XXX房地产项目可行性研究报告
一、项目总论
（一）项目背景
项目用地：**************
项目位置：***************
项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位
****国联投资顾问有限公司
（三）研究工作依据
根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
（一）市场宏观背景
1.全国投资环境
国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现
国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。
2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。
今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、
34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
销售情况良好
今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。
商品房空置面积增幅较大
2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。
今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。
价格稳中有升
2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了 2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。
2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。
有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。
有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。
3.**市投资宏观背景
房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。
大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。
商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。
新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工
项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。
资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。
4、**1-7月房地产开发统计
从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。
1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。
从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资
86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。
1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。
5.区域发展及前景预测
城西房地产市场发展前景分析
A、“城西是上风上水的宝地”，**人如是说。城西是**的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。
B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、**花园、会所花园成为这七大版块的代表。
C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成
高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和**连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。
D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在**的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰**住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了**住宅区总量的 70％。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。
E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。
F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3
条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5
年内，城西北经济圈将基本建成。
川陕路：重塑川西古镇解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建**最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为**最大的现代化石材贸易专业经销区。
届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。
城西房地产市场发展的趋势
A、无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适
合居住的区域。**市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”
之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。
B、自古以来**人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，某线周边的楼盘当仁不让地成了主力。
某区的居住环境有很强的商业配套环境：
**市黄金旅游通道某线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西
最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，某线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让**人有了更多的选择。在**，没有哪一个新兴区域像某线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在某线因为房地产业的拉动，介入了**最高档的消费场所。有消费就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。
