成本法、收益法、市场比较法计算流程
资产评估计算
资产评估计算一、引言资产评估计算是指对特定资产进行评估和计算，以确定其价值和潜在收益。
本文将详细介绍资产评估计算的标准格式，包括评估方法、数据来源、计算步骤和结果分析。
二、评估方法资产评估计算可以采用多种方法，常见的包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法市场比较法是通过对类似资产在市场上的交易价格进行比较，来确定资产的市场价值。
评估师会收集相关市场数据，如类似资产的交易记录和市场动态，然后根据这些数据进行比较和分析，得出资产的估值。
2. 收益法收益法是基于资产的未来收益能力来评估其价值。
评估师会考虑资产的现金流量、风险和市场条件等因素，通过现金流贴现、收益率确定等方法，计算出资产的现值。
3. 成本法成本法是基于资产的重建成本来评估其价值。
评估师会考虑资产的建设成本、折旧和维护费用等因素，计算出资产的重建成本，并根据资产的使用寿命和折旧情况，确定其价值。
三、数据来源资产评估计算所需的数据可以从多个渠道获取，包括市场数据、企业财务报表和专业数据库等。
1. 市场数据市场数据是指类似资产在市场上的交易记录和价格信息。
评估师可以通过市场调研、交易平台和相关机构的报告等方式，获取市场数据。
2. 企业财务报表企业财务报表是评估企业资产价值的重要依据。
评估师会分析企业的资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表，获取相关数据。
3. 专业数据库专业数据库是评估师获取行业和市场数据的重要工具。
评估师可以通过订阅专业数据库，获取各种行业数据和市场趋势分析报告。
四、计算步骤资产评估计算的步骤可以分为以下几个部分：数据收集、数据分析、估值模型建立、计算和结果分析。
1. 数据收集评估师需要收集相关的市场数据、企业财务报表和专业数据库中的数据。
这些数据包括类似资产的交易记录、企业的财务报表和行业的市场数据等。
2. 数据分析评估师对收集到的数据进行分析，包括数据的清洗、整理和统计。
评估师需要筛选出有效数据，并进行必要的数据处理，以便后续的估值计算。
如何计算商誉价值
如何计算商誉价值商誉是指企业在市场上获得的声誉和品牌形象，以及与之相关的各种无形资产。
商誉价值的计算方法主要有市场比较法、收益法和成本法。
下面将对这三种方法进行详细的介绍。
1.市场比较法：市场比较法是商誉价值计算最常用的方法之一，它是通过对相同或类似的企业在市场上的交易价格进行比较，来确定商誉的价值。
具体而言，通过研究同行业其他企业的交易价格，找到与目标企业相似的交易，并比较其交易价格与目标企业的交易价格，从而得出商誉的价值。
该方法的优点在于相对简单易操作，但缺点是依赖于市场的交易情况。
如果市场上没有足够的类似交易，或者市场上的信息不够透明，那么使用这种方法可能会存在较大的误差。
2.收益法：收益法是通过评估商誉对企业未来收益的贡献来计算商誉的价值。
具体而言，收益法会预测目标企业未来的经济效益，包括净利润、现金流等，并计算商誉对这些经济效益的贡献。
根据贡献的数额和风险，可以得出商誉的价值。
该方法的优点是能够较为准确地反映商誉对企业价值的贡献，但缺点是依赖于对未来经济效益的预测，预测的准确性会影响到评估结果的可靠性。
3.成本法：成本法是通过计算重建企业所需的成本来评估商誉的价值。
具体而言，成本法会分别计算重建商誉和重建其他相关资产所需的成本，然后将两者相加，得出商誉的价值。
该方法的优点是相对简单易懂，但缺点是忽略了商誉的市场价值和未来经济效益的贡献。
需要注意的是，商誉价值的计算并非一个简单的数学模型，而是需要综合考虑多个因素，包括企业的品牌声誉、行业竞争状况、市场需求等，以准确反映商誉的价值。
因此，在实际运用中，需要综合使用多种方法，并结合主观判断和专业知识，以获得较为准确的商誉价值。
资产评估三种基本方法的评估思路
资产评估三种基本方法的评估思路一、前言资产评估是指对于某一特定资产的价值进行估算的过程。
资产评估在实际生产和经营中具有重要意义，它是进行投资决策、财务会计和税收征收的基础。
本文将介绍三种基本的资产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法，并详细阐述其评估思路。
二、市场比较法市场比较法是指通过对与被评估资产相同或相近的其他物品在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估物品的价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的特征和属性。
2. 寻找与被评估物品相同或相近的其他物品。
3. 对这些物品进行分析，了解其交易价格及影响因素。
4. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
三、收益法收益法是指通过对被评估资产未来现金流量预测及折现来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品所能带来的未来现金流量。
2. 对这些未来现金流量进行预测，并考虑风险因素。
3. 选择合适的折现率对未来现金流量进行折现。
4. 根据折现后的现值，确定被评估物品的价值。
四、成本法成本法是指通过对被评估资产重建或再生产所需成本进行计算，来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的重建或再生产所需成本。
2. 对这些成本进行分析，并考虑折旧等因素。
3. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
五、总结以上三种基本的资产评估方法，都是根据不同的思路和方法来确定被评估物品的价值。
在实际应用中，应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场情况、风险因素等综合考虑。
同时，在进行资产评估时，还应注意数据来源和准确性、模型假设等问题，以确保评估结果准确可靠。
无形资产评估方法
无形资产评估方法一、引言无形资产是指企业拥有的非物质性资产，如商誉、专利、商标、版权等。
对于企业来说，准确评估无形资产的价值是非常重要的，它能够帮助企业更好地了解自身的资产状况，为决策提供依据，以及在合并与收购、股权转让等交易中发挥重要作用。
