2013御锦城年度推广计划
2013年华亿盛世广场项目营销推广总案116p
华亿·盛世广场营销推广总案目录前沿 (1)城市篇 (2)一、地理位置 (3)二、行政区域 (3)三、交通状况 (3)四、城市规划 (4)五、人口状况 (5)六、经济状况 (5)七、未来发展 (6)八、总结分析 (7)市场篇 (8)一、房地产市场 (9)二、土地情况 (9)1、土地出让明细 (10)1.12010年出让土地明细 (10)1.22011年土地出让明细 (11)1.32012年土地出让明细 (12)2、土地量统计 (16)3、土地出让区域 (17)4、土地出让用途 (18)5、城区出让两块土地分析 (19)6、小结分析 (20)三、住宅房地产 (21)1、个案展示 (22)1.1泓源国际城 (22)1.2巴赛罗纳 (23)1.3盛世黔城 (24)1.4金都时代广场 (25)2、项目分析 (26)2.1市场在售基本情况 (26)2.2个案分析 (26)2.3住宅体量分析 (29)2.4住宅价格分析 (29)2.5住宅去化量分析 (29)2.6小结分析 (30)四、商业发展 (31)1、商业发展不集中，业态分布混乱 (31)2、商圈分布 (32)3、商圈等级 (33)4、商业房地产 (34)5、商圈分析 (34)1、行政中心 (34)1.2、行政中心业态 (34)1.3、街道租金水平 (35)1.4、商圈总结 (35)2、大十字商圈 (36)2.1、大十字商圈业态 (36)2.2、街道租金水平 (37)2.3、商圈总结 (37)3、小十字商圈 (37)3.1小十字商圈业态 (38)3.2街道租金水平 (38)3.3、商圈总结 (38)4、小结分析 (39)五、房地产政策 (40)1.小结分析 (41)六、总结分析 (42)项目篇 (43)一、项目介绍 (44)1.项目位置 (45)2.交通状况 (45)3.周边情况 (45)4.项目经济指标 (46)5.建筑形态 (47)6。
项目销售情况 (47)7.项目特点 (47)8.项目问题 (49)8.项目难点 (50)10.解决办法 (51)定位篇 (52)一、项目swot分析 (53)（一）SWOT--S (53)1.1政府规划优势 (53)1.2交通优势 (53)1.3地块开发 (53)1.4区域配套 (53)1.5项目规模 (53)1.6产品优势 (53)（二）SWOT—W (53)2.1企业认知度不高 (53)2.2区域商圈 (53)2.3项目商业形象 (54)2.4项目形象展示 (54)（三）SWOT—O (54)3.1项目唯一性 (54)3.2区域市场 (54)3.3商业潜力 (54)4.1区域影响 (55)4.2区域竞争 (55)4.3商业发展 (55)4.4一期影响 (55)4.5政府政策 (55)二、前期问题梳理 (56)三、应对措施 (56)1、形象问题 (56)2、商业形象问题 (57)3、前期负面影响 (59)4、市场问题 (59)5、推广问题 (60)6、小结分析 (60)四、营销必要条件 (61)五、卖点梳理 (62)六、项目定位 (63)1、总体定位 (63)2、功能定位 (63)3、档次定位 (64)4、业态定位 (65)5、客户定位 (66)营销篇 (70)一、营销遵循原则 (71)二、导向性原则 (71)三、营销思路 (72)四、营销方向 (72)1、商业营销方向 (72)2、住宅营销方向 (73)五、商业营销策略 (73)1、商业营销思路 (73)2、商业营销轴线 (78)3、营销说明 (79)4、营销周期 (79)六、住宅营销策略 (81)1、住宅营销思路 (81)2、住宅营销轴线 (81)3、住宅营销策略 (83)4、营销周期 (86)5、营销阶段及划分 (87)6、营销条件说明 (88)7、营销价格分析 (89)推广篇 (93)二、推广轴线 (97)三、推广计划 (99)1、第一阶段商业推广策略 (99)2、第二阶段住宅推广策略 (102)3、推广媒体组合 (103)4、推广渠道 (106)5、推广费用核算 (107)6、推广费用明细 (108)四、媒体投放安排 (109)五、计划安排 (110)附件一：年度目标说明 (111)前言首先感谢华亿公司各位领导有时间详细阅读此次我司提出的营销方案华亿·盛世广场作为贵定大型的商业项目，我司入场团队对贵定市场进行专业性市场调查，因为每个项目的业态、规划都必须结合其所在地区的现状，所以必须要深入市场中，了解市场，针对区域市场进行细致摸底，从而对项目进行全面改造、全新定位。
国翔汇悦城2013推广方案(0821整合3)[兼容模式]_1
![国翔汇悦城2013推广方案(0821整合3)[兼容模式]_1](https://img.taocdn.com/s3/m/dd18735076c66137ef06194f.png)
国翔汇悦城2013推广策略提案城市资产演进史——新时代的资产洗礼从一线都会到三线城市从城市群到城市核城市价值“井喷”深圳北京香港上海广州定义城市中心定义城市“核”资产南中国最大的财富圈“珠三角都市带”至深圳3小时车程至佛山45分钟车程至广州1小时车程至中山1小时车程至澳门2小时车程江门……城市“核”聚变资产“核”爆炸江门，谁领风骚？城市“核”战——四大天王争霸★保利大都会★江门万达广场★益丞国际广场★国翔汇悦城城市“核”战——天王争霸江门规划物流中心10公里北新区四大综合体所处区位江门市中心新会旧城3公里北新区概况：位于总体规划中的西北组团和北街组团，总面积11.5平方公里东：西江滨南：白石大道西：西环路北：北环路战国图——四大综合体项目已成为江门北“地王财富四大天王”，未来竞争白热化势所必然城市“核”战——天王争霸突围9月全城“财富旋风”第一波爆量全城稳步走价如何让市场“一呼百应”？城市“核”战——天王争霸如何让产品“一价连城”？构建品牌旗帜打造价值标杆篇知己知彼百战不殆规模巨大，品牌强势，但商圈陌生，周边商业氛围不足，投资物业回报周期长；保利大都会l 位置：江门市滨江新区鹅蛋山l 占地面积：44.2万m ²l 建筑面积：134万m ²l 物业类型：五星级酒店、酒店式公寓，写字楼、住宅、商业中心、体育中心、会展中心、大型shoppingmalll 主力户型：l 首期90至180平米l 其中主力90至140平米l 开售时间：预计2013年10月l 定位：以创造“国际都会生活圈”为愿景，打造大江门全新城市地标推广策略p集中以规模体量支撑品牌号召力p以项目强势带动片区价值突破p配合展示，分述各功能部分强势价值点其所在地地段优越，景观资源好，但是周边社区人气有待提升；江门万达广场l 位置：江门市蓬江区发展大道北侧l 占地面积：10.6万m ²l 建筑面积：61万m ²l 物业类型：大型购物中心、休闲娱乐中心、商业步行街、180米甲级写字楼、五星级酒店、时尚百货、国际影院l 主力户型：首期SOHO 公寓35至68平米l 开售时间：2013年7月20日l 定位：打造“侨乡地标双塔，五邑商业旗舰”江门万达广场推广策略p前期以“侨乡地标双塔，五邑商业旗舰”主打品牌落地，产品以“全能冠军投资品”为主要输出点；p后续以“投资跟着万达走”进行圈层营销，近期仍以“投资继续跟着万达走”强化客户忠诚度；p善于结合线下活动进行开售热场，而且不少活动均有明星助阵p重视口碑传播，举办客户答谢会、业主“万达中国行”、郎咸平论道江门等活动；p启动3000万创业基金扶持企业进场创业，有利招商其所在地地段优越，购物广场占比较大，主要以购物广场为亮点特色；益丞国际广场l 位置：江门市蓬江区发展大道北侧l 占地面积：7.37万m ²l 建筑面积：33万m ²l 物业类型：商业中心、五星级酒店、写字楼、住宅l 主力户型：约800套住宅l 开业时间：2015年l 