房屋调查的技术要求

（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行 政主管部门登记确权认定。 （6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容 积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。 计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面 积和未分摊的共有面积。 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的 比值。容积率=地上总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层 住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
3、房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。
（1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地 坪以上起计算层数。
当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m 以上的，则计算层数。 地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的 楼梯间、水箱间均不计算层数。 屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平 面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 （2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主 要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准 一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两 种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结 构）建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建 竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调 查注明。
二、房屋调查的内容
4、房屋的用途
房屋的用途指房屋目前的实际用途，即房屋现在的使用状 况。按两级分类，一级分8类，二级分28类。一幢房屋有两 种以上用途的，应分别调查注明。房屋用途分类
房屋产别分类标准
部分产权私有房产：
指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
二、房屋调查的内容
2、房屋的位置 房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。
（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在 街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号 、 室号或产号。 （2）所在层次：指权利人的房屋在该幢的第几层。 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
老虎窗（roof）－开在屋顶上的天窗 3、夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋 。
4、暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成 的房间。
5、过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。 6、吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑 的悬空房屋。
7、阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的 部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。 分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时 把突出墙面的部位画成虚线。
平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积 楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和 勒脚：建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 （3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积， 按房屋的内墙面水平投影计算。 （4）共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑 面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间
第五章 房屋调查
§5.1 房屋调查 §5.2 共有面积的分摊 §5.3 房屋调查的技术要求 §5.4 房产面积量算
§5.1 房屋调查
一、与房屋有关的名词
1、假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般 低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间 构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足 底层1/2的成为假层。 2、气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设 有老虎窗的叫做气屋。
5、房屋的数量
房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共 有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。
（1）建筑占地面积（基底面积）：指房屋底层外墙（柱 ） 外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。 （2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围 水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m） 的永久性建筑。
住宅分类 ①低层住宅：指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式 住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。 ②多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直 交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。 ③小高层住宅：一般而言，主要是指7至11层高的集合住宅 。 从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层 住宅，故称为小高层。 ④高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决 城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经 济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的 居住便利性和城市生活丰富性的需求。
（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两 级分类，一级分8类，二级分4类。房屋产别分类标准 （5）墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类： 自有墙、共有墙、借墙。 （6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的 略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共 有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的 边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相 应的记录。 （7） 房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的， 注明《房屋所有权证》证号。
8、天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做 天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。
房屋性质分类
二、房屋调查的内容
房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。 1、房屋的权属 房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别 、 墙体归属、房屋权属界线草图。
（1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名 （2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如 继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调 拨、价拨、拨用等。 （3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集 体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合 资产不进行分类，但应按实际注明。
、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包 括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积 一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警 卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。