房地产信托操作指引
地产项目信托贷款一般操作流程
地产项目非银行贷款融资之一般操作流程地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。
而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。
在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。
现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。
一、前期尽职调查贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。
尽职调查的范围大致包括：1、项目公司相关组织性文件。
2、项目公司自身资产情况。
3、有关金融及财务文件。
4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。
5、与地产项目相关的文件。
（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）6、项目公司相关财务及会计资料。
提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排1、提供贷款的形式1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。
2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。
为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。
房地产信托股权投资项目管理操作指引三篇
房地产信托股权投资项目管理操作指引三篇篇一：房地产信托股权投资项目管理操作指引第一章总则第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。
第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。
第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两种方式实现。
第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。
后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。
第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。
现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。
第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。
第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目中信托资金投向的公司。
第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据本办法进行。
第二章管理第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理部门。
第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮换。
管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。
第三章罚则第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经理考核制度的规定对信托经理进行考评。
第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。
房地产资金信托的工作流程
房地产资金信托的工作流程一、项目寻找与评估。
评估的时候呢，就得算算账啦。
看看这个项目需要多少钱，将来能赚多少钱，风险有多大。
比如说，要看看盖房子的成本，包括买地的钱、建筑材料的花费、工人的工资啥的。
还要预估一下房子盖好以后能卖多少钱或者租多少钱，这可不能瞎猜，得根据市场行情来。
要是市场上房子已经很多了，价格可能就上不去，那这个项目的收益就会受影响，风险也就大了些。
二、信托计划的设计。
找到合适的项目后，就得开始设计信托计划啦。
这就像是给项目量身定制一套漂亮衣服。
信托公司要决定这个信托计划要募集多少钱，这些钱从哪儿来呢？可以是向很多个投资者募集，就像大家一起凑份子一样。
还得确定这个信托计划的期限是多久呢？是短期的，像一两年就结束，还是长期的，可能要三五年甚至更久。
这就跟我们做事情一样，得有个时间规划。
另外，收益分配的方式也得想好了。
是每年固定给投资者多少收益，还是根据项目的实际收益来分呢？这就像分蛋糕，得把规则定清楚。
而且呀，信托计划里还得规定好各方的权利和义务。
投资者有啥权利呢？比如说他们有权知道项目的进展情况，有权按照约定拿到收益。
那信托公司有啥义务呢？它得好好管理这些资金，按照计划去投资项目，还得保证投资者的利益。
三、资金募集。
接下来就是拉人入伙，也就是资金募集啦。
信托公司要向广大投资者宣传这个信托计划，就像商家推销商品一样。
他们会告诉投资者这个房地产项目有多好，投资这个信托计划能赚多少钱，风险有多小。
不过呢，可不能吹牛哦，得实事求是。
投资者们呢，也得擦亮眼睛。
他们要看看这个信托计划是不是适合自己，自己能不能承担得起风险。
有些投资者可能比较保守，只愿意把钱投到那种风险很低的信托计划里；有些投资者比较大胆，可能就想碰碰运气，追求高收益。
四、项目投资与管理。
募集到资金后，就可以把钱投到房地产项目里去啦。
这时候，信托公司可不能当甩手掌柜哦，得好好管理这个项目。
要监督开发商有没有按照计划盖房子，有没有乱花钱。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引房地产基金操作指引简介什么是房地产基金房地产基金是一种专门投资于房地产领域的基金，由专业的基金管理公司发行和管理。
投资者通过购买房地产基金的份额，间接参与房地产市场的投资和收益。
操作指引选择合适的房地产基金投资者在选择房地产基金时应考虑以下几个因素：基金的投资策略：不同房地产基金有不同的投资策略，如住宅、商业、写字楼等。
投资者应根据自身需求和风险承受能力选择适合的基金。
基金的业绩和历史表现：了解基金的历史表现和业绩可以帮助投资者评估基金的投资能力和稳定性。
基金经理的背景和经验：基金经理的背景和经验对基金的操作和管理能力有重要影响，投资者应认真评估基金经理的专业背景和业绩。
分散投资风险房地产基金投资中国房地产市场的多个领域和地区，可以有效分散投资风险。
投资者应考虑将资金分散投资在不同类型的房地产基金中，避免过度集中投资。
长期投资理念房地产基金是一种长期投资工具，投资者应采取长期投资理念，不要盲目跟风或频繁买卖。
只有长期持有，才能获得房地产市场的长期回报。
定期关注基金业绩投资者应定期关注房地产基金的业绩和相关新闻，及时调整投资策略。
要注意基金管理公司的公告和报告，了解基金运作的情况，以便及时做出投资决策。
风险控制房地产基金投资存在一定的风险，投资者应注意以下几个方面的风险控制：市场风险：房地产市场波动较大，投资者在选择基金时要充分了解市场走势和前景。
基金流动性风险：房地产基金通常是封闭投资，在一定期限内无法提前赎回，投资者需考虑自己的资金流动性需求。
基金管理公司风险：基金管理公司的风险管理能力和信誉度对基金的表现有重要影响，投资者需仔细选择管理公司。
地产项目信托贷款一般操作流程
地产项目非银行贷款融资之一般操作流程地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。
而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。
在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。
现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。
一、前期尽职调查贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。
尽职调查的范围大致包括：1、项目公司相关组织性文件。
2、项目公司自身资产情况。
3、有关金融及财务文件。
4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。
5、与地产项目相关的文件。
（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）6、项目公司相关财务及会计资料。
