过去的交易或事项形成D：具有可辨认性E：以上均错误13、增值税的征收范围包括__。
A．融资租赁B．货物C．应税劳务D．进口货物E．销售的产品14、《建设项目用地预审管理办法》规定其制定的法律、法规依据为__。
A．《城市房地产管理法》B．《土地管理法》C．《土地管理法实施条例》D．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》E．《城乡规划法》15、土地利用动态遥感监测常用的方法有等。
A：实地调查B：统计报表调查C：遥感监测D：专项定点监测E：理论调查16、等地价是按土地价格表示方法分类的。
A：土地总价格B：申报地价C：单位面积地价D：课税价格E：基准地价17、关于耕地占用税，下列说法正确的是__。
A．耕地占用税调节占用耕地资源的收益级差差别，属于资源税B．耕地占用税由财政部门征收，纳税人在办理了征地手续后及时申报纳税C．各地的耕地占用税不得低于国务院财政、税务主管部门确定的平均税额D．耕地占用税额标准依耕地质量好坏差别征收18、土地法制建设方面，1990年5月，国务院以总理令的形式，颁布了。
A：《城市房地产管理法》B：《基本农田保护条例》C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D：《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》E：《闲置土地处置办法》19、军队空余土地转让项目应当上报__审批，未经批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。
A．总政治部B．总装备部C．总后勤部D．国务院20、【2002年考试】土地登记是国家依法对进行登记。
A：国有土地使用权B：国有土地所有权C：集体土地使用权D：国有土地他项权利E：城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩21、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件的总称。
A：全国人大B：全国人大常委会C：国务院D：国务院各部委E：35％～50％22、决定一个国家向流通中投放货币数量的直接因素有。
A：社会制度B：社会需求C：货币政策D：财政政策E：人均占有量23、影响土地区位的主要因素有__凶素。
A．环境B．社会经济C．自然D．交通E．行政24、集体土地使用权的权能包括等。
A：土地承包经营权B：宅基地使用权C：乡镇企业用地使用权D：乡村公益用地使用权E：划拨建设用地使用权25、房地产市场研究的主要内容包括．【2009、2002年考试真题】A：项目经济分析B：竞争对手分析C：经济形势分析D：居民购买力分析E：地理位置分析。