西安房地产评估计算表
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西安市房地产开发成本测算
128 113 15 2072 75 189 377
1132 205 13 8 48 26 334 100 34 200 731 0 24 36 0 201 0 226 19 0 0
散装水泥专项资金 消防设施配套费 地籍图测绘费 现势性数字化地形图 建筑物拨地定桩 建筑物放线（即为拨地定桩） 工程线路测量 工程（劳动）定额测定费 工程质量监督费 建筑防雷安全审查 抗震设防审查费 施工图设计审查费 建筑垃圾 建筑垃圾填垫费 车辆准运证工本费 206 后期手续费 房屋平面图测绘 住宅分层分户图测绘 商住分层分户图测绘 其它用房分层分户图测绘 住宅房屋产权初始登记备案费 非住宅房屋产权初始登记备案费 住宅交易手续费 非住宅交易手续费 公共维修基金 城镇街牌、房屋门牌收费 销售许可证公告费 印花税
38 0 2 1 3 0 0 0 34 0 34 113 0 0 0 375 2 22 16 7 1 14 60 29 28 1 0 194
三、 房屋开发费 301 建安工程费 ### 居住建筑 小户型（30层） 高层（30层） 住宅经装修费 拆迁费 ### 公建 ### 无偿提供给政府 幼儿园 社区服务(含物业管理） 文化娱乐 市政公用（公厕） ### 不可出售公建 地上汽车车位（住宅） 地上汽车车位（商业） 地下自行车库（住宅） 地下设备间（住宅） 地下人防6B级（住宅） 地下人防6级（住宅） 地下汽车车库（住宅双层） 地下自行车库（商业） 地下设备间（商业） 地下人防6级（商业） 会所(地下部分） 双层车库增加成本 ### 可出售公建 住宅配套商业 写字楼
十七、 利润 经营利润 所得税 净利润 所得税预征 所得税退补 88763 35256 53507 35256 0
十八、 利润率 成本利润率 税前销售利润率 税后销售利润率 30.82% 16.62% 10.02%
房地产项目费用估算表
2
销售代理费
销售收入1%-2%估算
3
其它销售管理费用
销售收入的1%估算
合计
（十二）
经营期间的税费
销售收入的5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为
5.64%
1
营业税
销售收入的5%
2
城市建设税
营业税的7%（外资企业免征）
3
教育附加税
营业税的3%（外资企业免征）
4
防洪工程费
销售收入的0.09%
5
印花税
销售收入的0.05%（或房产交易价的0.05%）
2
水文、地质勘测
建安费用的0.5%估算
3
三通一平费
建安费用的3.5%-6%估算
（四）
基础设施建设费用
建安费用的15%左右估算
1
供电工程
2
供水工程
3
供气工程
4
排污工程
5
小区道路工程
6
路灯工程
7
小区绿化工程
8
环卫设施
（五）
公共配套设施建设费用
建安费用的3%-5%估算
1
居委会
2
派出所
3
幼儿园
4
托儿所
5
公共厕所
5
招标管理费
6
总承包管理费
7
合同公证费
8
施工执照费
9
工程质量监督费
建安费1.25%估算
10
工程监理费
11
竣工图编制费
12
工程保险费
（八）
不可预见费
建安2%-5%估算
开发成本合计
（九）
管理费用
开发成费用
销售收入3%-5%估算
销售代理费
销售收入1%-2%估算
3
其它销售管理费用
销售收入的1%估算
合计
（十二）
经营期间的税费
销售收入的5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为
5.64%
1
营业税
销售收入的5%
2
城市建设税
营业税的7%（外资企业免征）
3
教育附加税
营业税的3%（外资企业免征）
4
防洪工程费
销售收入的0.09%
5
印花税
销售收入的0.05%（或房产交易价的0.05%）
2
水文、地质勘测
建安费用的0.5%估算
3
三通一平费
建安费用的3.5%-6%估算
（四）
基础设施建设费用
建安费用的15%左右估算
1
供电工程
2
供水工程
3
供气工程
4
排污工程
5
小区道路工程
6
路灯工程
7
小区绿化工程
8
环卫设施
（五）
公共配套设施建设费用
建安费用的3%-5%估算
1
居委会
2
派出所
3
幼儿园
4
托儿所
5
公共厕所
5
招标管理费
6
总承包管理费
7
合同公证费
8
施工执照费
9
工程质量监督费
建安费1.25%估算
10
工程监理费
11
竣工图编制费
12
工程保险费
（八）
不可预见费
建安2%-5%估算
开发成本合计
（九）
管理费用
