汉口北项目整体战略思考及定位
汉口北F区施工组织设计方案.doc
武汉汉口北商品交易中心F区二期人工挖孔墩工程施工组织方案编辑人：裴聪审核人：王国顺湖北顺康基础工程有限责任公司2011年9月19日目录一、施工组织设计编制说明 (3)二、工程概况 (4)三、场地岩土地质工程概况 (4)四、设计技术要求 (5)五、施工方法的选择及其施工准备 (5)六、质量目标及工程质量保证体系 (7)七、人工挖孔桩（墩）施工工艺与质量保证措施…………………………11八、施工技术质量管理措施 (19)九、施工进度计划及其保证措施 (21)十、施工组织机构设置及人员编制 (23)十一、安全生产措施 (24)十二、文明施工的技术组织措施 (28)人工挖孔墩施工组织设计第一章施工组织设计编制说明一、原则依据本公司立足于市场的宗旨是：质量第一，用户至上；科学管理，诚信经营。
在此基础上不断开拓市场，在桩（墩）基施工中推崇先进技术、采用合理工艺、做到安全可靠、确保质量优良、满足工期要求，本公司按以上施工原则编制本施工组织设计。
二、经验依据我公司多年来，已施工了几十项人工挖孔桩工程，每个桩基工程经检测均满足或超过设计院及业主提出的质量要求，桩基工程达到分项工程的优良标准。
为了不断地总结提高，我公司由专人对每一完成项目进行回访，根据不同地层、造价人才网不同技术要求综合分析，取得了宝贵的资料，使人工挖孔桩技术成为我公司的强项和优势。
三、规范、规程及设计图纸本施工主要参照的规范、规程及设计图纸依据为：1、《岩土工程勘察规范》（JG50021-2001）2、《建筑地基基础技术规范》（GB50007-2002）3、《建筑工程抗震分类标准》（GB50223-2008）4、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）5、《建筑地基基础技术规程》（DB42/242-2003）6、《深基坑工程技术规程》（DB42/159-2004）7、勘察单位提供的岩土工程勘察报告8、我公司相关的质量管理制度和操作规程第二章工程概况武汉汉口北商品交易中心F区位于汉口北，该主要采用人工挖孔墩基础，现场场地为中硬土类型，场地类别为II类，场地上层滞水稳定水位为0.80-4.60m，地下水对混凝土及混凝土中的钢筋无侵蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。
项目前期-2011年6月武汉汉口北项目整体战略思考及定位
距离盘龙城版块东北方向约5公 里，南到三环线，西到机场高速， 东到岱黄高速。位于汉口的背部， 是武汉市汉口北商贸物流的核心区 域； 根据《武汉市都市发展区用地 规划图2005-2020》盘龙城将建 设成为一个集居住、商业、工业于 一体的新城； 2011年4月，汉口堤角至黄陂 区汉口北的轻轨工程奠基仪式正式 启动，至此两年半之后，乘坐轻轨 从汉口北到达汉口东北的堤角仅需 七八分钟。而轻轨一号线二期工程 黄浦新城站站点离本案仅一路之隔；
位为武汉北部新城组群中心，重点发展航空物 流，是武汉市空间拓展的重要区域 盘龙城功能定位为：临空港物流产业区，现 代制造区，旅游度假区，生态人居区，重点发 展航空物流
武汉市新城组群规划： 新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心
区疏解人口的功能，带动区域一体化发展 盘龙城属北部新城组群，主要是利用天河机
市场的不确 定性对项目 产品力的打 造和品质的 提升提出更 高的要求
启示1—— 项目入市期将面临较大的市场不确定性，提升项目的自身产 品力将成为项目抵抗外部风险的重要手段；
启示2—— 刚性需求主导市场，以首次置业和首次改善为目的的客户需 求将得到释放，项目应顺应市场大势，抓主流客群；
启示3—— 本论调控将促进购房客户的消费行为发生转变，对客户的需 求面积区间和购房周期产生一定影响，在“一步到位”思想 指导下，客户对居住品质和舒适度提出更高要求；
