房地产项目定位四个方法
项目定位的四个方法
项目定位的四个方法假设论证法——从结论出发在很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。
我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断，当然这种感应判断不是玄学，而是建立在策划人对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。
这个方法的优势是，直奔主题、迅速快捷，适用于疑难项目、特殊项目、单体项目，不适合大型项目。
其具体方法是：第一步：事先由策划人设计几种最佳定位，然后分别对每一个定位进行分析、求证第二步：根据求证结论选取最优的二个定位，以时间、成本、难度为坐标，设计操作程序再次进行求证分析（注意，这里指的是操作程序）。
第三步：根据再次求证的结论最终确定项目转：项目定位的四个方法(2)定位，并将该定位与市场同类项目进行对比分析（注意，是同类，不是同样），以判断该定位的预期效果。
这个方法最大的难点是求证，因此市场调研就显得更为重要。
下面我仍以中旅商务大厦为例，因为做这个项目我就是用这种假设思维进行求证定位的。
我不妨将早前写的案例分析奉上，以供大家了解始末。
中旅商务大厦策划始末2002年2月，我们接手了广东中旅的一个项目。
项目原名侨星苑，总建筑面积6.8万平方米，位于广州天河北路，规划报建为商用和住宅，于1999年开始销售。
在项目介绍时，发展商毫不避讳地说：此前曾由一家较大的房地产中介公司代理，其间又有五、六家公司参与。
但，卖了三年，花了三百万广告费，卖出去三套。
简称“黑色三个三”。
在第一次察看这个项目时，我就有一个感觉：这个项目的功能定位错了。
当时天下着小雨，我和另一个同事站在项目的北面，望着一幢一幢的高高的写字楼鳞次栉比，灯光从一个个玻璃窗口透过来，整个天河北在蒙蒙的细雨中，跃动着一种异样的生命。
紧张、繁忙，似乎还有一种惴惴的不安。
“这不是一个居家生活的地方”，我自言自语地说。
正是因为这个没有来由的感觉，坚定了我后来对项目的判断以及整个策划思路。
房地产项目定位的“四维”分析
一
：
＿
…
内部 因素分析 ・
●
图 ２ 房地 产项 目定 位的 “ 四维 ” 分析模 型
１ ． 企 业分析
企业 分 析是 明确企 业 战略 目标和 商业 模式 对项
目开发 的要 求 ，梳理企业 的资源 优势和竞 争能力 ， 发 现并 构建竞 争对 手不 能轻 易复 制和模 仿 的核心 竞争
— ５ 一
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方面。
层面和项 目营销层面的综合考虑 ，而非后期传播推
广层面 上 的概 念 。
三、 房 地 产 项 目定 位 的 研 究框 架
（ 一） 定 位 的 原 则
（ 二） 定位 的 分析 体 系和 方 法
一 一 一 一 一 － 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 ＿ 形成 的市 场 空 间的 判 断 ， 是
项 目定位 过程 中最 直接 、 最理性 的依 据。 需求 分析 的
核 心是对 市场 机会 点 的判断 和选择 ， 即 回答市 场 “ 缺
什 么” 的问题 。具 体分析 内容 可看 下列图表 １ ：
北 方 经 贸 聚 焦 房 地 产 ｔ ２０ ０ ７ ｌ ９
力 。其核 心是排 除不 符合 企业 战 略要 求和企 业 核心 竞 争力 的定 位方 向 ， 即 回答 “ 不 能做 什 么 ” 的问题 ， 是 项 目定位 分 析 的前 提条 件 。主要分 析 内容包括 ： （ １ ） 企业 发 展战 略 目标 与发 展思路 。（ ２ ）企业 的商 业模 式， 是 追 求利 润最 大 化 ， 还 是追 求 现 金 流 ； 是 长 期 经 营还 是短期 变现等 。 （ ３ ） 企业 资源优 势与竞 争能力分 析， 包 括研 发创新 力 、 资 源整合 力 、 资本运 营力 、 产 品 把控力 、 团队执行 力 、 品牌 形象力 、 市 场应变 力 、 企业
房地产项目核心价值提炼及定位
房地产项目核心价值提炼及定位房地产项目的核心价值提炼及定位是每一个开发商和投资人关注的焦点问题，也是决定一个项目成功或失败的主要因素。
在市场竞争日益激烈的今天，如何抓住市场机会，找到项目的核心价值点，实现定位精准和差异化，是发展房地产项目的关键所在。
一、核心价值提炼的必要性房地产项目的核心价值，是指项目能够给消费者带来的真正的价值，是项目凭借其独特的优势在市场上脱颖而出的关键所在。
当一个房地产项目具有独特的核心价值时，它的竞争优势将避免与其他同类项目产生口径不同的冲突，而能够更好的满足消费者的需求，从而实现市场份额的增加和持续的销售增长。
因此，房地产开发商必须深入挖掘项目的内在价值，从消费者的角度出发，以创新的思维方式发掘出项目的独特优势。
二、区分项目的属性与特点对于房地产项目定位的核心价值提炼，首先需要明确区分项目所具有的属性和特点。
房地产项目的属性通常是指项目所在的区位、建筑风格、物业配套等无法改变的实质特征。
而特点则是指对于项目而言与众不同的部分，它们可能是由于不同的市场需求、开发商的创造性特质，或者是产品功能的不同而产生的。
明确项目属性和特点之后，才能更好的掌握项目所蕴含的核心价值。
