房地产项目策划案范本

华盛集团

房地产项目全案策划

目录

第一部分：项目概况

一、总体概述

二、现状分析

三、市政配套情况

四、项目基本参数

第二部分：市场调研及结论

一、2003年福州住宅供需市场分析

二、2004年福州住宅市场预测

三、江南水都周边市场调研

四、结论

第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准

一、规划原则

二、规划指标分析

三、相关基础配套建设标准

四、结论

第四部分：项目定位建议

一、总体市场定位

二、目标客户群定位分析

三、产品定位分析

四、价格定位分析

五、成本定位建议

第五部分：项目进度建议

一、规划设计计划

二、施工计划

三、工程款拨付进度

第六部分：项目效益预测

一、销售计划

二、财务评价

三、损益表

第七部分：附件

第一部分：项目概况

一、总体概述：

美林水都二期江南水都项目东南，总用地面积303.45亩，总建筑面积350500m2，南临金山生活区七期（金港居住区）、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地，东临福州市原林产品市场。美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套（即2号商业用地及3号商业用地，具体见附图）；其中3号商业用地21.75亩（建筑面积29000 m2）因考虑市场条件，开发时间暂缓，小学暂用水都一期配套小学暂不考虑建设。

二、现状分析（场地条件）

●场地为滩涂围垦的新增土地，现场地内无任何建筑物，无拆迁量。

●场地地势低洼，现状标高平均在5.6~6.7m，新建闽江大道路面标高为

10.3~11.0m，平均高差约为4.0~5.0m，土方填方量大。

●场地内现无河道系统，需规划建设并与规划中的主河道相通，形成循环系统。

三、市政配套状况

（一）、交通状况

南面闽江大道（聚龙路）已全线开通，二环三期工程（工业路至白湖亭段）也已全面开工，其中连接西二环的闽江五桥基本建成，预计2004年元旦可投入使用。

（二）、商服设施

周边有金山文体中心、榕城广场、南江滨公园及南江滨休闲带，西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心（五桥西侧）及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。

（三）、文教设施

美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学（预计2005年投入使用）及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。

（四）、基本参数

参数表：

(注：以上数据以最终施工图为准，)

第二部分：市场调研及结论

一、2003年福州住宅供需市场分析

（一）、住宅供应市场

1、2003年福州住宅供应市场总体趋势

福州市房地产业自1998年以来，在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下，住宅市场日趋兴旺。从近年市场持续发展的态势来看，2003年住宅供应市场主要呈现如下趋势：

a、可售住宅面积总量供应持续增长。

2003年上半年商品房预售批准项目115个，比去年同期100个增加了15%；可售面积239万平方米，比去年同期增加39.4%；从供给结构来看，

住宅166.7万平方米，占69.75%；商业用房22.13万平方米，占9.26%；写字楼16.64万平方米，占3.56%；车库车位10.4万平方米，占4.35%。这一增长主要是住宅的增长，非住宅各类物业的供给量增长幅度较小。

b、房价仍保持稳中有升的态势

1999-2003年福州市住宅价格比增情况表

注：上表2003年的数据截止本年度8月份的均值，其他年份的数据采用全年均值。

从上表可看出1999年以来福州市区商品住宅平均交易价格、平均价格的变化，这五年来，商品住宅始终保持平稳上升（年均3.6%涨幅）的变化趋势。c、土地供应量进一步扩大，住宅的可持续发展能力加强

2002年5月以来，福州市采取了经营土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的办法，在很短的时间内完善了土地市场制度。近两年，市区采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地3397亩，成交价31.8亿元，成交价比起拍价增幅达15%-20%；另外，两年来旧棚屋区改造完成土地开发2000亩，既开发了土地增量，又盘活了土地存量，逐步实现了土地使用权转让的市场化。

d、高层物业主导市场的格局发生了变化，多层、高层物业共同主导市场的局面将形成。

从前几年供应市场来看，由于市中心土地资源丰富，城市次中心的开发条件不是特别成熟，市中心高层物业曾一度主导2001、2002年福州楼市；2002年土地发展中心向市场投放了大量东区、金山板块低容积的土地，以及一些大开发商原先把持的土地资源也陆续进行建设开发。2003年随着这些以多层、小高层建筑形式为主的项目逐渐面世，预计2004年多层、高层物业主导供应市场的格局将形成，住宅市场将更健康的发展。

2、2003年各板块住宅供应市场简况

2003年各板块新楼盘统计分析表

从2003年各板块新盘统计情况我们可看出：

a、总量

金山板块、东区板块新盘最多，将成为下一年度普通住宅市场的热点；而传统的市中心板块新盘的数量增长较少，这主要与上一年度的土地放量有关；同时我们应该注意到：北江滨板块的新盘数量明显增多，江滨板块高尚住宅的竞争更加剧烈。

b、产品

中心区板块与北江滨板块的建筑类型多以高层为主、小高层为辅，而其他各板块的新盘多以多层为主、小高层为辅，而建筑形式的选择多受容积率、建筑密度以及楼盘品质的影响，因此，中心区板块、北江滨板块仍是高尚住宅板块，其他各板块仍是以多层住宅为主的中低档次板块。

c、价格

北江滨板块的价格进一步被突破，最高达到5500元/平方米，江景资源、配套设施、品牌效应成了高尚住宅的主要市场号召力；东区板块、金山板块的普通住宅价格稳中有升，与上年度相比，涨幅在100~200元/平方米，个别楼盘逐渐成为板块的领头羊，如东区板块的大名城、日出东方，金山板块本年度尚未出现成为市场亮点的板块领头羊，预计2004年5月江南水都I期的亮相将成为市场的亮点。

（二）、住宅需求市场

当前福州楼市的消费构成主要以本地消费者为主导，各板块的主要消费群体多为本板块居民，片区具有一定的消化能力。多数楼盘都把本区域的目标消费群作为楼盘前期消费的动力源泉，但随着板块竞争的加剧，区域总量消费会随市场