房地产项目策划案范本
有关房地产策划方案5篇
有关房地产策划方案5篇房地产策划方案篇1一、时间：年月日上午。
二、地点：____________售楼中心现场。
三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：__电视台、__日报、__新闻台等。
六、预定目标：对外传达____________开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大____________的社会知名度和美誉度，体现____________的完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立__地区________房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“____________开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。
签到处配有礼仪小姐。
签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在____________售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：1、室内外表现1)彩旗(彩条)2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料：1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着____________完美的发展前景。
房地产策划方案案例(14篇)
房地产策划方案案例（14篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
房地产策划方案范文六篇
房地产策划方案范文六篇房地产策划方案篇1为配合“碧桂园”未来发展，以及在新一年“华南碧桂园”的上市推广，需制定一套长远功效而兼具促销力的广告策略方案，以此作为今后广告执行之蓝本。
为充分利用、发挥“碧桂园”品牌资源优势，以带动华碧及今后的碧桂园楼盘销售，本次提案主要侧重在品牌形象、华碧上市推广的广告策略和创意表现，并希就有关意见共同讨论，为增进合作共识及成功推动此项目而努力。
“碧桂园”的发展现状一年一个“碧桂园”的高速发展，将会呈现多个各具特色的“碧桂园”，满足不同的市场需求；各有各精采的每个“□□碧桂园”，它们各自的品牌个性与“碧桂园”母品牌的共性将会是“碧桂园”品牌的充实和延伸；结论：“碧桂园”的品牌形象将影响今后各个子品牌的发展。
楼市概况大规模、多功能、具各项完善生活配套设施的名牌优质盘受到追捧；但硬件性的配套设施同质性十分严重，你有的会所我有；你有网球场我有；你有的泳池我有……当楼盘的质量、功能及配套等都与其它楼盘相差无几时，楼盘的品牌个性是差异的唯一________；结论：发掘软件性的个性差异，是跳离硬件同质严重的最佳手段。
我们的品牌现状根据我们的调研结果：(用电话随机访问法，共有效访问了226人)强大的广告攻势，令“碧桂园”知名度几乎达100％.房地产策划方案篇2名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。
为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的，特决定举办中秋晚会。
现对本次中秋晚会实施方案详述如下：一、活动时间9月12日（中秋节）18：00—21：00二、活动地点名城中心广场三、活动主题望月主题释义：该主题将开发商与中秋有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。
四、活动目的1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘3、深度挖掘潜在消费群体五、活动预计参与人数中秋晚会：600人中秋酒会：400人合计：1000人六、活动宣传语“今晚回家吃饭吗？“活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉。
高端的房地产策划项目5篇
高端的房地产策划项目5篇房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、计划设计、建筑施工等等进程。
下面给大家分享一些关于高端的房地产策划项目范文5篇，期望能够对大家有所帮助。
高端的房地产策划项目范文1一、活动背景“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性较大的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。
为掌控五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同展开五一促销活动。
整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号令力、较强的现场煸动力增进双方产品的市场认知度、增进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能够加强产品的市场印象，能够增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。
