房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成——以占有优先保护说为核心
东北财经大学智慧树知到“法学”《房地产法X》网课测试题答案4
东北财经大学智慧树知到“法学”《房地产法X》网课测试题答案（图片大小可自由调整）第1卷一.综合考核(共15题)1.房地产转让可以分为()情况。
A.禁止转让B.绝对禁止转让C.限制转让D.依法自由转让2.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括()。
A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因征收房屋可得利益的损失3.业主委员会履行以下()职责。
A.执行业主大会的决定和决议B.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况C.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D.组织和监督专项维修资金的筹集和使用4.房地产开发用地，具有以下()特点。
A.仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权B.仅指城镇国有土地、而不包括集体所有的土地C.从土地范围来看仅指土地使用权只是一种地上使用权，不包括土地的地下资源和埋藏物D.从土地范围来看仅指土地使用权包括地上使用权、地下资源和埋藏物5.传统上，法律被分为公法、私法两大部类﹔但也有相当一部分法学专家认为存在兼有公法、私法性质，介于公法、私法之间的第三部类()。
A.国家法B.国际法C.社会法D.集团法6.房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。
经审查合格的，应在接到申请后的()日内核发《商品房预售许可证》。
A.5B.7C.10D.157.经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满()，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
A.2年B.3年C.4年D.5年8.住宅建设用地使用权期间届满的()。
A.重新签订出让合同缴纳出让金B.自动续期C.按照合同约定处理D.按照法律行政法规规定处理9.租赁期限()以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
债权多重让与优先次序规则的确立
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2023, 12(8), 4718-4725 Published Online August 2023 in Hans. https:///journal/ass https:///10.12677/ass.2023.128644债权多重让与优先次序规则的确立——民法典第768条的类推适用及证立徐茂林苏州大学王健法学院，江苏 苏州收稿日期：2023年7月18日；录用日期：2023年8月4日；发布日期：2023年8月16日摘 要《民法典》未规定一般债权多重让与的优先次序规则，造成了司法裁判上的混乱，但是民法典第768条就保理合同应收账款多重转让确立了“登记优先、通知次优、均未登记或通知的债权受让人之间按比例受偿”的次序规则可供一般的债权多重让与类推适用。
本文首先认为民法典第10条未规定补充性法源违背了立法目的构成公开的法律漏洞，因此需要借助目的性扩张的手段填补漏洞，应将民法的基本原则确定为补充性法源，基于平等原则的类推适用的正当性得以证立。
其次认为制定法未规定债权多重让与的优先次序规则并非因其属于法外空间或是立法者有意的沉默，而是构成公开的法律漏洞。
运用合同的构成要素理论分析可知，保理合同的要素是债权转让，无论是有追索权的抑或是无追索权的保理合同其本质都是债权转让，一般债权转让和保理合同在对法律评价起决定性作用的要素上是一致的，二者的区别不足以作出否定的法律评价，因此依照相同情形作相同处理之法理，可类推民法典第768条的规定适用于确定一般债权多重让与的优先次序规则。
关键词债权多重让与，优先次序规则，类推适用Establishment of Priority Rules for Multiple Assignments of Credit—The Analogical Application and Justification of Article 768 of the Civil CodeMaolin XuKenneth Wang School of Law, Soochow University, Suzhou Jiangsu Received: Jul. 18th , 2023; accepted: Aug. 4th , 2023; published: Aug. 16th , 2023徐茂林AbstractThe Civil Code does not stipulate the priority rule of multiple assignments of general claims, which has caused confusion in judicial adjudication. However, Article 768 of the civil code establishes the order rule of “registration priority, notification second priority, and proportionate repayment among the assignees of claims that have not been registered or notified” for multiple assignment of gen-eral claims, which can be applied by analogy. Firstly, this paper argues that Article 10 of the civil code does not stipulate supplementary sources of law, which violates the legislative purpose and constitutes an open legal loophole. Therefore, the