盘活乡村闲置宅基地打造特色旅游综合体——周庄特色田园乡村发展的节地模式
苏州周庄的水乡特色风情
苏州周庄的水乡特色风情苏州周庄位于江苏省苏州市吴江区，是一座拥有800多年历史的水乡古镇。
它以其独特的水乡特色风情而闻名，被誉为"东方威尼斯"。
周庄以其精致的建筑、古老的水道和独特的文化遗产吸引着来自世界各地的游客。
周庄的水乡特色风情主要体现在以下几个方面：1. 精致的建筑周庄的建筑以明清古建筑风格为主，其中最具代表性的就是宗庙和府邸。
古老的宗庙往往位于古镇的中心，是周庄居民日常祭祀的地方。
而府邸则是富有人家的住所，它们通常有美丽的庭院、精美的花园和传统的装饰。
这些建筑不仅展现了古代建筑的艺术价值，还反映了周庄人民的生活方式和文化传统。
2. 古老的水道周庄是一座典型的水乡古镇，镇内有数十条纵横交错的古老水道，形成了独特的水上交通系统。
在周庄的水道上，可以看到古老的石桥、曲折的河道和静谧的湖泊，这些水景给人一种安逸和宁静的感觉。
游客可以选择坐船游览周庄，欣赏美丽的水景和古建筑，感受水乡特色风情。
3. 独特的文化遗产周庄有悠久的历史文化传统，这里孕育了很多有影响力的历史文化遗产。
其中最著名的就是周庄古戏台和周庄古运河。
周庄古戏台是一个拥有几百年历史的传统演艺场所，曾经举办过各种戏曲演出，每年吸引了大量的观众。
而周庄古运河则是中国最早修建的运河之一，它连接了周庄和其它周边地区，为周庄的经济发展做出了重要贡献。
4. 美食文化周庄的水乡特色风情不仅体现在建筑和文化上，还表现在当地的美食上。
周庄的美食以深受当地人民喜爱的苏式美食为主，其中最有名的就是苏式小吃。
苏式小吃以糖水、糕点和面点为主，口味独特，制作精细。
在周庄的街头巷尾，可以找到许多小吃摊位，游客可以尝试当地的特色美食，体验水乡的独特风味。
5. 文化活动除了建筑、水道、文化遗产和美食之外，周庄还有丰富多样的文化活动，为游客提供了更多的体验机会。
比如每年的水灯节、古戏演出和民俗表演等。
这些活动不仅能向游客展示周庄的历史文化，还能让游客亲身参与其中，感受当地的生活和民俗风情。
周庄古镇提升工程建设方案
周庄古镇提升工程建设方案然而，随着旅游业的蓬勃发展，周庄古镇面临着一些问题和挑战。
首先，古镇的基础设施和公共服务设施比较落后，无法满足日益增长的游客需求。
其次，古镇的文化保护和传承面临一定压力，需要加强保护和传承工作。
因此，为了更好地发挥周庄古镇的旅游价值和增强古镇的可持续发展能力，有必要进行一系列的提升工程建设。
一、基础设施建设为了满足日益增长的游客需求，提升周庄古镇的基础设施是至关重要的。
首先，可以对古镇的道路进行改造和升级，扩大道路宽度，改善道路硬化标准，提高交通运输能力。
其次，可以进行自来水、排水管网改造，增加水源供应和排水能力，提高环境卫生水平。
另外，可以建设更多的停车场和公共厕所，提高游客停车和就餐的便利性。
二、公共服务设施建设在提升周庄古镇的公共服务设施方面，可以建设更多的便民设施，如游客中心、服务中心、信息咨询点等。
另外，可以在古镇内设置更多的便利店、餐饮店、休闲场所，提高游客的消费体验。
同时，可以加强对游客的安全和健康管理，建设医疗卫生站和急救中心，完善应急救援体系。
三、古建筑保护和修缮周庄古镇以其独特的古建筑群而闻名于世，因此，保护和修缮古建筑是提升工程的重点之一。
可以对古建筑进行全面的调查和评估，制定详细的修缮计划。
在修缮过程中，要尽量保留原有的历史风貌和特色，避免过度修饰和改造。
同时，可以利用现代科技手段，对古建筑进行加固和防火处理，提高古建筑的抗震和防火能力。
四、文化传承和创新为了提升周庄古镇的文化吸引力和影响力，可以开展一系列的文化传承和创新工作。
