最佳容积率测算模板
怎么计算一个项目的最佳容积率
怎么计算一个项目的最佳容积率怎么计算一个项目的最佳容积率容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1、建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2、绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。
3、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
容积率与产品组合测算表.xls
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
最佳容积率测算精编
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
18 18 18 18 18 18 18 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 26 26 26 26
70 72 74 76 78 80 82 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 48 50 52 54
12 10 8 6 4 2 0 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 26 24 22 20
最佳容积率测算模板
（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化 下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。
业态最高容积率 业态数量 序号 1 2 项目名称 2 4 取值 业态1 1.50 业态2 70% 2.00 1.94 353285.38 12000.00 2160.00 1800.00 180.00 180.00 90.00 108.00 70.74 11000.00 2520.00 2100.00 210.00 210.00 105.00 126.00 82.53 10000.00 2760.00 2300.00 230.00 230.00 115.00 138.00 90.39 含土建、安装和部分装修 建安费用的8－10% 建安费用的8－10% 建安费用的5－10% 建造费用的5－10% 综合建安成 本（上四项 之和）* （（1+贷款 利率）^计息 期－1）） 两锐一费5.5%，销售费用2－3% 按占地面积 按占地面积 按占地面积 业态3 13% 2.80 业态4 0% 0.00 备注 业态占地面积 181731.16 业态建筑面积 456154.22
容积率最简单三个公式
容积率最简单三个公式在城市规划和房地产开发领域，容积率是一个至关重要的概念。
它不仅影响着建筑物的密度和布局，还与我们的生活环境质量息息相关。
那么，什么是容积率？容积率最简单的三个公式又是什么呢？让我们一起来了解一下。
首先，我们来明确一下容积率的定义。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
简单来说，就是在一块给定的土地上，能够建造多少建筑面积的房子。
接下来，我们进入正题，介绍容积率最简单的三个公式。
公式一：容积率＝总建筑面积 ÷总用地面积这是容积率最基本也是最常用的计算公式。
假设我们有一块总用地面积为10000 平方米的土地，上面建造的总建筑面积为20000 平方米，那么容积率就是 20000 ÷ 10000 ＝ 2。
这个公式直观地反映了土地的利用效率。
容积率越高，说明在同样大小的土地上建造的建筑面积越大，土地的利用效率也就越高，但同时可能会带来居住环境的拥挤、公共设施不足等问题；容积率越低，则土地的利用效率相对较低，但居住环境可能更加宽敞、舒适。
公式二：总建筑面积＝容积率 ×总用地面积有时候，我们已知容积率和总用地面积，需要计算总建筑面积。
比如，一块总用地面积为 8000 平方米的土地，容积率规定为 15，那么总建筑面积就是 15 × 8000 ＝ 12000 平方米。
这个公式在房地产开发前期的规划和设计中经常用到。
开发商可以根据土地的面积和规定的容积率，来初步确定能够建造的房屋面积，从而进行项目的成本核算和经济效益评估。
公式三：总用地面积＝总建筑面积 ÷容积率当我们已知总建筑面积和容积率，想要反推总用地面积时，就可以使用这个公式。
例如，一个项目的总建筑面积为 30000 平方米，容积率为 25，那么总用地面积就是 30000 ÷ 25 ＝ 12000 平方米。
这个公式对于政府在进行土地出让和规划审批时具有重要意义。
可以通过控制容积率和预期的建设规模，来合理确定土地的供应面积，保障城市的有序发展。
容积率与产品组合测算表
利润测算
项目
总价 (万元)
销售收入
营业税及其他(5.7%)
总成本
土地成本
拆迁成本
建筑成本
财务费用
营销费用(3%)
所得税前净利润
所得税(15%)
所得税后净利润
成本利润率
产品组合参考1
平均层数
1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
占地面积 (㎡) 3,333 1,000
建筑面积 (㎡) 1,000 1,000
4
内外环线之间地区
D
FAR
18%
0.35
27%