C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新**生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为 37.8％，城南为 25％，城北为 22％，城东为 15.2％，在问及“购房目的”时，有 90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在 6万元到 20多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业 7.8％，外企 5.6％，个体户 15％，职业经理人 3％，特殊职业 11.6％，其他 57％的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。
（二）区域市场分析
1.供给分析
通过历年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：
A、社区规模化
规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在 100亩以下外，其余的都在 100亩以上，而**花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从 2000年**花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。
B、社区主题化
城西作为**后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为**又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“时光随意，生活由我”的博瑞·都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。
C、社区生态化
原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“绿色生态住宅”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是御都花园、草堂之春还是置信·金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、**花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园
的置信·金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。**花园社区内 7大主题园林、 7大景观河滨公园、 1个中心文化广场、 0.9的容积、 6％的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。
D、社区景观化
园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。**花园通过水、植物、雕塑建造了 9大主题公园；都市水乡———置信·金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5个各具特色的现代川西民居小区……
E、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元—3000元/平方米。
F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是某线一带。以餐饮娱乐而知名的某线，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。
G、户型趋向于小康型。城西早期开发了不少的安居户型，主要以套
二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。
I、城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘72个，总建筑面积3135908m2，其中电梯住宅1173970m2，占37.44%，多层住宅1225707m2，占39.09%，营业用房190554m2，占6.08%；综合均价3277.44元/m2，其中电梯住宅均价2943.59元/m2，多层住宅均价3308.58元/m2，营业房均价5133.9元/m2。
2.需求分析
需求特点
A、城西房地产需求市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。
B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。
C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和
温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成
A、**的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。
B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。
C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。
D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。
3.竞争分析
城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。
某线在售楼盘情况表（见附表1）
4.某线的消费认可度和典型物业调查
通过对城西居民的随机调查，得出他们选择某线8个完美理由：■吃在某线，安逸！住在某线，舒服！
■历代贵人住城西，能住在城西的某线就是贵中之贵了。
■想赚钱就住城西，城西有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。
■**人喜欢喝茶，住某线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。
■许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是某线，这里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。
■家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。
■周末休闲，花十几块钱就可以在某线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。
■将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。
具体典型物业调查见附表：《某线在售楼盘销售价格表》见附表2
《某线在售楼盘物业构成表》见附表3
《城西在售楼盘综合情况表》见附表4
《**市某线住宅市场消费者调查》
5.市场分析有关结论
A、项目位于**市某线中，某线是**新兴的知名餐饮一条街，它的
人气非常旺，是**市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的
建设已初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中、高楼盘市场。
B、消费者对某线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。
C、费者对某线生活价值具备较高的选择性认知。由于某线于近几年
住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。