联合造势既可减少广告投入，又能够提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
二、活动目的1、与消费者零距离交换、扩大各自产品的市场影响力。
2、以优待的措施，增进各自产品的销售。
三、活动对象1、活动区域固定居民2、观光旅行人士3、各自的目标消费群四、活动时间4月28日——5月3日(可根据活动成效、天气另行调剂时间)五、活动地点以人口较为集中，有一定购买力的区域作为挑选标准。
六、活动内容1、歌舞演出2、有奖问答3、发放宣传单4、楼盘/产品咨询七、促销措施(一)楼盘促销1、多层单位的特价房先到先得。
2、多层单位非特价房活动期间购买，除享受二千、三千的优待额度外，赠送指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何折扣优待。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何金额优待。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为__。
(二)家电促销1、当天认购家电额外优待一定金额(未定)2、现场有奖问答，获赠小礼品八、活动流程(每天上下午各一场、共两场轮番演出)1、9：00主持人开场白2、9：05节目3、9：15楼盘项目/家电产品介绍4、9：25节目5、9：45有奖问答6、10：00节目7、10：15发放宣传单及咨询九、现场布置1、展板2块，规格2.4__1.2，铁架焊制可折叠收放2、易拉宝一个33、音响一对含无线话筒4、拱门1——2个(双方各提供一个)红地毯5、咨询台1-2张、椅子6张6、宣传折页、资料袋若干7、礼品伞200支8、冰箱、空调若干台(经销商提供)9、家电类宣传展板由经销商制作安排10、帐篷4顶(经销商提供)十、广告宣传1、活动短信：5万条2、电视流字1周3、宣传单页(各自制作、发布)4、户外广告牌(长年效应)十一、活动费用1、活动短信：5万条__X元/条=X元(各出50%)2、电视流字1周__X元/天=X元(各出50%)3、演员费用：约X元/天·人__X人__5天=X元(经销商)4、场地费用：X元/天·地__5天=X元(开发商)5、拱门审批：X元/天__5天=X元(经销商)6、绶带：4条__30元/条=X元(经销商)7、地毯、台布：约X元(开发商)8、展板：X元/个__2个=X元(开发商、含喷绘)9、汽车租赁：250元__5天=1250元(各出50%)10、户外广告喷绘约X元(开发商)11、其他费用共计X元高端的房地产策划项目范文2一、活动主题：1浪漫七夕，相邀美丽2浪漫满屋，幸福七夕二、活动背景每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）房地产项目地产开发策划方案篇1(一)房地产营销-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。
尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。
因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。
目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。
在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。
但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。
所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。
这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。
何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。
这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。
另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。
房屋租金也出现很大的上涨。
所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!(二)房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”(园)众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。
房地产新项目开发策划方案
房地产新项目开发策划方案一、项目背景房地产行业是当前我国经济中发展最为迅速的行业之一，随着城市化进程的推进，人们对居住环境的要求也日益提高。
在这样的背景下，本公司计划开发一套全新的房地产项目，满足市场对高品质住宅的需求。
本文将就房地产新项目的开发策划方案进行详细说明。
二、项目目标本项目的目标是开发一套高品质的住宅项目，提供舒适的居住环境和便利的生活配套设施，吸引高收入人群及城市中的中产阶级购房。
