产业新城发展模式研究
新城开发模式专题研究分析50页PPT
发展历程：
批地 大学园区
1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为 加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。 尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为， 有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。
工业区 住宅 商业等相关配套
1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区” 对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区 也在这年陆续建成。
产业 新城
1 加州的阳光尔湾——成功要素
城市均衡发展
政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平 衡关系。
多元化的产业结构
以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。 在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结 构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。
居住 新城
2 新浦江城——项目概况
功能构成：80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23 万 平米综合商业
基本情况介绍
新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公 里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里；
是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一 个高尚的、低密度、生态型的居住城区；
将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之 城；
安全的居住环境 据美国联邦调查局(FBI)2019年6月6日公布的全美最安全10大城
市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全 美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2019年尔湾排名第6，而 在2019年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。
基于企业主导产业新城核心区布局模式研究
基于企业主导产业新城核心区布局模式研究摘要：以华夏幸福产业新城核心区城市设计为样板，研究开发逻辑为主导产业新城核心区城市设计方法。
通过其内生逻辑延伸出相应空间布局模式。
通过两条线索展开，一条为探究华夏幸福类项目的内生逻辑，一条为依托产业新城开发的内生逻辑，探究与之对应的产业新城特色空间设计方法关键词：城市设计开发逻辑布局模式1企业主导产业新城内在逻辑近年来，政府和企业PPP新城合作开发模式被普遍认可。
PPP模式既有政府管理特性，又有企业高效率的双重优点，某种程度上提高了产业新城开发品质。
华夏幸福作为产业新城专业运营商，在全国布局多个新城，且很多新城已实施运营。
其固安产业城项目被国务院通报表扬。
其模式也被广泛学习借鉴，那么华夏幸福产业新城有哪些内在逻辑，通过对华夏幸福产业新城核心区的研究，认为主要体现在三个方面：1.1 新城导入路径很关键华夏幸福产业新城核心区选址首要逻辑为借势大城市发展，所以产业新城选址通常位于大城市周边一小时交通圈内，导入产业新城的交通路径非常重要。
产业新城衔接导入路径的内部道路通常被定义为迎宾大道，其兼有交通性和景观性两种属性。
也通常被定义为园区发展主轴线。
迎宾大道位置会决定华夏幸福产业新城核心区选址，会影响核心区的布局模式。
1.2 近中远期开发策略很关键华夏幸福产业新城选址通常位于大都市圈周边价格洼地。
以较低价格取得较大土地储备。
形成对签约范围土地规划及经营权控制。
通过持续基础设施投入，提升签约范围用地价值，形成溢价收益空间。
主要收益为远期土地溢价收入。
但产业新城前期开发也需要大量资金投入，而收益相对滞后。
如果近期实施出现资金问题，远景蓝图也将失去意义。
产业新城开发策略非常重要，哪些先开发，哪些后开发，在什么位置开发，如何实现良性滚动，都需进行精打细算，会影响产业新城核心区布局模式。
1.3 新城人性化设计品质很关键华夏产业新城瞄准的是国家十大新兴产业，新产业的关键是引入高端人才，产业新城成败的关键是能否吸引高端人才。
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
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多摩新城开发的成功因素
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多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
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国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
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缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
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哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
中国产业新城发展研究报告
清科观察：《2017年中国产业新城发展研究报告》发布，一个千亿级市场正悄然形成近年来，国家和各地政府一直积极推行城镇化建设，我国的城镇化建设工作取得了较大的进展，城镇化水平也在不断提高。
然而，截至目前我国的城镇化率仍然不高。
根据国家统计局公布的数据，2016年中国城镇化率为57.35%，远低于美国、韩国等城镇化率较高的国家。