loophole needs to be filled by means of purpo-sive expansion. The basic principles of civil law should be identified as supplementary sources of law, and the legitimacy of analogy application based on the principle of equality can be proved. Secondly, it is believed that the absence of priority rules for multiple assignments of claims in the statutory law is not due to its extralegal space or intentional silence by legislators, but rather con-stitutes a public legal loophole. It can be seen from the theoretical analysis of the constituent ele-ments of the contract that the element of the factoring contract is the assignment of creditor’s rights, whether it is a factoring contract with Legal recourse or a factoring contract without Legal recourse, its essence is the assignment of creditor’s rights. The general assignment of creditor’s rights and the factoring contract are the same in terms of the elements that play a decisive role in the legal evaluation. The difference between the two is not enough to make a negative evaluation. Therefore, the legal principle of the same treatment is taken in the form of photographic sympathy. It can be inferred that the provisions of Article 768 of the civil code are applicable to the priority rules for determining the repeated assignment of general claims. KeywordsMultiple Assignments of Credit, Priority Rules, AnalogyCopyright © 2023 by author(s) and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY 4.0). /licenses/by/4.0/1. 问题的引出《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)的第三编第一分编第六章的“合同的变更和转让”部分对债权转让作了一般性规定，但是未就同一债权多次重复转让时的优先效力作出规定，构成一公开的漏洞，立法的缺位导致司法实践中出现结果截然不同的判决，影响司法公正。
2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)
2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)1、[单选题]房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权【答案】A【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织2、[多选题]廉租住房保障方式实行()相结合的方式来解决低收入家庭的住房困难。
A.低价出租B.货币补贴C.免费出租D.实物配租。
E,低价购买【答案】BD【解析】廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。
廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
3、[多选题]采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，其缺点在于()。
A.减轻单位职工或个人的经济压力B.排斥市场对土地利用的调节作用C.土地资源配置不合理D.提高了个人的工作积极性。
E,城市面貌长期落后【答案】BCE【解析】采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，这种制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
4、[多选题]发布房地产广告，应当遵守的原则有()。
合同中应收账款多重转让的优先顺序以《民法典》第768条为中心
合同中应收账款多重转让的优先顺序以《民法典》第768条为中心一、概述在现代商业交易中，应收账款的转让已经成为企业实现资金融通、优化现金流管理的重要手段。
随着商业活动的日益复杂化，同一应收账款被多重转让的情况也时有发生。
当多个保理人因同一应收账款而主张权利时，如何确定其优先顺序便成为了一个亟待解决的问题。
为此，《民法典》第768条对应收账款多重转让的优先顺序进行了明确规定，为司法实践提供了有力的法律依据。
本条规定从法律层面确立了应收账款多重转让的优先顺序规则，不仅有利于保护保理人的合法权益，维护交易秩序，也有助于促进商业活动的健康发展。
具体而言，该条规定了已登记与未登记保理人之间的优先顺序，以及均已登记或均未登记情况下的处理原则。
这些规定为实际操作提供了明确的指引，使得当事人在面临应收账款多重转让纠纷时能够有据可依。
本条规定还体现了法律对公平、公正原则的追求。