本文将介绍几种常见的无形资产评估方法。
二、市场比较法市场比较法是一种常用的无形资产评估方法，它通过比较类似无形资产在市场上的交易价格来确定目标无形资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场上类似无形资产的交易数据，包括交易价格、交易日期等。
2. 对收集到的交易数据进行筛选和整理，确保数据的可靠性和可比性。
3. 根据筛选后的数据，计算出类似无形资产的平均交易价格。
4. 将平均交易价格应用于目标无形资产，得出其估值。
三、收益法收益法是一种基于无形资产未来收益能力的评估方法，它通过预测无形资产未来的现金流量，并将其折现到现值，从而确定无形资产的价值。
具体步骤如下：1. 分析目标无形资产的收益能力，包括市场需求、竞争环境等因素。
2. 预测目标无形资产未来的现金流量，包括收入、费用、税收等。
3. 根据预测的现金流量，确定适当的折现率，将未来现金流量折现到现值。
4. 将折现后的现金流量相加，得出目标无形资产的估值。
四、成本法成本法是一种基于无形资产的重建成本来评估其价值的方法。
具体步骤如下：1. 分析目标无形资产的构成和相关成本，包括研发费用、专利注册费用等。
2. 估计目标无形资产的重建成本，包括直接成本和间接成本。
3. 考虑无形资产的使用寿命和残值，计算出每年的折旧费用。
4. 根据折旧费用和无形资产的使用寿命，得出目标无形资产的估值。
五、市场价值法市场价值法是一种基于市场上类似无形资产的交易价格来评估目标无形资产价值的方法。
具体步骤如下：1. 收集市场上类似无形资产的交易数据，包括交易价格、交易日期等。
2. 对收集到的交易数据进行筛选和整理，确保数据的可靠性和可比性。
3. 根据筛选后的数据，计算出类似无形资产的平均交易价格。
成本法、收益法、市场比较法计算流程
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
无形资产评估方法
无形资产评估方法一、引言无形资产是指企业拥有的无形的经济资源，包括专利、商标、著作权、商誉等。
对无形资产进行评估是企业进行财务决策、资产转让和并购等重要活动的基础。
本文将详细介绍无形资产评估的方法。
二、市场法市场法是无形资产评估的一种常用方法，它基于市场交易中的实际价格来确定无形资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集与所评估的无形资产相似的交易数据，包括销售合同、许可协议等。
2. 选择合适的市场数据：根据无形资产的特点，筛选出与之相关的市场数据，确保数据的可比性。
3. 进行数据调整：对市场数据进行调整，考虑无形资产与市场数据之间的差异，如期限、地域、风险等。
4. 计算价值：根据调整后的市场数据，计算无形资产的价值。
三、成本法成本法是基于无形资产的重建成本来确定其价值的方法。
具体步骤如下：1. 确定无形资产的重建成本：包括研发费用、专利申请费用、商标注册费用等。
2. 考虑资产的使用寿命：根据无形资产的使用寿命，计算其每年的折旧费用。
3. 考虑资产的残值：确定无形资产在使用寿命结束后的残值。
4. 计算无形资产的价值：将重建成本减去折旧费用和残值，得出无形资产的价值。
四、收益法收益法是基于无形资产所能产生的未来收益来确定其价值的方法。
具体步骤如下：1. 估计未来收益：根据无形资产的特点和市场环境，估计其未来能够产生的收益。
2. 考虑风险和不确定性：对未来收益进行风险和不确定性的评估，考虑到市场变化、竞争压力等因素。
3. 计算现值：将未来收益折现到现在，得出无形资产的现值。
4. 确定价值：根据现值计算出的结果，确定无形资产的价值。
五、市场比较法市场比较法是基于与无形资产相似的市场交易来确定其价值的方法。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集与所评估的无形资产相似的市场交易数据，包括转让价格、许可协议等。
2. 选择合适的市场数据：根据无形资产的特点，筛选出与之相关的市场数据，确保数据的可比性。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某一特定资产的价值进行评估和估计的过程。
它是金融、投资、财务等领域中非常重要的一项工作，对于企业、个人以及金融机构来说都具有重要意义。
本文将介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集与被评估资产相似的其他资产的交易价格和相关信息。
2. 选择可比资产：根据被评估资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产。
3. 调整比较因素：对可比资产的交易价格进行调整，以反映与被评估资产的差异。
4. 确定价值：根据调整后的可比资产价格，确定被评估资产的价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来现金流量的估值方法，适用于那些具有稳定现金流的资产。
具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据过去的财务数据和市场趋势，预测被评估资产未来的现金流量。
2. 确定折现率：根据资产的风险水平和市场利率，确定适当的折现率。
3. 计算现值：将预测的现金流量按照折现率进行计算，得出资产的现值。
4. 确定价值：将资产的现值进行加总，得出被评估资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本的估值方法，适用于那些无法通过市场交易确定价值的资产。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据被评估资产的特征和条件，估计重建或替代该资产所需的成本。
2. 考虑折旧和损耗：考虑到资产的使用寿命和损耗情况，对重建成本进行折旧和调整。
3. 确定价值：根据调整后的重建成本，确定被评估资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
在实际应用中，评估人员可以根据被评估资产的特征和条件，选择适合的方法进行评估。
