土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。
总和不得超过30倍。
2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
成本逼近法
土地价格＝［土地取得费（含应纳税费）＋土地开发费＋应计利息＋应计利润＋土地增值收益］×相关修正1、（1）土地取得费：估价对象所在区域为区片编号L1－1为52.37（元/㎡）（2）青苗补偿费青苗的补偿费可按征地区片综合地价的4%—6%补偿。
根据龙江县实际情况，青苗补偿费取土地补偿安置费的4%。
则：——52.37×4%=2.09（元/平方米）土地取得费小计：（1） +（2）=54.46（元/平方米）2、相关税费A、耕地开垦费取 2.5（元/平方米）B、耕地占用税为17.00（元/平方米）C、征地管理费土地取得费总额的4%计算=54.46×4%=2.18(元/㎡)D、防洪保安费：非农业建设征收土地按每平方米1.00元计算。
相关税费小计:A+B+C+D =22.68(1)、(2)补偿费与征地费合计为土地取得费54.46+22.68=77.143、土地开发费“四通一平”为30（元/平方米）4、投资利息 =77.14×6%+30×[(1+6%)0.5-1]=5.52（元/平方米）5、投资利润=（77.14+30）×8％=8.576、土地成本价格＝土地取得费及相关税费+土地开发费+应计利息+应计利润 =77.14+30+5.52+8.57=121.23（元/平方米）7、土地增值收益10%－30%121.23×10%＝12.12(元/平方米)8、进行剩余42.21年期土地使用权修正宗地工业用途的42.21年期单价K=1-1/(1+r)m k=0.9145(元/平方米)9、积算价格（121.23+12.12)×0.9145=122(元/平方米)。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
土地评估成本逼近法公式
土地评估成本逼近法公式土地评估成本逼近法是一种常用的土地评估方法，它通过逼近法来估算土地的价值。
本文将介绍土地评估成本逼近法的原理和应用，并解释如何使用该方法进行土地评估。
一、土地评估成本逼近法的原理土地评估成本逼近法是通过计算重建土地所需的成本来估算土地的价值。
它的基本原理是假设土地的价值等于重建土地所需的成本。
根据这个原理，我们可以通过计算土地重建所需的成本，来估算土地的价值。
二、土地评估成本逼近法的应用土地评估成本逼近法广泛应用于土地开发、土地转让、土地租赁等领域。
它可以帮助开发商、投资者、政府等各方合理确定土地的价值，从而做出合理的决策。
具体应用包括以下几个方面：1. 土地开发：在进行土地开发项目时，土地评估成本逼近法可以帮助开发商估算土地的价值，从而决定是否值得进行开发。
同时，它也可以帮助开发商确定合理的开发成本，制定合理的开发计划。
2. 土地转让：在进行土地转让交易时，土地评估成本逼近法可以帮助卖方确定土地的价值，从而决定合理的转让价格。
同时，它也可以帮助买方判断转让价格是否合理，避免因价格过高或过低而导致的损失。
3. 土地租赁：在进行土地租赁时，土地评估成本逼近法可以帮助出租方确定土地的价值，从而决定合理的租金。
同时，它也可以帮助承租方判断租金是否合理，避免因租金过高或过低而导致的损失。
三、如何使用土地评估成本逼近法进行土地评估使用土地评估成本逼近法进行土地评估的具体步骤如下：1. 收集数据：首先，需要收集与土地评估相关的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置、土地周边环境等信息。
这些数据将作为评估的基础。
2. 估算重建成本：根据收集到的数据，可以计算出重建土地所需的成本。
这包括土地平整、建筑物重建、基础设施建设等方面的成本。
3. 估算土地价值：根据估算出的重建成本，可以得出土地的价值。
根据实际情况，可以根据重建成本的比例来确定土地的价值。
4. 进行分析和判断：最后，根据估算出的土地价值，进行分析和判断。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
讲明土地价格确定方法和结果。
1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：
⑴弄清成本逼近法的运用范围
成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不
多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土
地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式
土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意：
A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率
采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：
⑴土地取得费
土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
要紧
包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清晰待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田依旧耕地或荒山等。
A依照《中华人民共和国土地治理法》及土地所在地点人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置方法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地治理法》或省、市级人民政府颁布的《土地治理法实施条例（或方法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地治理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。
并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。
⑵有关税费
有关税费是指在征地时按照国家、地点政府有关文件规定必交的税费。
在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：①有些已取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故）
3、确定土地开发费
土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法
直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某都市市政公用设施配套费》的通知，
结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采纳时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，依旧包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄
清配套费是按单位用地面积依旧单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则
A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差不。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”
B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清晰，讲明缘故。
4、确定投资利息
⑴利息率的选择
依照评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。
如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，。