在保障保理人权利的同时，也兼顾了其他当事人的利益，确保各方在交易中能够平等地享有权利和承担义务。
通过明确应收账款多重转让的优先顺序，法律为商业活动提供了一个稳定、可预期的制度环境，有助于推动商业活动的顺利进行。
《民法典》第768条关于应收账款多重转让优先顺序的规定，具有重要的法律意义和实践价值。
它不仅是解决应收账款多重转让纠纷的重要依据，也是维护商业交易秩序、促进商业活动健康发展的重要保障。
在未来的司法实践中，我们应充分理解和运用这一规定，确保其在维护公平正义、促进经济发展方面发挥应有的作用。
《合同中应收账款多重转让的优先顺序以《民法典》第768条为中心》在现代商业活动中，应收账款的转让作为一种灵活的资金运作方式，被广泛应用于企业融资、风险管理和资金优化等领域。
随着交易的日益复杂和多元化，应收账款多重转让的现象也逐渐增多，由此引发的权益冲突和优先顺序问题日益凸显。
为了解决这一问题，我国《民法典》第七百六十八条对应收账款多重转让的优先顺序进行了明确规定，为市场主体提供了清晰的法律指引。
“一房二卖”的权利保护顺位问题——兼论备案登记定性
Journal of Radio&TV University!Philosophy&Social Sciences)No.2,2020(Sum No.193)“一房二卖"的权利保护顺位问题——兼论备案登记定性张菲菲（华东政法大学，上海200042）［摘要］在“一房二卖”法律关系中数买受人均主张合同的优先履行时，应当支持先行合法占有的买受人的诉请。
备案登记性质上系行政管理手段而非预告登记，不具有对抗第三人的物权效力。
仅当数份合同均有效且数买受人均未合法占有或未办理预告登记时，已备案登记的买受人依此主张优先履行的，法院可酌情予以考虑。
［关键词］一房二卖；合法占有；备案登记［中图分类号］7）923.2［文献标识码］A［文章编号］1008-0597（2020）02-0015-07D01:10.16161/j.issn.1008-0597.2020.02.0032007年12月21日，嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）与张国良订立商品房买卖合同，约定由前者将某小区房屋出售给张国良，并于2008年12月30日前交付，于2010年10月17日前办好房地产权属证书。
签约当日，张国良依约向嘉豪公司支付全部购房款，并将上述商品房买卖合同进行备案登记。
2009年8月18日，嘉豪公司与阳佳君签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋出售给阳佳君，后者依约当日支付价款。
2010年1月20日，嘉豪公司将房屋交付阳佳君，阳一直居住。
2010年10月，张国良诉至秀峰区人民法院，该院判决支持其诉请;故嘉豪公司向桂林中院提起上诉，后被驳回。
2016年7月，阳佳君向桂林中院诉请撤销上述判决,亦被驳回;故其与嘉豪公司继续上诉，桂林高院判决支持二者上诉请求。
最终，张国良向最高法院申请再审被驳回。
最高人民法院认为,本案问题之一在于阳佳君对讼争房屋是否享有物权期待权。
讼争房屋属“一房二卖”情形，张国良的商品房买卖合同虽已备案登记，但系行政管理范畴，故其不享有物权期待权,不得对抗先行合法占有的买受人。
中华人民共和国民法典知识点
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）于2020年5月28日经十三届全国人大三次会议表决通过，将于2021年1月1日起正式施行。
颁布实施民法典意义重大，其中有不少新规法条与我们生活息息相关，这些都是需要我们熟知的内容。
本文整理49个须知要点，供大家参阅。
一、总则编的8个重要知识点1.胎儿享有继承权涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。
但是胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。
（第十六条）2.八周岁孩子可以“打酱油”八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
（第十九条）3.成年人也会成为限制民事行为能力人不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
（第二十二条）4.基层群众性自治组织法人为特别法人居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。
未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。
（第一百零一条）5.个人信息和网络虚拟财产受保护自然人的个人信息受法律保护。
任何组织和个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
（第一百一十一条）法律对数据、网络虚拟财产的保护有规定的，依照其规定。
（第一百二十七条）6.见义勇为非重大过失不承担民事责任因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。
没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。
（第一百八十三条）因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的，救助人不承担民事责任。
2022-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策通关提分题库及完整答案
2022-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策通关提分题库及完整答案单选题（共50题）1、2007年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。
2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。
(2011年真题)A.0B.14000C.21000D.35000【答案】 A2、（）是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
A.土地承包经营权B.宅基地使用权C.地役权D.租赁权【答案】 C3、商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的（）。