D、线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费
者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。
三、项目用地分析及评价
（一）地块解析
1.交通条件
本区域的交通、道路网络较为完善，**路，30*路、1**路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。
2.用地现有状况
本项目占地约48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。
3.水电气保障
随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。
4.规划限制条件
虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：
A、建筑高度40m以下；
B、项目的总体绿化本应在30％以上；
C、项目的容积率要不小于1.2；
E、项目建筑间距要大于1.2。
（二）项目SWOT分析
1.优势分析：
本区域位于城西某线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。
某线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。
某线区域在市民心中的认可度高。
区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。
2.劣势分析：
立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。
项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。
项目周围的形象不佳，需要进一步改善。
项目不靠近某线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。
3.机会分析：
高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市“一号工程”———高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。
本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。
4.威胁分析：
黄忠小区和某线有一定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。
区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。
区域内部分楼盘将会分流本案客户。
（三）项目用地环境评价
本项目位于某线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配
套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。
四、市场定位及方案评价
（一）项目可能的开发方案：
根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：
方案一：以居住为住的多层住宅小区
开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。
方案一的具体设想：
１、项目的规划布局
项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；
２、项目的建筑设计
建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。
３、项目的户型设计
充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。
４、项目的环境设计
小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。
５、项目的配套
另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统
等；
６、物业服务
除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等
７、项目的客户定位
二次置业的中等收入者
方案二：以居住为主的高层电梯公寓
开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。
方案二的具体设想：
１、项目的规划布局
项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；
２、项目的建筑设计
建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；
３、项目的户型设计
调研报告(名词解释版)
XXX行业市场需求调研报告 Revision Record修订记录
一、基本信息 1、文档基本信息 2、文档修改记录 3、文档目的 介绍有关项目的。 4、文档概要 5、名词解释 二、市场环境 1、市场调研 市场调研(market research) 是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动一一这些信息用以识别和界定市场营销机会和问题，产生、改进和评价营销活动，监控营销绩效，增进对营销过程的理解。市场调研实际上是一项寻求市场与企业之间“共谐”的过程。 2、市场分析 市场分析是对市场规模、位置、性质、特点、市场容量及吸引范围等调查资料所进行的经济分析。主要目的是研究商品的潜在销售量，开拓潜在市场，安排好商品地区之间的合理分配，以及企业经营商品的地区市场占有率。
三、用户分析 1、目标用户 3.1.1 目标用户群体 3.1.2 目标用户特征 2、用户需求 3.2.1 建立虚拟用户角色 建立一个虚拟的角色，就是在帮助设计人员建立”同理心“，克服”自我中心“效应。当你设计出几套感觉都还不错的方案时，就可以从这些角色的角度想一想，问问自己”他们“会怎么做，会遇到什么麻烦？不过光假设一个虚拟角色而不对这个角色进行人物背景设定是不行的，而且背景设定肯定越详细越有参考价值。对于经营了较长时间的项目而言，虚拟角色的数据可以根据用户调查的数据来建立，并且随着项目的发展不断被完善。而对于新项目或没有什么用户调研历史的项目而言，虚拟角色的建立可以是经验性的，可以尚不完善，随着项目的推进而逐步丰富。当然初期除了凭借经验和想象来建立虚拟角色背景外，也可以和身边的人询问经验、到相关论坛社区寻找资料、通过竞品分析得到。 3.2.2 用户使用场景 在某某时间（when），某某地点（where），周围出现了某些事物时（with what），特定类型的用户（who）萌发了某种欲望（desire），会想到通过某种手段（method）来满足欲望 3.2.3 用户动机总结 做产品策划的时候，发现需求的本质来源就是发现了用户针对这种需求的行为动机。用户每做一个动作，都是有意识的，真实的意识是什么。
关于某某村的调研报告