开发成费用
销售收入3%-5%估算
房地产评估表
=1519+3796+2278+8352+759 3、 年净收益 4、 收益年期 5、 1） 2） 3） 折现率 一年期存款利率 风险调整利率 折现率 =年有效毛收入-年运营费用
按土地和建筑物较小的剩余年限确定
按评估基准日标准值确定 按略高于存款利率确定 上述两项之和
3% 4% 7%
6、 收益价格 年租金增长率 大于等于零，小于折现率
序号 1、 1） 2） 3） 4）
项目 公式 年有效毛收入 客观租金（元/平方米•日） 出租率 建筑面积 年天数 年有效毛收入合计 =客观租金（元/平方米•日）×出租 率×建筑面积×年天数 =1.5×98%×141.51×365
结果 1.5 98% 141.51 365
75927.19
2、 年运营费用 1） 保险费率 保险费 2） 维修费率 维修费 3） 管理费率 管理费 4） 税金及附加率 税金及附加 5） 广告费用率 广告费用 年运营费用合计
2.00%
=年有效毛收入乘以保险费率 =年有效毛收入乘以维修费率 =年有效毛收入乘以管理费率 =年有效毛收入乘以税金及附加率 =年有效毛收入乘以广告费用率
=保险费+维修费+管理费+税金及附பைடு நூலகம்+广告费
1519
5.00%
3796
3.00%
2278
11.00%
8352 1% 759 15945 59982.19 59
=年净收益/(折现率-年租金增长率)×[1-(1+ 年租金增长率)^收益年期/(1+折现率)^收益 年期]
3%
收益价格 评估单价
1341000 9476.36
不小于11.00%
房地产开发成本估算表格.doc
房地产开发成本估算一览表
序号
费用名称
单位
计费基数
取费标准
估算合计 （万元）
1
土地成本
1.1
国有土地出让金
万元
1.2
契税
万元
2
前期勘察设计费
2.1
勘察费
万元
2.2
设计费
万元
3
前期手续办理费用
3.1
环境评价报告
万元
3.2
住宅区公共设施专项基金
万元
3.3
工程质量监督费
万元
3.4
监理费
万元
3.5
施工图审查费
万元
3.6
白蚁防治
万元
4
建安费用
4.1
地下室（含桩基）
㎡
4.2
地上建筑（含电梯）
㎡
5
市政配套费用
5.1
给排水配套工程
㎡
5.2
小区道路及小区内照明
㎡
5.3
供电配套工程
㎡
5.4
管道煤气
户
6
Байду номын сангаас生活配套
6.1
有线电视
户
6.2
小区智能化
㎡
6.3
绿化景观
㎡
7
竣工费用
7.1
数字线地图测绘
㎡
7.2
大样图测绘
㎡
7.3
消防验收检测费
万元
15
土地增值税
万元
万元
7.4
单体放样及正负零验线
㎡
7.5
产权测量
㎡
8
开发筹建费(含办公费用）
万元
9
财务费用
序号
费用名称
单位
计费基数
取费标准
估算合计 （万元）
1
土地成本
1.1
国有土地出让金
万元
1.2
契税
万元
2
前期勘察设计费
2.1
勘察费
万元
2.2
设计费
万元
3
前期手续办理费用
3.1
环境评价报告
万元
3.2
住宅区公共设施专项基金
万元
3.3
工程质量监督费
万元
3.4
监理费
万元
3.5
施工图审查费
万元
3.6
白蚁防治
万元
4
建安费用
4.1
地下室（含桩基）
㎡
4.2
地上建筑（含电梯）
㎡
5
市政配套费用
5.1
给排水配套工程
㎡
5.2
小区道路及小区内照明
㎡
5.3
供电配套工程
㎡
5.4
管道煤气
户
6
Байду номын сангаас生活配套
6.1
有线电视
户
6.2
小区智能化
㎡
6.3
绿化景观
㎡
7
竣工费用
7.1
数字线地图测绘
㎡
7.2
大样图测绘
㎡
7.3
消防验收检测费
万元
15
土地增值税
万元
万元
7.4
单体放样及正负零验线
㎡
7.5
产权测量
㎡
8
开发筹建费(含办公费用）
万元
9
财务费用
房地产投资估算表格G
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
房地产开发成本估算表.doc
万元
3.6
白蚁防治
万元
4
建安费用
4.1
地下室（含桩基）
㎡
4.2
地上建筑（含电梯）
㎡
5
市政配套费用
5.1
给排水配套工程
㎡
5.2
小区道路及小区内照明
㎡
5.3
供电配套工程
㎡
5.4
管道煤气
户
6
生活配套
6.1
有线电视
户
6.2
小区智能化
㎡
6.3
绿化景观
㎡
7
竣工费用
7.1
数字线地图测绘
㎡
7.2
大样图测绘
㎡
7.3
消防验收检测费
万元
15
土地增值税
万元
万元
7.4
单体放样及正负零验线
㎡
7.5
