地产项目解决问题的方法和路径
房地产项目可持续发展路径
房地产项目可持续发展路径在当今社会，房地产行业作为经济发展的重要支柱，其发展路径的选择至关重要。
实现房地产项目的可持续发展，不仅是对环境和资源的负责，更是对社会和未来的承诺。
要实现房地产项目的可持续发展，首先需要关注的是合理的规划与设计。
在项目规划之初，就应当充分考虑到土地的利用效率、周边的生态环境以及社区的功能需求。
避免过度开发和浪费土地资源，通过科学的规划布局，使建筑与自然环境相融合，创造出舒适、宜人的居住和生活空间。
比如，在选址时，可以优先选择那些具有良好生态基础和交通便利性的区域。
同时，合理规划建筑密度和高度，既能保证足够的采光和通风，又能减少对土地的过度占用。
在社区设计方面，要注重公共空间的打造，如公园、广场、休闲步道等，为居民提供交流和活动的场所。
节能与环保也是房地产项目可持续发展的关键因素。
在建筑材料的选择上，应优先使用环保、可再生的材料，减少对自然资源的消耗和对环境的污染。
采用节能技术和设备，如太阳能热水器、节能灯具、高效的保温隔热材料等，降低建筑的能源消耗。
此外，还可以推广绿色建筑理念，通过优化建筑的设计和布局，充分利用自然采光和通风，减少对人工照明和空调系统的依赖。
在水资源利用方面，推广雨水收集和中水回用系统，提高水资源的利用率。
房地产项目的可持续发展还离不开智能化技术的应用。
随着科技的不断进步，智能化系统在房地产项目中的应用越来越广泛。
比如，智能家居系统可以实现对灯光、电器、窗帘等设备的远程控制和智能化管理，提高居民的生活便利性和舒适度。
智能安防系统可以实时监控社区的安全状况，保障居民的生命和财产安全。
同时，智能化的物业管理系统可以提高物业管理的效率和服务质量，实现对设施设备的远程监控和维护，及时处理居民的投诉和建议。
通过智能化技术的应用，可以提升房地产项目的品质和竞争力，为居民创造更加便捷、高效的生活环境。
在社区运营和管理方面，要注重建立可持续的模式。
物业管理公司应当制定科学合理的管理制度和服务标准，加强对社区环境和设施设备的维护和管理。
房地产项目成本管理现状及控制思路探讨李宇静
房地产项目成本管理现状及控制思路探讨李宇静发布时间：2023-05-09T06:35:45.971Z 来源：《建筑实践》2023年5期作者：李宇静[导读] 房地产项目成本管理作为一项综合性工作，提升项目成本管理水平，对房地产企业发展有积极作用。
但是当前在房地产项目成本管理环节还存在一些问题，所以本文结合实际，在分析房地产项目成本管理内涵的同时，对项目成本管理现状以控制方式探究。
众安集团有限公司浙江杭州 311202摘要：房地产项目成本管理作为一项综合性工作，提升项目成本管理水平，对房地产企业发展有积极作用。
但是当前在房地产项目成本管理环节还存在一些问题，所以本文结合实际，在分析房地产项目成本管理内涵的同时，对项目成本管理现状以控制方式探究。
关键词：房地产;成本管理;问题与建议引言：近年来，我国社会经济的发展已经呈现着平稳的状态，人们对生活的质量要求也越开约高，促进了我国房地产开发项目的发展，根据目前房地产开发项目的发展状况来看，其在成本管理模式中依然存在一定的管理缺陷，影响着房地产开发项目的可持续发展。
因此需要对房地产项目成本管理内容进行分析总结科学有效的管理方法，推动房地产企业的发展。
1．房地产项目成本管理概述房地产开发项目的成本顾名思义就是针对房地产项目在实际施工过程中施工筹划、施工材料、施工设计、施工竣工验收等每个环节中的所有资金投入。
房地产开发项目的成本管理是房地产项目管理工作的重要核心，科学合理的成本管理可以有效地提高房地产企业的经济效益，提高房地产企业的核心竞争力。
房地产开发项目的成本控制其实是建立在房地产项目施工质量和施工安全的基础上，确保各项房地产项目的性能与质量符合国家的建设标准之下，实现房地产项目的施工成本控制在最低的状态。
房地产开发项目的成本不仅仅包含着施工过程中的一些显著的费用，同时还包括了房地产项目施工钱的筹划、土地款、施工完成后的验收、公共配套设备以及一些隐蔽性工程的支出。
房地产开发项目管理办法
房地产开发项目管理办法在房地产开发项目管理办法中，制定和执行科学的管理方法对于项目的顺利进行至关重要。
本文将就房地产开发项目管理办法的内容进行探讨，并提出一些建议，以帮助开发者和管理者成功完成项目。
1. 引言房地产开发项目管理办法的目的是确保项目的顺利进行和成功交付。
通过明确项目目标、规划和控制项目执行过程，有效管理项目资源，可以降低项目风险，提高项目质量和效率。
2. 项目管理计划在项目启动前，项目管理者需要制定一份详细的项目管理计划。