首先，可以建设文化展示馆、博物馆、纪念馆等，展示古镇的历史文化和传统工艺，吸引游客参观和体验。
其次，可以举办各种文化活动和艺术表演，如古典音乐会、古装游行、传统手工艺展示等，活跃古镇的文化氛围。
另外，可以深入挖掘古镇的历史文化资源，编纂和出版相关的历史文献和文化遗产，提升古镇的学术价值和研究价值。
五、生态环境保护为了提升周庄古镇的环境质量和生态价值，可以开展一系列的生态环境保护工作。
周庄的发展
二、周庄发展过程中存在的问题
1、游客快速增长，超过了旅游环境容量 ，使得旅游环境质量下降 周庄面临的最大的压力就是游客流量增加迅速，超过了目前古镇旅游 容量允许的限度。尤其是在旅游旺季，古镇经常处于拥挤混乱的场面， 幽静的水乡环境氛围被破坏，不仅无法正常游览，甚至对古迹、建筑 等造成了破坏。 2、商业化气氛过浓，旅游产品缺乏特色 景区之间的竞争激烈，但是周庄的旅游项目单一，而且以观光旅游产 品为主，由于镇区太小，许多游客尤其是远道而来的游客感到游兴不 足。 3、文化旅游产品开发深度不够，文化资源利用率较低 在开发过程中只重视了对自然资源的开发，忽视了文化资源的重要性， 使人们在旅游的过程中只感受到了江南水乡风情。 4、资源保护力度不足，影响旅游资源的永续利用 旅游资源的不断消耗与损害会导致旅游产品下降，游客旅游体验质量 下降，景区客源不断流失，进而严重影响旅游业的可持续发展。
四、周庄发展前景展望 周庄旅游的发展要改变过去单一的发展模式，未来的周庄应该集观光 旅游、休闲度假、娱乐于一体，一方面重视对生态环境的保护，另一 方面而加大对古镇文化的开发。使周庄成为一个既具江南水乡特色， 又富含江南文化魅力的古镇，吸引更多的海内外游客前来观光旅游， 加强与周边景区的合作，重视品牌意识，打造服务质量一流的全国乃 至世界的休闲观光文化旅游胜地。
周庄打造“中国第一水乡”
周庄：打造“中国第一水乡”文/马恺■关键词：周庄中国第一水乡古镇旅游文旅结合夜周庄江苏水乡周庄旅游股份有限公 司（简称周庄）深耕古镇旅游主业， 通过整合“吃、住、行、游、购、娱” 等旅游要素、实施古镇资源与水乡 文化融为一体的品牌战略、创新“文 化+旅游”商业模式、科学高效的 运营管理，做大、做深“旅游+”产 业链，成功打造“中国第一水乡” 品牌。
2019年，周庄接待游客607.6 万人次，同比增长7.39% ;实现全域 旅游收人32亿元，同比增长13%。
品牌建设：古镇资源与水乡文化 融为一体集“小桥、流水、人家”之美 的周庄古镇拥有丰富的旅游资源， 同时具有深厚的文化底蕴，将古镇 资源与水乡文化融为一体是周庄品 牌建设的一大特色。
1."三步走”品牌战略周庄品牌建设经历了打造“中 国第一水乡”“国际周庄”“世界级 水乡古镇休闲旅游目的地”“三步走” 过程。
第一步：1991年，提出“中国 第一水乡”品牌战略，着重挖掘周 庄的古镇旅游资源和水乡文化内涵， 以此作为亮点进行宣传推广。
第二步：2007年，在成功打造 “中国第一水乡”品牌基础上，提出 “国际周庄”品牌战略，争取在全球 旅游市场占有一席之地。
第三步：2015年，提出“丰富 ‘中国第一水乡’品牌内涵，打造‘世 界级水乡古镇休闲旅游目的地’ ”品 牌进阶战略。
2.丰富“有一种生活叫周庄”品 牌内涵围绕“中国第一水乡”品牌建 设主线，周庄推出“有一种生活叫周庄”旅游副品牌并丰富其内涵， 通过“周庄过大年”“中国周庄国际 旅游节”、中秋灯会等系列特色民俗 活动，为游客提供丰富的旅游体验； 以“看得见古镇的风貌、听得到古 镇的声音、品得到古镇的味道、过 得着古镇的节日、记得住古镇的故 事、带得走古镇的特产”为载体, 让游客充分融人“周庄生活”。