具体目标如下：1.提供多样化的户型选择，满足不同客户的需求；2.打造高品质的社区生活，提供丰富的公共设施和便利的服务；3.采用绿色环保的设计理念，创造健康、宜居的居住环境；4.打造品牌效应，提高公司知名度和竞争力。
三、项目范围本项目的范围主要包括以下几个方面：1.土地调研和选址：通过市场调研和分析，确定项目较为理想的地段，并进行土地的选购和评估；2.规划设计：根据目标客户群体和市场需求，对项目进行规划设计，确定住宅户型和公共设施的布局；3.建筑施工：根据设计方案进行建筑施工，确保项目的质量和进度；4.营销推广：通过广告、宣传活动等方式，将项目推向市场，吸引潜在购房者的关注和关注。
四、项目计划本项目计划分为以下几个阶段进行：1. 前期准备阶段•进行市场调研和分析，确定项目定位和目标客户群体；•寻找合适的土地并进行评估；•编制项目预算和规划方案。
2. 设计阶段•邀请专业设计机构进行项目规划和建筑设计；•确定住宅户型、公共设施和绿化规划。
3. 施工阶段•确定施工队伍和供应商，并与之签订合作协议；•监督施工进度和质量，确保项目按计划进行。
4. 营销推广阶段•编制营销推广方案；•制作广告宣传材料；•开展线上和线下推广活动。
5. 项目交付阶段•完成施工，进行验收；•对外销售住房；•进行项目结算和总结。
五、项目风险任何项目都会面临一定的风险，为了确保项目顺利进行，需要对可能发生的风险进行有效的管理和应对。
1.土地政策风险：政府出台的相关政策对项目开发有一定的影响，需要密切关注政策变化，并及时进行调整；2.市场需求风险：市场需求存在不确定性，需要进行市场调研和分析，合理确定项目的规模和定位；3.施工风险：施工过程中可能会遇到人力、材料等问题，需要进行严格的施工管理和质量控制；4.资金风险：项目的资金来源需要保证，资金管理要科学合理，避免出现资金链断裂的情况；5.销售风险：销售环节需要进行有效的市场推广，吸引客户购买，降低销售风险。
房地产项目策划方案11篇_1
房地产项目策划方案11篇房地产项目策划方案1策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注，房地产项目宣传策划方案。
一、社区市场诉求定位东南亚风情社区开启花都人居新时代新花都、新人居区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨五一长假，万商促销。
要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）三、主题广告语云珠花园“描绘花都写意人居”四、活动框架1、·时间：5月1日至7日2、·活动地点：云珠花园现场及售楼部3、·活动内容（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛· ----1日（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛· ---2日（3）、花都区书法画家现场表演· -----------3日（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙· ---3日（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠------4日至7日4、·活动组织主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商（组织书画家参与）：区书画家协会协办：（组织学生参与）区青少年宫·区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》5、·促销配合1）·参观样板房、派发宣传资料2）·优惠购房折扣3）·购房赠送书画作品4）·义卖书画作品捐赠青少年宫6、经费预算1）、活动组织、策划、资料： --------------------5800元2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）·· ------------------1元3）、礼品及纪念品、奖品· ------------------0元4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市 -------------16000元5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元总费用：63800元五、我公司策划承办优势1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台！祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地产的理解高于同行，规划方案《房地产项目宣传策划方案》。
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华盛集团房地产项目全案策划目录第一部分：项目概况一、总体概述二、现状分析三、市政配套情况四、项目基本参数第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析二、2004年福州住宅市场预测三、江南水都周边市场调研四、结论第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准一、规划原则二、规划指标分析三、相关基础配套建设标准四、结论第四部分：项目定位建议一、总体市场定位二、目标客户群定位分析三、产品定位分析四、价格定位分析五、成本定位建议第五部分：项目进度建议一、规划设计计划二、施工计划三、工程款拨付进度第六部分：项目效益预测一、销售计划二、财务评价三、损益表第七部分：附件第一部分：项目概况一、总体概述：美林水都二期江南水都项目东南，总用地面积303.45亩，总建筑面积350500m2，南临金山生活区七期（金港居住区）、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地，东临福州市原林产品市场。