三、从消费者需求出发，定位核心价值在明确项目的属性和特点之后，接下来需要考虑的是从消费者需求出发，如何发现项目的核心价值点。
要做到这一点，需要全面掌握市场信息，了解消费者喜好和需求，充分调研分析竞争对手，理解当前市场趋势，并在此基础上进行差异化定位。
具体来说，核心价值点可以从以下三个方面获得：1、项目区位的核心价值项目的区位是房地产开发的关键性要素之一，也是不可替代的，因此房地产项目的区位优势往往是其核心价值。
如一个项目地处繁华商业区，或靠近学区房，都是具有很强的核心价值的。
另外，随着社会经济的不断发展，人们的生活方式和消费理念也在不断更新，根据不同目标人群，不同的区位核心价值也不同。
2、突出产品特点的核心价值每个项目都有其独特的产品特点，或是建筑风格，或是产品功能，甚至可以是项目的配套功能等。
房地产项目的定位方式
房地产项目的定位方式
房地产的定位方式，尽管与其他产品有不同的地址，但大体原理是相同的。
市场运作中，咱们能够采取四种策略。
一、避强定位
避强定位确实是躲开强有力的竞争对手，不“硬碰硬”，与强手和平相处、共谋利益的市场定位策略。
这种策略使企业能迅速地在市场上站稳脚跟，并能在顾客心中留下专门的形象。
这种定位方式的风险较小，成功率较高，常常被第一次挤入房地产市场的企业所采纳。
例如德国和日本的汽车制造商，确实是采纳躲开与美国制造商在大型奢华车上的定位策略，针对效劳公共的小型汽车细分市场，填补这一空缺。
结果石油危机后，美国人对节油的小汽车的爱好不断增加，由此进展成了一个广漠的市场，促使两国在美国汽车市场上的经营成功。
避强定位，显示了房产市场的竞争情形：
竞争格局比较稳固，即房产市场比较成熟。
□房产市场中强者实力壮大、地位是不可动摇的。
□作为后来者，或实力不够强的企业，没有向强者挑战的可能。
避强定位的策略能够有三种做法：
□第一种是维持现状、强化自己的房产在顾客心目中的现有地位。
第二种策略是寻觅尚未被占据的，并为顾客所重视的市场
位置，争取抓住这种机遇占据它，可称之为“寻觅枪眼”或“。
房地产项目定位分析(全套)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位，包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析，可以确定产品定位和定价，并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面：1.市场规模：确定适宜的产品申报面积和总建筑面积，同时也要了解整个市场的规模情况，从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求：了解卖方和买方的需求，同时也要了解消费者的需求是多样化的，要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布：了解市场的分布情况和发展情况，从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较，以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下：1.同类产品分析：估计市场上同类产品的数量和销售情况，预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析：分析该区域其他房地产项目的特点和定位，以及其他的相关因素，例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上，确定适宜的产品定位，包括以下几个方面：1.产品类型：确定项目是商业、住宅还是其他类型，同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模：确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格：根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格，同时还要考虑到服务和社区环境等因素，营造愉悦的生活体验，提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步，决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面：1.销售策略：确定产品的销售策略，例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
房地产项目定位的四个方法
房地产项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是由于定位不一致。
既然策划没有模式可套，定位也就不可能有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，计策划一窍不通，同时有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原先策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。