3.多元化的品牌营销近年来，周庄以资源整合、产 品服务升级和旅游体验为突破口， 采取线上线下组合的多元化品牌营 销策略，让潜在游客群体深人了解 周庄的真实生活氛围，进而认可“有 -种生活叫周庄”的品牌理念。
创造景观神圣化的旅游空间——以周庄为例
业区 。清末 民初 ， 全镇居 民达到五 千余 人 ， 内多各种 工商业作 镇
坊 ， 民 以商 工 为 业 ， 乎 每 家 每 户 都 与 工 商 业 有 着 密 切 的 关 镇 几 系 。更 由于 这 里 地 处 县 的 交 界 处 ， 街 市 中商 贾 列 肆 货 物 充 故 盈 ， 然 成 为苏 州 葑 门外 的巨 镇 。 俨 ２周 庄 水 乡 古 镇 的 地 理 与经 济 。 江 南 地 区 属 亚 热 带 气 候 ．
加强场所的文化辨认性 ， 增强其地域 化差异特性 ； 第二步 ， 搭配整合产品体系 ， 将场 所承载的符合 现代理念 的 生活方式进行合理的打包 ， 形成 良好 的整合开发 ；
方 式 展 现 以至 销 售 给 现 旅 游 者 也 是 一 个 需 要 解 决 的 问 题 。
游 转化 ， 却实 际成效不大 。实际 的问题在 于大家对休 闲生活缺 乏 真正 的理解 与体会 。休 闲是一种 生活方式 ， 只有在 观念上认
同 ， 解 这 种 生 活 方 式 ， 环 境 上 适 应 ， 进 这 种 生 活 方 式 ， 会 理 在 促 才 形 成 真 正 的休 闲旅 游 业 。 （） ４ 周庄 旅 游 开发 方 式 的三 步 战 略 构 想 。 第 一 步 ， 度 挖 掘 传 统 资 源 或 文 化 ， 定 开 发 的文 化 意 象 ， 深 确
古镇 ， 以及 许 多 的 中 心 城 市 分 散 着 游 客 的 人 流 ， 些 都 是 相 对 于 这
南水乡泽 国风貌 。古代江南地 区的交通方式主要依赖水运 ：江
南 市 镇 ， 多街 市 繁 盛 ， 贾 聚集 ， 拥 有 一 种 手 工业 生 产 ， 别 大 商 并 特 是 丝业 与 棉业 。 二 、 划 内容 策
周庄旅游模式的发展变革和创新之路
周庄旅游模式的发展变革和创新之路周庄是中国江苏省昆山市的一个小镇，也是著名的水乡古镇之一。
周庄古镇拥有悠久的历史和独特的人文景观，吸引了大量的游客和艺术爱好者。
在过去的几十年里，周庄的旅游模式经历了发展变革和创新之路，不断提升着自身的魅力。
20世纪70年代，中国改革开放后，周庄逐渐向外界敞开了大门。
这个时期，周庄的旅游模式以传统的观光旅游为主，游客主要是来欣赏古镇的风貌和建筑风格。
周庄利用狭窄的水道和石桥、小巷等传统元素，打造了一个古朴、宜人的旅游环境。
古镇的清澈河道、石头板路和白墙黑瓦的民居成为了观光的主要景点，吸引了众多游客。
然而，随着时间的推移，周庄的旅游发展面临了一些困境。
首先，游客对于传统的观光模式越来越感到饱和，对于周庄缺乏新鲜感。
其次，由于周边发展迅速，周庄的交通拥堵问题日益严重，降低了游客的游览体验。
此外，周庄的旅游设施和服务相对简陋，无法满足高品质的旅游需求。
为了解决这些问题，周庄开始进行发展变革和创新。
首先，周庄推出了一系列的文化活动和节庆，例如周庄水乡冰雪节、周庄美食节、周庄国际音乐节等。
这些活动为游客带来了全新的体验和感受，不仅使周庄的旅游项目更加多样化，也为游客提供了更多的选择。
其次，周庄注重旅游产品的开发和创新。
在传统的观光旅游之外，周庄推出了多种特色体验项目，如乘船游览周庄水乡、穿越古镇体验历史文化、品尝当地特色美食等。
这些新的旅游产品满足了游客对于不同体验的需求，为周庄的旅游业增加了新的动力。
此外，周庄也加大了旅游设施和服务的投入。
周庄进行了一系列基础设施建设，如道路拓宽、停车场建设、公共厕所改造等，以提升游客的出行便利性。
