21世纪不动产房地产基础知识培训

2020/2/23
市场分类：
房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场
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房产分类：
居住物业 商用物业
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房产分类
居住住宅 ——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 ——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途
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中介业务介绍：
居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务 （高端市场）
包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）
商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖 （高端市场）
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北京市场主要经纪公司：
1、第一太平戴维斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量联行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地产（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、嘉园置地（Joanna） 7、我爱我家 8、顺弛 9、中大恒基
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我国住房改革的5个时期：
1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房 的试点
1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房 制度改革
1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全 面铺开
1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改 革全面推进
1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施 货币化分房制度改革进入攻坚阶段
培训目的：新经纪人通过该培训项目，
了解进行房地产中介业务的基础知识， 了解相关房地产法律法规基础知识， 普及与房地产中介业务的基本概念。
培训对象：
21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人
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在培训前产
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土地 、土地所有权、建筑物、权益
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影响房屋价格的因素：
• 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） • 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 • 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） • 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） • 房屋的市场价格定位 • 房屋的供需状况 • 物业管理公司的口碑 • 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 • 政府因素、土地价格的变动 • 其它因素
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房地产的交易：
1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁
（1）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质
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房屋出租人必须具备的出租条件：
1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人 2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书 或委托书 3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和 证件副本 4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户 手续，方可以出租私有房屋 5.具有房屋出租行为能力 6.已抵押，并经抵押权人同意出租的 7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
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建筑面积计算
占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面
积，也叫红线面积
容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面
积的比率
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房屋面积的分类
使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体 柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂 及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫 生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的 总和
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国有土地使用权出让年限：
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
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土地的分类：
1、生地 2、熟地
（1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平
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房地产业：
1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 6、房产其它经营形式
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北京市房地产经纪市场变迁：
租赁市场：（3个阶段）
1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行 经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于 房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经 营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与 房源数量供应逐步持平 2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司， 北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规 化，房源供应数量大于客户数量
土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体 转为国有才能转让
建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类
权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。
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土地（国有土地、集体土地所有权）：
1、发展商只有得到土地使用权才能建房 • 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱 乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府 用地）
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建筑物的分类（按建筑材料分）：
1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构
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建筑物的分类（按承重方式分）：
1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它
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建筑物的分类（按建筑高度分）：
1、低层—— 2层及2层以下 2、多层—— 2层以上，7层以下 3、中高层—— 7层以上，16层以下 4、高层—— 16层以上，24层以下 5、超高层—— 24层以上
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北京市房地产经纪市场变迁：
二手房交易市场：（4个阶段）
1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交 易方式
1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市 交易二手房数量逐渐上升
2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中 相关经纪公司数量开始攀升
2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整， 部分政策得到积极调整，央产房可上市交易