关于工业与商业用地性质差异
土地价格——工业用地与商住用地的差异
1期一、工业与商住用地价格差异的研究背景笔者认为土地问题在相当大的程度上是财政和金融问题。
因为中央财政处于困难之境,分税制改革将中央和地方的土地出让金三七分配。
土地作为不可再生的核心资源之一,其价格也会因不可再生性受到影响,通过土地的出让获取资金可以缓解地方政府的资金约束。
因此,土地成为各地政府获取收入的高效手段,也成了地方政府实行公共管理的重要一方面。
据资料统计,很多地方政府的土地相关收入占地方财政收入的50%~60%,少数经济发达地区甚至高达了80%。
工商业用地的服务主体和功能用途存在区别,地址选择和建筑要求也存在差异。
二、工业用地和商住用地价格的影响因素1.工业用地价格的影响因素。
一个地区的投资意愿度与强烈程度会很大程度决定当地工业用地的价格,因此,企业会尽可能选择具有投资潜力的地方,将资本与生产要素双双结合。
土地成本、劳动力水平都会对企业选址造成影响,当上述两个因素都低价时,企业的经营成本也随之降低。
企业经营过程中除了会受到土地和劳动力因素影响外,税收因素、产业情况、区位条件和社会经济发展情况也对其有所影响。
企业为了尽可能地节省资金,减少流出成本,会选择政府给予优惠的地区,搭配合理的产业结构布局和良好的区位条件,这三点给企业发展带来必然的优势,优势的建立会带来利益最大化。
综合权衡地区条件,选择投资成本与收益相匹配的地区进行企业建立与投资。
因此,工业用地价格会受到区位、政策、产业和经济等方面的影响。
2.商住用地价格的影响因素。
在经济开发初期对工业的需求较大,工业用地也低价供应,导致工业用地过度占用土地,导致商住用地的供应不足。
而且中国目前的财税体制是流转逐级留成,企业按照企业所得额履行纳税义务,税额征收可以带来政府收入,因此各级政府对招商引资、发展开发区的热情一直高涨不下,导致各地政府不断开出优惠政策,以低价甚至不收取费用将土地让与企业使用。
所以,在总土地数量不变的情况下,工业用地占用越多,商住用地的可使用量会越来越少。
工业布局与地域差异
工业布局与地域差异工业布局是指在一个特定的地理区域内，各种工业经济活动在空间上的分布模式和组织方式。
地域差异则是指在不同的地域环境下，工业布局会因为各种因素的不同而产生差异。
一、地理条件对工业布局的影响地理条件是工业布局形成的重要因素之一。
各地的地理条件不同，如气候、地形、水源等，会直接影响到工业发展的可能性和方式。
1.气候条件：气候直接关系到生产活动的进行。
一些炼铁、冶金等重工业活动对于气候的要求比较苛刻，需要在寒冷或干燥的气候条件下进行。
比如俄罗斯的西伯利亚地区就有丰富的冷凝铁矿资源，这种地区的气候条件非常适宜开展冶金工业。
2.地形条件：地形对于交通运输和资源利用具有重要的影响。
比如山地地区由于交通不便，往往发展不起来重工业，但却适宜开展旅游业等轻工业。
而平原地区则便于交通运输，有利于发展重工业。
中国东部沿海地区的平原地形就极具发展重工业的优势。
3.水源条件：水资源对于一些工业活动非常关键。
一些水力发电、纺织印染等行业，对于水源的需求较高。
比如江苏苏州地区，水网密布，是中国重要的纺织产业基地。
二、资源分布对工业布局的影响资源是工业发展的重要基础，地域的资源分布直接影响到工业布局的选择。
1.能源资源：能源是工业生产中不可或缺的资源之一。
不同地区的煤、石油、天然气等能源资源分布不均，会直接影响到工业布局的选择。
例如，中国北方地区煤炭资源丰富，有利于发展煤炭、钢铁等重工业，而东南沿海地区相对缺乏煤炭资源，发展以轻工业为主。
2.矿产资源：矿产资源也是工业发展不可或缺的资源之一。
各地矿产资源种类不同，会对工业布局产生影响。
例如，中国西南地区富集了大量的锌、铅、铜等矿产资源，适宜开展有色金属冶炼加工等相关工业。
3.农产品资源：农产品资源不仅关系到食品工业的发展，还与纺织、化工等行业有密切关系。
一些农产品丰产区往往也是相关工业的发展中心。
例如，中国的江苏、浙江等地是稻米丰产区，也是纺织印染等相关工业的集聚地。
一类工业用地与二类工业用地对劳动力需求的差异
一类工业用地与二类工业用地对劳动力需求的差异工业用地分为一类工业用地和二类工业用地，它们在劳动力需求上存在一定的差异。
一类工业用地通常对劳动力的需求更高，而二类工业用地对劳动力的需求相对较低。
本文将从用地性质、行业特点、生产方式等方面分析一类工业用地和二类工业用地对劳动力需求的差异。
一、用地性质的差异一类工业用地通常是国家重点支持的高技术、高附加值产业用地，包括高新技术产业、战略性新兴产业等。
这类工业用地的企业往往需要大量的高素质、高技能的劳动力。
例如，高科技企业、研发中心对于研发人才的需求相对较高，需要具备较高学历背景和专业知识的员工。
二类工业用地一般用于传统的制造业、装备制造业等行业，这类企业对劳动力的要求相对较低。
例如，一些传统的制造业企业对劳动力主要要求劳动密集型的劳动力，如操作工、技术工等。
这些企业相对注重员工的操作能力和技术技能，而对学历要求较低。
二、行业特点的差异一类工业用地所涵盖的行业通常是高新技术、高附加值产业，这类行业的特点是技术含量高、创新性强。
因此，对于这类行业来说，对劳动力的要求也更高。
企业更加注重员工的创新能力、研发能力和高级技术能力，需要具备较高水平的专业知识和创新能力，以适应行业的快速发展。
而二类工业用地所涵盖的行业主要是传统制造业、装备制造业等，这些行业的特点是工艺简单、产品标准化程度高。
因此，对劳动力的要求相对较低，企业更注重员工的操作能力和生产效率。
这类行业的劳动力需求主要是以实际操作能力和经验为主，并且对劳动力的专业知识要求较低。
三、生产方式的差异一类工业用地所涵盖的企业往往采用自动化、智能化的生产方式。
这类企业广泛应用先进的生产设备和技术，减少了对人工劳动力的需求。
企业对劳动力的需求主要是对技术人才、管理人才的需求更大，而一般的操作工等劳动力的需求较低。
而二类工业用地所涵盖的企业多采用传统的人工劳动力生产模式。
这类企业相对较少使用先进的生产设备和技术，更多地依靠人工劳动力进行生产。
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议传统的工业用地一般都是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
