2009年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案-中大网校
2009年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A. 设计寿命B. 经济寿命C. 法定寿命D. 自然寿命(2)地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A. 变现性差B. 易受政策影响C. 依赖专业管理D. 效益外溢和转移(3)甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A. 甲物业投资风险大B. 乙物业投资风险大C. 甲、乙物业的投资风险相同D. 难以判断甲、乙物业的投资风险大小(4)如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。
A. 10．38%B. 11．07%C. 12．45%D. 13．62%(5)2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。
该市2008年住宅市场吸纳率为（）。
A. 71．11%C. 91．67%D. 93．33%(6)某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。
A. 半个月B. 2个月C. 半年D. 2年(7)房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。
A. 房地产市场需求的广泛性B. 房地产市场供给的异质性C. 土地所有权的排他性D. 土地的有限性(8)房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。
A. 上升到下降B. 下降到上升C. 高于合理空置率到低于合理空置率D. 低于合理空置率到高于合理空置率(9)横道图法用于项目建设阶段的（）。
A. 质量控制B. 进度控制C. 成本控制D. 合同管理(10)在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由（）列出质量缺陷清单。
A. 开发商B. 承包商C. 监理工程师D. 使用单位(11)需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。
A. 目标定价法C. 挑战定价法D. 成本加成定价法(12)在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。
A. 市场需求上限B. 市场有效需求C. 市场现实需求D. 市场最低需求(13)某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。
A. 500．0B. 537．5C. 612．5D. 650．0(14)某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。
A. 形象差异化B. 人员差别化C. 服务差别化D. 产品差别化(15)某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。
A. 替代性B. 发展性C. 地区性D. 复杂性(16)认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。
A. 马克思的利率决定理论B. 可贷资金利率理论C. Is—1M曲线模型利率理论D. 流动性偏好利率理论(17)若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。
B. 6．00%C. 10．00%D. 14．40%(18)某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。
A. 11．41B. 11．49C. 12．41D. 12．49(19)李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。
如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。
A. 3456.09B. 3505.95C. 3509.74D. 3705.73(20)某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。
A. 37B. 40C. 43D. 50(21)某房地产开发项目，当ｉ1=14%时，净现值为450万元；当ｉ2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为（）。
A. 20%B. 14．31%C. 14．69%D. 14．80%(22)某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。
A. 5．00%B. 7．50%D. 28．85%(23)赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。
A. 0．12B. 0．21C. 1．26D. 2．05(24)房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。
A. 独立方案B. 互斥方案C. 净现值法D. 等额年费用法(25)对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A. 等额年值法B. 差额投资内部收益率法C. 净现值法D. 等额年费用法(26)下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。
A. 空置率与有效毛收入呈反向变动B. 通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C. 权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D. 金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率(27)各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。
A. 净现值B. 净现值期望值C. 净现值标准差D. 净现值标准差系数(28)下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A. 出租率C. 成本利润率D. 财务杠杆比率(29)某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。
当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。
A. 1800B. 2040C. 2100D. 2380(30)将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
A. 全部投资现金流量表B. 资本金现金流量表C. 借款还本付息估算表D. 投资计划与资金筹措表(31)租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。
A. 置业投资B. 设备租赁C. 售后回租D. 权益融资(32)商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。
A. 开发商违法预售B. 借款人赖账不还C. 借款人拖延还款D. 房地产市场供需失衡(33)在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。
A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%(34)在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。
A. 业主B. 承租人C. 物业服务企业D. 业主、承租人和物业服务企业共同(35)某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A. 22．0B. 24．0C. 25．6D. 26．0二、多项选择题(共15小题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
)(1)下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。
A. 市场供求风险B. 变现风险C. 利率风险D. 时间风险E. 资本价值风险(2)对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。
A. 价格结构B. 总量结构C. 档次结构D. 投资结构E. 租买结构(3)房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A. 竞争性B. 垄断性C. 外部性D. 均衡性E. 信息不对称性(4)房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。
A. 工程质量保修书B. 可行性研究报告C. 竣工图D. 住宅使用说明书E. 竣工验收备案表(5)采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。
A. 开发商处于市场领导者地位B. 开发商难以估算成本C. 开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D. 开发商打算与同行和平共处E. 开发商具有向市场领导者挑战的实力(6)房地产市场分析可以帮助开发商（）。
A. 选择合适的项目位置B. 寻找投资合作伙伴C. 确定满足市场需求的产品类型D. 判断租买时机E. 进行土地使用权出让决策(7)开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。
A. 供需分析B. 竞争分析C. 市场占有率分析D. 投资收益分析E. 宏观因素分析(8)下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。
A. 购买—持有—出租—出售B. 购买一更新改造—出售C. 购买一更新改造—出租—出售D. 开发—销售E. 开发—持有—出租—出售(9)投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。
A. 物业增值收益B. 所得税C. 还本付息额D. 投资者权益增加值E. 权益投资(10)下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。
A. 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B. 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C. 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D. 差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E. 采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案(11)下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。
A. 风险产生的原因分析B. 风险发生的概率大小分析C. 风险因素检验D. 风险变量间的相关性分析E. 风险概率分布情况分析(12)实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。
2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(6)-中大网校
2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)贷款质押是借款人以（）作为债权的担保。
(2)根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
(3)随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为（）。
(4)某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、封期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
(5)某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，5年中每年年末至少要存款（）元。
(6)按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。
(7)（）是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
(8)依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。
(9)某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。
(10)由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
(11)某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
(12)已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。
(13)动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。
(14)已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
(15)对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为（）。
(16)某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(3)-中大网校
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(3)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)下列风险中，属于个别风险的是（）。
A. 购买力风险B. 市场供求风险C. 政策风险D. 比较风险(2)下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（）。