美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套（即2号商业用地及3号商业用地，具体见附图）；其中3号商业用地21.75亩（建筑面积29000 m2）因考虑市场条件，开发时间暂缓，小学暂用水都一期配套小学暂不考虑建设。
二、现状分析（场地条件）●场地为滩涂围垦的新增土地，现场地内无任何建筑物，无拆迁量。
●场地地势低洼，现状标高平均在5.6~6.7m，新建闽江大道路面标高为10.3~11.0m，平均高差约为4.0~5.0m，土方填方量大。
●场地内现无河道系统，需规划建设并与规划中的主河道相通，形成循环系统。
三、市政配套状况（一）、交通状况南面闽江大道（聚龙路）已全线开通，二环三期工程（工业路至白湖亭段）也已全面开工，其中连接西二环的闽江五桥基本建成，预计2004年元旦可投入使用。
（二）、商服设施周边有金山文体中心、榕城广场、南江滨公园及南江滨休闲带，西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心（五桥西侧）及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。
（三）、文教设施美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学（预计2005年投入使用）及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。
周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。
（四）、基本参数参数表：(注：以上数据以最终施工图为准，)第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析（一）、住宅供应市场1、2003年福州住宅供应市场总体趋势福州市房地产业自1998年以来，在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下，住宅市场日趋兴旺。
从近年市场持续发展的态势来看，2003年住宅供应市场主要呈现如下趋势：a、可售住宅面积总量供应持续增长。
2003年上半年商品房预售批准项目115个，比去年同期100个增加了15%；可售面积239万平方米，比去年同期增加39.4%；从供给结构来看，住宅166.7万平方米，占69.75%；商业用房22.13万平方米，占9.26%；写字楼16.64万平方米，占3.56%；车库车位10.4万平方米，占4.35%。
这一增长主要是住宅的增长，非住宅各类物业的供给量增长幅度较小。
b、房价仍保持稳中有升的态势1999-2003年福州市住宅价格比增情况表注：上表2003年的数据截止本年度8月份的均值，其他年份的数据采用全年均值。
从上表可看出1999年以来福州市区商品住宅平均交易价格、平均价格的变化，这五年来，商品住宅始终保持平稳上升（年均3.6%涨幅）的变化趋势。
c、土地供应量进一步扩大，住宅的可持续发展能力加强2002年5月以来，福州市采取了经营土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的办法，在很短的时间内完善了土地市场制度。
近两年，市区采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地3397亩，成交价31.8亿元，成交价比起拍价增幅达15%-20%；另外，两年来旧棚屋区改造完成土地开发2000亩，既开发了土地增量，又盘活了土地存量，逐步实现了土地使用权转让的市场化。
d、高层物业主导市场的格局发生了变化，多层、高层物业共同主导市场的局面将形成。
从前几年供应市场来看，由于市中心土地资源丰富，城市次中心的开发条件不是特别成熟，市中心高层物业曾一度主导2001、2002年福州楼市；2002年土地发展中心向市场投放了大量东区、金山板块低容积的土地，以及一些大开发商原先把持的土地资源也陆续进行建设开发。
2003年随着这些以多层、小高层建筑形式为主的项目逐渐面世，预计2004年多层、高层物业主导供应市场的格局将形成，住宅市场将更健康的发展。
2、2003年各板块住宅供应市场简况2003年各板块新楼盘统计分析表从2003年各板块新盘统计情况我们可看出：a、总量金山板块、东区板块新盘最多，将成为下一年度普通住宅市场的热点；而传统的市中心板块新盘的数量增长较少，这主要与上一年度的土地放量有关；同时我们应该注意到：北江滨板块的新盘数量明显增多，江滨板块高尚住宅的竞争更加剧烈。
b、产品中心区板块与北江滨板块的建筑类型多以高层为主、小高层为辅，而其他各板块的新盘多以多层为主、小高层为辅，而建筑形式的选择多受容积率、建筑密度以及楼盘品质的影响，因此，中心区板块、北江滨板块仍是高尚住宅板块，其他各板块仍是以多层住宅为主的中低档次板块。
