2007年郑州市上街南山项目市场可行性分析

上图数据根据2004年以来的月度投销数据进行汇总后绘制
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4、大面积段房型投销情况
144-180平方米户型投销套数占比
投放 销售
对2007年1月份以来的投销数据 进行分析： 除个别月份外，144-180㎡这 一面积段的房型基本上是畅销的， 综合八个月的情况，该面积段投放 占比9.59％，销售占比11.54％；
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2、郑州市城镇居民人均消费性支出
城镇居民人均消费性支出情况
元 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
消费性支出 增长速度 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2006年Βιβλιοθήκη 中国地产商域网 交通
（项目外）
（1）中原西路、郑上路、310国道、 郑少洛高速多条高等级公路通达； （2）车程： 从中原西路 郑上路 310国道， 至南山脚下，30分钟。
飞机场 上街，40分钟。
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交通

（项目内）
进山的上行入口在柏庙处，地块内
31.0%
移；主导产业由第二产业向第三 产业过渡；城镇体系由星状城市 向向心城镇体系转变。
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8、总论
在经济快速发展的宏观经济背景下，人们的价值观、置业观等也有 了一定的改变。寻求健康、回归自然的生活方式已成为都市人新的居住 模式追求。 私家车进入居民家庭步伐的加快，城乡交通路网的完善，城市公共 交通脉络的延伸，使得人们的出行活动半径大大增加，距离不再是制约 人们出行的桎梏。作为中原城市群核心的郑州，在宏观经济向好的大背 景下，远郊住宅开发其前景向好。
会固定资产投资总额中的占 比也是逐年高升。 2006年末，郑州市房地 产开发投资额229.9亿元， 占全社会固定资产投资总额 的比重达22.3％，创历史 新高。
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2、郑州市商品住宅售价
郑州市商品住宅均价变化图：元/平方米
3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000
居住理念，并且是高品质生活的象征之一；

远郊居住观念在成功引入北京、上海等一线城市后，迅速向二线、 三线城市蔓延，至今呈现出方兴未艾的勃勃生机；

开发思路方面，有纯房产项目，也有靠人造主题公园、生态旅游 带动的，但其共同点均是依托的自然生态环境较好，容积率低；

中原城市群中心--郑州，随着经济的发展和城市化进程的加快， 远郊居住观念也深入到郑州人的心里，并开发结果。
结果会导致城市郊区 化进程的加快。
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
私家车的快速增长，大大扩展了人们居住和就业的活动空间，也给城市结 构的转型提供了可能。 另外，汽车消费的示范作用会使民用汽车数量持续增加，从而改变了居民 的出行方式，对住房郊区化、舒适化需求有了质的提升。
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五 云 山
自然景观较好。
营坡顶村居住分散，地势可俯瞰上街 民居多依山而建，1-2层，地势与景观
较好。
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东林子
老泽河村
从营坡顶俯瞰上街区 现状特点：
杨家沟村
（1）村落分布：村落分布东少西多，民居较分散，多依山而建； （2）地势：北低南高，东低西高； （3）自然景观：西半山好于东半山，植被茂盛；
（2）《统计年鉴》
（3）《研究院4月市场问卷调查分析》

研究目的 探寻项目的市场机会及可行性，为土地获取提供方向性建议。 对有关问题的说明 基于项目用地图及指标不明确，本次未做收益测算。


形成的建议 有条件获取；关注土地政策，规避风险 。
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第二部分
区域市场分析
上街南山项目市场可行性分析
编写时间：2007-09-25
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目
录
序 言 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
总论 区域市场分析 项目定位分析 收益评价 获取建议
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序

言
在发达国家，居住在自然生态的远郊，已成为高收入富裕阶层的
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第一部分
总 论
宗地概况 研究依据
研究目的
对有关问题的说明 形成的建议
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宗地概况：该项目位于上街区南部的峡窝镇南山，项目用地范围覆盖南山
的五个行政村，约5万亩，目前土地性质为林地和集体用地。