由于几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不一致的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不可能？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包含了房地产策划的要紧内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，假如真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位务必首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人明白了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场与学生宿舍。
如何从四个维度快速评估房地产项目
项目初判的四个维度土 地市场效益风险如何快速研判项目表象土地市场本质效益风险“看地”……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害表象“看地”的内容土地表象有利因素不利因素法规手续规划条件销售影响规划影响合法合规施工影响实质影响：促进或阻碍……施工条件地质灾害“看地”的内容成本影响安全影响“看地”的目的-----看地的内容一、土地维度有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害景观资源配套资源区位条件山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……距离感、认知度、贫富分区……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染——不想听到的，严重干扰人们休息、学习和工作的声音有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染空气污染化工化肥、农药、制药 、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭水沟（塘）……空气污染——各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害肮脏、杂乱、破旧的环境……所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的，影响买房决心的因素噪声污染空气污染视觉污染有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害不安全、不吉利、不健康……客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素；客户根据自身知识和经验判断，或盲目跟随他人；噪声污染空气污染视觉污染心理忌讳有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害•看：周边有无显眼的不利因素•闻：闻到臭味、怪味时不应捂着鼻子躲开，而应判断气味的种类，严重程度，来源方向•问：对于拿捏不准的要询问当地人，或政府合作方是否清楚，还要询问不利因素的存在时间•想：通过经验分析，并结合各种情报判断不利因素的种类和影响程度。
房地产项目定位的四个方法
房地产项目定位的四个方法引言在今天竞争激烈的房地产市场中，正确的定位对于项目的成功至关重要。
房地产项目定位是指通过明确目标客户群体和市场需求，确定项目的独特卖点和定位策略。
本文将介绍房地产项目定位的四个方法，帮助开发商在选择合适的项目定位策略时做出明智的决策。
方法一：目标市场分析目标市场分析是房地产项目定位的基础。
在进行目标市场分析时，开发商需要考虑以下几个因素：1.人口结构：了解目标市场的人口分布、年龄结构、职业结构等，以便确定项目的适宜人群。
2.经济状况：了解目标市场的经济状况和消费水平，以便确定项目的价格定位和产品特色。
3.市场需求：通过市场调研和消费者需求分析，了解目标市场对不同类型房地产产品的需求情况。
在进行目标市场分析的过程中，开发商可以利用社会调查、市场数据分析和专业顾问的帮助，获取准确的信息和数据支持。
方法二：竞争环境分析竞争环境分析是确定项目定位的关键步骤之一。
开发商需要了解目标市场的竞争对手情况，包括：1.竞争对手数量：评估目标市场上的竞争对手数量和其项目规模，以便决定项目的规模和投资力度。
2.竞争对手定位：分析竞争对手的定位策略和目标客户群体，以便确定项目的差异化和独特性。
3.竞争对手优势：了解竞争对手的优势和劣势，以便制定合适的竞争策略。
竞争环境分析可以通过市场调研、竞品分析和参观竞争项目等方式进行。
开发商可以从中汲取经验教训，找到与竞争对手的差异化定位点并制定相应的策略。
方法三：产品定位策略产品定位策略是通过确定项目的独特卖点和核心竞争力，将其与竞争对手区分开来的过程。
1.价值定位：确定项目的核心价值，并将其传递给目标客户，使其认同和信任项目的价值。
2.定价策略：根据目标市场的经济状况和消费水平，制定合理的定价策略，使项目具有市场竞争力。
3.产品特色：通过项目的设计、功能和配套设施等方面的差异化，创造独特的产品特色，吸引目标客户群体。
产品定位策略需要从市场需求和目标市场的角度出发，并结合竞争环境分析，制定适合项目的定位策略。