同时，周庄推出了旅游扶贫项目，帮助当地农民增加收入，提高服务质量和水平，为游客提供更好的旅游体验。
通过这些发展变革和创新，周庄逐渐摆脱了传统观光旅游的模式，打造出了一个多样化、高品质的旅游目的地。
同时，周庄的旅游业也取得了显著的成就。
根据统计数据，2019年，周庄接待游客超过300万人次，旅游综合收入达到50亿元人民币。
周庄简介介绍
随着国内旅游市场的不断扩大和消费者对旅游体验的追求，周庄作 为知名旅游目的地，市场需求持续增长。
政策支持
政府对旅游业发展给予了大力支持，为周庄旅游业的进一步发展提 供了政策保障。
周庄旅游发展面临的挑战与对策建议
旅游产品单一
01
目前周庄的旅游产品相对单一，缺乏创新和多样性，难以满足
不同游客的需求。
周庄简介介绍
汇报人： 2023-12-15
目录
• 周庄概述 • 周庄自然风光 • 周庄人文景观 • 周庄旅游服务设施 • 周庄旅游发展前景与挑战 • 总结与展望
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周庄概述
周庄地理位置
所属地区
中国江苏省苏州市昆山市
地理位置
太湖流域，地处江南水乡
周庄历史文化背景
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历史沿革
周庄古镇有着悠久的历史 ，最早可追溯到春秋战国 时期。
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拓展国际市场
进一步提高周庄的国际知名度 和影响力，吸引更多国际游客
。
深化文化旅游融合
加强周庄历史文化的保护和传 承，将文化元素融入旅游开发
中。
提升旅游服务质量
不断完善旅游服务设施和提高 服务质量，提升游客满意度。
推动可持续发展
在旅游开发中注重生态环境保 护和可持续发展，实现经济、
社会和环境效益的统一。
旅游服务设施完善
周庄拥有完善的旅游服务设施 ，能够满足游客的各种需求。
旅游资源丰富
周庄拥有众多历史文化景点、 自然风光和特色美食，具备发 展旅游业的良好基础。
区位优势明显
周庄位于交通便利的地区，便 于游客前往。
地方特色鲜明
周庄拥有独特的地方文化和特 色美食，为游客提供别具一格 的旅游体验。
乡伴集团+乡伴广东介绍-佛山南海里水
集团介绍乡伴文旅集团（简称乡伴）是国内最前沿的乡村文旅投资运营先行者，也是国内专业从事精品乡建全程服务的头部企业。
乡伴一直致力于推动中国乡村文明化进程，凭借强大的设计、研发和专业运营管理实力及资本的助推，在乡建领域已实现设计、建设、运管一体化服务。
Xband 2乡伴使命：推动中国乡村文明化的进程乡伴使命：推动中国乡村文明化的进程乡村振兴火炬手乡伴将尝试通过为乡村引入——便利的基础设施、环境和谐的建筑产品、富有创造性的人群三大要素推动中国乡村的文明化。
乡伴愿景：在“自然有机形成论”的指导下，构筑一个“分布式、多样化、高交互”的社区网络。
联合创始人朱胜萱乡伴文旅集团创始人、董事长上海伴城伴乡城乡互动促进发展中心理事长莫干山计划发起人“田园综合体”开创者上海世博会园林景观工程总顾问世博最具创意设计师吴冲乡伴文旅CEO/联合创始人真爱梦想基金会创始人北京大学国际政治学专业公司业态作为“田园综合体”概念的首创者和实践者，经过多年积累，乡伴陆续开发了一系列相关业态，如：连锁民宿“乡伴原舍”，亲子教育乐园“绿乐园”，田园综合体开发XBAND“理想村”，规划设计“朱胜萱工作室”，工程建设“乡伴枫桥”等。
