土地使用权期限对房地产价格影响

土地使用权期限对房地产价格影响研究中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：
摘要：我国实施土地使用权有偿使用已经有近30年的时间，目前，早期出让的部分土地面临着土地使用权期限到期或即将到期的问题，该做如何处理？在国家还没有给出相关具体政策的情况下，本文通过市场调查，基于理论与实证分析，探讨土地使用权期限变化对房地产价格的影响，尝试提出自愿续期的制度改革方向，并在此基础上给出了相关的操作方案模型。

为土地使用权到期后续期或收回的政策选择提供技术支持，为我国土地使用权制度改革提供政策建议。

一、概述
1.1研究背景
自20世纪80年代我国开始实施国有土地使用权出让制度以来，至今已经历30余年时间，根据相关法律规定，我国土地使用权最高出让年限商业为40年、工业50年、住宅70年、综合及其他等50年。

2009年在全国国土厅系统中，一份关于《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件引起居民的关注。

因为其中的一条“住宅建设用地使用权期满按照国家有关规定自动续期”替换了2008年国土资源部内部起草的《土地管理法》中明确规定的“住宅用地70年使用权到期后自动无偿续期”的表述。

这使得原本“房屋产权”、“土地使用权”这些曾经在买房中被我们忽视的重要问题第一次以撼人之态出现在了大众的眼前，住宅用地70年后的“无偿续期”
是否真的会变成“有偿服务”？又该如何“有偿”？城市住宅用地土地使用权70年到期后到底怎么处理？所有这些问题目前尚未有明确的答案，然而，这些都是不容回避的问题。

87年住房改革之后，住宅土地问题在百姓生活中占据着越来越重要的位置，尤其是随着房价的增长和人们法律意识的增强，住宅土地使用权期限及期限届满后地上建筑物的归属问题，越来越受到普遍关注，国家从开始实施土地使用权权限到现在，部分业主面临着土地使用权到期的难题，土地使用权到期后的政策处理方法的出台，势在必行。

1.2我国住宅土地使用权的相关法律现状
在《物权法》制定前，关于住宅建设用地使用权的续期问题，《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规均有不同程度的规定。

其中，《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。

需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用
权出让金，并办理登记。

”《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

”《物权法》还对土地使用权到期后地上建筑物的归属问题预留了由新的法律法规做出合理规定的空间，但是住宅70年续期问题不应该模糊搁置。

二、居民对住宅用地使用权续期问题的调查分析
2.1民众对住宅用地使用权的了解状况
图一
在调查中，我们对被调查者对住宅用地使用权相关法律了解的情况进行了调查统计分析，得到图1。

如图1所示，我们发现大多数人对住宅土地使用权的相关法律都是知道一点,对相关法律知道一点的人占被调查者人数的62%，对相关法律了解比较熟悉和很熟悉的人非常少，甚至有27%的被调查者对相关的法律完全不知道。

对这一法律很熟悉和比较熟悉的居民是居住在青岛市阿里山小区的居民，因为这里矗立着数十栋建于上世纪八九十年代的房屋，他们的房屋土地使用权已经到期或面临到期，在此之前他
们也是了解一些。

可知，在被调查者当中绝大多数的人对城市住宅用地使用权都不怎么了解。

这很有可能直接影响相关法律的执行和发展等。

2.2居民对土地使用权续期的基本看法
如上图所示，从中我们可以看出，有67%的人希望土地续期的年限延长至房屋使用寿命到期，也有少数人建议像美国那样无期，有52%的居民都是希望进行无偿续期，这是被调查者处于自己的利益角度给出的答案，也有32%的人支持有偿续期。

也有部分人希望对小区的房屋进行拆迁，还有少数人要求即将出台的物业税来代替土地使用权续期费用。

三、住宅土地使用权续期模式研究
通过调查，我们发现居民对城市住宅土地使用权的相关情况了解的不够多。

首先，是对自己房屋的土地使用权期限没有注意过，对自己房屋的不了解，很有可能会给我们即将进行的续期方案带来一定的障碍和麻烦；其次，就是对《物权法》规定的住宅土地使用权到期后自动续期这一规定也不是很清楚，只是自家的房屋到期或面临到期才加以关注，这种信息不对称很可能会对我们即将进行的续期产生一定的阻力作用，也将对相关法律的实施和发展产生影响。

所以，要想有关城市住宅用地使用权续期的相关法律有效执行和发展的话，就要首先使居民从了解自己房屋的用地使用权开始，继而了解相关的法律情况，从而再制定详细合理的续期规定。

3.1住宅土地使用权续期是否有偿问题
在制定《物权法》的过程中，关于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期是否有偿的问题始终是焦点问题，在调查中，多数人希望是无偿延续，甚至还有部分人希望像欧美国家那样拥有“永久产
权”。

但是改革开放以来，我国确立了国有土地有偿有期限使用的基本制度，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，因而应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期，如果贯彻无偿续期的原则，从长远来看则无疑会导致房屋所有权的取得成本过低，造成土地的资源性收益日益向社会少数阶层集中，不利于社会公平。

欧美国家居民虽然拥有永久产权，但是业主每年都要承担沉重的物业税，征收的物业税实际上就是一种土地使用“租金”。

因此，住宅土地使用权应当有偿续期。

3.2关于住宅建设用地使用权续期如何收费的问题
1、续期年限
续期年限的确立就其本质而言是对土地使用权年限长短的确定,居住用地使用权长短的政策效应将直接影响续期年限的确定,因此分析续期年限应从土地使用权使用期限人手。

本文认为，住宅土地的批租时间不宜定的太长，理由如下：
城市总体规划以及土地利用总体规划期限一般为二十年，其它层次的规划期限一般为五到二十年。

而土地使用年期少则四十年，多则七十年，与城市规划的修编年期并不同步，甚至可以说差别巨大。

这种时间上的不同步使传统意义上的城市规划面对政府土地资源短缺时就很难找到技术上的突破。

部分房子才20年已破旧不堪，多数房子用到三四十年也就看不下去了，如果一个小区里部分业主愿意为剩下的三四十年重建房屋而其他业主不愿，必然会造成管理和统筹上的不便。

政府五到十年换一届，如果现在的政府把土地都规划批租完了，那未来几十年里新上任的政府在财力上对新城区建设、市政规划都失去了施展的空间。

2缴费方式
对于有偿续期的缴费方式，结合相关调查，本文建议的城市住宅用地使用权到期续期方式就是自愿形式的有偿续期。

对于使用权期满后续期的缴费可以采用年租金的方式有偿使用国有土地。

譬如，对于大量的普通住宅用地使用权的续期，虽然说按地价的一定比例缴纳续期出让金已大大减轻了原有土地使用者续期者的负担，但对于许多城市普通住宅的使用者来说也是一笔很大的支出。

以青岛开发区为例，一般区域的楼面地价在4000元/m2，按户均面积80m2/套，续期缴纳出让金以最低的比例20%计算，续期也需缴纳的出让金为6.4万元，对普通居民来说也是一笔不小的支出。

如果采用年租金的方法，则可以选择一个合适的利率把需缴纳的出让金总额以租金化，分期付款，按年缴纳。

对于普通住宅的续期，我们可以采取比较优惠的利率如3%，那么上面的例子就只要每年缴纳1920元就可以了。

这样大大减轻了普通居民的负担。