城镇化不仅是“人口的城镇化”，还包括产业、土地、社会、农村的城镇化。
而产业新城在促进区域协调发展、推动新型工业化和新型城镇化融合发展等方面发挥了重要作用，已经成为稳增长、调结构的重要引擎。
2015年7月，国家发展改革委办公厅发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（发改办地区〔2015〕1710号），要求推进产城融合示范区建设。
《2017年政府工作报告》也要求扎实推进新型城镇化发展，这为产业新城发展模式后期在全国范围内的铺开提供了政策指导。
产业新城发展模式侧重“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，对我国城镇化发展起到了重要的加速作用，同时为产业转型升级提供了重要载体。
目前，产业新城发展模式以华夏幸福倡导的PPP市场化运作模式最为典型，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
未来随着我国产业新城发展模式在国内的渗透率越来越高，我国城镇化发展的效率将得到大大提高。
在此背景下，清科研究中心发布《2017年中国产业新城发展研究报告》，为市场分析了这一新型城镇发展模式，并为私募股权投资基金寻找投资机会。
报告共分五章，第一章介绍了我国产业新城概念及发展背景；第二章分析了海外产业新城发展路径及经验；第三章分析了我国产业新城发展模式及典型案例；第四章剖析了国内典型的产业新城市场化运营商华夏幸福的发展模式；第五章介绍了产业新城未来的发展趋势及VC/PE的投资机会。
新城开发模式专题研究分析
居住 新城
大型商业（6万平米、包租 期3年）、会所、幼儿园、中 学（国外私立），06.12前投 入使用
创新产业园区
居住 新城
2
新浦江城——增值举措
规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、 公共空间共享
开放性道路体系，与城市路网连接，将自身 纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 直线形的道路规划，强调对现代城市交通特 点的尊重； 城市标志的红绿灯、斑马线、市政配套； 显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志； 把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象 的天际线； 车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土 丘和花园中间是步行区； 明确的外围边界线区分区域差别； 强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处 是形态各不相同的广场； 多色系的大面积色块的运用，休现城市现代 特征； 高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守 望的理念
静态产品 产品形式 单一产品形式 精美的建筑
动态产品 混合产品形式 艺术表演 全方位 演变过程
产业布局
旅游主导产业
房地产等关联产业 商品房开发 酒店经营
房地产项目 成为 组成部分
旅游 新城
第三启动区 2002-2005
3
华侨城——开发策略
波托菲诺
波托菲诺
天鹅堡
第二启动区 2000-2001
威尼斯酒店 华夏艺术中心 汉唐大厦 沃尔玛、铜锣湾商业中心
功能
产业新城趋势分析
产业新城趋势分析产业新城是一种基于产业发展的城市规划理念，旨在创建以特定产业为核心的完整城市体系。
在全球范围内，产业新城发展取得了显著成效，成为很多国家和地区实现经济转型升级的有效途径。
本文将从产业新城的概念、发展背景、发展趋势等多个方面进行分析，并对其可能面临的挑战和解决方案进行探讨。
一、产业新城的概念和意义产业新城是指以产业发展为导向，通过科技创新、智能化建设和城市规划等手段，构建以特定产业为核心的功能完善、产业链完整、服务配套齐全的城市体系。
产业新城的建设旨在推动产业聚集、产业升级、科技创新等方面的发展，进一步推动经济转型和城市可持续发展。
产业新城的建设对于提升地区经济竞争力、推动企业创新发展、促进人们创业就业等方面具有重要意义。
首先，产业新城能够集聚相关产业资源，形成产业集群效应，提高企业创新能力和竞争力。
其次，产业新城能够优化城市空间布局，推动城市功能升级，提供更好的公共服务和生活环境，提高人们的生活质量。
最后，产业新城能够吸引人才流动，促进人们创业就业，实现经济转型和社会发展。
二、产业新城的发展背景产业新城的发展背景主要包括经济转型升级、科技创新等方面的需求。
首先，在经济全球化和信息技术发展的背景下，传统产业面临着全球竞争压力和市场需求变化的挑战，为了提高经济竞争力，许多地区需要实现经济结构的调整和升级。
其次，科技创新成为推动经济增长和社会发展的重要驱动力，许多地区要求通过建设科技创新基地和产业新城来促进科技创新和产业发展。
三、产业新城的发展趋势1. 产业多元化和深度融合：产业新城不仅仅是单一产业的聚集地，还要实现产业的多元化和深度融合。
未来的产业新城将重点发展高新技术产业、先进制造业、现代服务业等多个产业领域，实现不同产业链的融合和创新。
2. 人工智能和智能制造：随着人工智能和大数据技术的发展，智能制造已经成为产业新城发展的重要方向。
未来的产业新城将通过智能化建设和数字化转型，提高产业生产效率和企业管理水平，推动传统产业的升级和发展。
产业新城发展及案例分析
• 2005年9月，张江高科 技园区成为上海高新技 术产业开发区“一区六 园”中的第一“园”；
• 园区产业结构发生改变， 第三产业比重逐渐上升， 到2011年依旧占到了园 区总收入的62.3%。
• 园区的目标定位打造张 江品牌，建设世界级的 高科技园区。
2014年，华夏幸福已为固安 产业新城累计引入企业420多 家，实现项目签约投资额近
千亿元。
力争在2020年成为1500亿产 值的中国北方产业高地。
2018年5月，项目入选联合 国60个可持续发展的PPP案
例。
2015年7月，固安产业新城 入选发改委PPP示范项目，得 到国家认可，之后被多地政
府和企业借鉴。
战略目标
总体定位
产业定位
发展定位
• 国家区域融合发展实践 区
• 国家自主创新示范区 • 国家智慧城市实验区 • 国家新型城镇化试点区
• 具有全球影响力科创中心 • 智能制造
重要承载区和辐射区
• 科技信息