关于***村的调研报告 通过一段时间以来对我村认真细致的逐户调查走访,使我对村内的情况有了进一步的了解和认识,对于群众关心的热点难点问题有了更全面的认识。现将我调研的情况报告如下： 一、村情介绍 河间市兴村乡***村，距河间市西二环仅2公里，全村现建有3公里多的水泥路，直达市里的公交车经过我村，交通便利，地理位置优越。我村人均耕地面积有限，人均一亩左右，主要种植玉米、小麦、花生等普通农作物，有少数耕地种植了速生杨，梨树、苹果树等。 全村共有382户，共1571人，其中党员49人。截止到今年3月18日两委班子换届在群众的满意声中圆满完成。新一任的班子成员平均年龄50岁，都是村内文化水平，致富能力，政治觉悟比较高的人。换届后的村组干部进行了法律法规知识、财务管理知识、农村相关科技知识、党风廉政建设、党务知识等的培训。 果袋生产是我村的主营产业，同时我村有家具厂1家，饭店2家，商店3家，种子站1家等辅助行业。目前，由于经济危机的影响，造成客户流失、资金断档等方面因素的限制，果袋生产受到严重影响，甚至部分小企业濒临破产甚至已经破产。集体收入方面，我村每年有大概5万元的收入，主要来源于于租赁、集体产业等。 我村建有占地90多平米的休闲娱乐场所，定期会有娱乐活动，用来丰富人们的业余生活。 二、调查中发现的一些问题： 一是农民收入增长乏力。***村虽然有一定数量的果袋生产厂家，但是大多数的农民的收入来源还是靠农业生产或是外出打工。近年来，随着国家对三农的高度重视，各种强农惠农政策的贯彻落实，稳定并逐渐提高了粮食收购价格，但在市场经济的影响下，农资价格等大幅上涨，增加了种殖业的生产成本，制约了规模化产业的形成，同时受疫病、市场风险等的不利影响，抵销了农作物丰产带来的增收效应。虽说有一些补贴，但农业生产资料价格的上涨是影响农民增收的一大因素。粮食作物生产成本较高。由于受资金、政策的影响，尤其是对农业预期收益的不乐观的影响，当地农民普遍采用传统耕作模式以降低成本。在此基础上，农户想继续保持增收就显得异常困难，这是为什么中央高度重视三农问题的一个有力体现，也是为什么青壮年农民更愿意外出务工而农村出现了大量留守儿童以及劳动力缺乏等系列问题的一个重要原因。当前，我国一些地方农户增收长效机制不健全，这是一个亟需各级党委和政府高度重视的问题，有效解决好三农问题是事关我国经济社会发展大局的战略性问题。另外，村内的主要经济来源果
房地产公司年度相关工作计划.doc
房地产公司年度相关工作计划 【年度工作计划】 房地产行业前几年最中国是最火的行业，房价节节攀升，房地产行业迎来了大发展时刻，可是也产生了很多的泡沫经济。随着全球金融危机的到来，中国的房地产行业迎来了很大的考验，房子卖不出去，房价步步走低，导致中国经济的发展也出现很大的放缓。国家正在想出各种办法来促进内需的消费，希望能够快速的增长中国的经济。 2009年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划： 一、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识
都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。 三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。 1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！ 2、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。 3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
房地产公司年度经营计划制定
年度经营计划制定管理细则 第一条目的 为规范集团年度经营计划制定工作，特制定本细则。 第二条适用范围 本细则适用于集团年度经营计划的制定工作。 第三条年度经营计划制定的周期 年度经营计划制定在每年10月初开始，11月30日前完成，制定周期为50个工作日。 第四条年度经营计划的内容 年度经营计划是对集团战略目标的分解和落实，分为集团年度经营计划、子公司年度经营计划和集团总部职能部门年度经营计划。 （一）集团年度经营计划的内容包括但不限于： 1、集团公司战略发展规划目标综述：阐述集团战略发展目标及本阶段战略发展规划、目标、规模、状态等以及与本年度经营计划关系； 2、年度经营环境分析：宏观经济、行业政策及其对公司经营活动的影响分析，资本市场环境分析，公司自身资源状况分析； 3、年度经营管理方针和经营管理目标：经营管理方针，各项经营管理的具体目标和任务，主要经营管理目标选择、确定的依据和过程说明； 4、年度经营计划及举措：市场发展计划、营销推广计划、品牌拓展计划、工程管理计划、设计研发计划、产品体系计划、资本运营计划、资金财务计划、人力资源计划、培训实施计划、审计计划、土地储备计划等及相应的举措； 5、年度公司风险分析及相应对策准备：战略风险及对策，经营风险及对策，财务风险及对策，人才与组织结构风险及对策，信用风险及对策。 （二）子公司年度经营计划的内容包括但不限于： 1、集团战略目标对子公司的要求：阐述集团战略发展目标对子公司发展的要求； 2、年度经营环境分析：宏观经济、行业政策及其对子公司经营活动的影响分析，市场环境分析，竞争环境分析，行业关键成功因素分析，子公司自身资源状况分析； 3、年度经营管理方针和经营管理目标：经营管理方针，各项经营管理目标，主要经营管理
调研报告体例
XXXX专业重点建设与改革创新调研报告 （参考提纲） 一、调研背景和目的 二、调研基本思路与方法 (一)调研指导思想 (二)调研思路与方法 1.调研内容 2.调研方式 3.调研范围 三、XXXX专业人才需求情况 1.上海市XXXX行业发展现状与趋势 2.上海市XXXX行业从业人员基本情况 3.上海市XXX专业对应的职业岗位分析 4.上海市XXX对应的职业资格证书分析 5.上海市XXX专业就业状况分析 数据汇总、统计分析 四、学校XXX专业现状 1.专业培养目标、课程设置情况 2.专业优势分析 3.专业存在的主要问题 五、专业重点建设与改革创新思路与对策（结合学校实际） ——包括确立新的理念；正确定位培养目标；重构课程框架；调整教学内容；改革教学方法手段；提高信息技术应用水平，建立新的实训体系，引进企业文化等等，具体可从以下几个方面去思考 培养模式创新（工学结合、校企合作及创新顶岗实习形式）
课程模式创新 师资队伍建设创新 教学条件建设创新 教学模式创新 评价模式创新 管理模式创新 完善机制（建立工学结合、校企合作运行机制） 注意事项： 1.排版要求： 字体：标题为三号“黑体”，内容为小四号“宋体”，行距：1.5倍。 2.文字要求：文字简洁、思路清晰、数据详实、图文并茂，前后呼应、逻辑严密、突出改革、结论科学。字数：不少于8000。 3.勾画出精品特色专业状态，让重点建设专业成为能充分体现学校发展方向，培养目标定位准确；在师资队伍、课程教材、教学条件和教学质量等方面具有一流水准和鲜明特色；就业质量高，工学结合、校企合作优势明显；教学改革领先，育人环境优良；有较高社会声誉并在同类学校中具有示范引领作用的专业。
关于XX路段的调研报告
关于XX路段的调研报告 在区委、区政府的领导及安排部署下，区工投公司承担了XX路（某某大道）建设任务，为加快推进项目建设，公司对XX 路项目进行了调研，具体如下： 一、XX路（某某大道）建设概况 XX路起于白龙大道，向南延伸，上跨麦架河，与麦沙西路延伸段立交，下穿成贵铁路、贵黔高速、环城高速公路，与南湖西路相交，终点接观山湖区宾阳大道，城市一级主干道，道路全长8430米，道路红线控制宽度60米，道路实施宽度为40-60米，概算投资总额为28.6亿元。项目分期实施，一期实施白龙大道至马堰村段长3000米，已于2015年建成通车，二期实施马堰村段至南湖西路段长4320米，三期实施南湖西路至观山湖区下麦村段长1110米。 二、项目进展情况 1.手续：已经完成立项、可研、初设审批，规划选址、规划用地、水保、地灾、环评手续办理，完成设计、地勘、监理、施工招标，下穿环城高速及贵黔高速设计方案经省高管局组织专家评审通过，省交通厅出具方案初步批复，并由省高管局组织专家