同时，评估人员还需要结合市场情况、财务数据和专业知识，进行合理的调整和判断，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估对于投资决策、财务管理和风险控制都具有重要意义，因此在实践中需要严格按照标准的评估方法进行操作，以保证评估结果的有效性和可比性。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
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三种估价方法的具体运用
一、成本法
成本法的运用分为两类：
（一）新建好的房地产
基本思路为：
评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产
基本思路为：
评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧
1、建筑物（地上房屋）重置价格
建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：
（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
2、建筑物折旧
建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。
折旧的计算方法：
（1）年限法
年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。
（2）分解法
其具体运用就是完损系数打分法。
（3）市场提取法
大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。
注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。
3、土地重置价格
（1）基准地价法
在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。
公式如下：
评估价格P=基准地价⨯（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf
Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和
Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数
Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正
Ks——宗地面积修正
∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数
Kf——开发程度修正
具体见土地估价报告
（2）假设开发法（剩余法）
基本思路：土地价格=开发完成后的房地产价值总额-地上房屋价值总额。
其中开发完成后的房地产价值可用比较法等方法计算，地上房屋价值可用成本法计算其投资估算表。
该方法用在单项土地估价报告中，不用在房地产估价报告中。
（三）综合确定较为适用的成本法的计算方法是
1、评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧
=评估价格P=基准地价⨯（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf
+房屋重置价格⨯（1+房屋重置价格修正系数（朝向、楼层等））⨯综合成新率
2、综合成新率=年限法成新率⨯40%+完损法成新率⨯60%
二、收益法
基本原理：将该房地产每年的净收益按照一定的利率按照折现。
（一）净收益（代码a）
净收益=潜在收入-空置等情况的损失-运营费用。
1、潜在收益为估价员询问到的该房地产的租赁收入或者经营收入，该处要注意要根据房地产的主体权属情况及房地产使用情况来综合确定是用使用租赁收入还是经营收入。
如无租赁价，则要运用市场比较法询问周边房地产的租赁价格，并通过打分法进行租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况及实体状况修正来得到一个租赁价格，如月租1万元没平方米。
2、空置率会造成房地产没有满负荷运行，因此要减去空置率这部分房产产生的收益。
3、年运营费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费，该处注意，对于剧名住宅类租赁没有的费用不能强加，对于一般的商业房地产，该类费用均存在。
（1）房地产经营管理费
是出租房屋所必要的管理和服务费用，其标准一般按出租物业收益的一定百分比确定（2%），或者按询问的费用总和取。
（2）房屋维修费
该费用是为了保证房屋用设备的正常使用而进行的定期修缮和日常维修养护的费用（取照询问的维修费取或者取房屋重置价的1%-2%）。
（3）保险费
房屋出租人为了使房产避免意外损失而向保险机构支付的费用（取房屋重置价的1%-2%）。
或者按询问的具体数额取。
（4）税金
是房屋出租人必须交纳的营业税和房产税，根据规定，营业税和房产税按租金收入的一定比例征收（17.5%），或者按实际情况计算。
（5）折旧费
一般居民用房不存在财务上的折旧费提取，可不取。
商业房地产，公司经营用房等因存在会计账目上的固定资产折旧，应该提取。
可按直线折旧法或者具体会计账目折旧额提前。
（二）资本化率（即折现率，代码r）
两种提取方法：
1、累加法：即资本化率=无风险利率（安全利率）+风险调整值（风险利率），无风险利率一般取5年期国债利率，风险利率根据市场情况综合考虑通胀、流动性等情况确定，这里比较艺术，多靠估价人员经验。
2、市场提取法
寻找市场上类似可比的房地产的净收益与价格的比值，然后算术平均或者加权平均。
如寻找到可比案例甲房地产，甲房地产每年收入10万，收益年限38年，而甲的房地产价格是102万，则可比案例甲房地产的资本化率是10/102。
该方法简单，但误差很大，一般不采用简单除法，而采用计算内部收益率的方法，取一个较大的利率，使得38年每年收入10万元折现值小于102万，取一个较小的利率，使得38年每年收入10万元折现值大于102万，则可算出真实的资本化率。
（三）年限（代码n）
只要是每年收益均等，不管收益是有限年还是无限年，均可使用公式V=a/r［1-1／(1+r)n］。
如每年收益不等，请查书寻找公式。