该计划包括项目的范围、目标、里程碑和关键路径等重要要素。
此外，还需制定项目组织结构和沟通渠道，明确各个角色的职责和权利。
3. 风险管理房地产开发项目的风险管理是一个不可忽视的环节。
在项目启动前，需要对潜在风险进行评估和预测，并制定相应的风险管理计划。
这包括保险和补偿措施，以应对可能出现的问题，如自然灾害、法律纠纷等。
4. 资源管理房地产开发项目经常需要大量的资源，包括人力、物力和财力。
项目管理者应该制定资源管理计划，确保资源的合理分配和利用。
此外，还需与供应商建立良好的合作关系，确保供应链的畅通和稳定。
5. 监督和控制项目的监督和控制是项目成功的关键之一。
通过制定项目执行的关键绩效指标和监控方法，可以及时发现和解决问题，确保项目按时完成。
此外，还需建立有效的沟通机制，以便管理者能够及时了解项目进展和相关问题。
6. 质量管理房地产开发项目的质量管理是保证项目成功的基础。
通过制定质量管理计划、执行质量控制和质量保证措施，可以确保项目交付的产品或服务符合质量标准和客户要求。
7. 竣工和交付房地产开发项目在竣工和交付阶段需要进行验收和交付准备工作。
项目管理者需要与相关部门和客户密切合作，确保项目的顺利竣工和交付，并遵循相关的法律和规定。
8. 总结与展望房地产开发项目管理办法是项目成功的基石。
通过科学合理地制定和执行管理办法，可以确保项目的顺利进行并达到最佳效果。
未来，随着科技的发展和管理理念的更新，房地产开发项目管理办法还将不断演进和完善，以适应不断变化的市场和环境。
房地产行业信访问题解决经验
房地产行业信访问题解决经验在房地产行业，信访问题是一个常见的挑战，解决这些问题通常需要综合运用多种经验和方法。
以下是一些解决房地产行业信访问题的经验：1.及时回应：对于收到的信访投诉或问题，及时进行回应是至关重要的。
确保建立有效的沟通渠道，设立专门的信访回应团队，快速、准确地回复信访者的问题，以示重视和诚意。
2.公开透明：保持信息公开透明是解决信访问题的有效途径。
及时向社会公布相关政策、规划、项目进展等信息，让公众了解公司的工作进展和决策过程，减少信息不对称所带来的矛盾。
3.建立投诉处理机制：设立健全的投诉处理机制，包括投诉受理、处理、反馈和跟进等环节。
确保投诉能够得到及时处理和妥善解决，提升信访者的满意度。
4.重视预防性工作：通过加强与社区居民的沟通与互动，及时发现潜在问题，并采取预防性措施，避免信访问题的发生。
建立良好的社区关系，增加信任感和归属感。
5.做好风险管理：对可能引发信访问题的风险进行评估和管控，及时制定风险预警机制和处置方案，做好危机公关准备，以便应对突发事件并尽快解决问题。
6.提升管理水平：加强内部管理，提升员工素质和服务意识，建立规范的工作流程和制度，以规范化、标准化的管理提升企业整体信誉和形象。
7.寻求外部支持：在解决复杂信访问题时，可以考虑寻求政府部门、行业协会、专业机构等外部支持和协助，共同找到解决问题的路径和方式。
总的来说，解决房地产行业信访问题需要综合运用沟通、公开透明、投诉处理、预防性工作、风险管理、管理水平提升和外部支持等多种经验和方法，以保障公司的正常运营和发展。
项目开发不足的成因与对策
项目开发不足的成因与对策大力推进公司在项目开发方面的执行力，是实现公司经营战略目标的关键点。
只有激发出公司员工的激情，营造一种特殊的企业文化氛围，才会有助于执行力的提高。
本文就项目开发执行力的界定、项目开发在执行中存在的问题以及如何采取应对措施几方面展开论述，并以事实证明，卓越的公司不仅在战略规划上需要花费时间或努力，并同时表现出卓越的执行力。
关键词：执行力；不足；成因；对策项目的开发，尤其是特大型项目的开发需要一个过程，往往在战略步骤上分成若干个阶段，在这个过程中，需要一批职业经理人带动整个团队，依靠强有力的执行力来有计划地实现阶段目标，最终实现项目开发的整体战略。
一、项目开发执行力是实施项目计划的具体行动能力项目开发执行力，是指企业员工在深入学习公司理念的基础上，通过领悟项目开发战略，并在具体的工作中通过判断、组织、协调、自控、分配、创新等管理手段来实施项目计划的具体行动能力。
无论是企业的哪个层面，都存在执行力高低的问题。
在项目开发执行力方面，如果运用得当，将对项目的开发工作产生较大的推动作用，反之，则会阻碍项目的运作。
项目开发执行力可以具体划分为以下四个方面：1.企业领导魅力与执行力的关系。
作为一个日益壮大的企业的领军人物，在应对市场纷繁复杂的局面时，必须要有大思路、大谋略，才能更好地引领一个企业，领导个人魅力是不可或缺的重要因素。
有领导者就有追随者，追随者会从领导者的个人魅力中得到全新的、深受鼓舞的精神动力，这种激情澎湃的磁场将极大地增强企业的执行力。