及相关部门对施工图进行审查并通过，破路施工许可证已办理。 2.征收：麦架镇段600米已完成全部征收工作，艳山镇段长4830米，除南湖西路至观山湖区宾阳大道下麦村段1110米正进行土地、房屋征收外，其余均已基本完成征收。 3.现场：完成路基清表土石方开挖运输约129400m3、路基石方（机械破碎）开挖约175000m3、路基土方开挖外运约396000m3、路基填方约582800m3；路基成型约3480米，级配碎石层施工完成1800米，水稳层施工完成1000米；排水工程雨水管、污水管管道安装3480米；综通、电力工程管道安装3280米；完成桥涵工程K9+620箱涵、K10串村路、K10+860箱涵3座及K13+260南湖西路段人行地下通道1座；贵黔互通桥梁孔桩共22个已全部浇筑完成；下穿高速节点段已完成改线道路路基填筑900米，水稳层施工完成900米，回填石方约6.2万方，土方开挖约12.5万方，已完3座箱涵施工，防撞护栏浇筑完成900米。 截至2018年7月12日，已完成项目设计总进度约65.6%，整体按计划节点推进。 三、存在问题浅析 XX路下穿环城高速公路涉及三条军事光缆迁改，分别为中国人民解放军信息化战略部队管理的渝贵干线光缆二条（已完成
关于XX绩效考核的调研报告
关于有限公司绩效考核的调研报告
一、调研背景介绍 是一家台湾独资企业，成立于1994年8月，在公司高层的领导下，经过20多年的摸索和经验积累，公司已具备现代化企业的规模，员工人数曾达到近3千。近几年来，受到全球经济环境和国内经济下滑等多方面因素的影响，目前员工人数近千人。为了稳定干部队伍，公司管理层于2011年开始，从生产制造部门开始实行绩效考核，近两年来该项举措备受公司管理层和被考核对象的关注。自考核实施以来，公司制定了有关绩效考核的标准和考评办法，并逐步在公司其它部门推广，但实施效果并不理想，没有起到管理层所期盼的应有的作用。 在此背景下，公司派专业顾问于2016年4月7-9号对公司绩效考核制度及现状进行了调研。为了解公司相关员工对现行的绩效考核制度的评价及看法，更好开展绩效管理工作，按期对该公司进行了专门的调查。此调查以访谈、现场考察及文件查阅形式，以公司中高层及基层干部为调查对象，问题涉及对当前的绩效考核制度的评价与看法、当前部门绩效考核指标的看法，以及希望如何改善绩效考核制度等方面内容。现将调查情况综合如下： 二、所见所闻所感 有限的调研给咨询顾问留下最深印象的是五金的大家庭文化以及中层干部对公司的极高忠诚度。绝大多数中层干部在公司工作的年限都在10年以上，这种现象无论是在私营企业或者合资企业中都是超乎寻常的。通过与公司高层和中层干部的交谈，我们似乎找到了部分答案，那就是台资企业独特的家长制管理方式所蕴含的亲情文化：总经理对干部从生活，到安全，到工作，事无巨细，无不关心，这些无疑让来自各地的干部们对公司产生了家的温馨与归属感；没有具体了解公司的薪酬制度和结构，但我们相信公司的薪酬水平在深圳，在同行业中是具有代表性和竞争力的。从人力资源管理的有效性来讲，高层成功地做到了待遇留人，情感留人。如何再进一步做到制度留人和发展留人，是公司所有员工都比较关注的问题。 从目前公司实施绩效考核的现状看，公司的初衷是希望加强人力资源管理，激励员工进一步提高生产和工作效率。但由于绩效考核管理制度的不完善，加上缺少绩效沟通，现行的绩效考核被等同于变相的加薪，因此导致拿了绩效奖的不满意，没拿绩效奖的更不满意，公司高层也不满意。 三、针对绩效考核的主要问题 1.对绩效考核的基本认识 所有被访谈的干部（经理，副理，课长，组长）都认为绩效考核有必要，但大家对绩效考核的目的的理解过于片面和狭窄。普遍的观点是目前公司目前实施
万科房地产公司2016年度经营计划模板
机密公司年度经营计划（样本） XX公司 2015年12月28日
目录 一、项目范围 (3) 二、项目经营计划 (3) 1、开竣工面积计划 (3) 2、销售利润 (4) 3、经营利润及报表体现 (4) 三、项目开发总体计划 (5) 1、项目开发计划 (5) 2、完成项目开发计划的难点及应对措施 (6) 四、设计计划 (6) 1、设计计划 (6) 2、设计跟踪服务 (7) 3、设计费支付计划 (7) 五、工程计划 (7) 1、工期计划 (7) 2、工程付款计划 (9) 3、工程管理的难点及应对措施 (9) 六、销售计划 (9) 1、销售计划 (9) 2、销售费用计划 (10) 3、推盘计划 (10) 4、销售难点及应对措施 (11)
七、客户满意度提升计划（样本） (11) 1、2005年提升目标 (11) 2、满意度提升计划 (11) （1）产品线满意度 (11) （2）产品线满意度提升具体措施 (12) （3）体验线满意度 (13) （4）体验线满意度提升具体措施 (13) 1）保持优势，扭转劣势 (13) 2）售前阶段 (14) 3）售后阶段 (14) 3、由满意向忠诚的转化 (21) 八、成本计划 (21) 1、全成本目标体系 (22) 2、成本控制的难点及应对措施 (22) 3、动态成本控制 (22) 九、资金计划 (22) 十、管理及人力资源计划 (23) 1、管理系统 (23) 2、人力资源配置 (23) 3、招聘 (23) 4、培训 (23)
一、项目范围 二、项目经营计划 1、开竣工面积计划
2、销售利润
各地产公司运营经理岗位职责完整版
各地产公司运营经理岗 位职责 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
各地产公司运营经理岗位职责 大运营的运营经理 汇报对象：总经理或暂管运营的一级负责人 工作描述： 1、计划管理： (a)制定公司在管项目年度计划，跟踪项目经营计划完成情况，保障公司各项目运营情况可控； （b）制定公司年度收款、拓展、开工、交付等指标。 2、考核管理：根据各项目经营计划完成情况、项目品质营造情况、项目重要指标贡献率等进行项目季度考核、半年度考核、年度考核、项目总体考核。 3、项目巡查：组织项目春季、秋季综合巡查。根据项目实际情况联合公司产品中心进行专项巡查。 4、标准化管理： （a）整理汇总集团各项标准； （b）制定本公司标准化制度（管控权限、项目公司考核标准等） 5、项目管理：项目重点工作督办、风险项跟踪及处理、日报、周报、月报管理；项目运营预警等。
6、总经理助手： （a）完成公司半年度、年度工作汇报； （b）组织公司总办会、本级会等会议，并完成会议纪要； （c）总经理交代的其他事情。 7、其他日常工作。 仁恒 职责描述： 1、项目前期阶段，组织开展市场调研工作，完成市场数据收集及分析，提出项目投资建议；结合规划布局方案提出建设规模建议，完成投资估算及收益分析； 2、根据公司战略要求，配合编制年度经营目标及运营计划，完成目标分解，形成各部门的一二级节点计划，配合相关领导拟定各级管控要点，确保目标的实现； 3、根据定位要求及公司经营计划，审核、跟踪并预警项目开发一二级节点计划，关注项目开发过程中各类核心指标的动态变化，为公司经营决策和调整提供依据和参考； 4、定期组织召开公司及项目运营例会，持续优化各项运营月报和会议机制； 5、跟踪推进项目开发各项决策会议召开，沉淀和优化开发过程中的各类阶段性成果。 6、梳理公司运营相关流程、制度、授权，并定期根据业务需求进行优化。 金地
2021年房地产公司年度工作计划
房地产公司年度工作计划 为了加快房地产公司的工作进程，合理、有效的制定年度，切实保障各部门、各岗位工作的顺利开展，针对公司当前的现状，有必要做系统调整和规划。我们必须去伪存精，优化工作流程和人员结构，实行业绩和收入挂钩的分配体系，加大监管力度，实行总公司和房地产公司双线管理的模式，统筹资源、切实解决工作中存在的系列问题。 采用多项目运作模式，双线管理。 各项目以项目部的形式开展工作。实行项目经理负责制。项目经理负责本项目的一切事务管理，包含与总公司管辖范围内的对接事务，如：财务、采购、人员、考核等。 总公司负责财务(资金调度、税务、融资)，中高层人员(招聘、调度、管理)，资源开发(土地)，建筑材料采购。 项目部负责报建、外部关系处理、工程计划、工程进度、工程质量、成本控制、现场安全管理、人员管制、建筑材料管理(验收、实地评价、保管)、现场签证、业主关系、与监理关系、与设计院关系、工程变更、工程验收、工程资料(收集、建档)等事务。