c、价格北江滨板块的价格进一步被突破，最高达到5500元/平方米，江景资源、配套设施、品牌效应成了高尚住宅的主要市场号召力；东区板块、金山板块的普通住宅价格稳中有升，与上年度相比，涨幅在100~200元/平方米，个别楼盘逐渐成为板块的领头羊，如东区板块的大名城、日出东方，金山板块本年度尚未出现成为市场亮点的板块领头羊，预计2004年5月江南水都I期的亮相将成为市场的亮点。
（二）、住宅需求市场当前福州楼市的消费构成主要以本地消费者为主导，各板块的主要消费群体多为本板块居民，片区具有一定的消化能力。
多数楼盘都把本区域的目标消费群作为楼盘前期消费的动力源泉，但随着板块竞争的加剧，区域总量消费会随市场竞争的加剧呈现出分流现象，因此，各楼盘在市场定位初期都在寻求新的市场需求拉动点。
●八县的消费群体成为了当前市场新动力的重要支撑点，特别是高端产品的消费。
●消费群体呈现年轻化的趋势，70年代出生的人群已形成了强大的购买力。
●外来群体、海归群体都呈现出较强的需求能力。
●市中心单身小户型受到一定追棒。
●100平方米左右、总价较低的户型，市场需求前景广阔。
（三）、综合评述2003年福州市场总体呈现出供需两旺的态势，住宅供应量持续增长，住宅物业消费仍为主导；商品住宅价格平稳上升，各板块竞争激烈，北江滨板块占据了高尚住宅的主导力量；消费群体趋于年轻化，八县群体及外来、海归群体成为需求市场的新动力。
二、2004年福州住宅宏观市场预测（一）、2004年市场特征预测1、住宅供需市场a、房地产开发量将继续增长、商品房供需总体平衡。
经济总量的提升及城市化进程拉动楼市发展，福州房地产市场将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势；房地产开发量将继续稳步的增长，预计2004年销售面积将突破450万M2；商品房供需形势总体平衡。
b、销售价格稳中有长，主要体现在商品住宅上，年平均涨幅约为2%。
c、房地产投资进一步向住宅倾斜，商业用房供大于求的形式仍然存在。
房地产投资重心进一步向住宅倾斜，房地产开发结构基本合理，住宅市场结构有调整要求，市场将进一步细分，高端市场竞争加剧，中、低端产品需求旺盛，中端市场有较大的放量趋势，消费结构趋向菱形化。
商场店面、商场、写字楼销售状况与以前相比虽有所好转，特别是沿街小型商铺倍受青睐，但总体上讲仍然不景气，销售价格基本维持原有水平，商业用房供大于求的形势仍然存在。
d、周边县市的高收入者到福州置业比例有所增长；存量房市场发展迅速、日益成熟。
2、土地供应市场政府供应土地力度加大，土地供应市场有较大幅度的增长，近期金山和东区板块拍卖地价存在部分虚高现象，2004年土地拍卖价格将趋向理性化。
3、金融信贷政策新的金融信贷政策对房地产市场的影响将逐渐体现。
一方面，市场将进行重新洗牌，一部分有实力的公司将在竞争中脱颖而出，实力较弱的公司生存空间将逐渐缩小，市场竞争将更加激烈而有序；另一方面，央行政策提高了购买高档住宅和商业物业的门槛，房地产市场将发生结构性的调整，高端市场的压力增大，更多的开发商转向开发中档产品。
4、开发态势随着城市化发展的进程，大盘化、规模化、新区化形式日趋明显，大盘数量日益增多，政府市政投入的加大、城市近郊交通和生活的进一步改善，新区楼盘便地开花，郊区楼盘成为许多购房者的选择。
（二）、市场竞争态势分析1、区域竞争a、西区目前开发的最热点，将形成福州乃至全省规划面积最大、建设速度最快的大型居住区，其产品定位原来主要以低端物业为主，目前已逐渐向中档提升，有较大的升值空间和发展潜力。
b、东区东区近年发展迅速，是目前福州住宅楼盘最集中的一个住宅板块，预计今后仍将十分活跃，产品定位以中档为主，低端住宅也有较大的供应量，板块价格落差较大，其中档住宅在市场上占有较大的份额和潜在客群。
c、北区目前出现一个开发高潮，五四北板块产品以Townhouse住宅为主，与市区高端市场形成竞争态势，福飞路、铜盘路片区则以中低价位的经济型住宅为主。
d、南区相对其它区而言，竞争力较弱，主要以区内消化为主，但沿江土地开发未来具有较高的潜力。
2、企业间竞争在综合实力的竞争中，目前尚无一家企业占据市场的全面主导地位。
低端市场政府企业基本垄断，中端市场诸侯纷争的局面加剧。
我司将继续高居高端市场的首位并逐步在中端市场的竞争中占据有利位置。
3、项目竞争a、低端产品以新区、经济实用房等政府企业开发项目为主，由于其开发风险较低也吸引了不少小型开发商的关注，有较高的增值空间，分流了中端市场的部分投资型客户。
目前在东区、西区、北区都有较大的投放量，有三足鼎立之势，北区因缺乏政府的扶持而处于劣势。
b、中端产品市场需求总量大，竞争压力较小，成为房地产开发的主流产品，市场投入量将进一步加大。
未来几年内，金山板块和东区板块在中端产品上的争夺将十分激烈。
c、高端产品目前以Townhouse产品为代表差异化产品与高层公寓的争夺非常激烈。
在居家型别墅方面五四北、美之国、水乡等项目得到市场的追捧，高层公寓方面江滨板块已经取代温泉板块成为福州高层公寓的霸主。
高端项目规模及单期开发量越来越大。
供应总量过大，市场需求总量有限，竞争极为激烈，未来几年里竞争将进一步加剧。
（三）、综合评述福州房地产市场2004年将进入一个结构性调整时期，市场将进一步整合、细化。
市场总体形势仍然较好，将继续保持投资持续增长、供销两旺的态势。
买方市场将得到进一步强化，开发和消费都将更加理性。