• 沪浙协同创新的融合发展 • 生命健康
示范区
• 高端服务
• 长三角一体化发展新标杆
• 建设“融、创、智、美”的 科技新城。
方公里
高新技术产业融 合发展，点状分 布；完善基础设 施建设，打造宜 居城区和市级城 市副中心
发展目标
建设“融、 创、智、美” 的科技新城
约191 平方 公里
87平 方公 里
项目演变：依托张江高科技园区雄厚背景，逐步发展科技产业新城
• 1992年7月，张江 高科技园区成立， 规划面积25平方公 里；
发展前景：高科技园区基本成形，还有较大提升空间
产业新城运营模式的园区PPP分析
产业新城运营模式的园区PPP分析近年来，产业园区管理方式向多元共治方向发展，政府和社会资本合作（PPP）模式在产业园区开发建设和运营中被广泛采用。
据统计，截至2018年6月，各地相继推出片区开发类项目高达852个。
财政部第四批PPP示范项目中片区和园区相关PPP数量为31个，投资额约为584亿元。
本文结合多年在招商局从事产业园区战略研究的工作实际，就产业新城园区PPP的模式，进行了初步的分析与解读。
一、产业新城运营模式的园区PPP的背景及其合理性在我国，产业园区和产业新城的发展历程不过20多年时间，总体上是在政府主导和推动下进行的，各级政府是产业园区发展的第一推动力。
产业园区建设中面临的首要的突出问题是资金问题。
农村集体土地征收、农民拆迁安置补偿、土地整理、道路管网、能源供给、污染治理等，所需投资额度巨大。
为了解决产业园区建设所需资金问题，各地政府纷纷设立国有平台公司，注入一定国有资产，作为产业园区的融资主体、开发建设主体和投资合作平台。
产业园区发展过程中，由于中央地方财政分权体制和中央对地方政府政绩考核中唯GDP 倾向的双重作用，出现了产业园区间的同质化竞争，而且愈演愈烈。
各地政府纷纷突破税收、土地、财政政策底线进行“招商引资”，导致政府从产业园区招商企业身上不仅不能汲取到应得的财力，反而因越来越重的“招商成本”而背负巨额债务。
其中，为产业园区而设立的国有平台公司更是债台高筑，以致于形成严重的潜在金融风险。
为遏制这种状态发展，以国发〔2014〕43号文件下发为标志，中央政府陆续出台措施制止地方政府和国有平台公司的违法融资行为。
因此，产业园区开发初期资金紧缺的问题变得十分突出，为社会资本进入产业园区参与PPP项目创造了需求空间。
由于中央政府对地方政府的负债管制和对地方国有平台公司的融资限制，促进了PPP项目的发展。
从2015年6月1日起，国家发改委、财政部等六部委联合发布的部门规章《基础设施和公用事业特许经营管理办法》开始施行，国家从政策层面鼓励社会资本进入产业园区开发领域。
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只是一个“卧城”。
国际新城发展模式：
田园新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦） 尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
产业新城
新城发展 模式
边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小，
政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制
减免税收、透支政府财政
收益化：工业地产以盈利为天职，并通
过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
城市功能设计能 力
A集团资源优势
A绿色产业新城招商能力
政府
招商
设计 销售关键流 程 形
政府 营销
园区
区域 营销
企业
关系 营销
产品 营销
MIP 招商
招 商 模 式
招 商 策 招 划 商 洽 谈
象 设 计
招 商 跟 进
信 息 开 招 发 商 培 掌握 训 投资 商的 心理
MIP招商 三重关系处理
MIP招商 四个营销领域
TOD新城 副中心新城 行政中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
Canberra（澳洲，堪培拉）
新城发展模式
核心驱动因素
•工业革命造成城市环境恶化 •城市居住需求急剧上升 •政府决策 •市场对于产业的需求 •汽车普及和便捷的交通网络 •城市郊区化 •大城市中心人口高度膨胀 •政府决策
成 功 新 城 的 标 准
多元化的产业结 构
便捷的交通
优惠的政策 完善配套 市场化的运作机 制
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交 系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性
政府在立法和政策上对新城建设给予支持 高标准、完善的各类配套
市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。
全面服务系 统
五、A产业新城பைடு நூலகம்划特征与标准
主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：
A绿色产业新城开发特征：
—— 核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域 —— 园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区 —— 交通联动：加强区域内各功能区联系 —— 价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值
提供“一站式”手续代办和协 办服务及申报审批等 提供园区物业管理、生产元 素管理等服务 提供原材料、生产设备、建 筑物资等采购服务 物资包装、输送、代理保险 等服务 依托客户资源提供推广、营 销等服务 入园企业所有涉及项目入住 的服务项目
增值服务体系
金融资本 服务
协助争取商业银行、投资银行、创投公 司等各种金融支持，为企业提供资本运 作服务 提供猎头、人力资源培训、人事代理、 园区社会保险及医疗保险、公积金代理 等服务 提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨 询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等 服务
三、中国开发区新城开发的困境分析
苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一；