产权测量
㎡
8
开发筹建费(含办公费用）
万元
9
财务费用
万元
10
不可预见费
11
销售及宣传广告费
万元
12
预计建设总投资额
13
预计总收入
13.1
住宅
㎡
13.2
商业
㎡
13.3
停车位
个
14
税费
14.1
营业税
万元
14.2
印花税
万元
14.3
城市设施维护费
万元
14.4
地方教育附加费
房地产开发成本估算一览表
序号
费用名称
单位Biblioteka 计费基数取费标准估算合计 （万元）
1
土地成本
1.1
国有土地出让金
3.6
白蚁防治
万元
4
建安费用
4.1
地下室（含桩基）
㎡
4.2
地上建筑（含电梯）
㎡
5
市政配套费用
5.1
给排水配套工程
㎡
5.2
小区道路及小区内照明
㎡
5.3
供电配套工程
㎡
5.4
管道煤气
户
6
生活配套
6.1
有线电视
户
6.2
小区智能化
㎡
6.3
绿化景观
㎡
7
竣工费用
7.1
数字线地图测绘
㎡
7.2
大样图测绘
㎡
7.3
消防验收检测费
万元
15
土地增值税
万元
万元
7.4
单体放样及正负零验线
㎡
7.5
产权测量
㎡
8
开发筹建费(含办公费用）
万元
9
财务费用
万元
10
不可预见费
11
销售及宣传广告费
万元
12
预计建设总投资额
13
预计总收入
13.1
住宅
㎡
13.2
商业
㎡
13.3
停车位
个
14
税费
14.1
营业税
万元
14.2
印花税
万元
14.3
城市设施维护费
万元
14.4
地方教育附加费
房地产开发成本估算一览表
序号
费用名称
单位Biblioteka 计费基数取费标准估算合计 （万元）
1
土地成本
1.1
国有土地出让金
西安房地产成本测算(1)
10.0000
2.3
1-0.35% 按差额定率取费法 无 3.55% 1% 按差额定率取费法 80000元 6 10 无 1.5 无 自谈价 无 自谈价 1.5元/M2 强制实施 3 0/000 200元/块 节能牌 2600元/块 6-8.5元/方 1 0/00
建筑面积
个 方 工程造价
建筑面积 建筑面积
1550 380
建筑面积
110
按差额定率取费法
按差额定率取费法
西安房屋成本测算表
序号 01-02 01-02-01 01-02-02 01-02-03 01-02-04 01-02-05 01-02-06 01-04 01-04-01 01-04-02 01-04-03 01-04-04 01-04-05 01-04-06 01-04-07 01-04-08 01-04-09 01-04-10 01-04-11 01-04-12 01-04-13 01-04-14 01-04-15 01-04-16 01-04-17 01-04-18 01-04-19 01-04-20 01-04-21 01-04-22 02 02-01 02-01-01 02-01-02 02-01-03 勘测费 工程设计费 景观设计费 精装修设计费 专项设计费（室外管道综合） 其他设计相关费（天然气 成本项目 指标单位 成本指标 建造单方价( 建造单方价(元 /M2) 备注
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
勘测设计费
孔 建筑面积 场地面积 建筑面积 建筑面积 户 1518 5000
1.2 25 15 35
8-10元/M2
11
行政及经营性收费
城市建设配套费 人防易地建设费 其他行政及经营性收费 标底编制 招投标管理 质量监督费 劳动保险费 施工交易费 新增用水增容费 人防工程审图费 墙改基金 消防质量监督费 施工图审图费 园林绿化建设资金 绿化工程质量监督费 散装水泥专项资金 消防设施配套费 印花税 施工公告牌 规划公告牌 渣土处置费 人身意外伤害保险 工程建设费用 建安工程费 建筑工程 安装工程 设备费用 建筑面积 建筑面积 土地面积 万元 建安总造价 建安总造价 建安总造价 人防面积 建筑面积 建筑面积 150元/M2 1500元/M2 2
房地产评估测算表
委估房地产 住宅 100 100 待估 交易价格
比较实例A 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例B 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例C 住宅 100 100 0 交易价格
个别因素 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素 评分
#DIV/0!
因素比较修正系数表及计算比准价格
#DIV/0!
#DIV/0!