企业领导缺乏魅力，将很容易使企业陷入群龙无首的被动局面中。
针对领导者而言，“从这些人身上我们所学到的并不是什么魔法，我们学到的实际上就是这些人的热情……就是他们对于领导艺术的掌握”。
领导者的人格魅力是指胸襟、思想、言行等内在的精神素质所体现出的理性与感性相交融，闪烁着人性情感之光的高尚情操，是进行人性化管理的先决条件，是打造先进企业文化的核心，是创造企业团队精神的向心力。
房地产行业各种问题解决方案
房地产行业各种问题解决方案房地产业务涉及到房地产产业链中的所有环节:市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑、市场营销、销售、物业管理。
除了这些以项目开发为中心的业务管理,企业管理流程还包括战略预见与整合、财务管理、人事管理、知识管理等职能子过程。
通常一个房地产开发项目就是一项复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和人员多，因此房地产业是公认的上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业。
一、行业概况1、行业背景及信息化情况房地产业务涉及到房地产产业链中的所有环节:市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑、市场营销、销售、物业管理。
除了这些以项目开发为中心的业务管理,企业管理流程还包括战略预见与整合、财务管理、人事管理、知识管理等职能子过程.通常一个房地产开发项目就是一项复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标管理以及施工、监理等涉及面极广,参与单位和人员多，因此房地产业是公认的上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业。
随着信息技术的发展，国内房地产企业已开始认识到,企业发展越来越需要依靠一个系统来支撑.企业利润将主要来自这样一个良性循环圈：“科学决策－精细管理－科学决策”,即企业一改过去“拍脑袋式”决策模式,更加注重基于企业内外部情报分析结果基础上的科学决策,减低风险，增大决策利润效益；改过去粗放式管理，转而追求精细化管理,想方设法增加收入，降低运营及项目成本，例如注重产品设计、加强计划管理、严格控制项目成本，加强客户关系管理，抓品牌营建等。
近年来,房地产企业逐渐进行了信息化建设的探索和实践。
但在信息化的过程中,各企业也不同程度上产生了信息孤岛，没有充分发挥系统集成的优势,甚至反过来制约了企业信息化的发展。
企业在信息化过程中需要引进系统论来指导信息化的规划与实施。
2、管理需求房地产行业需要利用信息技术，打破各种信息孤岛和资源孤岛,将各种经营主体紧密联结在一起，将整个房地产行业的业务过程和各职能过程集成为一个综合的信息管理系统,实现数据间通畅无阻的交换与运算，减少信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理的统一信息化,并给管理者提供一个通畅的了解企业、业务情况、发布管理决策的平台.房地产的业务更多的是围绕一个开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节,包括项目可行性研究、市场分析、产品定位、规划及设计、建筑施工、工程监理等，因此需要对整个的项目进行科学化的跟踪和分析，以实现房地产项目的最优化管理，从而减少项目风险,降低项目投入成本,提高利润。
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。
这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。
下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。
一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。
可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。
2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。
4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。
通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。