实行总公司和项目部联手招聘的模式，中高层以上的骨干人员由总公司负责招募、考核、录用，以下派的方式给各项目部配置，既受项目部经理管制，又受总公司监督。 各项目部负责基层岗位人员的招聘。 建立人才梯队，为人员甄选、更新作储备。 梳理现有的配置，重新设计新的架构。原则是：以岗定人。绝对不是以人定岗。不能因为现有某人而设一个无效的岗位。 明确各部门的《部门职责》和《个人岗位》，明确每个人的工作范围、权限和对应的责任，能够有效地防止职务重叠、责任扯皮，鸭多不下蛋的局面。 优化部分富余人员。优化的原则是：价值、工作量、匹配度、综合考量的结果。 改变现在的独立管理流程，增加总公司监督的工序。原则是：复杂的事情简单化，以加快工作效率。 加强横向联系的力度，杜绝“各自为政”的现象发生。
房地产2020年度工作计划(新版)
编号：YB-JH-0196 ( 工作计划) 部门：_____________________ 姓名：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 房地产2020年度工作计划(新 版) Frequently formulating work plans can make people’s life, work and study more regular, and develop good habits, which is a habit necessary for success in doing things
房地产2020年度工作计划(新版) 摘要：经常制订工作计划，可以使人的生活、工作和学习比较有规律性，养成良好的习惯，因为习惯了制订工作计划，于是让人变得不拖拉、不懒惰、不推诿、不依赖，养成一种做事成功必须具备的习惯。本内容可以放心修改调整或直接使用。 【篇一】 20xx年以来，我公司在xx房地产开发集团有限公司和董事会的 领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使 公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20xx年底 方案报批的前提下其工作计划如下： 工程方面 一、以“xx城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任 务 （一）20xx年底前力争方案报批通过 11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市 规划局的审批通过。 12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办 理环境保护意见表的工作。
（二）、20xx年度工作安排 1月份：组织编制环境评估报告及审核工作；办理项目选址（规划局），参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。 2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查；编制项目申请报告，办理项目核准（发改委）；完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。 3月份：办理工程规划许可证工作（报市规划局），并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。 4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。 5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。 6-9月份：基础工程完成。 10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。 （三）、报建工作。
深入基层的调研报告
深入基层的调研报告 深入基层的调研报告范文 为加强领导，深入推进服务型社区建设工作的开展，进一步了解居民实际情况，扎实开展三问三解活动，XX路办事处聚财社区成立了以社区书记XXX为领导的调研工作组。XX月XX日上午，该调研工作组深入到聚财社区居民群众当中，进行了走访调研工作。走访通过入户调查、询问交谈，收集意见等方式，充分了解我辖区居民的相关居住状况，查找相关问题。现结合我社区一年来的各项实际工作，形成如下调研报告： 一、走访概况及重点 走访所见群众基本生活状况良好，对社区管理工作评价较为满意。主要分析重点几户走访对象，情况如下： XXX：孤寡老人，常年卧病在床，行动不便。 XXX：辖区居民，XX学院退休教师。 XXX：低保户，环卫工人，因身体残疾导致家庭贫困。 XXX：老党员，患有脑梗塞。 XXX：地毯厂下岗职工。 二、发现问题及原因分析 根据走访群众所见现实情况及以上重点对象分析，主要存在以下几点问题： 居民群众对新时期各项社会保障优惠政策了解不够深入，遇到问
题不能够根据各项程序享受政策优惠。在调查走访中发现很多居民生病后不能够顺利通过社会医疗保险实现医药费用报销。此处充分表现出居民对政策优惠的相关程序以及办理手续了解甚少。这在很大程度上增加了居民看病治病的负担，优惠政策反而成了落不到实处的空架子。原因为以下几点：一是对相关优惠政策的宣传还不到位，没有落到实处，宣传面点散零星，不够全面;二是对办理程序手续过程讲解不够清楚。 突发意外导致家庭困难拮据的相关原因情形增加。成员中有残疾的、年老体弱的，他们丧失劳动能力，没有经济来源，也是导致家庭困难拮据的原因之一。现下社会人口老龄化严重，养老保险的购臵也成了居民们关注问题的重中之重。很多老人子女不在身边，文化水平的限制，对于养老保险的购臵也是一知半解，到底如何办理、需要何种手续、办理后会享受到什么待遇也是一片茫然。XXXX年是XX创建国家级卫生城市改造的重要的一年。XX区是学院社区双创旱厕改水厕的示范点。这项工作开展至今马上一年了，从刚开展的开展困难到后来的顺利开展，再到后来的一系列后续工作都得到东区居民及租住户的大力支持。但是工作中还是存在着很多问题，比如XXXX年冬天，因为天冷，水流量小，再加上一些居民家的水厕电热丝使用不当烧坏了，部分居民对此比较不满意。高专东区普遍为租住户家庭经济条件一般或者较差，流动人口较多，据居民们反映，自从装上了监控盗抢现象相对来说比往年少了很多。但是环境卫生比较差，自从去年旱厕改水厕以来，小巷里到处是大小便。都是现下迫切需要解决的问题，
调研报告格式
关于xxxxxx调研报告 xxxxxx： 近日，为贯彻落实xxxxxx，xxxxxx对xxxxxx工作进行了认真研究，重点选择了xxxxxx开展实地调研。现将有关调研情况报告如下: 一、基本情况及特点。 （一）xxxxxx。 （二）xxxxxx。 …… 二、存在问题及原因。 （一）xxxxxx。 （二）xxxxxx。 …… 三、有关对策及建议。 （一）xxxxxx。 （二）xxxxxx。 …… Xx单位 Xx年x月x日
