房屋经济耐用年限、残值率、重置价
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N）1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值(年)2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。
（二)房屋已使用年限(t）1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算.2、房屋经过改建、翻建,已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。
3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的,按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。
1.房屋的质量等级:分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋。
房屋质量等级标准2.房屋残值率参考值3。
确定成新调整率的方法(1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时，成新调整率为零（q2）。
（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。
（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数.即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限.三、房屋成新率计算举例例1。
某房屋混合结构,属非生产用房.房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率.解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=0。
842级基本完好房相对应的成新率范围为0。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
各类建筑物经济耐用年限
各类建筑物经济耐用年限一、各类建筑物经济耐用年限:1、钢结构:生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等:生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等:生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构:10年。
二、残值率:1、钢筋混凝土结构:0;2、砖混结构一等:2%;3、砖混结构二等:2%;4、砖木结构一等:6%;5、砖木结构二等:4%;6、砖木结构三等:3%;7、简易结构:0。
建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。
折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。
目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。
关于固定资产残值率，内、外企有不同规定:内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[2003]127号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。
除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。
1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。
127号和1401号同样都是从2003年1月1日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[2003]127号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。
各种结构房屋经济耐用年限和残值率参考值
各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；7、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；8、简易结构：10年。
建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：1、钢筋混凝土结构：0；2、砖混结构一等：2％；3、砖混结构二等：2％；4、砖木结构一等：6％；5、砖木结构二等：4％；6、砖木结构三等：3％；7、简易结构：0。
房屋残值：房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。
清理费用：拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。
残余价值：残值-清理费用。
残值率：残余价值/房屋造价河北省房屋评估计价暂行办法【文号】冀建房1991 517号【颁布单位】河北省建设委员会【颁布日期】1991年11月22日【实施日期】1991年11月22日为了准确反映房屋的价值，合理确定房屋的价格，防止房屋价格不合理的上涨和贱价出售，保持房屋价格的基本稳定，按照以质计价、分等定价的原则和国家有关规定，制定如下办法：一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
房屋重置评估标准
关于发布《市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京国土房管拆[2003]808号2009-05-06 13:29各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：为规X本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规X》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，市国土资源和房屋管理局、市物价局对原《市房屋估价办法》、《市住宅楼房估价技术规X》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：房屋成新是指被拆迁房屋拆迁时为几成新，也就是房屋折旧率。
房屋重置成新价格是房屋重置价格乘以折旧率。
房屋重置成新价格＝房屋重置价格×（1－已使用年数÷耐用年限）。
一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
二、按照《市城市房屋拆迁管理办法》和《市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。
三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、XX区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。
四、本标准自2003年10月1日起施行。
原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于发布修订后的〈市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈市住宅楼房估价技术规X〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。