0.8
30%
1.6
25%
2
50%
1.8
45%
3.5
低层
60%
1.2
50%
1
多层
45%
2
40%
1.6
新城
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
30%
1.4
25%
1.8
50%
1.6
40%
2.5
40%
1
35%
1.2
中心镇 D 18% 25%
30%
40% 40% 35%
1.5
1.5
1.9
22
25
28
2.2
2.2
2.8
20
22
25
心城外（外环线以外地区）
中心镇 FAR 0.3 0.7
一般镇和其它地区
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
1
30%
1
执行
1.2
40%
房产容积率计算公式例子
房产容积率计算公式例子
1. 嘿，你知道吗？房产容积率的计算其实不难哦！比如说有一块地面积是 10000 平方米，上面建的房子总面积是 20000 平方米，那容积率就是 2 啦，就像一个大箱子能装多少东西一样简单清楚呀！
2. 哇塞，想不想了解容积率咋算呀！假如有个小区占地 8000 平方米，房子盖了 16000 平方米，嘿，容积率不就是 2 嘛，这多容易理解呀！
3. 嘿呀，房产容积率公式其实超简单的呢！像有这么一个地方，地有 5000 平方米，房子占了 15000 平方米，一算就知道容积率是 3 咯，是不是很直
白呀！
4. 哎呀呀，容积率的计算真没那么复杂啦！假设一个地块是 6000 平方米，盖的房子总面积是18000 平方米，那容积率不就是3 嘛，这不是很好懂嘛！
5. 喂喂，快来看看容积率怎么算！比如有块地 9000 平方米，房子建了27000 平方米，哇，容积率就是 3 呀，简单得很呢！
6. 哈哈，房产容积率计算公式不难哦！咱就说有个地方占地 7000 平方米，房子总共有 21000 平方米，那容积率不就是 3 嘛，很容易想明白呀！
7. 哟呵，来搞懂容积率啦！倘若有个区域占地 4000 平方米，房子面积是12000 平方米，那容积率不就是 3 了嘛，这多有意思呀！
8. 嘿！房产容积率就是这么回事呀！像有一块地 3000 平方米，房子建了9000 平方米，那容积率当然就是 3 啦！
我觉得呀，搞清楚房产容积率的计算公式真的很重要，这样大家在买房或者了解房产相关信息的时候，就能更好地判断呀！。
建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标(参考模板)
容积率、建筑密度、绿化率规定指标注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。
2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。
一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；1 1层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1. 0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。
绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率案例
容积率案例某城市即将建设一个商业综合体项目，通过提供相关数据分析来计算其容积率，并评估该项目的规模和效益。
该商业综合体项目选址在市中心的一个繁华地段，总占地面积为5000平方米，规划建筑面积为15000平方米，其中包括商业用房、办公空间和公共设施等。
为了评估该项目的规模和效益，我们首先需要计算该综合体项目的容积率。
容积率是指用地建筑面积与用地面积之比，反映了建筑物在用地规模上的利用程度。
通常情况下，商业综合体项目的容积率一般较高，因为商业综合体通常会采用高层建筑，以提高经济效益。
我们可以使用以下公式来计算容积率：容积率 = 建筑面积 / 用地面积根据提供的数据，该商业综合体项目的建筑面积为15000平方米，用地面积为5000平方米，可以得出：容积率 = 15000 / 5000 = 3因此，该商业综合体项目的容积率为3。
通常情况下，商业综合体项目的容积率在2到4之间是比较合适的。
如果容积率过低，意味着建筑物的利用程度较低，可能会导致浪费用地资源；如果容积率过高，可能会导致建筑物过于拥挤，降低商业空间的舒适性和用户体验。
对于该项目的规模和效益评估，可以通过容积率来进行初步评估。
由于该项目的容积率为3，处于合理范围内，可初步判断该综合体项目的规模适中，适合在该地段进行建设。
此外，容积率还可以用来评估项目的经济效益。
较高的容积率通常意味着更大的建筑面积，可以提供更多商业用房和办公空间，进而带来更多的租金收益和经济效益。
总之，容积率是评估商业综合体项目规模和效益的重要指标之一。
通过计算容积率，可以初步判断项目的建筑利用程度和经济效益水平，并提供相应的参考依据和决策支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
22
1.762
0
32
48
20
1.748
0
32
50
18
1.734
0
32
52
16
1.72
0
32
54
14
1.706
0
32
56
12
1.692
0
32
58
10
1.678
0
34
34
32
1.82
0
34
36
30
1.806