二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。
这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。
2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。
通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。
3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。
通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。
4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。
专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。
总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。
无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。
房地产项目机电施工常见问题做法与正确做法对比
正确做法：管道支吊架要符合要求，施工工序正确、 卡码钻孔尺寸准确。
描述：排水管支架未做好防腐及焊接，管码未开孔 吊架已安装。
正确做法：支架角铁在90度内角三面满焊并安装前 应先做好防腐及机械开工孔工作。
问题描述：强排水管在距墙或柱较远时没有做管道 预埋，管道连接采用焊接后未施工防腐。
过梁增加线盒。
描述：墙体预埋线管时未开槽敷设。
正确做法：墙体预埋线管时应开槽敷设。
描述：线管过梁底敷设时未用过线盒，且直接穿黄 腊管敷设。
正确做法：线管过梁底敷设时采用过线盒，或用专 用成品弯头过梁敷设。
描述：吊顶下的电线未穿管敷设，接头不规范
问题描述：室外排水管用平口管，承插管管口封堵 不严，易漏水。
正确做法：采用承插式排水管，管道做支撑后， 在承插口用水泥砂浆均匀密实封堵，再在接口处 做环形砂浆抹带。
描述：集水井、污水井抹灰质量差，污水井底部甚 至没有抹灰，易造成漏水。
正确做法：井内抹灰要抹光滑，爬梯用16螺纹钢合 理布置。
描述：出户套管制作、安装方法随意，固定不牢固。
正确做法：普通照明、消防用电线应应按照图纸 选用相应型号规格的电线，不可混用。
五、防雷工程中施工问题汇总与正确施工方法对比
1、楼层引下线、等电位线焊缝不饱满，焊渣未清理； 2、门窗接地点、均压环漏焊，引下线在柱（墙）的钢筋是搭接时漏焊； 3、卫生间等电位用普通钢筋预留； 4、屋顶避雷带不美观、焊接处防锈处理不到位，选用冷镀锌圆钢，不防腐； 5、电梯、屋顶水箱间、设备房接地扁钢未预留到位； 6、屋顶圆钢过伸缩缝处，转角处未预留欧姆弯。
给、排水塑料管道支吊架最大间距（单位：m）
管径(mm)
50
75
110
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通州未来3-5年将呈现怎样的发展趋势？ 相应区域的发展趋势，通州的客户群会发生哪些变化？ 对应客户群的变化，项目在产品上应该如何做方能保证项
目的开发目标 客户背景 中远+五合地产
客户原话： 我们不追求超额利润，但是不能低于市场的平台水平
10
项目背景简介——项目本体条件 通顺路
如何将项目发展战略转化到产品策略 提供制定产品策路的步骤、关键技术点及工 具
3
一、如何确定项目发展策略
4
讨论：在二三线城市发现问题重要还是发现机 会重要
确定项目发展战略的关键是找到机会
5
项目问题确定
寻找市场机会
市场机会梳理 ／界定真机会
制定项目发展战略
战略研究的前提 围绕促使目标消费者 以开发目标和开发能
项目背景
总用地104.52公顷，规划 总建筑面积116.17万 平米
建设中的潞苑北大街
区位：位于通州新城西北组 团，不在通州未来新城 规划推进的方向上，受 通州目前现状影响较小, 片区认知陌生
建设中 的朝阳 北路延 长线
交通：所在区域交通路网发 达，与CBD及机场均有 良好车行道路连接，具 有极强的外向性
大东部客户进入区域确定性研究
市场竞争分析：竞争对手+本体竞争力 东部实力客户价值分析
确定发展战略及核心竞争力 14
„ 典型项目： 珠江国际城、 200万
月亮河、国
从城花园市、波空波间的发展规律——典型项目启示
机会自由城
100万 80万
60万
40万
20万
蚂蚁派
蝴蝶派 拆迁户 外地生 意人
本地改 善客户