A.后续开发资金和施工措施B.后续开发资金和质量保障措施C.施工进度和竣工交付日期D.施工和质量保障措施【答案】 C4、 2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。
某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。
A.无偿收回土地使用权B.强制收回土地使用权，但给予适当补偿C.可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费D.延长开发建设期限，但最长不得超过两年【答案】 C5、收取房屋登记费时，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件()元。
A.10B.80C.275D.550【答案】 D6、获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起（）日内缴纳耕地占用税。
A.7B.10C.15D.30【答案】 D7、关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（）。
A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人C.原租赁合同继续有效D.抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效【答案】 D8、划拨国有建设用地使用权可以出租，租赁时间超过()的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
论顺位权的产生基础及其确立
论顺位权的产生基础及其确立作者：董巧妙来源：《财讯》2018年第27期信用经济的广泛应用，司法实践的权利冲突，重复担保、善意取得与登记等裁度不完善是顺位权产生的实践与裁度原因，而解决途径之一就是确立顺位权。
顺位权的确立必须考虑权利的价值位阶、经济效益以及社会政策对其的影响。
依据此三个因素对权利进行考量，具体到原则上应坚持五个基本原则并严格遵循其顺序：第一原则—生存优先，第二原则—公共利益优先，第三原则—保护弱势群体优先，第四原则—人身权优先，第五原则—有担保优先。
顺位权因权利冲突而生又为解决权利冲突而活，确立顺位权具有重大的制度意义。
顺位权权利冲突价值位阶确立依据顺位权的产生基础（1）实践原因1.信用经济的广泛应用德国历史学派代表人物布鲁诺·希尔布兰德把社会经济的发展分为三个时期：以物物交换为主的自然经济时期——以货币为媒介交换的货币经济时期——以信用为媒介的信用经济时期。
当代，市场经济就是一种以信用交易为主的信用经济。
信用是二元主体或多元主体之间，以某种经济生活需要为目的，建立在诚实守信基础上的心理承诺与约期实践相结合的意志和能力。
近年来，伴随着我国市场经济体制的逐渐成熟，经济信用关系逐渐成熟和发展。
信用经济通过创造“信用工具”和“信用交易方式”，使得交易双方债权债务关系的建立不用立即付款就可获取资金、物资或服务，由此刺激、调节并加速了消费，扩大了需求。
信用改变了资本存在的方式，使其不同于现金交易，可重复使用，节约了社会流通成本，促进了社会再分配。
正因为信用工具和信用交易方式的简便高效，使交易变得如此“容易”，且信用是可重复利用的资源，同一标的物上的法律关系可能相互交织，形成网络。
而交易双方又无法准确地判断对方信用资本的高低及利用情况，当债务人的财产无法清偿所有债权人或者相关联的某一债权需要实现时，即会牵一发而动全身，产生顺位权问题。
2.司法实践的权利冲突尽管法律规范规定的不同权利在逻辑上并不存在矛盾，但在司法实践中，现实情况有千千万万种，法律条文不可能一一俱到，权利在具体情况中的适用还会涉及其背后所隐含的利益，而人的社会性本质决定了利益冲突的必然产生，此时就需要发挥顺位权的作用。
最高法批复商品房“消费者”权利最优排在建工优先受偿权和抵押权之前
最高法批复商品房“消费者”权利最优排在建工优先受偿权和抵押权之前南方财经全媒体记者徐倩宜北京报道4月21日，据人民法院报刊文，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》自2023年4月20日起施行。
其中，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，批复提出，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
根据批复，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这意味着，只要买房人以居住为目的购买的房屋，而且支付了全部价款，都可以主张房屋交付，并且是最优先权利。
甚至大于建设工程优先受偿权、房屋抵押权等其他权利。
保护购房人的同时亦要维护各市场主体权益中国司法大数据研究院金融司法研究中心首席研究员、中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任卜祥瑞表示，此答复针对的房地产市场商品房已售逾期难交付现状，从客观上提供司法保障，以便维护社会稳定。
这同时也体现了当前将保交楼、保民生、保稳定作为政府、金融监管以及司法公正为首要目标。
他认为，批复的出台明确了在开发商售房违约后，如何保护购房消费者的合法权益司法价值取向。
北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花亦持有相同观点，购房人的基本优先权将更好地得到保护。
并且她提出，该批复实际上是对法理的一种突破。
此前，一旦购房合同解除后，购房款是一种普通的债权，债权无法对抗具有抵押担保性质的物权。
2021凉山州公需科目答案《民法典物权编解读》
2021凉山州公需科目答案《民法典物权编解读》1.民法典于2020年1月1日正式生效。
这是中国民法史上的一个重要里程碑，标志着我国民法体系建设进入了一个新阶段。
2.民法典全文正式发布的日期是2020年5月28日。
这是一个备受瞩目的时刻，也是我国法治建设的重要里程碑。
3.民法典被誉为“社会生活的百科全书”，它系统地规范了人们在社会生活中的各种行为，是我国法律体系的重要组成部分。
4.与法国民法典、德国民法典相比，中国民法典在世界上是一个伟大的创举。
它单独成编，涵盖了人格权、物权、继承权、收养权等多个方面，为我国法治建设作出了重要贡献。
5.民法典第二百零七条增加了“公平”二字。