定位：中档偏高，满足全客层消费需求益丞国际广场p集中以招商拉动购物中心营造商业氛围，后期以此为主要带动力实现物业溢价；p推广上缺乏有效号召，主广炒作，但力度有限，形象价值点展示不足明显；结论与启示品牌和规模是保利、万达系最为显著的着力点，口碑传播和圈层滚动是他们持续销售的核心驱动力；有效利用节点和线下活动进行聚焦，同时以招商话题进行有效炒作，是集中爆破动作和持销期进行保温关注的有效方法；竞争项目线上输出集中以品牌和产品信息为主，新区项目可适当结合规模等优势带动片区突破；资产本身所具有的稀缺概念、身份标签和前瞻性概念刻画普遍缺乏有效运用，这些要素可作本项目形象突破的有效途径；篇扬己之长补己之短其所在地地段优越，周边社区入住率高，商业氛围较佳；城市“核”战——天王争霸国翔汇悦城l 位置：蓬江区白石大道北侧，院士路西侧l 占地面积：3.5万m ²l 建筑面积：21万m ²l 物业类型：购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓、国际影院l 主力户型：首期SOHO 公寓40至70平米l 开售时间：2013年9月底l 定位：粤西首席商业地标8大核动力“价值点”“国际化”城市标杆唯我独尊p呼吸，和世界同步——珠三角都市带国际门户中心p500万人的国际“资”态——江门CBD中轴财富地标p用生活感受一个城市的心动——繁华核心区顶级都市生活咫尺尽享p 后CBD 时代的绿色奢侈品——以科技成就绿色地球建筑典范p繁华上空的世界领袖——全城唯一“空中1号”停机坪p 世界随心——全城唯一全智能化商务生活平台p立足江门，与环球智慧对话——并肩世界500强商务领袖同台风云p与世界分享惊艳——全城唯一4D MAX，领略国际级视觉冲击城市“核”战——天王争霸SWOT 分析威胁机会劣势优势p 片区客户具备国际化、都市化、身份化诉求p 具备数个国际新引入顶级配套p 建筑规划具有超前意识p 占据新城CBD 核心地段p 项目体量限制，综合体功能组成多样化有限p 品牌号召力有待补强，圈层口碑待扩展p 国际化前瞻理念，市场启动需要引入期p 新城人流不足，商业氛围有待培育；p 新城配套有待成熟；p 品牌力和圈层影响力不足p 产品有亮点但客户认知不足p 项目景观资源有限结论与启示竞品项目集中以规模和品牌作为主要着力点，未来将持续以此对本案构成威胁；结合项目新概念建筑配套及规划优势，其国际化、科技化、绿色生活主题具有明显的超前特色；为确立项目对竞品的差异化优势，可以项目本身的前瞻性特色为主题运用于推广输出；整体定位应具备城市代言人特质，结合城市诉求进行CBD标杆形象强化，以利于后期价值拉拔；营销过程中应注意圈层身份感营造，注重圈层口碑传播；国际都市休闲示范区，南中国门户城市新都心【珠三角国际门户大都会财富中轴CBD】Central Business District创地标-显休闲-展多元-添示范娱乐休闲—都市魅力—高端居住—绿色标准篇投其所好知其所要我们的客户来自哪里……第一客群北新区板块本地客户资产投资客办公自用客自住客第二客群区域外客户资产投资客办公自用客p 客户看好片区的发展潜力;p 对物业地段和商业投资价值认可，但对区域内城市综合体产品差异化认知有待提高;p 对本项目产品特质认识有待深入，主要比对项目为江门万达广场；指标评价地段投资价值发展潜力成熟程度产品差异品牌忠诚我们的客户关注什么……价值地段产品成熟发展品牌我们的客户关注什么……n李先生“现在通胀太厉害了，只有房产比较保值，买套公寓总价门槛不高，租出去回报率也高”n赵小姐“北新这边未来是江门的CBD，现在楼价已经不便宜了，未来只会更贵，如果要升值还是选地段好发展前景好的”王女士“现在江门比较有品质的楼盘都在北新这边了，未来城市环境和发展肯定更好，我喜欢现代一点的，如果可以当然首选顶级配套的啦”我们的客户是怎样一群人……39CBD 