城市各要素之间没有形成相互促进的良性循环，无法带动高素质人口进入实现城市升级 唯一可见带动城市升级的要素商务园在项目入市中后期才可能产生影响，未来不确定性较大
市场发展层面——市场性质和客户结构在项目入市的2～3年不会发生明显变化
北京东部各类物业市场的价格洼地、“CBD宿舍”，这种性质未来2~3年不会发生明显改善 以交通及价格作为市场核心驱动力使刚性需求客户（中心城区首次置业+农民上楼）成为市 场主力客群 高端项目疲软，中高端项目以性价比获得市场实现
中产阶层 及准财富 阶层
财富阶 层
区域存在低密度、环境、开发商品牌驱动，依靠城市快究思路——以城市发展带来的区 位价值的动态演变为研究基点
寻找现状市场特殊信号：
非主流项目成功因素
现状市场机会启示：大东
部实力客户可能进入区域
城市发展机会
大东部客户进入区域可能性研究
市场 竞争
城市 发展
8
项目属性： 大都市的重点新城、城市化拉动的大规模住 宅开发
项目核心问题
项目核心问题 依托于区域现在和未来发展平台（满足主流 客户需求）无法实现开发的经营目标和品牌 目标
9
中远集团开发目标：
在保证稳健销售的前提下，实现利润最大化。 形成市场影响力，延续甚至提升企业品牌形象。
依托于区域平台面临的风险——市场竞争+成本风险
竞争风险：对位于区域主流客户价值，面对超过300万平米的后续供应，本体条件在竞争中 处于劣势 成本风险：现行土地招牌挂的政策，将增加企业取地的成本及不确定性
12
项目核心问题
依托于区域现在和未来发展平台（满足主流客户需求） 无法实现开发的经营目标和品牌目标
城市空间规律+北京东部城市发展 客户迁徙规律+国际成功案例
研究结论：从城市发展和
客户发展来看，大东部实力 客户进入区域是非常可能的
大东部客户进入区域确定性研究
市场竞争分析：竞争对手+本体竞争力 东部实力客户价值分析
确定发展战略及核心竞争力 16
城市核心 公寓区
从城市空间的发展规律寻找机会——跳出通州，从北京大东 部城市发展及房地产市场发展角度审视本项目的区域价值
解决问题的方法和路径
课程背景
界定问题
客户目标 本体约束条件 项目性质界定 市场竞争分析
分析问题
解决问题
可能的战略发展 机会研究，包括
发展战略和解决 方案（产品）
模式研究
市场定位，包括
案例研究 本课程主题客户定位
资源价值分析
产品定位
竞争分析
产品建议……
经济测算……
2
课程目标
如何制定发展战略 通过案例分享，提供几类确定项目发展战略 和解决方案的思考路径及工具
研究切入点——去通州
研究命题
能否跳出通州市场，从大东部市场寻找发展机会
13
研究思路——以城市发展带来的区 位价值的动态演变为研究基点
寻找现状市场特殊信号：
非主流项目成功因素
现状市场机会启示：大东
部实力客户可能进入区域
大东部客户进入区域可能性研究
城市空间规律+北京东部城市发展 客户迁徙规律+国际成功案例
众多经典项目分布在朝阳北路两侧，极大的提升其市场形 象及认知，使朝阳北路成为了北京东部的中产轴线
利用机会、放大优势 弥补劣势、规避风险
需求为基础 比较优势 创新和领先性
6
评估项目发展机会的路径
立足于资源评价的 区位优势+本体优势
对位
客户 价值
项目发展 机会评估
企业发 展提升
市场 竞争
城市 发展
7
案例一：“去通州化” ——从城市空间结构的发展规律寻找项目机会
客户 价值
项目发展 机会评估
企业发 展提升
确定项目发展战略的路径 本地置业或迁徙置业 力为基础，进行
的各种驱动因素
目标客户价值分析
城市扩张机会
竞争对手深度研究
市场竞争机会
案例借鉴
供 结需 构市关 性场系缺调失研及市场分从度析时对工间各作和种的空机间会重两进点个行纬梳
区域价值转变 竞争对手比较
理，界定有价值的机 会链
消费者居住观念改 变或需求升级
城市中央 别墅区
东部客户随着交通干线的延 伸向外转移，其中朝阳北路 与轻轨八通线是最为重要的 两条辐射轴
公路交通辐射轴
TOD辐射轴
城市区中间住
城市疏 散区
轻轨八通线为通州带来了大量城 市年轻白领，促进了通州房地产市 场的发展，成为城市疏散住区形成 的主要动力。
朝阳北路则依靠良好的通达及周 边成熟的城市配套，促进了其两侧 中高端住宅的开发，并随着道路向 东延伸，将城市中高端客户继续向 东迁徙。
运潮减河北片区
地块进入性：主要为城市快 速路
运河东片区
内部资源：规模较大，并有 小中河作为可利用资源
不利条件：周边资源条件较
为贫乏，只有低档住宅
小区及少量低端生活配
套，城市意向较差，内 存在高压走廊、火车轨
11
市场背景
项目背景简介——城市和市场发 展背景
城市发展层面——通州城市升级可见前景有限，人口增长以置业移民为主