项目属性界定 核心问题结构化分析
项目机会挖掘 客户分析 案例借鉴
整体发展战略
由销售中心经理负责统计登记，销售 人员填 写签字 认可， 每月公 布成交 结果， 根据到 帐情况 计算出 提成奖 金并申 报。此 表格有 财务监 督作用 、客户 确定作 用
项目开放目标与限制条件
“汉口北”集群效应与武汉城市圈经济发展研究
“ Ｈ４：集群效应与武汉城市圈经济发展研究 汉 ： １ ＂
蒋 珩
（ 中南财经政法 大学 武汉学 院， 湖北 武汉 ４ ０７ ３ ０ ９）
摘 要 ： 汉城 市 圈建 设 需要 一 个或 若 干 个 增 长 能 力 较 强 的 战 略 支 点 和 辐射 源 ， 武 东起 武 汉 市 黄 陂 区 武 湖 农 场 、 西
汉 口北汇集 了大量的商流 、 物流和信息 流， 有利于交易双方 搜索交易对象和获取各种市场信息 ，从而减少信息搜寻成
本 ， 高 信息 利 用 的充 分程 度 。 提 专业 市场 的摊 位制 、 范化 的 规 交 易 方 式 以及 现 代 化 的 管 理 模 式 ，为 交 易 双 方 提供 契 约 公
隔， 七桥相通， 天河机场、 横店编组站 、 阳逻深水港将其合 围．
作者简介 ： 蒋珩 （９ ４ ）女 ， １６ 一 ， 中南财经政 法大学武 汉学院副教授 、 博士。 基金 项 目： 武汉 市科技局软科学研 究计 划项 目“ 汉口北’ ‘ 产业集群发展 对武汉城 市圈建设之 带动研 究” 的成果 。项 目编
号 ：０ ９ ０ ３ ３０ ０ ２０ ４ ８３ ８ — ２
繁华的内外商贾云集 的商埠 ， 最大 的商 品集 散中心 ． 其深厚 的商业文化底蕴 、 独特的交易区位优势 、 巨大 的消费市场 、 良
好的经营氛 围， 形成 了武汉在华 中地 区各交易 区物流领域集
聚与辐射的独特优势， 这是其他地方难以复制的。在湖北省
政府实施武汉城市 圈战略以及传 承汉 口 ５ ０年商贸文化 的 ３
・
６ ・ ０
背景下，汉 口北 ” “ 被列 为省市重点建设工程 和国家商务部重 点支持项 目， 写入（ ０ ８年武汉市政 府丁作报告》 （ ０９年 ２０ 、２ ０ （
武汉舵落口大三区商务商贸示范区项目整体定位及物业发展策略前期策划
所以我们要占位整个城市，在大视角下研究舵落口，既而找出大三区之于舵落口又是怎样的。
3
面临障碍，我们困难重重
25年 产权问题
定制问题
终端使用者
区域价值 城市价值 产业打造
沌口
汽车制造业 电子电器业
东风汽车、东风的相关合资企业、
汽车上下游企业
武汉（国家级）经济技术
海尔，美的，蒙牛，伊力，冠捷， 开发区
可口可乐，康师傅
三环线 沪蓉高速
古田
新兴传统制造 业
承接汉口外迁的中小型企业
汇丰企业总部
三环线 19 107国道
解构区域
东西湖吴家山属于国家级经济技术开发区，是武汉市经济增长三 极的重要组成部分
一起预计2019年年底开业
3C消费电子、元器件、LED产品、物联网安 防、光伏产业展示交易中心
中高端商务客群、年轻时尚消费客群、创意 文化客群、旅游休闲客群
苹果、SONY、三星、DELL、华美居、保利 影城
一景点、二城、三基地、四园区、五中心、 六平台
特点： 1、按照一景点、二城、三基地、四 园区、五中心、六平台合理规划 2、商务、商业配套规划齐全 3、创新 B2BM新模式
300万方占位哪里？
城市视角的舵落口
产业视角的舵落口
回答：300万方的舵落口大市 场未来是怎样的？
定位篇： 大三区专 题研究
大三区是什么？
障碍
破题
回答：大三区之于整个舵落口 又是什么？
实施篇： 大三区 物业建议篇
我们的客户在哪？ 满足客户需求的产
汉口北食品工业园
项目分析——SWOT矩阵分析
项目SWOT分析
项目开发策略
机会点（O）
目前尚无大规模食品工业园 启动，可以先入为主。 汉正街已开始拆迁，食品批 发城6000余户商户入驻在即
优惠措施
