房产评估评估重置成本法
房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。
该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
房产评估评估重置成本法
重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。
重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1．重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。
重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。
2．预决算调整法。
此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。
该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。
房地产估价(成本法)
单击此处添加副标题
房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定
重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。
重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。
例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。
这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。
但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。
通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。
②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。
③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。
④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
适用于房地合估模式下的成本法
第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
（1）土地取得成本。
土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
（2）开发成本。
开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。
④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。
而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。
房产评估评估重置成本法
房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。
一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1(重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。
重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。
2(预决算调整法。
此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。
一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1(重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。
重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。
2(预决算调整法。
此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。
该法主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。
3(价格指数调整法。
价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。
因此，应尽量控制此法的使用范围。
对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。
此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。
另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。
二、重置价值的计算重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。
(一)建筑造价的确定建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。
建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1(选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”。
即被估项目单方造价,对比单方造价×(1，调整系数)如:某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调23%的系数，2所确定的对比单方造价为568元/m。
则2 被估建筑的单方造价,568×(1，23%),699元/m2(可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计算被估项目单方造价,被估项目结算单方造价或被估项目单方造价,被估项目结算单方造价×(,，调整系数)2 如:某框架结构工程于1998年8月竣工，其结算造价为3865988元，建筑面积3718.16m，至评估基准日约一年左右，一年中建筑造价下调0.32%，试确定被估项目的评估基准日的单方造价。
2 被估项目估算单方造价,3865988,3718.16,1039.76元/m2 被估项目基准日单方造价,1039.76×(1,0.32%),1006.49元/m(二)前期费用及其它费用的确定前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分1(政府收费的计算该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算。
2(建设单位支付的其它费用该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准序号费用名称标准(%)1 建设单位管理费 1.8-2.52 建筑设计费 1.5-2.03 勘察设计费 0.4-0.84 监理费按建设部文件执行0.5-2.5(一般情况取1-1.5)5 其它按有关文件规定选取3(计算形式前期及其它费用可以采用列表形式计算，其表格形式如下: 前期及其它费表2序号费用名称按造价计取(%) 按建筑面积计取(元/m) 备注1合计(三)固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》[(91)82号文]规定计取。
(四)资金成本(1)计算标准资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。
利息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即六个月内(含六个月) 5.58%六个月到一年(含一年) 5.85%一年至三年(含三年) 5.94%(2)建设期限规定建设期按正常施工建设期限确定。
(3)资金投入的比例在一个建设期内，其资金一般按不同比例分期投入。
计算进也应分别计息。
(五)重置价值的计算重置价值按下列公式计算单方重置价值,[单方建筑造价×(1，前期费率)，前期费/平方米]×(1，投资方向调节税率)×(1，综合贷款利率)重置全价,单方重置价值×建筑面积三、成新率的确定成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或加权平均数。
1(理论成新率N1,(1,已使用年限/设计规定使用年限)×100%一般情况下，建筑物设计使用年限规定如下:一般情况 60年(1)钢筋砼排框架结构有腐蚀介质 50年一般情况 50年(2)砖混结构(有抗震构造)有腐蚀介质 40年(3)砖混结构(无抗震构造) 40年(4)砖木结构 30年(5)半永久建筑 20年2(勘查成新率:勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面的使用功能情况确定，其所占分值及综合计算可参照下表现场勘察成新率计分表序号部位名称完全分勘查分备注1 基础 302 承重结构 303 非承重结构 84 屋面 65 地面 46 内外装修 57 门窗 58 配套设施(水、暖、电等) 129 合计 100凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定为0。
四、评估值计算评估值,重置全价×综合成新率2 五、案例某工程于1996年6月竣工，混合结构，4层，建筑面积656.95m，条形基础，砖墙;屋面为珍珠岩保温，三毡四油防水层;铝合金窗，木门;外墙条砖，内墙抹灰刷涂料;水磨石楼地面;水、电、暖齐全。
1(建安造价测算(1)建筑工程序项目费用名称计算表达式金额号 (元)1 直接费 5564372 直接费中人工费 1112873 其他直接费4 其他直接费中人工费5 现场经费1×5.52% 307156 直接工程费合计 1，5 5871527 直接工程费中人工费合计8 企业管理费6×7.88% 462689 财务费6×1.5% 880710 远征工程费6×2.56% 1503111 计划利润6×4.5% 2642212 预算包干费13 人工费调整2×59.7% 6643814 次材材料费调整1×0.07% 39015 材差16 工程造价 6，8，9，10，11，12，13，14，15 750508(2)安装工程经计算，水、电、暖、卫工程造价为:133361元(3)建安工程总费用,(建筑工程，安装工程),883869元2 (4)建筑面积656.95平方米单方造价1345元/m2(前期及其它费用计算:序取费名称取费系数基数金额依据2号 (元/m)1 设计费 2% 单方造价2 竣工图费 0.0014% 单方造价3 勘察费 0.5% 单方造价4 建设单位管理费 2% 单方造价5 定额编制费 0.08% 单方造价6 招标费 0.5% 单方造价7 工程监理费 1.5% `单方造价8 质检费 0.3% 单方造价9 可行性研究费 0.5% 单方造价合计 7.3814% 99.283(固定资产投资方向调节税，此建筑物为15%2 固定资产投资方向调节税,(1345，99.28)×15,,216.64元/m 4(资金成本建设期按1年，年利率按5.85%计:2 资金成本,(1345，99.28，216.6)×5.85%×1×0.5,24.29元/m5(重置单价,(建安单方造价，前期费用，其他费用，资金成本22 ，固定资产投资方向调节税),1685.21元/m(取整为1685元/m)22 6(重置全价,重置单价×建筑面积,1685元/m×656.95m,1106961元7(成新率的确定对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后，依据建筑物现场勘察评估分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的鉴定成新率。
其次，根据建筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
(1)鉴定成新率(完好分值率)在熟悉房屋施工资料的基础上，根据建筑物现场勘察评分标准，对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，以此确定房屋鉴定成新率。
完好率计算表分项分数基础(30) 30主体(60) 58房盖(10) 8(1)结构小计(100) 96门窗(25) 24内外装饰(40) 36其他(35) 32(2)装饰小计(100) 92水卫(40) 36电照(30) 28暖通(30) 27 (3)设备小计(100) 91注:完好分值率,鉴定成新率,(1)×0.6，(2)×0.2，(3)×0.2,94.2%(2)理论成新率(经济寿命年限50年计)理论成率,(使用年限,已使用年限)?使用年限×100%,(50-3)?50×100%,94% (3)综合成新率综合成新率,鉴定成新率×60%，理论成新率×40%,94%8(评估值计算评估值,重置全价×成新率,1106961×94%,1040543元。