A. 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占4%～2.0 %B. 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设C. 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段D. 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤(3)（）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A. 成本加成定价法B. 目标定价法C. 认知价值定价法D. 价值定价法(4)建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（）。
A. 总包合同B. 包工包料合同C. 计量估价合同D. 包工不包料合同(5)某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A. 0.21B. 1.23C. 2.01D. 3.23(6)（）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(2)-中大网校
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了（）。
(2)某租户承租某商场的部分柜台．双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。
(3)动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。
(4)某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
(5)在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（）计算的。
(6)目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
(7)房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
(8)投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品。
然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（）。
(9)不属于影响房地产的因素是（）。
(10)下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。
(11)某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
(12)开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目（）之比。
(13)已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。
< Ahref="javascript:;"></A>(14)房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（）工作。
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(2)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?(3)某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(二)-中大网校
2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(二) 总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A>(3)<Ahref="javascript:;"></A>二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(2){TS}对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/㎡。
(3){TS}采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在估价时点时的价格等于（）。
(4)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(5){TS}需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。
(6){TS}利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。
(7){TS}不属于待开发的土地是（）。
(8)根据下列题干及选项，回答{TSE}题：(9){TS}收益法的本质是（）。
(10){TS}以资金时间价值观念考虑.收益性房地产的价值就是其来来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（）因素。
三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)(1)<Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;">四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。
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2009年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(1)廉租住房租金由（）构成。
A. 维修费和管理费B. 维修费和利润C. 维修费、管理费和利润D. 维修费、利润和税金(2)房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。
A. 发现地下文物B. 银行贷款未按期到账C. 相关建材供应缺货D. 更改建筑设计(3)甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年A. 38B. 40C. 68D. 70(4)拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。
A. 房地产行政主管部门B. 房屋拆迁管理部门C. 城市规划行政主管部门D. 房屋登记机构(5)房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（）。
A. 《住宅使用说明书》B. 《住宅验收说明书》C. 《住宅保修说明书》D. 《住宅保修保证书》(6)房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。
A. 竣工B. 竣工验收C. 入住D. 交付(7)建设工程竣工验收由（）单位组织实施。
A. 施工B. 建设C. 监理D. 工程质量监督管理(8)在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。
A. 城市蓝线B. 城市绿线C. 城市紫线D. 城市黄线(9)在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。
A. 拖欠的建筑工程材料费B. 拖欠的建筑工人工资C. 抵押担保债权D. 出租房屋租金(10)下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。
A. 房地产抵债B. 房地产作价入股C. 房地产买卖D. 房地产继承(11)房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。
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房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案中大网校IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
（有修改）A.存在效益外溢和转移B.需要适时的更新改造投资C.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D.易受政策影响(2)不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。
A.下降B.上升C.不变D.不能确定(3)下列风险中，属于个别风险的是（）。
A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险(4)已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
．0．6．0．6(5)某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
（综合性强）．45．45．42．45(6)某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
．10．10．32．38(7)某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(6)-中大网校
2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为（）。
(2)房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。
(3)不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。
(4)敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是（）。
(5)建筑工程招标文件中，不包括（）。
(6)根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
(7)根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
(8)某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17屡(其中1～4层为建筑面积相等的裙房．5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为（）㎡。
(9)物业甲为写字楼项目，2003年来价值为1 000万元，预计2004年末价值为1 100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1 000万元，2004年末价值为1 200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，（）投资风险更大。
(10)下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
(11)为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施（），明确规定了土地的有偿出让对象。
(12)2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。
2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(1)-中大网校
2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)零售商业物业的租金是以（）为基础计算的。
A. 每一个独立出租单元的总出租面积B. 每月每平方米C. 每平方米可出租面积D. 每平方米可出租面积按月或年支付的金额(2)根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）。
A. 认知价值定价法B. 领导定价法C. 目标定价法D. 成本加成定价法(3)开标会议由（）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
A. 开发商B. 招标机构C. 专家D. 招标管理部门(4)下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。
A. 审计费B. 利息C. 外汇汇兑净损失D. 融资代理费(5)人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，（）是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A. 发起者B. 影响者C. 决策者D. 购买者(6)工程成本控制的主要对象是（）。
A. 主要费用中的固定费用B. 主要费用中的变动费用C. 次要费用中的固定费用D. 次要费用中的变动费用(7)单利计息与复利计息的区别在于（）。
A. 是否考虑资金的时间价值B. 是否考虑本金的时间价值C. 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D. 采用名义利率还是实际利率(8)马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于（）。
A. 平均利润率B. 资本供求状况C. 通货膨胀率水平D. 资金成本(9)下列公式不正确的一项是（）。
A. 分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)B. 税后利润一利润总额一所得税C. 经营利润一销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金D. 利润总额一经营利润+营业外收支净额(10)在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。
A. 物业的易接近性B. 物业的临街状况C. 物业的周围环境D. 物业所处区域的繁华程度(11)工程项目的（）是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施丁质量，考核T 程造价的重要环节。
2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命【答案】B【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移【答案】D【解析】房地产投资具有效益外溢和转移的特点，表现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。
3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B【解析】可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，投资风险也就越小。
反之，比值越大，风险就越大。
本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1%；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2%。