生活和事业处于上升期的一群人“都市贵族”他们的事业如日中天……他们的视野与世界同步……他们的人脉不断扩大……他们的资产不断累积……他们是都市情结的一群……他们是国际情结的一群……他们是领袖情结的一群结论与启示北新区城市CBD地位奠定了客户片区认同的良好平台，有利项目借势价值拉拔；客户对片区内产品差异化认知有限，导致品牌忠诚度不高，易流失特征明显；片区中高端客户对国际化、城市化、身份化追求明显，着重体验式营销；片区内项目推广注重品牌和产品信息为主，形象差异点输出有限，现代感明显不足，不利后续价格走高；对客户有效输出国际化、顶级化和身份化概念，回应客户国际化、都市化、领袖化诉求，是未来支撑价格走高的差异化突破点；主角脸谱项目定位百花斗艳，逐鹿天下公寓……写字楼……购物中心……电影院……九九如何归一？。
国内标杆地产集团 营销策划 御景城教师节·中秋节活动方案
御锦城·九珑湾活动内容：教师节“铭感师恩”活动参与来宾：御锦城业主、教师代表、家长代表活动地点：营销中心营销中心茶歇互动游戏签到领取卡片&鲜花张贴祝福墙感恩♥祝福墙嘉宾在祝福墙上张贴对恩师的祝福心声，向恩师送祝福。
现场签到之后，可以领取到——一束鲜花表达对教师最真挚的祝福。
感恩♥贺卡在贺卡上写上对恩师的祝福心声，传递真情，点燃真情；给教师寄送的祝福贺卡。
感恩♥茶歇在现场提供精美茶歇供来宾品尝，感受御锦城的贴心服务感恩♥奉献案台上面鲜花堆头同时组合粉色蛋糕、枯树艺术品和精美花艺，在桌面上撒粉色花瓣，摆放着彩色棒棒糖等，组成一组丰富而温馨的画面。
感恩♥奉献现场准备大蛋糕邀请所有教师一起切蛋糕，庆祝教师节让来宾感受御锦城的用心。
粉笔对对碰游戏规则：在规定的距离把粉笔投进杯子里，规定时间内投中多的获胜。
记忆翻牌记忆翻牌：主持人给来宾20秒时间记御锦城关键词，20秒后记住三个以上即可获精美奖品一份。
趣味♥音符用不同颜色的圈圈进行投圈，把圈挂在不同数字前感受跳动的音符乐章。
♥踢毽子游戏规则：参与者在一分钟时间内，看谁踢得最多下。
趣味♥积木游戏规则：多个人参与，在搭好的积木中任意参与者每人保证所抽取一块使其不倒。
感恩♥礼献感恩贺卡DIY：每个人自己动手制作一张贺卡给自己的老师，在贺卡上写上对恩师的祝福心声，传递真情，点燃真情；给教师寄送的祝福贺卡。
怀旧物品展示为营造怀旧气氛，焕醒来宾们的儿时回忆，同时让孩子通过展品了解爸爸妈妈的童年。
怀旧照片长廊利用将70.80年代的各种代表元素的怀旧照片长廊，勾起来宾的回忆。
打陀螺游戏要求爸爸妈妈指导孩子大陀螺，陀螺转动时间最长的家庭获胜。
滚铁环接力赛游戏要求以家庭为单位进行滚铁环接力赛，游戏设置了多重障碍，用时最短到达终点的家庭获胜。
小推车比赛本轮游戏要求家长用小推车载着孩子由起点走到终点，最快到达终点的家庭获胜。
现场设有民间捏泥人摊位，来宾只需参与现场游戏即可获得泥人一个民间捏泥人棉花糖DIY现场设有棉花糖diy摊位，来宾可现场做棉花糖卡通人偶、小丑与现场来宾亲密互动现场互动PART2『活动概述』SUMMARY OF ACTIVITIES。
御锦城18期规划方案
御锦城18期规划方案前言御锦城是位于成都市高新区（西区）的大型住宅区，由申沃、成都市建筑设计院、伟业福地等十多家知名企业共同打造。
18期规划方案是御锦城的未来重要发展方向，本文将对该规划方案进行详细介绍。
总体规划御锦城18期规划方案的总体规划是以“全新生活，智能时代”为设计理念，规划面积约为370亩。
规划包括公共设施、商业售楼部、办公楼等，共涉及200余栋建筑。
其中，公共设施建筑面积约为10万平米，规划了社区医院、幼儿园、学校、公园、运动场等。
商业售楼部建筑面积约为7万平米，规划了商场、超市、餐厅等。
办公楼建筑面积约为25万平米，将引进多家知名企业入驻。
住宅区规划御锦城的住宅区规划分为A区、B区、C区三大板块，其中A区规划面积20万平方米，B区规划面积15万平方米，C区规划面积10万平方米。