中新生态成——新一代产业园区 园中园——开发区最早的区域开发探索 新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动 总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济
引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结
对中国开发区30年发展道路的反思与总结
发展“双轨”期
开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令， 右手市场经济
未来：“政企联动”之路
（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞ 2” 的效果
管理“二元悖论”期
手段
坚持以高端产业支撑发展 坚持用地科学配比，工业与 商住地产发展并重
塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式
城市地产 综合体
城市生命力体系
城市配 套综合 体 产业地产综合 体
城市 中心
住宅 配套
城市地 产综合 体
休\旅 配套
商业 配套
文化 教育
公共 设施
城市配 套综合 体
作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴
1.苏州工业园按照“433”规划科学配比； 2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕 廊的全球招商网络
科学的土地分配比例，是产业新 城开发成功的关键 国内外成功园区土地利用的经验 值为——
公共用地 占30% 工业用地 占30%
MIP招商 五个工作系统
MIP招商 九个关键工作环节
主业协同招商
有色金属材料产业体系合作
钢铁原材料体 系合作
有色金属 金融
金融协作与支持
黑色 金属
房地产与 建设 物流 科技
全地产开发模式支持
物流协作
“全程式服务体系”
基础服务体系
行政代办服务 物业管理服务 物资采购服务 物流服务 营销服务 其他基础服务
TOD新城
•多摩新城
副中心城
行政中心新城
•市中心区功能过度集中； •城市副中心的发展依附于城市中 心
•政府决策，发展新区域
•优越的交通条件
•政府支持 •政府主导开发、投入大量资金 •主要政府机构所在地
•东京临海副中心
•堪培拉
城市均衡发展
城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、 完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。 以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非 单一性，产业配套完备。
智能 信息
景观
工业 园区
总部 研发
产业地 产综合 体
特色 商贸
文化 创意
A绿色产业新城三大核心能力
•央企资源
1、资源资源整合能力
•金融资源
•政府资源
•城市核心竞争力的分析
2、基于城市持续发展的区域 规划能力
•区域间竞争格局
•城市中心的界定与功能规划
•规划的弹性与动态调整
3、招商能力
•产业招商的开展 •区域营销的主题与形象 •区域价值的整合与展示
1、1978年 改革开放期 2、1985-1995年 开发区经验推广期 3、1995-2003年 开发区发展问题期 4、2004年至今 发展模式创新期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式 （1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元： 政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境 开发区的转型和模式创新： （1）传统的政府主导型 （2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园） （3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）
过多考量当前的政绩，使得开发区 （1）规划缺乏前瞻性、不科学 （2）投入不计成本 （3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比
完全政府主导型 高成本,低效率
缺少高水平规划：开发区只为建设，
不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度
资源整合/业务协同/金融支持
政府
企业集团
合作项目
A集团
基于城市持续发展的区域规划能力
世界产 业趋势
国家支 持产业
产业规划能力
金衢丽发展战略
长三角 一体化 产业
浙江省鼓 励产业 匹配 行业
空间规划能力
衢州市优势产业
1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？ 细分 2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势? 行业 3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？ 筛选 1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源? 2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？ 3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？ 1.该产业是否符合产业新城的发展定位？ 2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？ 3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？ 细分 行业 整合
产业新城发展模式研究
城市持续发展解决之道！
二、世界新城发展模式比较 三、中国开发区新城开发的困境分析
四、产业新城发展理念
目 录
五、产业新城规划特征与标准 六、产业新城运营体系
七、产业新城案例
二、世界新城发展模式比较
大都市的发展历程
1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。
关于“新城”（NEW TOWN）的论述