公寓投资分析.

（2）商务公寓
用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地。 产权类型：商务公寓。 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区； 既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
三、公寓与普通住宅 的区别
公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限一般为50 年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限 一般为70年。
公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公 寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型 全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重 的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的 租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品， 是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭 一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年 半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃 气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属 性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风 性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力， 品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校 等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开 支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍 度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
2、个别性风险——由于种种不利的影响而给个别 房地产经营者带来的风险；
经营风险——由于经营条件恶化，经营管理不善而招致的风险； 业务风险——由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和 销售成本的变动，而影响房地产经营利润和利润大小的风险； 财务风险——由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力 而产生的风险；
3、意外性风险——是指由于意外事件的发生所 带来的风险。如自然 灾害的发生，战争爆发， 环境污染，政治动荡等等。
五、公寓投资的特点
1、美丽的危险旅程：相对于普通住宅5%～6%的年投资回
报来讲，产权式酒店和服务式公寓宣称的回报似乎要高很多， 大都在10%～15%之间。
2、命运掌握在他人之手 ：产权式酒店和服务式公寓是两
2、按公寓公寓的自身属性分为普通公寓（居住型 公寓），商务公寓，酒店式公寓
（1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅。 产权类型：公寓。 产权年限：70年。 特点： 户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住； 配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。
公寓投资分析
王新军
一、公寓的内涵
由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、 每层分隔成数家,各家房间格局大致相同 ， 其特点大致有： ①能容许多人家居住的房屋，多为楼房， 房间成套，设备较好。 ②旧时租期较长、房租论月计算的旅馆， 住宿的人多半是谋事或求学的。
二、公寓的分类
1、按公寓的用途大致可分为三类，第一，出租型。 以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之 为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每 个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每 个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然， 从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的 是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是 指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租， 就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业 楼宇。还有一种类型，即混合型。混合型通常有 一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等， 另一部分为自住型寓所单位。
信用风险——赊销房地产商品，或采用分期付款的方式 出售房地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所 带来的风险；
流动性风险——房地产经营者所掌握的房地产商品难以 脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去 造成的风险；
预测决策风险——由于房地产经营者错误地预测房地产 行市， 以至决策失误，行为失当所带来的风险。
种比较特殊的产品。他们的经营权往往不在自己手中，而是 由统一的经营管理公司进行管理与服务，实际的投资回报由 酒店管理公司来支付。
3、后市回报变数不定：市场规范程度和开发商的信誉度不
够高，投资客除了要面临市场风险以外，还承担着很大的信 誉风险。如果要投资产权式酒店和服务式公寓，必须进行深 入的市场调查和分析，仅凭感觉做简单判断，或者听信开发 商的承诺，未来的市场风险会比较大。
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上， 更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先， 单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能 分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适 性和功积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强 调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话， 容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。 在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
(3)酒店式公寓
用地性质：一般为商业用地。 产权类型：公寓或商务公寓。 产权年限：根据用地性质而定，40年。 特点：
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次 较高；
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便； 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计， 体现档次与舒适性； 一般以只租不售和产权式经营为主； 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团 提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也 较高。
四、房地产投资风险的类别
1、总体性风险——所有房地产投资都会遇到的风险。
市场风险——由于各种因素所导致的整个房地产价格大幅度波动， 从而给房地产经营者带来损失的风险；
利率风险——由于利率发生变动，引起房地产行市变化， 从而给房地产投资者带来的损失；
货币购买力风险——由于通货膨胀，货币贬值，购买力下降， 从而给房地产经营者带来的风险。