比较因素调整系数 比较项目 交易情况 交易时间 区域因素修正 个别因素修正 比准价格（元/M2）
算术平均评估单价（元/M2）
委估房地产 100 100 0 0
交易实例A 100 100 0 0 0.00 0.00
交易实例B 100 100 0 0 0.00
交易实例C 100 100 0 0 0.00
建筑面积（M2） 评估单价（元/M2） 评估总价（元）
0
交易案例基本情况 项目 坐落 交易日期 销售价格 （元/㎡） 楼层 比较实例A 比较实例B 比较实例C
Hale Waihona Puke 委估房地产 住宅 正常 —— 待估 交易价格 住宅
比较实例A 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例B 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例C 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
交易实例及因素比较指数 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 交通便捷度 区域因素 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 评分 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 室内装修 个别因素 楼层
XXX房产测算表
交易实例及因素比较 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 区域因素 交通便捷度 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 个别因素 室内装修 楼层 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素
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1.00
0.98
1.00
1.00
1.00
4,948.00
5,544.00
5,353.00
71.19 381,080.00
案例3 6755 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.98 1.00 1.00 0.95 0.98 0.98 1.00 1.00 5,566.00
正常
正常
正常
房地产用途
住宅
住宅
住宅
住宅
土地级别
相同
相同
相同
相同
基础设施 电力、供水 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
、排水、通
公共配套设 商场、医院 配套较差
配套较差 配套较差 配套较差
区 域 因 素
施 交
程通 度便
、学校等 交通主(次)干 北临康宁路、 北临康宁路 北临康宁路 北临康宁路
道与数主量干、道级通
比较因素修整系数表
因素
待估房地产
交易价格
交易时间
1.00
交易情况
1.00
土地级别
1.00
基础设施 电力、供水、排水、通讯系统 1.00
案例1 5883 1.00 1.00 1.00 1.00
案例2 5834 1.00 1.02 1.00 1.00
公共配套设施
医院、学校、娱乐
1.00
区
交易价格 交易时间 交易情况
待估房地产 案例1
案例2
案例3
宿舍
山地街小区 山地街小区 山地街小区
浏阳市工业园 浏阳市工业 浏阳市工业 浏阳市工业
康宁路
园康宁路 园康宁路 园康宁路
5,883.00 5,834.00 6,755.00
2012/4/1 2012/4/1 2012/4/1
建成时间
20米 双向4车道
2006年
20米 双向4车道
2006年
20米 双向4车道
2006年
20米 双向4车道
2006年
层高
2.8
2.8
2.8
2.8
个
面积
128.7
138
117
130
别 因 素
房
设施、设备 水,电,有线电 水,电,有线 水,电,有线 水,电,有线
屋 状
视,电话,宽带 电视,电话, 电视,电话, 电视,电话,
装修情况 简单装修 简单装修 精装
无装修
况
朝向
南北
南北
南北
南北
建筑结构
砖混
砖混
砖混
砖混
楼层
4/5
5/5
5/5
2/5
建筑外形
矩形
矩形
矩形
矩形
比较因素修整系数表
因素
交易价格
交易时间
交易情况
土地级别
基础设施 电力、供水、排水、通讯系统
公共配套设
区
施
医院、学校、娱乐
域
交通主(次)干道数量、级别
因
交通便捷程
素
度
与主干道通达程度
离火车站、汽车站距离
商业繁华程度
环境质量
宗地条件
临街道路评 价
临街状况 道路类型、级别 建筑物使用状况
层高
个
别
因
素
房屋状况
1.00
建筑外形
1.00
比准单价
评估价格(元/平方米)
建筑面积
评估值
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.94
0.97
0.98
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.97
0.98
0.98
0.98
0.98
案例3 6755 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 103/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 105/100 102/100 100/100 100/100 105/100 102/100 102/100 100/100 100/100 5,566.00
案例2 5834 100/100 98/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 103/100 100/100 100/100 100/100 102/100 102/100 100/100 100/100 100/100 5,544.00 5,353.00
1.00
因 素
交通便捷程度
与主干道通达程度
1.00
离火车站、汽车站距离
1.00
商业繁华程度
1.00
环境质量
1.00
宗地条件
临街状况
1.00
临街道路评价
道路类型、级别
1.00
建筑物使用状况
1.00
层高
1.00
个
面积
1.00
别 因
设施、设备
1.00
素
房屋状况
装修情况
1.00
朝向
1.00
建筑结构
1.00
楼层
西临建寿大道 、西临建寿 紧临主干道 紧临主干道
、西临建寿 紧临主干道
、西临建寿 紧临主干道
达程度
捷 离火车站、 距离火车站40 距离火车站 距离火车站 距离火车站
汽车站距离 公里、距离机 40公里、距 40公里、距 40公里、距
商业繁华程度
无
无
无
无
环境质量
宗 地 条 件
一般
一般
一般
一般
临街状况
道路类型、 级别
面积 设施、设备 装修情况
朝向
建筑结构
楼层
建筑外形
比准单价
评估价格(元/平方米)
案例1 5883 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 106/100 102/100 100/100 100/100 103/100 102/100 102/100 102/100 100/100 4,948.00