A区规划了18栋高层住宅，B区规划了12栋洋房和6栋公寓，C区规划了10栋别墅和12栋商住混合楼，总共约有5500户居民。
此外，规划中特别注重居住者的舒适度和隐私保护，每栋建筑都设置了专门的活动区域和私密区域，尤其是C区的别墅和商住混合楼都采用大堂式入户设计，更加注重居民的个人生活隐私。
设计特点在设计中，御锦城18期规划方案有以下几个突出的特点。
环保作为一个具有社会责任感的高品质住宅区，御锦城18期规划方案注重环保，规划中将使用多种环保材料和技术，如实现建筑物垃圾分类、雨水回收利用、太阳能发电等，有效降低了环境污染率。
智能御锦城18期规划方案注重智能化设计，普及人脸识别、智能门禁、智能电梯等智能化设备，方便居民的出入，同时还规划了智慧社区中心，居民可以通过智能设备实现在线预约、公共资源分享等。
公共设施公共设施是御锦城18期规划方案的重点之一，规划了多种社区公共设施，为居民提供全方位物业服务，再也不需要疲于奔波了。
生态御锦城18期规划方案在建筑设计上注重生态，采用自然采光、自然通风等设计手段，尽可能减小对自然环境的影响，实现口号化环保。
西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用地供应计划的通知
西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用
地供应计划的通知
文章属性
•【制定机关】西安市人民政府
•【公布日期】2013.03.31
•【字号】市政办发[2013]55号
•【施行日期】2013.03.31
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】住房保障
正文
西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用地供应
计划的通知
（市政办发【2013】55号）各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）文件精神，巩固房地产市场调控成果，进一步稳定住房价格，我市2013年住宅用地计划供应量为13052.757亩，已分解到各区县、开发区。
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构要认真抓好住宅用地供应计划的落实，保持合理均衡的住宅用地供应规模，促进我市房地产市场平稳健康发展。
西安市人民政府办公厅
2013年3月31日。
推广阶段计划
一、推广阶段计划（一）入市准备期（项目公示-第三个证（建设规划许可证）获批）1、内部准备工作：◆logo设计确定及延展◆主形象确定及延展◆推广步骤设定◆现场销售人员确定及培训◆促销策略◆价格策略◆确定开盘时间、节奏2、推广外部准备工作：◆预约媒体主要人员，通气会◆预定媒体◆礼品设计选择◆销售工具准备（二）形象导入期（第三证获批）1、营销推广思路：◆先期推出的同区楼盘有销售或蓄水有一定热度，但产品规划已经确定，下一步需对市场进行进一步的定位和测试。
◆由于本案住宅公寓的综合性价比和区位优势，销售压力不算很大，应该想到的问题是如何“叫好又叫座”，利用本案树立公司和品牌形象，通过这一附加值在项目的具体表现实现经济效益的最优化和社会效益的实现。
2、推广策略：◆借东华片区其他项目强销之势，做好接待现场包装，珍惜到访的每一客户，做产品及形象测试，及时把握客户信息和反馈意见，做出相应的调整。
◆对能够表现出共有特质的客户（如职业、年龄段等），做针对性的调查，找出一些可行的促销方式和特殊渠道。
（结合销售部主要工作，做可行性支持）3、销售节奏与控制：◆做好销售的培训和统一说辞；根据产品的户型、格局配比，做好销售周期中的配货比的关系。
◆对产品测试中表现突出的户型楼层等问题，做进一步价格探试。
◆详细分析货品，做好货包，与之对应的推广节奏及销控问题。