0
34
38
28
1.792
0
34
40
26
1.778
0
34
42
24
1.764
0
34
44
22
1.75
0
12
72
14
1.802
2
12
74
12
1.788
2
12
76
10
1.774
2
12
78
8
1.76
2
12
80
6
1.746
2
12
82
4
1.732
2
12
84
2
1.718
2
12
86
0
1.704
2
14
66
18
1.818
2
14
68
16
1.804
2
14
70
14
1.79
2
14
72
12
1.776
2
14
74
10
1.762
2
14
80
0
1.668
2
20
54
24
1.824
2
20
56
22
1.81
2
20
58
20
1.796
2
20
60
18
1.782
2
20
62
16
1.768
2
20
64
14
1.754
2
20
66
12
1.74
2
20
68
10
1.726
2
20
70
8
1.712
2
20
72
6
1.698
2
20
74
4
1.684
2
20
76
2
1.67
2
20
78
24
58
18
1.782
0
24
60
16
1.768
0
24
62
14
1.754
0
24
64
12
1.74
0
24
66
10
1.726
0
24
68
8
1.712
0
24
70
6
1.698
0
24
72
4
1.684
0
24
74
2
1.67
0
24
76
0
1.656
0
26
48
26
1.826
0
26
50
24
1.812
0
26
52
22
1.798
0
26
0
36
46
18
1.71
0
36
48
16
1.696
0
38
26
36
1.824
0
38
28
34
1.81
0
38
30
32
1.796
0
38
32
30
1.782
0
38
34
28
1.768
0
38
36
26
1.754
0
38
38
24
1.74
0
38
40
22
1.726
0
38
42
20
1.712
0
38
44
18
1.698
0
40
22
38
1.826
计算增幅（①：1%，②：5%， ③:10%）
序
号
业态1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
业态1 12% 1.50
13000.00 1800.00 1500.00 150.00 150.00
75.00 90.00 58.95
286.78
1105.00 5000.00 9376.41 14376.41
1 用地比例(基本方案） 2 参考容积率
基本方案综合容积率 基本方案建筑面积 3 售价 4 建造费用 4.1 建安费 4.2 红线内市政费 4.3 小区配套费 5 不可预见费 6 专业人士费 7 管理费用
8 财务费用（建设期2年）
9 销售费用 10 土地取得价格 11 土地增值（扣土地费用） 12 土地增值（不扣土地费用）
0
1.692
0
20
60
20
1.82
0
20
62
18
1.806
0
20
64
16
1.792
0
20
66
14
1.778
0
20
68
12
1.764
0
20
70
10
1.75
0
20
72
8
1.736
0
20
74
6
1.722
0
20
76
4
1.708
0
20
78
2
1.694
0
20
80
0
1.68
0
22
56
22
1.822
0
22
58
20
1.808
0
1.656
2
22
50
26
1.826
2
22
52
24
1.812
2
22
54
22
1.798
2
22
56
20
1.784
2
22
58
18
1.77
2
22
60
16
1.756
2
22
62
14
1.742
2
22
64
12
1.728
2
22
66
10
1.714
2
22
68
8
1.7
2
22
70
6
1.686
2
22
72
4
1.672
2
24
46
28
最佳容积率测算模板
（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化方案还需经过建筑总平面
下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。
业态最高容积率
2
业态占地面积 181731.16 业态建筑面积
最优方案 可能方案
业态数量
序 号
项目名称
54
20
1.784
0
26
56
18
1.77
0
26
58
16
1.756
0
26
60
14
1.742
0
26
62
12
1.728
0
26
64
10
1.714
0
26
66
8
1.7
0
26
68
6
1.686
0
26
70
4
1.672
0
26
72
2
1.658
0
28
44
28
1.828
0
28
46
26
1.814
0
28
48
24
1.8
0
28
50
22
1.786
0
28
52
20
1.772
0
28
54
18
1.758
0
28
56
16
1.744
0
28
58
14
1.73
0
28
60
12
1.716
0
28
62
10
1.702
0
28
64
8
1.688
0
28
66
6
1.674
0
28
68
4
1.66
0
30
40
30
1.83
0
30
42
28
1.816
0
30
44
26
1.802