市房屋重置成新价评估技术标准目录第一章总则1-1 〔立法目的和依据〕1-2〔适用X围及重置成新价定义〕1-3 〔估价技术路线〕1-4 〔未列入的项目〕第二章平房、中式楼房重置成新价评估2-1、〔估价路线、部件及分值〕2-2、〔标准间〕2-3、计算公式：（1）砖木结构房屋（2）砖混结构房屋（3）中式楼房2-4、房屋部件计分表（1）屋面计分表（2）屋架计分表（3）墙身计分表（4）门窗计分表（5）顶棚计分表（6）地面计分表（7）装修计分表（8）设备计分表（9）附属物计分表2-5、柱高差率表2-6、砖木结构房屋成新评定说明2-7、砖木结构房屋成新折余率表2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表2-10、块料面层成新评定说明2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表2-15、附属物据实估价表2-16、树木估价表第三章楼房重置成新价评估3-1、〔计算公式〕3-2、楼房基本价格表（1）住宅楼房基本价格表（2）非住宅楼房基本价格表3-3、楼房折余率：（1）楼房成新评定说明（2）楼房直线折旧参数说明表3-4、增项价格：（1）增项价格表（2）增项成新评定说明3-5、区域系数：3-6、装修及附属物重置成新价的评估第四章附则4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕第一章总则1-1 〔立法目的和依据〕为规X本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规X》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。
青岛市各类房屋质量等级耐用年限残值率造价分类表
一、引言房屋质量等级是指房屋的建筑结构、设备设施、材料等各种技术指标的综合表现，是评价房屋质量好坏的重要指标之一。
房屋质量等级与房屋的耐用年限、残值率以及造价分类密切相关。
针对青岛市各类房屋质量等级，我们整理了与之相关的耐用年限、残值率以及造价分类表，希望为相关从业人员、政府部门以及广大市民提供参考。
二、青岛市各类房屋质量等级耐用年限表1. 优质房屋：优质房屋的耐用年限一般为70年，其主体结构在合理使用和维护条件下，可以达到70年以上的使用寿命。
2. 中档房屋：中档房屋的耐用年限一般为50年，其主体结构在合理使用和维护条件下，可以达到50年以上的使用寿命。
3. 经济适用房：经济适用房的耐用年限一般为40年，其主体结构在合理使用和维护条件下，可以达到40年以上的使用寿命。
三、青岛市各类房屋质量等级残值率表1. 优质房屋：优质房屋的残值率一般为20，即其使用寿命结束后，预期仍能保持房屋原造价的20的价值。
2. 中档房屋：中档房屋的残值率一般为15，即其使用寿命结束后，预期仍能保持房屋原造价的15的价值。
3. 经济适用房：经济适用房的残值率一般为10，即其使用寿命结束后，预期仍能保持房屋原造价的10的价值。
四、青岛市各类房屋质量等级造价分类表1. 优质房屋：优质房屋的造价一般位于10000元/平方米以上。
2. 中档房屋：中档房屋的造价一般位于8000元/平方米至10000元/平方米之间。
3. 经济适用房：经济适用房的造价一般位于5000元/平方米至8000元/平方米之间。
五、结语通过以上耐用年限、残值率以及造价分类表，我们可以清晰了解到青岛市各类房屋质量等级的相关指标。
这些指标对于房屋的评估、设计、施工以及日常维护保养都具有重要的指导意义。
希望相关从业人员和政府部门能够结合实际情况，科学合理地制定相关政策和标准，以保障广大市民的居住安全和权益。
六、青岛市房屋质量等级的管理和监督随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房屋建设数量呈现出快速增长的趋势。
房屋构筑物经济寿命年限参考
钢结构 钢筋混凝土结构 （包括框架结构、 剪力墙结构、框架 —剪力墙结构等） 砖混结构
203ຫໍສະໝຸດ 5砖木结构一等6%
6
砖木结构二等
4%
7 8
砖木结构三等 简易结构 构筑物参考年限
3% 0
序 分类 参考经济使用年限 本次评估年 分类 参考经济 本次评估年限 号 限区间参考 使用年限 区间参考值 30 砼管沟 1 管道 16 20 长输油、气管道 道路、围墙 2 25 25 给水管 砖烟囱 3 20 30 排水管 钢筋砼烟囱 4 25 30 工业管道(无腐 蓄水池 5 30 20 污水池 6 蚀)其他管道 20 30 机井(深水井) 7 露天库 30 20 船厂平台 8 露天框架 30 30 冷藏库 船坞 9 15 30 修车槽 (加油 10 简易冷藏库 站) 30 60 水电站大坝 11 冷却塔(水塔) 30 20 卸煤码头 12 砖管沟 其他构筑物 30 13 注：本表由房地产评估小组负责人结合企业实际情况同有关专家讨论后确定，供评估人员参照使用，以 符合企业情况与行业特点。
索引号：A10-1-10 页次：
建筑物经济耐用年限表
资产占有单位名称： 序 号 1 评估基准日：年 月 日 本次评估年限 区间参考值 编制人及日期： 复核人及日期： 房屋结构 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 参考经济使 用年限 （年） 50 30 55-60 50 35 60 40 30 50 30 20 40 30 20 30-40 30 20 30-40 10-15 2% 残值率 参考值 备注
房屋使用年限及残值
一、各类建筑物经济耐用年限：1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。
A：临时性建筑结构（5年）B：易于替换的结构构件（25年）C：普通房屋和构筑物（50年）D：标志性建筑和特别重要的建筑结构（100年）二、残值率：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构：0。
建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。
折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。
目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。
关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[2003]127号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。
除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。
1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。
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1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。
”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
附表一
房屋经济耐用年限和残值率表
附表二
南昌房屋重置价
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。