近年来，随着经济社会的发展，逐渐出现了以知识技术为特征的研发、设计、创意、检测等新型产业用地，此类产业通常是国家支持的产业类型，也是我们目前的发展方向，但很多时候，社会的发展与管理、技术的研究等并不是同步的，乃至出现了新型产业用地在规划管理中的一些问题。
在本文中，笔者结合工作中遇到的实际问题，尝试从规划管理的角度，对工业用地在当前存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以供参考。
一、当前工业用地在规划管理中存在的问题（一）土地性质的问题说到工业用地，我们一般想到的是生产制造、大体量的模块厂房。
但随着社会的发展，各类产品设计、中试、孵化、检验检测等行业的兴起，工业用地似乎早就不再局限于机器化的厂房制造，再加上工业用地有7%的配套设施用地，这也给不少项目予以“发挥的空间”。
因此，不管是从城市景观还是建筑的使用需求上来说，现代的工业用地越来越楼宇化，很多工业建筑甚至与办公楼“雌雄难辨”。
因此，也就出现了部分企业以工业用地之名拿下土地、以工业建筑报建，最后却用于商务办公，甚至是商业配套的使用功能。
另外，也有部分工业用地因低效使用，商家为了追逐利益，将工业厂房改装成公寓、办公、商业或甚至住宅进行出租，引发交通、消防等安全隐患。
总之，不管何种原因，都脱离不了监管难的问题。
国土规划部门与城市管理部门职能独立，各行其政，前期供地与后期监管难以衔接，让部分开发商利用政策漏洞与管理的缺失大做文章，以至工业用地最终并不是真正的用于工业生产。
（二）规划技术指标的问题容积率基本是所有用地性质指标的关键问题，为了鼓励生产、集约节约利用土地，工业用地通常会设定容积率下限，如《广州市提高工业用地利用效率实施办法》就要求一类工业用地容积率下限为2.0，二类工业用地容积率下限为1.2，三类工业用地容积率下限为1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率应不低于0.8。
工业地产和商业地产的区别
1.工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
3.主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4.综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
5.私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。
主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。
但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
六、工业地产企业盈利模式1.主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。
2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。
什么是工业地产？工业地产和商业地产的差别
什么是工业地产？工业地产和商业地产的差别导读 : 本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
工业地产发展到如今的地步，甚至都没有一部专项的法律法规，能让工业用地价格回归市场定价，盘活存量用地的呼声也日渐高涨。
相比于普通住宅和商业地产的火爆，工业地产的关注度其实没有那么高。
那么什么是工业地产？工业地产和商业地产什么差别？什么是工业地产？1、工业地产指工业类土地使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
2、工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50 年。
3、工业地产指房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，后获取合理的地产开发利润。
4、工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。
目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。
工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。
工业地产和商业地产什么差别？1、工业项目的目标客户要么是生产型企业购买厂房楼或是技术、科技型上市公司或预备上市的公司购置独立楼；商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或者。
2、工业项目的地理位置通常在或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求；因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展人口集中且人流量多的集中商业地段。
3、商业项目的功能范围一般如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等，购物功能又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等；工业项目则不仅包括的商业项目的大部分功能，另外还有商务、工业制造厂房、物流仓库和居住等功能。
土地性质分类表
用地分类表类型基本分类参照分类城市用地分类代码商服用地1、商业用地：商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地；2、金融保险用地：银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地；3、餐饮旅馆业用地：饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地；4、其他商服用地：写字楼、商业性办公楼用地；旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