这意味着在物权交易中，双方应当遵循公平原则，避免出现弱势方受到不公平待遇的情况。
6.“物权法定原则”是物权法体现法律的具体原则。
它指出物权的种类和物权的内容应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。
7.根据民法典第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比二分之一以上的业主参与表决。
8.根据民法典第二百七十八条，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积双四分之三以上的业主且参与表决人数双二分之一以上的业主同意。
9.民法典将遗失物认领期从“六个月”变更为“一年”。
这意味着失主有更长的时间来寻找遗失物，同时也给认领人更多的时间来证明自己的权利。
10.“添附”包括加工、附合、混合等行为。
它是传统民法上动产所有权取得、丧失的一种原因，是物权交易中需要注意的重要因素。
11.商品房使用年限一般是70年，但并不是房屋所有权年限，而是购买者房屋所在国有土地的使用年限。
购买者需要在使用年限到期前进行续期或者重新申请土地使用权。
12.选项A和B都属于民法典内容，土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换，土地承包经营权可以依法互换。
选项C也属于民法典内容，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租。
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2012年第5期山东社会科学No．5总第201期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．201收稿日期:2012－03－05作者简介:彭诚信，法学博士，上海交通大学凯原法学院教授、吉林大学法学院教授、博士生导师。
岳耀东，山东省济宁市人民检察院民事行政检察处副处长。
基金项目:本文是国家社科基金项目“现代权利理论研究:以‘意志理论’与‘利益理论‘评析为起点”(项目编号:11BFX006)的阶段性研究成果。
房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成———以“占有优先保护说”为核心彭诚信岳耀东(上海交通大学凯原法学院，上海200240;济宁市人民检察院，山东济宁272137)［摘要］当同一房屋被多重转让，所有买受人均未完成物权变动所要求的要件而就房屋的归属发生争议时，确立买受人之间的权利保护顺位(即谁优先获得诉争房屋的所有权)的观点概有三种，即登记优先保护说、占有优先保护说与生效在先合同优先保护说。
登记优先保护说与生效在先合同优先保护说各有其自身的局限，相比较来说，占有优先保护说最符合实践所需但又缺乏理论支撑。
本文以有权占有中生发出的“绝对的占有权”理论为占有优先保护说提供理论支撑与制度依据。
［关键词］房屋多重转让权利保护顺位绝对的占有权［中图分类号］D923．2［文献标识码］A ［文章编号］1003－4145［2012］05－0016－07一、确定房屋多重转让中权利保护顺位的观点及依据有关房屋多重转让中权利保护顺位的确定问题，我国已经有地方法院提出了具体的指导意见。
例如:辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》(辽高法［2003］164号)第22条“关于解决一房二卖纠纷中买受人权利冲突的标准问题”的内容:解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可按如下标准掌握:有效房屋买卖合同的买受人原则上优先于无效合同的买受人取得房屋所有权，合同均为有效的，已办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权;买受人均未办理房屋产权过户登记的，已接受出卖人交付的买受人优先取得房屋所有权;买受人均未接受出卖人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋所有权。
《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之二)》(沈中法［2004］31号)中第14项“关于一房二卖合同的效力”的相关内容是:出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖……合同标的物归属一般按以下原则处理:(1)已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得房屋所有权;(2)均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。
出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相应损失。
山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法［2005］201号)第五部分“关于房地产纠纷案件的处理问题”中第2项内容是:出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。
在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的应予支持。
61《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》(2007年11月22日通过)第38条规定:出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。
不能履行的，依法承担违约责任。
在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权;如果合同均未履行，依法成立在先的买卖合同的买受人履行合同的请求应予支持。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发［2010］458号)第13条规定:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
上述地方人民法院的指导意见与最高人民法院处理有关不动产转让、取得或者租赁等相关问题的司法解释有异曲同工之妙。
