张掖市房地产业SCP分析

张掖市房地产业SCP分析

张掖市房地产业SCP分析

摘要:本文根据贝恩的产业组织理论，对张掖市的房地产行业进行SCP分析，即从市场结构、市场行为和市场绩效三个大的方面进行具体调查和分析，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征。本文结合国内房地产市场的发展前景和政府的宏观调控措施, 建议政府加强制度建设, 同时适度进行宏观调控, 以促使房地产业持续健康发展。

关键词：房地产行业；市场结构；市场行为；市场绩效；发展趋势和政策建议

一、张掖市房地产行业发展现状

1、房地产开发投资增速放缓。

近年来，随着房地产市场快速发展，住房的刚性需求得到有效释放，房地产总体供需关系趋于改善，市场泡沫被逐渐挤出。同时保障房的持续加力和棚户区改造也降低了刚需群体对房地产的需求，房地产市场调整的累积效应进一步显现，房地产投资的增速放缓。2014年，张掖市房地产开发企业完成投资46.57亿元，同比增长2.46%，增速比上年回落45.2个百分点，低于固定资产投资增速19个百分点。

（1）商品住宅投资仍占主体地位。

2014年，全市商品住宅投资33.99亿元，同比下降9.48%，占全市房地产开发投资的73%，比重较上年下降9.7个百分点，住宅投资增速明显减速，比上年回落了57.1个百分点。非住宅投资增速稳步增长。商业营业用房投资10.1亿元，增长78.1%；其他用途投资1.53亿元，增长19.5%。

（2）

由以上数据所知，2014年张掖市房屋开发规模持续扩大。

（3）商品房销售稳步增长。

受国家对房地产行政管制措施逐步放开、央行降息利好政策以及年底房企以价换量促销等多重因素影响，商品房销售保持稳步增长。2014年，全市商品房销售面积116.95万平方米，同比增长24.13%。其中，住宅销售面积105.95万平方米，增长17.5%。商品房销售额34.13亿元，同比增长22.31%，其中，住宅销售额30.49亿元，增长17.32%。

（4）房地产开发到位资金低速增长。

2014年，全市房地产开发企业到位资金总量为51.66亿元，同比增长6.7%，增幅比上年回落46.7个百分点。在本年到位资金中，国内贷款3.16亿元，同比下降31.1%；自筹资金33.15亿元，增长14.6%，占本年资金来源的65.7%，是房地产开发融资的主要渠道；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其它资

（二）政策建议

1、加强市场监管，防范市场风险和社会风险。

围绕促进房地产市场长期健康、稳定发展，完善配套政策，合理引导消费预期，保持各项政策落实的持续性和有效性。健全房地产市场动态监管机制，尤其要加强预售资金的监管，防止开发企业因资金链断裂、抽逃资金，出现烂尾。大力推进房地产企业诚信体系建设，加强房地产企业信用管理，规范房地产开发经营行为。

2、调整商品房供应结构，激活房地产开发市场。

充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，根据市场需求和城镇化进程的需求，合理分配土地出让和项目审批工作，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，保障不同阶层消费者住房需求。继续加快保障性安居工程建设，引导社会资金参与，推进续建项目建设，加大督查力度，保证土地、资金等要素供给。积极培育和发展住房租赁市场，解决低收入人群住房问题。

3、加快推进城镇化步伐，促进房地产市场均衡发展。

积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，从而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。加快滨河新区基础设施和公共服务配套设施的建设力度，让购房者尽快入住。针对目前各县区房地产发展不均衡的现状，鼓励县区充分发挥地区优势，积极调整住房结构，引导县区房地产市场的发展与当地的城镇发展模式、与当地人民的生活水平和购买能力相适应，使当地的商品房建设符合城市的整体布局。

4、多途径盘活存量商品房，激活企业资金周转。

鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，低价入市消化库存，盘活资金。对库存量较大的项目小区，在交通、教育、医疗、生活等配套设施方面进行完善优化，提高楼盘竞争力。结合保障性安居工程项目和任务的推进，对于存量房较大的县区，不再以新建的方式建设，而采取政府以成本价收购部分存量商品房，棚改安置房或公租房，盘活企业存量，既解决商品房闲置问题，又可以降低保障房的建设与管理成本。

参考文献：

【1】武强珍，赵亚丽．张掖市统计局［EB/OL]．

【2】中商情报网．2013-2018年张掖房地产行业发展趋势与投资咨询报告［M/CD]．

【3】吴刚.中国房地产业的SCP分析[J].特区经济,2008,(07):271-272.

成员分工：数据搜集：寇明东、赵飞鹏

论文撰写、查阅资料：徐华琼、王瑶瑶、张海静