研究依据 （1）《郑州市房管局信息快报》
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配套设施
区域内目前生活配套设施较为简陋， 已具备的设施有：
供水：机井 电：公共电网 通信：中国移动基站
每个自然村都建有这样的供水机井
购物店：小杂货店
道路：具备，路况一般。
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综述：
（1）该项目自然资源优势特征不够突出，水资源缺乏；
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三、郑州市房地产市场分析
自2003年后，房地产开 发投资增势明显。其在全社
房地产 占比
1、房地产开发投资
房地产开发投资总额及占全社置定资产投资总额比例
亿元 250 200 150 100 50 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 25% 20% 15% 10% 5% 0%
郑州市辖区人口及城镇化率
万人 310 300 290 280 270 260 250 240 230 2000 2001 2002 2003 2004
市辖区人口 城镇化率
人左右的速度增长，同时城镇化率
每年以一个百分点的速度在递增。 人口的增长必然引致商品房的 刚性需求的增加，人口构成的多样 性也会带来商品房需求的多样性。
60% 59% 58% 57% 56% 55% 54% 53% 52% 2005
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4、郑州市个人轿车保有量
郑州市个人轿车保有量：辆
107000
当人均GDP达3000 美元时（2006郑州 市为3520美元），
62803 34884 41754
71984
汽车快速进入家庭。
项目概况 郑州宏观市场概述
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一、项目概况

行政区划
上街区位于郑州市西部38公里处，
归郑州市管辖，位于平原和丘陵的相 交地带。
南山项目位于上街区东南，隶属上街
区峡窝镇。
项目所在地共有五个行政村，分别为
东、西林子村、营坡顶村、杨家沟
村、老泽河村。
总面积1092.7公顷（需核实）。 目前南山建设已列入政府的招商引资
（2）可供利用的建设用地分散，不利于片区开发，基础设施 成本加大； （3）公共配套设施较少； （4）路网需要继续改造；
（5）西半部山势较秀，空气清新，有一定特质；
（6）有一定潜质。
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二、郑州市宏观经济发展分析
1、郑州市经济总量发展（GDP）
郑州市近年GDP增长情况
征用、收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制等方面，全方位构
建土地调控网。
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第三部分
项目定位分析
休闲旅游度假类项目市场分析 需求量化分析
竞争对手分析
市场差异化定位与机会分析
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一、河南休闲旅游度假类项目市场分析
随着城市化进程加快和人民生活水平的提高，城里人以休闲度假为 目的，到那些风景秀丽、环境幽静、空气清新的地方外出游玩，并且在游 玩地购买住宅的现象也越来越多，目前呈逐步扩大趋势。
亿元 2400 2000 1600 1200 800 400 0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
GDP 增长速度 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0%
近几年郑州市经济
总量稳定增长。
进入2003年后， 每年以15％以上的速 度在增长。2006年底， 人均生产总值27798 元，折合3520美元。
封山育林面积达6000多亩，。
地势起伏，沟壑、山涧、坡地、丘陵
花椒树
地交错纵横。
自然景观
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地块现状
南山海拔460多米，山势较缓；
老泽河海拔最低，向上依次为杨
家沟、东林子、营坡顶、西林子；
目前西林子村已率先迁移下山； 老泽河地势平缓，居住集中； 杨家沟居民少部分聚居； 东林子居住分散，多为独立院落，
南 山
计划中。
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参考规划
上街政府将南山规划为生态旅游区，现拟规划为十个旅游度假景区：

革命传统教育区 登山野营探险区 森林浴场休闲区 宗教文化朝拜区 雾云运动健身区 生态农业观光区 乡土风情体验区 疗养度假别墅区 综合服务管理区 中原特殊美食区
相比可支配收入的 增长，郑州城镇居民消 费性支出的增长速度要 低于收入的增长（消费 结构变化）。 2006年末，该项指 标为7619元，较上年增 长5.5％。
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3、市辖区人口与城镇化率
经济的高速发展也带来了城市 人口的增加及城镇化率的加快。 近年来，郑州市人口每年以7万
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合计
投放 销售
180平方米以上户型投销套数占比
18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合计
180平方米以上的超大户型户 型表现出投放与销售占比的一致性， 综合八个月的投销情况，投放占比 7.79％，销售占比7.89％。总体 来说，大面积段房型在郑州市占有 一定的市场空间