由于其发布时间相互交错，这亦可以看出最高人民法院与地方人民法院之间、各地方人民法院相互之间可能都存在着相互影响和相互启发。
例如，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释［2009］11号)第6条规定:出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释［2005］5号)第10条规定:土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理:(1)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;(2)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(3)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(4)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释［2005］6号)第20条规定:发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理:(1)已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权;(2)均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权;(3)依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。
结合最高人民法院的有关司法解释与地方人民法院的指导意见以及学者的相关观点，关于房屋多重转让中权利保护顺位的确定主要有以下三种观点:(一)登记优先保护说。
即对于多重买卖的房屋，买受人已经办理房屋转移登记的优先获得所有权，但恶意办理转移登记的除外。
该观点的依据在于保护买受人依法取得的房屋所有权，但法律不保护进行恶意登记的买受人。
如史尚宽先生说:“出卖人将标的物出卖与甲，于移转登记前，更出卖与乙，则甲乙二人谁先受登记者，取得所有权。
”①宋晓明先生也明确指出:“除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他买受人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。
”②(二)占有优先保护说。
即对于多重买卖的房屋，所有买受人均未办理转移登记手续，则依合同约定合法占有房屋的买受人优先获得所有权。
如秦江先生指出:“不动产二重买卖于数买受人均未取得登记时，比较合适的解决方案是将系争不动产的所有权赋予取得占有的买受人。
”③王轶先生、宋晓明先生等亦有相同71①②③史尚宽:《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第50页。
相似观点还可参见王轶:《论一物数卖———以物权变动模式的立法选择为背景》，《清华大学学报》(哲学社会科学版)2002年第4期。
宋晓明:《加强调查研究，探索解决之道———就在全国民商事审判工作会议中提出的若干疑难问题答记者问》，奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编:《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版。
秦江:《不动产二重买卖均未登记之物权归属》，清华大学2007年硕士论文，第36页。
的观点。
①这些学者并没有对该观点的理论与制度依据提供充分而系统的论证，孙宪忠先生则依据物权行为理论对这种观点提供了有力的注解。
②(三)生效在先合同优先保护说。
③即对于多重买卖的房屋，所有买受人均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同生效时间在先的买受人优先获得保护。
这里又具体分为两种观点:1．依据生效在先合同优先获得所有权说。
例如，辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》中的表述是:“买受人均未接受出卖人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋所有权。
”依据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第38条的相关表述，“既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权”。
确切地说，这里所贯彻的是支付购房款在先的买受人优先取得房屋的所有权。
2．依据生效在先合同优先获得继续履行说。
有学者明确表达过这种观点:“笔者比较赞同以订立合同的先后来确定权利行使的先后，即保护订立在先的合同。
但这种保护并不是确认前买受人拥有标的物的所有权，而是确认前一个债权具有优先于后一个债权的效力，规定前买受人得以行使登记请求权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
”④山东省高级人民法院的《全省民事审判工作座谈会纪要》中也有相关表述:“如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
”而且这是有意区分的表述，因为在“先办理商品房登记”与“出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房”的情形，其法律后果都是“买受人取得商品房的所有权”。
《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第38条也是在把各种交易情形及其后果刻意区分的基础上，将这种情形表述为:“如果合同均未履行，依法成立在先的买卖合同的买受人履行合同的请求应予以支持。
”而在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中则未加任何区分，一律表述为“继续履行合同”。
这里就不再妄加猜测其各条的本意了。
二、对房屋多重转让中权利保护顺位的相关观点的评论(一)对登记优先保护说的评价1．在常态情况下，登记优先说是正确的，但对该类问题的解决却毫无意义。
因为，如果买受人办理完转移登记，依据物权法的规定，所有权就确定地发生移转。