物流园区需求分析
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物流园区需求分析(Dema nd An alysis of Logistics
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流
功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业
服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。
物流园区需求分析-中国物流园区现状
（1）中国各地兴起物流园区热
物流园区需求分析
物流行业的兴起，中国物流有了快速发展，与之相应的物流园区发展也很快，各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计，中国正
在建设和正在规划的物流园区多达几百家；中国有十几个省已出台了省内的物流规划，各地
方物流规划也纷纷出台，物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱，而物流园区也似乎成为
各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建
设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园
区建设的热潮，各地物流园区建设规划屡见不鲜。
一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到今天
真正发挥其预期功能的又有几家？今天，物流园区热是否会重蹈覆辙呢？物流园区应该是何物？中国需要多少物流园区？需要怎样的物流园区……这些问题都值得每个人深思熟虑。
(2 )已建物流园区空置率居高不下
据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示，当时中国物流园区的空置率高达60%,
已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究，从1999年开始，一些地区开始建立物流园
区，2003年中国物流园区规划建设达到了高潮，而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现
由于大多数物流园区盲目建设，定位不清，功能单一，一大批物流园区将会陆续死去，估计至
物流园区需求分析居高原因
2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。
中国物流园区空置率居高不下的主要原因——缺乏有效的需求分析
在中国，虽然物流概念已引入多年，但由于经济基础和各种基础设施总体上的薄弱，物流经济并不成熟。而一些地方政府往往过分热情，把物流园区项目作为政府的形象工程或政绩工程
来抓，在规划和投资建设物流园区项目时，根本未进行有效的需求分析，而是简单地为物流而
物流，盲目圈地投资，表现为以下几方面的误区：
(1)规模上，盲目"求多、求大”。
在中国外的其他国家，一个经济发达的区域也至多建几家物流园区，而在中国的某些城市动
不动就是几家，甚至十几家物流园区。而且中国各地的物流园区热还出现了一种盲目攀比的现象，各省或地区都似乎要从物流园区的数量和投资规模上压倒对手。2005年低中国已经在
建和筹建的物流园区数百家，在这些园区里，投资较大的如北京物流港，投资总额将超过110 亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资总额也达100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000余亩；多则数万亩，如天津空港物流加工区占地630 00亩。由于这些物流园区的建设本身脱离有效的需求分析，因而往往出现“僧多粥少”一一
物流园区供给远远超过市场对物流园区的需求，过多的物流园区追逐少量的物流企业的现象
从而物流园区高空置率的现象也就在所难免了。
(2)层次上，片面“求新、求全”。
政府部门在规划物流园区时，往往过分追求高投入、一切都要求自动化，没有很好地利用原有 的物流设施，“曲高和寡”使一些实力有限的中小型物流企业无法参与到物流园区中来
，造成
了资源的极大浪费。如北京市的某物流园区，其硬件条件堪称一流，连中国国外来参观的物流 专家都赞不绝口 ，但该物流园区建成已经三年，至今也没有几家物流企业入驻。 城市经济发展 水平，要求物流园区服务水平坚持整合现有资源和适度前瞻相结合的原则。
物流园区需求分析-方法分析
如何进行有效的物流园区需求分析
(1 )需求分析的意义
物流园区需求分析的目的在于为物流园区建设提供物流能力供给不断满足物流需求的依据
以保证物流服务的供给与需求之间的相对平衡 ，使社会物流活动保持较高的效率与效益。在 一定时期内，当物流能力供给不能满足这种需求时
，将对需求产生抑制作用；当物流能力供给 超过这种需求时，不可避免地造成供给的浪费。因此
，物流需求是物流能力供给的基础 ，物流
，将有利于合理规划、能有效引导 投
资，避免重复建设，减少浪费，使中国的物流园区建设能多一份收益
(2 )需求分析的内容
1) 物流园区需求规模分析。在确定物流园区的数量布局和规模标准时 求量
数据如 运输量、仓储量、配送量、 流通加工量等进行系统分析 实和潜在的物流需求量：
①
工业企业在供销环节对物流服务的需求量。随着市场需求环境的变化
，工业企业的生产经
营方式也发生了相应的改变。生产主导型的推动式生产经营方式将会被市场主导型的拉动式 生产经营方式所取代。在物流 外包成为有利于企业集中资源投入核心事业
，提高核心竞争力
的有效手段的认识下，工业企业将产生越来越多的第三方物流服务需求。这种需求首先会在 汽车、电
园区需求分析的社会经济意义亦在于此。有效的需求分析
，少一份失误。
，应对当地各种物流需
，主要考虑以下几方面现 物流园区需求分析
子等加工组装企业、外资企业产生；
②连锁商业企业对配送服务的需求量。连锁商业的发展是流通业的发展方向，大力推动连锁经营的发展已列入国家发展规划。连锁经营的重要目的是要通过集中进货、集中配送形成规模效益，以降低流通费用，提高竞争力。连锁经营会对配送中心和配送服务产生旺盛需求；
③一般消费者的物流服务需求量。随着居民生活水平的提高，消费者对服务需求的比重也将
增大。这一需求的内容主要是搬家服务、包裹速递，商品配送、个人物品储存等；
④区域间货物中转运输的需求量。首先是制造企业和流通企业将本区域作为商品的分拨中心所产生的运输需求量；其次是国内大型物流企业将本区域作为物流网络的节点所产生的运输需求量；再次是国际物流公司将本区域作为物流基地所产生的运输需求量；最后是货主利用本区域的运输基础设施，实现货物的快速发送配和接收所产生的运输需求量。
2）流园区需求类型分析。在对物流园区进行类型定位时（综合/专业、国际性/区域性/市域
性等），应结合城市地理位置、城市经济情况等对当地物流需求结构进行全面分析，主要分析以下指标：区域内城市居民的社会化物流需求量占全社会区域的物流需求的比率；区域内各类批发市场的运行产生的物流需求量占全社会区域物流需求量的比率；区域内生产企业对
社会物流需求量占全社会区域物流需求量的比率；区域内各类商业企业的运行产生的物流需
求量占全社会区域的物流需求量的比率。区域内与区域外的物流需求比率：指区域内物流需求总量与区域外的物流需求总量主要指物流需求源与物流产生源均在区域之外，在区域内要进行中转的物流需求量的比率。通过分析这些指标来确定物流园区类型定位。
3）物流园区需求层次分析。物流需求的层次按其提供的服务可以分为三个层次：第一层次，也就是初级层次，只向需求方提供仓储、存货管理、发送、运输和分拨；第二层次，除提供第一层次的服务外还可以参与订货处理、采购和生产计划；第三层次，除提供第一、二层次的服
务外，还可帮助实现生产控制、质量控制和信息通信系统。在规划物流园区提供物流服务的质量档次时，不能盲目“求新、求全”，而应充分考虑当地经济发展水平及对社会物流需求的层次，循序渐进。
（3 ）需求分析的方法
物流园区需求分析
在当前的物流业发展条件下，重视物流园区需求分析应着重做好以下工作
1）加强市场调查研究工作, 重视市场需求预测；2）重视发挥物流咨询研究机构的作用, 注重科学预测技术并结合专家分析；
3）提高信息管理和利用能力, 加强物流信息管理, 完善物流信息系统建设, 重视物流需求信息的综合分析、评估；
4）重视对国内外成功物流园区建设经验的学习和借鉴, 减少需求分析中的盲目和武断行为；
5）加强对国际和中国国内经济形势的分析, 掌握和了解全社会物流需求特点, 明确物流企业
服务对象的需求在质和量方面的特点, 提高物流需求分析的准确度, 科学规划物流园区规模布局和层次类型