1、经营性仓储用地及经营性停车场；2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地；3、高档别墅用地；4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。
C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31住宅用地1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地；2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。
1、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地；2、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地；3、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地；4、企业厂区外独立的办公楼用地；5、文体用地：为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地；6、公共基础设施用地：给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地；7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地；8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地；R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U9、慈善用地：孤儿院、养老院、福利院等慈善用地；10、铁路站场用地；11、军事设施用地：专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等；12、宗教用地：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地；13、监教场所用地：监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地；14、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。
土地工业商业住宅用地性质转换
（二）、物流仓储用地如何转换为住宅用地
政府收购——整理——规划——变性——招拍挂——运作公关——成交。主要牵涉到的就是国 土局和规划局，两大部门，但这个变更责任太大，需要更高级别的领导批准，起码副市长，市长级 别的人点头，才可以。 大致程序首先要到规划部门变更规划，其次凭变更的规划到国土部门变更土 地使用性质，并补交土地出让金。
物流、工业、商业、 商住用地之间的转换
LOGO
提纲
• 用地定义 • 用地性质转换的概念及方式 • 用地性质转换的目的及原因
一、用地定义（规划局可买城市规划图 10-20年调整更新）
（一）、仓储物流用地的定义
仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供 应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。仓储用地一般为工业用地 里面的工业仓储。
十届全国人大第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，根据 《中华人民共和国物权法》第三编“用益物权”第十二章“建设用地使用权”第一 百四十八条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”
（五）、其它用地的定义
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接 为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或 不可建设用地等。
1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长 签字。
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。 【三】、现在的情况： 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家 现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签 字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。
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工业用地与商业用地比较分析
1、土地规划用途区别
工业用地：指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。
商业用地：是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋。
二、使用年限存在差异
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，文件将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。
三、贷款限制
对于购买商业用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少五成、最长十年还清的个人贷款。
如果购买工业用地的房子，银行不能办理贷款。
四、销售限制
商业用地开发销售可以根据顾客需要进行面积划分，对购买群体无限制条件；但工业用地开发销售办理产权时存在两个限制条件，其一最小分隔单元面积不小于300平方米，其二受让（租赁）人应为非自然人，必须是企业法人。
五、价格差异
工业和商业用地取得均需要通过招拍挂形式，上市前均通过土地评估程序，原则上起拍（挂）价不低于土地基准地价和土地评估价。
工业和商业用地因城市等级价格差异较大。