工业项目招商的优惠政策 为了推动工业项目的落户，黄陂区政府对于工业项目招商引资还给予了一 系列优惠条件： 工业企业自投产（经营销售）之日起，三年内企业缴纳的各项税收形成黄 陂区级财力的部分按30%奖励给企业，即征即奖，用于企业发展； 行政性规费按市政府关于引进企业的优惠政策，取最下线，并逐步向零收费 过渡； 水电费执行国家标准价格，取消增容费和其他附加。
问卷调查和人物访谈情况 随机调查和个别访谈相结合。随机调查采用问卷方式，访谈针对相关人员进行采访。问
卷主要对七个方面进行调查： 1、被调查人的职位； 2、目前需要什么样的配套业态（加工厂房、工业园、仓储）； 3、市场急需的主要配套业态； 4、做食品工业园市场能容纳多大面积； 5、现在的商圈布局是否合理； 6、关注的媒体； 7、承租厂房优先因素。
市场调研
以100份问卷作为分析基准，统计结果如下
调 查内容
被调 查人身份
需要 配套 业态 市场需 要的主 要配
套 业态 需要体 量（m2）
布局 是否 合理 关注 的媒体
执总
1 3% 服装 2 5% 服装 3 0% 5万 2 0% 合理 1 0% 报纸 8 0%
董事长 （老 板 ）
7% 家具 3 3% 家具 4 5% 1 0万 3 0% 不 合理
电视 2 0%
优 选因素
区位 6 0%
价格 1 5%
数据分析
高级管理 一般工作
人员
人员
其他
13%
汉口北市场调查
汉口北市场调查报告一：项目周边规划五洲国际建材城位于武汉市汉口北十大专业市场集群区核心区，汉口北专业市场群将成为武汉最大新兴商业区，航空物流区，企业总部区和国际生活社区，成为武汉新的城市副中心。
中国批发第一城、中国最大家具CBD，规模超过义乌小商品市场的国际商品交易中心、……驱车在宽达百米、长达10余公里的汉口北大道上，随处可见敢称“天下第一”的广告牌，因此有着浓郁的商业氛围。
二：项目交通情况位于天兴洲大桥桥头堡，三面环水，南枕长江，北控豫皖，是省会城市紧密圈内水陆空交通最为密集之地。
紧邻沪蓉、京珠、汉十、武英、武麻高速及全球最大横店铁路编组站，借助长江黄金水道和京广高速铁路、武汉航空港的强大功能,30分钟抵天河机场及阳逻深水港，1小时车程抵武汉城市圈周边八市，3小时到达相邻省会城市，当天往返“800公里半径”覆盖广州、上海、北京、重庆、西安等特大城市。
辐射全国高密度流通路网纵横完善的城市公交直达：1128、1129、291、292等12条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北的客源流通。
轨道一号线延长线将于5月正式投入运营，将实现汉口北与中心城区的无缝接入。
三：区域市场特征汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园、铁路货运物流园、港口水运物流园等三大物流园区，总用地面积17000余亩，建筑面积1500万平方米，总投资300余亿元，全部建成投入运营后，年实现销售额2000亿元以上，从业人数50万人。
在政府多项优惠政策的引导支持下，现已建成、在建和拟建项目有汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家具CBD、五洲建材城、纵横汽车大世界、中国长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地等七大专业市场。
汉口北市场群专业市场一览表市场名称项目规划用地总建筑面积总投资预计年销售额年创税收安置就业人数市场概况汉口北批发第一城3800亩380万方60亿元500亿元10亿元20万人集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批发市场四季美农贸城4200亩300万方60亿元1000亿元10亿元10万人分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。
中国商贸新城——汉口北市场群
中国最好中部最大中国商贸新城——汉口北市场群“货到汉口活”。