提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排1、提供贷款的形式1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。
2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。
为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。
保障性住房信托融资、房地产基金等房地产信托实务操作
政府平台公司经营功能
1.地方政府融资平台公司，指由地方政府及其部门和机构 等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担 政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济 实体。 2. “公益性资产”，是指为社会公共利益服务，且依据 有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、 医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办 公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施 等不能带来经营性收入的基础设施等。 3 . “壳公司”，只融资不参与项目建设和运营、公益性 融资平台，无收益来源、经营性融资平台、综合性融 资平台
（二）股权投资信托（来源和讯网）
产品名称：中融-合肥包河石桥保障房项目股权投资集 合资金信托计划 信托期限： 24个月 信托规模（万元）： 38000 预期年收益率： 12% 信托类型：股权投资 特点1：结构化设计，包括优先级、次级委托人。 特点2： 项目公司的股东认购次级， 融资方为实现 40%股权的到期回购，需在第一年初、第二年初、信 托计划结束时分别缴纳三笔股权购买选择权维持费。 中融信托对项目公司的成本支出进行监控，项目公司 应严格按照确定的成本预算、施工进度、销售进度执 行项目管理。
划拨用地或集体用地抵押、处置问题
无土地使用权证的必须及时追加合法有 效的抵押 划拨用地或集体用地办理抵押的法律效 力 划拨用地或集体用地的处置首先应当考 虑土地出让金的补足和转征国有建设用 地的可行性
政府承诺或安慰函
一． 由地方政府出具的“付款/还款承诺”是什 么法律性质？ 二． 一般“付款/还款承诺”应当由政府或财政 局出具，当地人大常委会以决定的形式批准 政府将资金列入财政预算，另外普遍情况下 需确认项目已基本竣工或有明确且具体可核 查的项目金额。 三． 如果是担保，是否具有法律效力和可执行性 ？ 四． 该担保效力，是否影响主合同的效力？
房产信托流程及筛选标准
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4. 风险控制——现场监管
项目公司基础管理
印章管理工作（三章） 账户及资金管理 重要空白凭证与文书管理 项目公司登记资料与批件管
理 合同档案管理现场管理组审
批表管理 监管人员考勤与工作日志
项目公司日常监管
参与项目公司重大经营活动管理 项目进程管理 财务管理 计划管理 工程施工及造价管理 月度管理报告 项目测算综合分析与预警管理
签署各项法律文件 资金划拨
与银行一同进行评估并 确定交易结构和风控措
施
项目完成 后续资产管理
3. 项目投资决策流程——交易对手为开发商
（集合类）
1. 项目立项
新项目
项目初评，财务模型分析 ，
法律前期尽职调查
项目深入评估分析，项目实地考 察，财务及法律模型更新
设计初步交易结构 撰写项目初步方案
地方政府的有关部门（管委会、土地储备中心及政府相关企业） 拥有保障性住房项目的具有开发资质的、拥有良好市场前景、财务状 况佳和有丰富开发经验的优质地方房地产开发企业
投资区域
当地政府每年的财政收入在20亿元以上
项目所在区域周边商品房均价在4000元/平方米以上
费率及 期限
与政府合作15%-20%/年 与开放商合作25%-30%/年 信托期限：1-3年(一般情况不超过2年) 信托报酬要求：单一不低于100万/年、集合类不低于3000万/年
中期： 严格投资 标准
项目本身必须权益完整，项目公司股权、债权清晰，项 目市场前景乐观；同时通过敏感性分析和压力测试
后期： 项目公司 现场监管
投资完成后 (除债权类)向项目公司派驻监管人员，严格控 制项目公司财务风险，同时通过项目公司治理结构的安排 ，保障项目公司管理
信托房抵贷业务流程
信托房抵贷业务流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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房地产信托业务操作指引
一、房地产信托业务类型
房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。
1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。
融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。
2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。
二、融资类房地产信托业务标准
1.交易对手
交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。
业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。
2. 资金运用方式
开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。
3.融资项目
（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地
规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。
3.信托项目设计
（1）信托融资期限不低于1年。
（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。
（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
4.担保措施
（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。
对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。
（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。
（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。
（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。
如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押
率，但抵押率原则上不得高于70%。
（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。
三、投资类房地产信托业务标准
1.合作方资质
实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。
合作方应满足以下基本条件：（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；
（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；
（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。
2.投资项目
（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；
（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。
3.投资期限与公司收益
（1）投资期限不低于2年；
（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。
4.第三方房地产顾问
实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。
选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：
（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；
（2）具备10年以上的从业年限；
（3）具备200人以上的专业从业人员；（4）国内分公司或办事处达到10家以上；（5）累计在20个以上国内城市展业。