范例： xx省大学生创新创业调研报告 Xxx： 为深入了解我省大学生创新创业情况，今年7月以来，我室组织调研组赴xx市、xx市等地开展了专题调研。 调研表明，“十二五”以来，全省各地、各有关部门、各高校紧紧围绕推动大众创业、万众创新，认真贯彻落实中央和省各项部署，我省大学生创新创业行动逐步得到重视、创新创业平台逐步谋划建设、创新创业政策逐步制定出台、创新创业人数逐步有所增多。据有关部门抽样统计，我省大学生累计创新创业24453人，高校毕业生自主创新创业人数占当年高校毕业生总数之比由2010年的不到1%上升到2014年的4%左右。其中，2014年有4137名高校毕业生自主创新创业，带动就业29937人。2013—2014年，各有关部门共为653名高校毕业生发放创新创业奖励294.35万元，为1535名高校毕业生兑现创新创业场租补贴659.83万元，减免税收696.16万元、行政性收费674.82万元。截至目前，全省共有大学生创业园50个、孵化基地63个。其中，国家级创业孵化示范基地1个、省级创业孵化示范基地7个。 （一）大学生创新创业助推我省新兴产业发展、促进社会就业。大学生创新创业正从传统的种养、销售、咨询服务拓展到信息技术、电子商务等新兴产业领域，且创新创业意
房地产年度经营计划
房地产年度经营计划 房地产年度经营计划一：房地产销售年度工作计划 一、加强自身业务能力训练。在2014年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现2014年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在2014年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。 二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对2014年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现2010年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。 三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在2014年的房产销售工作重点是××*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。 四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合XX年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。 五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。 六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度 房地产年度经营计划二：房地产年度销售工作计划（2133字） 一个好的房地产营销方案必须有一个好的年度销售工作计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 房地产营销计划的内容
房地产公司年度经营计划
20XX年度工作计划 20XX房地产公司年度 经营计划
目录 一、项目范围 (3) 二、项目经营计划 (3) 1、开竣工面积计划 (3) 2、销售利润 (4) 3、经营利润及报表体现 (4) 三、项目开发总体计划 (5) 1、项目开发计划 (5) 2、完成项目开发计划的难点及应对措施 (7) 四、设计计划 (7) 1、设计计划 (7) 2、设计跟踪服务 (8) 3、设计费支付计划 (8) 五、工程计划 (9) 1、工期计划 (9) 2、工程付款计划 (11) 3、工程管理的难点及应对措施 (11) 六、销售计划 (11) 1、销售计划 (11) 2、销售费用计划 (13) 3、推盘计划 (14) 4、销售难点及应对措施 (15) 七、客户满意度提升计划（样本） (15) 1、2012年提升目标 (15) 2、满意度提升计划 (16)
（1）产品线满意度 (16) （2）产品线满意度提升具体措施 (16) （3）体验线满意度 (18) （4）体验线满意度提升具体措施 (19) 1）保持优势，扭转劣势 (19) 2）售前阶段 (19) 3）售后阶段 (20) 3、由满意向忠诚的转化 (32) 八、成本计划 (33) 1、全成本目标体系 (33) 2、成本控制的难点及应对措施 (33) 3、动态成本控制 (33) 九、资金计划 (33) 十、管理及人力资源计划 (35) 1、管理系统 (35) 2、人力资源配置 (35) 3、招聘 (35) 4、培训 (35)
一、项目范围 二、项目经营计划 1、开竣工面积计划
2、销售利润 3、经营利润及报表体现
关于XX公司成本核算的调研报告
关于XX公司成本核算的调研报告 摘要:成本核算是企业管理和财务决策中最重要的一个环节，在市场经济条件下，企业要想在竞争中取胜，必须降低生产成本，做好成本核算，着力提高利润水平。我们通过成本核算，可以计算出产品实际成本，可以作为生产耗费的补偿尺度，可以确定企业盈利的依据，便于有关部门制定产品价格和企业编制财务成本报表的依据。 关键词：企业管理、成本核算、对策 一、调研目的： 反映和监督各项消耗定额及成本计划的执行情况，以便控制生产过程中人力、物力和财力的耗费，从而做到增产节约、增收节支。 二、调研方法： 通过有关人士的介绍和网上查阅相关的资料文件档案等方式，作了较为细致的调研 三、调研内容： （一）、联发集团的成本核算的现状 该公司属于纺织品行业，纺织品行业的成本核算处理比较复杂，目前正常生产所领用的材料主要有两种出库类别，一是生产领用，二是加工领用，这两种出库类别的实质是一样的，也即这种方式所发出的材料，均将构成产品成本的实体，发出的材料将全部记入当期相应的产品中。如果出库类别混乱，或者在开单业务中乱用出库类别，会
使得成本材料的构成不正确。在这种情况下，很多产品的成本算出来就未必是精确的，会给企业的成本核算造成很大的误差和困扰。（二）存在的问题 1、员工专业知识缺乏，缺少专职的成本核算人员 联发集团地处海安经济开发区，纺织员工大多为妇女，而她们对于成本核算的知识了解的并不是很深入，如果出库类别混乱，或者在开单业务中乱用出库类别，会使得成本材料的构成不正确。在这种情况下，很多产品的成本算出来就未必是精确的。会给企业的成本核算造成很大的误差和困扰。 2、员工在领用材料方面的串料情况。 这在公司内部是常有的事，如果这种现象做为生产人员没有很好的管理与控制方法，成本的核算也会受到影响。由于生产的产品类型很多，而这个问题可能会导致核算产品的成本时候出现误差。当然由于中间半成品较多，成本核算处理也较多，也会对产品的核算造成一定的误差。 3、计算出来的产品成本的准确性不高。 纺织品公司难免通常有委托加工的时候，每个公司做的都不同，每次来对账的时间也不同，这给公司的账造成一定的困扰。有些账目的数字准确度不高。 4、浪费情况较严重，成本得不到控制 由于地理位置的因素，集团靠近农村，员工的琐事较多，而因此带来
房地产公司2021年度工作计划(通用版)
房地产公司2021年度工作计 划(通用版) Through the work plan, you can make a plan for future work and work out a detailed plan; the work plan function greatly improves work efficiency. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改