2012年原舍·望山莫干山开业运营2013年无锡田园东方“田园综合体”首创者和实践者2014年庾村1932”文创园国内首个乡村旅游文化行业标杆项目2015年“乡伴文旅集团成立”、“计家墩理想村“项目启动2016年祝甸项目江苏省特色田园乡村发起地、苏家文创小镇长三角首个特色文创小镇2017年朱家林田园综合体山东唯一、国家首批田园综合体试点，桐乡三治融合全国三治融合发起地+示范带2018年“乡伴完成A 轮融资”、乡伴枫桥建设公司成立、“树蛙部落“理想村开业、“周庄绿乐园“开园2019年乡伴文旅华南区域公司-广东乡伴正式成立2020年“乡伴获得B 轮融资2亿”发展历程项目分布公司架构继两年前获得由中青旅、IDG 、红杉资本联合创立的“中青旅红奇基金”的6350万元A 轮融资后，2月21日乡伴文旅宣布引入挚信资本两亿元人民币等值美金的B 轮投资。
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盘活乡村闲置宅基地打造特色旅游综合体——周庄特色
田园乡村发展的节地模式
一、基本情况
昆山市祁浜村三株浜自然村地处国家历史文化名镇周庄镇中部，位于常嘉高速周庄出口处以东，同周公路以北，北临天花荡、明镜荡，南接太史淀，自然形态优美，人文历史丰富，富有江南水乡田园风光特色。
三株浜原本是一个经济垫底的自然村落，村里342口人，但常住的只有142人，且多是老人，家家户户靠种地或打工为生，村基础设施建设薄弱。
近年来，昆山市积极响应国家乡村振兴战略，以江苏省特色田园乡村建设为抓手，立足于农村“三块地”改革，充分挖掘三株浜江南水乡田园风光特色，在保留村庄自然风貌肌理的基础上，整合利用农村闲置宅基地进行“微改造”，“变身”民宿发展新载体，在不新增建设用地的情况下，打造出了“中国优秀国际乡村旅游目的地”的乡村游旅品牌，开创了独具江苏特色的乡村一二三产业融合发展节地模式。
二、主要做法（模式特征）
1.集智规划设计，引导存量资源提升。
科学规划是最大的节约。
早在2017年昆山就实现了“一村一规划”。
为更好地引导三株浜构建生产、生活和生态三位一体的特色田园乡村，昆山及时修编、充分汇集镇村布局规划、实用性村庄规划、特色田园乡村规划等成果，形成一本规划、一张蓝图，在不破坏乡村原有风土人情、不迁移原住村民的基础上，充分利用低效闲置土地资源，构建以乡村旅游为基础的土地利用规划总体新布局：一方面，调整和归类农林用地，将现状较为零散的用地适度归并，引导村民种植与休闲、游憩、观赏有关的经济
农作物，优化乡村生态基底，带动乡村产业提升；另一方面，从交通道路、水系绿化、村庄景观、田园景观、公共服务设施、市政公用设施等方面对村内建设用地进行统一规划，建设乡村旅游综合体，赋予乡村多元价值，助力乡村文明复兴。
2.集中登记颁证，明晰农村资源产权。
“产权”是宅基地使用权流转和收益分配的关键。
为此，昆山市及时开展房地一体农村不动产登记工作，进一步明晰乡村资源产权，保障农民合法权益，为闲置宅基地使用权流转奠定产权基础，从而推动基于闲置宅基地资源整合的乡村旅游民宿新载体的兴起，充分发挥农房登记对推进农村改革创新和乡村振兴的促进作用。
3.集引社会资本，撬动土地价值提升。
引入祁浜村天花荡旅游服务公司和江苏水乡周庄旅游股份有限公司等社会资本，与农户签订农房租赁协议，盘活利用闲置宅基地，建设特色民宿，构建“旅游+N”模式，建立市场主体、村集体和农民之间紧密利益联结机制：一方面，集中少量市场资本打造示范性项目，撬动乡村整体土地资源价值提升；另一方面，启动相关配套设施建设与改造，提升游客体验的同时改善乡村面貌。
4.集汇特色资源，打响特色乡村品牌。
