房屋租赁常见法律风险及解决方案

物业无法及时收回的风险 物业无法收回，不能产生收益 强制清场易发生侵权纠纷 停水、停电易激化矛盾
5
诉讼的风险 诉讼周期长 耗费人力
物力 执行难
6
承租人实施犯罪并致人死亡 出租屋房主被判担责 案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重庆人杨均宝(均已被判刑)等人到宁乡县历经铺乡金南社 区唐某夫妇处租房，唐某夫妇未审查王玲玲等人从事的职业、承租用途等，也未到有关部门办理登记备案手 续，即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间。 王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。 2009年4月5日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内。在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃 跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。 同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫 妇于是将出租屋主唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。今年3月，宁乡县人民法院依法作出上 述判决。被告唐某夫妇不服，遂向长沙市中级人民法院提出上诉。 判决结果：10月26日，长沙市中级人民法院对一起生命权纠纷案作出二审裁定，维持宁乡县人民法院的 一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的唐某夫妇，向被害人父母张 某夫妇补充赔偿经济损失39660.5元。 出租屋主是否应当为他人在其出租房屋内实施犯罪行为造成的严重后果承担补偿赔偿责任。 宁乡县法院负责本案一审的法官龙理文说，城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和 承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权 利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“从事住宿、餐饮、 娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他 人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果 发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损 害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安 全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。” 本案出租屋主唐某夫妇在出租房屋时，既没有向有关部门登记备案，亦没有尽到合理的注意义务和安全 保障义务，致使承租人在其出租屋内实施犯罪并造成1人死亡的严重后果，应当对此承担补充赔偿责任。但鉴 于本案被害人亦有过错，唐某夫妇以承担30%的责任为宜。法院遂依法作出上述判决。
网吧未与酒店一起设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。仅配置了干粉灭火器、应急 照明灯、疏散指示标志等消防器材。2010年2月8日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。
责任认定及事故性质
1．一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任不落实；对员工的消防安 全教育培训不到位；固定消防设施作用未发挥；火灾发生后组织疏散不力。
7
转租的风险 租赁关系复杂化 层层加价抬升风险 出租方、承租方信息不对称
8
出租的房子被转租 房主上门找不到房客
刘女士有套三居室的住房与薛某签下租房协议。协议约定：租金按季收取，薛某支付一个月租金做押金。 房子交付后，转眼间，到了第四季度。一天傍晚，刘女士下班后来到自己出租的房屋查看，一个大姑娘 从门里探出头来。正当刘女士感到奇怪时，对方告诉她：自己姓万，大学毕业后，与男友一道从薛某手中租 得该房，薛某给他们看过房产证复印件，说房子已被他买下，正在办过户。刘女士听了大怒，当即出示身份 证说：“我才是房主，我怎么不知道？” 原来，交房的第二天，薛某便将房子租给了万小姐和她男友，并收取了一年的房租。两个月后，万小姐 要求减少房间、退一半租金，薛某于是又找来另一房客也收了一年租金，但万小姐的房租并没有退还。现在， 万小姐也联系不上薛某了。 警方记录显示，薛某在南京多个小区都有此类行骗记录。警官告诉刘女士和万小姐：此类骗子惯用的手 法就是先以较低的价钱租房并付一个时期的租金,然后转手加钱再出租并收取下家的全年租金,他头个月住住按 时付租金,并采用小恩小惠的方式博得房东的好感，一旦东窗事发，他们就会拆东墙补西墙，当资金周转不上 时，他们一是拖、二是关机。
深圳市房屋租赁行业协会 房屋租赁常见法律风险及解决方案
1
合同无效的风险 一、诉讼纠纷 二、恶意欠租 三、损失赔偿
2
承租人装修的风险 人员伤亡
房屋结构变更 消防事故
装饰装修物如何处理易发生纠纷
3
襄阳市“4·14”重大火灾事故调查报告
2013年4月14日5时40分许，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾，建筑物过火面积510 ㎡，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。
事故房屋消防设施情况。
一景城市花园酒店内设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、声光 报警器、防火卷帘等建筑消防设施；配置了32具应急照明灯，28具疏散指示标志，80具4KG干粉灭火器等消防 器材。消防供水由12m3的屋顶水箱、160m3消防水池及消防水泵组成，消防水泵包括消火栓泵和消防喷淋泵各 2台（分别为一主一备）。2009年12月28日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。事故发生时自 动喷水灭火系统处于手动状态。
该建筑所有权人为中铁七局集团有限公司，由其下属的第四工程有限公司（以下简称“中铁七局四公 司”）负责管理。2008年10月，中铁七局四公司将其出租给一景酒店管理有限公司用于旅馆业经营，开设一 景城市花园酒店。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，但要求酒店办理相关手续后方能使 用。合同约定房屋不能转租，对于消防责任没有明确约定。在酒店装修改造中，新增消防设施皆由一景酒店 管理有限公司投资安装。
一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、领导责任。
2．迅驰网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失；违章搭建、违规使用装修材 料，存在重大火灾隐患；消防安全责任不明确，日常管理不到位。
迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生 4
2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、 给排水等有关设施按当时状况一并租赁给网吧使用，但同样要求网吧办理相关手续后方能使用，并承诺遵守 国家的法律法规和襄樊市有关规定。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长 边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。