明清以来，汉口商业繁荣、商贾云集，跻身全国“四大名镇”。
自汉口开埠以来，黄陂的“九佬十八匠”就与汉口有紧密的联系。
进入21世纪以来，处于武汉市外环与中环之间的黄陂南部地区（武湖、滠口、盘龙城）与汉口的关联度越来越高，2006年底，区委、区政府提出了将黄陂南部融入大武汉的全新发展战略，将“黄陂南”打造成“汉口北”的宏图顺势而生。
汉口北市场群东起武汉市黄陂区武湖、西至岱黄公路，规划用地面积17000余亩，建筑面积1500万平方米，总投资300余亿元，全部建成投入运营后，年实现销售额5000亿元以上，年创税收40亿元以上，从业人数50万人。
汉口北市场群是以物流业为基础，以商品交易为特征的批发商城，它具有完备的电子交易平台、健全的金融服务网络，是中部规模最大、全国设施配套最好的第四代专业批发市场集群。
独特的区位。
汉口北市场群是天然的物流区，正处于武汉天河航空城、横店铁路编组站、阳逻深水港形成的金三角之中。
与武汉市中心城区一河相依，七路相通(汉施、岱山大桥、岱黄、机场路、外环、川龙大道和解放大道延长线)，是武汉市“1+8”城市圈一体化的重要跳板。
便捷的交通。
汉口北市场群南距汉口火车站5公里、武汉港10公里，东距阳逻深水港15公里，西距天河国际机场6公里，连通京珠、沪蓉高速。
10分钟车程可到达京珠、汉麻、武英、沪蓉、岱黄、机场、外环7条高速中的任意一条；30分钟车程可以覆盖武汉市区，半小时可直达孝感、黄石、咸宁、黄冈等武汉城市圈城市，2小时到合肥，3小时到南京，到上海5小时之内，到北京10小时之内。
水、陆、空、铁立体交通体系全国独一无二，奠定了汉口北辐射全国和世界的基础条件。
快速的物流。
天河国际机场是华中地区唯一落地签证的机场，被中国民航总局列为全国民航综合改革试点单位。
友和道通全货机即将起飞。
武汉北铁路编组站被称为“全球第一大编组站”，与滠口铁路货运站一起成为汉口北市场群铁路物流枢纽。
武汉汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告
本项目紧邻城市外环，东：与新世界梦湖香郡相隔不远，部分视角具备一定塔子湖景 观；南：与汉口花园接壤；西：毗邻姑嫂树路，在较为成熟的杨叉湖生活圈的辐射范 围内；北：抵城市外环线。
星 海 集 团 跃 进 村 项 目 初 步 思 考 6
地段区位
三环内，邻近生活氛围较为成熟的杨汊湖板块，所在区域整体居住价值与市场认知较低， 当前整体市场均价约在6300元左右，对项目后期预期价值的实现有较大影响。
星
背景2：项目专业市场用于还建，目前尚未开 海
集
始拆迁，其工程进度晚于住宅。
团 跃
• 如何解决专业市场与住宅之间的区隔与联系
进 村
项
是项目现阶段需要解决的第二大关键；
目
初
步
思
考 10
综合结论
本项目是一个物业形态复合、区域闭塞、天先资源缺乏、营销周期紧迫 且面临前所未有的严峻市场环境的百万方规模大盘！
1、面对限购之下的市场需求改变，对本案而言，一方面针对启动区产品需要加强 当前客户需求的把握，以自住型刚需客户为主，提供面积在130平米以下的功能完善、面积 紧缩型产品； 另一方面，需要从项目的整体开发周期考虑，通过完善丰富的产品线，大众 主流与稀缺性产品的搭配，搭建项目开发的安全及盈利渠道；
2、基于项目资源的缺乏，建议项目产业先行，通过产业带动区域与住宅价值的提 升；
市所有行政区，远城区也纳入限购范围。
谨呈：湖北星海房地产综合开发有限公司
引领融城居住的未来
汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告
星 海 集 团 跃 进 村 项 目 初 步 思 考 1
前言
承蒙信任，邀请我司参与贵司位于跃进村城中村改造项目，对于该是项目，我司认为其 开发具备如下特征：第一规模大；第二性质杂； 第三市场环境恶劣。对此，我司根据多年 操盘经验与对市场的理解，认为本案开发，需解决如下几个方面的关键问题：