按照“香村·祁庄”旅游品牌设定，充分发挥区域优势和文化特色，在保护历史风貌与江南水乡格局统一的基础上，遵循“尊重、利他、还原”的理念，拓展全域资源、全面布局、全境打造、全民参与的创新发展模式：一是尊重当时民俗文化、本地居民生活方式、乡村季节的变化、现状地块功能构成，不做过多改变；二是建设的项目有利于本地居民收入的提高，能够增加劳动就业、填补古镇业态和拓展古镇空间；三是最终呈现的效果能够还原历史文化、农耕文化、自然田园和淳朴生活。
5.集聚功能建设，提升乡村人居环境。
以美丽乡村和特色田园乡
村建设为抓手，系统推进乡村人居环境整治提升，补齐公共服务短板，提升村民幸福感、获得感。
一方面，按照规划，集中进行道路改造、桥梁修整、三线入地改造、污水管网完善等，全面改善村内基础设施面貌；另一方面，对“吃住行”各项旅游配套设施进行分级规划和分类引导，围绕村民和游客的不同需求合理配置、统一建设，提升农村人居环境品质。
三、节地效果
1.低效土地资源品质化。
三株浜的一二三产业融合发展的模式，主要是对低效、零散土地资源的整合再利用，项目中的民宿及接待中心、餐厅、会议室等配套设施，是租用的空置民房改造的，农旅体验性项目，是租用的鱼塘15亩、桃园30亩打造的，还有7户村民自主将民居改造成民宿客栈，吸引游客体验入住。
在这一模式下，农用地在严格保护和农地农用的前提下，复合了休闲农业、乡村旅游、农业科普、农事体验等功能；农村集体建设用地，在节约集约用地和保障农民权益的前提下，复合了民宿民俗、创意休闲等功能，每年可为村民及村集体带来近百万元的租金收入，同时提供大量的工作岗位，使老村庄重聚人气。
2.特色文化资源品牌化。
“香村·祁庄”是周庄镇依托水乡古镇旅游文化打造的“沉浸式”乡村旅游体验新项目。
生产要素（产业）的融合与提升，赋予了乡村多元价值；生活要素（村落）的改善和丰富，助力了乡村文明复兴；生态要素的保护和修复，优化了乡村生态基底。
依托有机稻米种植产业、优美的四季田园风光和江南水乡民俗文化，先后获评江苏省巾帼农家乐示范基地、江苏省“四星级乡村旅游区”和“中国优秀国际乡村旅游目的地”等荣誉。
3.乡村生态资源价值化。
2019年11月，周庄镇三株浜正式命名为“江苏省特色田园乡村”。
在不破坏乡村原有风土人情、不迁移原住
村民、不增加集体建设用地的情况下，充分激发乡村低效、零散土地资源的活力，通过经营民宿、发展农家餐饮、培育生态农业等方式，“农房”变“金屋”，“绿水”变“银湖”，走出一条以低效土地资源复合利用为基础的生态经济发展之路。
2020年，三株浜人均纯收入40974元，较2016年增长了41%。
四、应用前景（使用范围）
三株浜特色田园乡村模式是典型的乡村一二三产业融合发展的节地模式，其应用前景和推广借鉴包含以下几点：一是规划先行，提前布局，保护挖掘好区域内自然形态、人文历史、田园风光和地域特色是基础；二是整合利用好低效闲置土地资源并建立健全土地产权制度是核心；三是坚持市场起决定作用，引导好市场资本是枢纽；四是打造特色乡村文化品牌，发挥好品牌效益是催化。
五、实践探索（政策价值）
新发展格局背景下，农村土地节约集约利用工作必须面对新情况，从政策层面和实践层面，充分挖掘和释放出农村土地资源的活力和潜力，为实施乡村振兴战略提供新动力。
三株浜的一二三产业融合发展节地模式，不同于当前长三角普遍采取的农民自办农家乐或者精品酒店入驻等自发形成乡村旅游的模式，彻底改变了传统发展中依靠拼资源、拼投入的粗放式发展路径，通过加强统筹规划、乡村低效存量资源的整合再利用，以及市场机制的综合施策，有序推进农村产业深度融合和土地复合利用，不但保障了农村产业融合发展中的合理用地需求，也大力改善了农业农村的基础设施条件，多措并举实现了农村土地资源的资产化，并以“村的特色田园化”带动了“人的重新乡村化”，促进了农业增效、农民增收和农村繁荣，为乡村全面振兴和全面建成小康社会提供了重要支撑。