房地产公司2021年度工作计划(通用版)导语：通过工作计划，可以对未来工作进行一个规划，制定出详细计划；这样能让工作更有条理性，还能对工作进行全局的管理，可以更好的应对工作中遇到的问题，工作计划功能对提升工作效率有很大提升。 【篇一】 为了加快房地产公司的工作进程，合理、有效的制定年度工作计划，切实保障各部门、各岗位工作的顺利开展，针对公司当前的现状，有必要做系统调整和规划。我们必须去伪存精，优化工作流程和人员结构，实行业绩和收入挂钩的分配体系，加大监管力度，实行总公司和房地产公司双线管理的模式，统筹资源、切实解决工作中存在的系列问题。 一、体制改革 采用多项目运作模式，双线管理。 各项目以项目部的形式开展工作。实行项目经理负责制。项目经理负责本项目的一切事务管理，包含与总公司管辖范围内的对接事务，如：财务、采购、人员、考核等。
总公司负责财务(资金调度、税务、融资)，中高层人员(招聘、调度、管理)，资源开发(土地)，建筑材料采购。 项目部负责报建、外部关系处理、工程计划、工程进度、工程质量、成本控制、现场安全管理、人员管制、建筑材料管理(验收、实地评价、保管)、现场签证、业主关系、与监理关系、与设计院关系、工程变更、工程验收、工程资料(收集、建档)等事务。 二、强有力的人力资源保障 实行总公司和项目部联手招聘的模式，中高层以上的骨干人员由总公司负责招募、考核、录用，以下派的方式给各项目部配置，既受项目部经理管制，又受总公司监督。 各项目部负责基层岗位人员的招聘。 建立人才梯队，为人员甄选、更新作储备。 三、组织关系重组 梳理现有的配置，重新设计新的架构。原则是：以岗定人。绝对不是以人定岗。不能因为现有某人而设一个无效的岗位。
关于企业调研报告4篇
关于企业调研报告4篇 本文结束目录关于企业调研报告县工商局关于企业对外合资合作情况的调研报告关于企业文化的调研报告最新关于企业离职率调研报告 xx局人事处(党委组织部)大力加强班组党支部建设，是铁路系统在xxx活动中开展基层组织建设年的一项重点任务。结合路局班组党支部建设的具体实践，对如何强化班组党支部建设谈一点粗浅思考体会。 一、路局班组党支部建设的现状 各级党组织面对车间、班组管理规模、生产任务、劳动组织发生的变化，坚持“三个有利于”的原则，及时根据生产布局调整、行政机构变化、党建工作需要，针对管理跨度加大、党员流动分散等新情况，动态优化班组党支部设置、选优训强班组党支部书记、健全完善促进党支部作用发挥的工作机制，努力做到“工作或业务开展到哪里，党的组织就设置到哪里，党的工作就延伸到哪里，党员作用就发挥到哪里”。截至x月xx日，全局设置党总支xx个、党支部xxxx个、党小组xxx个。xx个主要运输站段设党总支xxx个、党支部xxx个、党小组xxx个，其中，班组党支部570个，覆盖生产一线班组的比例为xxx%，基本形成了车间设党总支、班组设党支部(含班组联合)、特别流动分散的党员组成党小组的基层党支部建设格局。xxx名班组党支部书记中，
由工班长兼任支部书记的有xxx个，占xxx%;由总支委员(车间干部)兼任支部书记的有xx个，占xxx%。 二、推进班组党支部建设的主要做法 1.建立健全班组党支部建设的责任落实机制。下发《关于加强运输生产一线班组党支部建设的意见》，明确围绕中心、服务大局、发挥优势，解放思想、实事求是、与时俱进，分类指导、规范管理、夯实基础的3条班组党支部建设基本原则，落实班组党支部建设责任制。局党委总体规划、调研指导、检查督促全局班组党支部建设，定期分析班组党支部建设情况，及时研究解决新情况新问题，选树典型，推动整体。站段党委主体推进本单位班组党支部建设工作，健全完善加强班组党支部建设的具体措施办法和工作制度机制，加强对所属班组党支部的检查指导和考核评价，加强班组党支部书记队伍建设，加强调查研究，及时协调解决存在问题。车间(车队)党总支负责班组党支部建设的具体实施，组织落实各项工作任务，抓好日常工作的部署、检查、指导和考核，选好配强班组党支部书记，上好专题党课，经常性面对面指导，督促班组党支部落实有关制度要求，不断提高班组党支部工作质量。 2.区分系统分类动态优化班组党支部设置。结合生产组织、班组规模、党员分布、作业方式和职场关系等因素，分类提出车务、客运、机务、供电、工务、电务、车辆等系统班组党支部设置的xx条原则，突出关键作业班组、异地偏远班组、流动分散班
最新地产集团经营计划制度
地产集团经营计划管 理制度
集团经营计划管理制度 1.总则 1.1目的 为确保集团经营目标的顺利完成，方便集团领导及各级部门对各地区计划执行及项目具体开发的进程进行监控，特制定本规定。 集团经营计划管理的具体目的： 1) 实现集团发展愿景与战略规划； 2) 保障集团中（长）期发展规划； 3) 实现企业当年（3年）经营目标； 4) 计划管理，是对资源调配的论证过程、对资源可得性有效的论证过程。通过计划分析，对资源调配的可能性加以论证，确保计划目标的实现。 5) 集团总部对地区公司的总体要求与责任，通过下达年度（3年度）目标，及目标分解后的各项指标来体现；地区公司在自行编制的年度（3年度）经营计划中对集团总部做出内部契约式承诺。 1.2适用范围 适用于公司经营计划管理。 1.3管理原则 1) 集团经营计划管理采用“回溯型”原则；
2) 地区年度经营计划与项目开发计划之间的匹配性原则。 2.经营计划管理体系的构成 2.1 经营计划管理体系的级次 2.1.1建立两级经营计划管理体系，按时分解，分层控制。 （1）采用“3216体系”（时间维度）的经营计划：即“3年策略规划、2年盈利预测、年度经营目标、半年刚性计划”（详见图1）。 相应的绩效考核分做两类： （1）时间维度：以地区为基本考核单位。 （2）项目维度：以项目为基本考核单位。 即：在对地区半年度、年度的计划和目标考核（“经营计划”）的同时，依据以项目为单位的“项目开发计划”的节点要求对项目具体管理进程进行监控与考核。 图1. 集团“3216 ”（经营）计划管理体系
2.2.2两级经营计划管理体系的内容 一级计划：指集团计划。定位于宏观层面，注重与策略管理及企业愿景的衔接。 二级计划：指“地区”＋“集团职能部”计划。 二级计划A：“地区年度工作计划”系列（地区以“项目开发计划”为母本、基 准编制的“地区年度工作计划”）； 二级计划B：集团各职能部（销售、工程、人事、财务等）计划。 集团经营计划管理体系中的“计划” 范围，统一界定为下表（《集团经营计划一览表》）中所述内容，其余的计划不属于本管理规定管理的范畴。
项目调研报告
密级：★高★ 版本：1.0 XXX公司供应链调研报告 XXX股份有限公司 金蝶软件（中国）有限公司 2020年7月6日 2020-07-06
文档更新记录 日期更新人版本备注 文档审核记录 审核人职务签名/日期备注 文档去向记录 拷贝份数接受人职务备注 本文件是一机密文件。请阅读者本着诚信的原则保证该文档的保密性，我们表示衷心的感谢！
目录 第1章总体概述 (6) 1.1项目背景 (6) 1.2关键业务需求 (6) 第2章销售管理 (8) 2.1业务现状 (8) 2.1.1组织分工 (8) 2.1.2客户管理 (8) 2.1.3销售业务 (8) 2.1.3.1业务流程 (8) 2.1.3.2销售订单 (8) 2.1.3.3结算 (9) 2.1.3.4信用管理 (9) 2.1.3.5统计报表 (9) 2.2关键业务问题分析 (9) 2.2.1产品编码规则 (9) 2.2.2开票客户与发货客户不一致 (12) 第3章采购管理 (14) 3.1需求调研结果 (14) 3.1.1组织分工 (14) 3.1.2供应商管理 (14) 3.1.3采购价格管理 (14) 3.1.4采购业务 (15) 3.1.4.1采购计划 (15) 3.1.4.2采购订单 (15) 3.1.4.3收货 (16) 3.1.4.4退货 (16) 3.1.4.5发票接收 (17) 3.2关键业务问题分析 (17) 3.2.1采购计划 (17) 第4章仓库管理 (19) 4.1业务现状 (19) 4.1.1基础数据设置 (19) 4.1.2收料 (19) 4.1.3生产发料 (19) 4.1.4生产成品入库 (19)