4、广告宣传策略：告之信息，暗做铺垫◆暗潮涌动：利用效果最好的口碑效应，反复传递有效信息；媒体（报纸）有系列软文支持；由户外形象反复提示，现场指示系统做到位，粗放式累积客户。
◆蓄势待发：现场包装，销售资料、道具的准备；广告主题形象反复提示；主要诉求点放至对主题（案名、形象）和区位。
◆市场探测：利用9月房展会时机，对竞争环境、市场供需、准客户反应等做一些基础调查，以便方案细化和调整。
通过售卡预定方式蓄积客户。
5、促销方式：◆通过售卡预定方式蓄积客户；◆对于针对性的“准集团客户”的促销和活动；◆基础登记客户的优惠方法；◆主题优惠锁定某类客户；（三）蓄客卖卡期（预售证获批前10~15天）1、营销推广思路：◆本阶段是相当关键的承接期，进可迅速完成销售指标，退可找出存在问题，调整尚有机会；其中关键是推广团队在各种情况表现出后的快速反应。
御景城春节前推广方案
户型楼盘，例如80-90平米两房、100-110平米左右的三房成交迅速。
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Marketing Programme 营销方案
PART2
销售总结
[销售总结]
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营销方案
推广方案
项目二期住宅销售情况：
项目二期目前共计推出6栋住宅，分别为10栋至15栋，全部为11层小高 层房源，共计340套房源。 其中10栋、11栋9月份推出，12至15栋住宅10月底才推出。截止11月 15日，二期共计销售110套，剩余230套待售，成交率为32%。
并且以家庭为单位，这对改善型需求抑制较大。 部分城市出现了价涨量跌的局面：目前上海、深圳、南京等城市由于房 价上涨太猛，严重超出了市场的承受力，导致部分购房者持币观望，一
些城市已经出现了价涨量跌的局面。
扬州中小户型楼盘成交火爆：扬州房地产市场相对较平稳，整体成交较 为火爆。对于住宅市场而言，由于单价的逐步提高，市民更倾向于中小
面积
93-126 平米
均价5500元
10月20 98 日 折
一期剩 余阁楼 楼盘综 合评价 营销动 作
130-200 平米
4900元
2009年 98 5月 折
该楼盘主要作为大盘的营销思路展开，总体70万平米，其中商业街已经 引进一茶一坐、永和豆浆等，同时开发商在全力打造五星级酒店、商务 中心、写字楼等。 该楼盘作为大盘，展开了系列营销动作，包括国庆赠礼、参加房展会等 活动，并展开了系列宣传。同时价格较低，销售业绩良好。
位臵：润扬中路与江阳西路交汇处
规模：70万平米（住宅25万） 物业：小高层 / 商业 工程进度：一期出外立面 二期在建 开发商：绿地集团 销售：正在销售
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营销方案 产品
御锦城规划方案 (2)
御锦城规划方案背景介绍随着城市化进程的不断加速，城市规划在城市建设中的作用不断凸显。
规划方案的合理性和科学性是保证城市可持续发展的重要保障。
本文将就御锦城的规划方案进行探讨，逐步剖析其规划策略和具体措施。
城市规划策略一、功能区域定位一定要有分区规划，合理分配各区的功能定位。
御锦城规划分为商业区、住宅区、绿化区、文化活动区以及教育区。
分区规划的主要目的是合理地安排每个区域的功能和用途，使城市建设既有科学性又有前瞻性。
本规划中，商业区位于城市中心，住宅区环绕其周边，绿化区则分布在各个区域之间，起到美化城市的作用。
二、交通优化交通是城市建设的重要组成部分，也是衡量城市现代化程度的重要标志之一。
御锦城的交通规划以人为本，多样化地展现都市道路，设计马路、道路、人行步道等，让出行变得方便、快速。
此外，地下交通建设也是其中的重要内容，每个区域之间连接和交流，为市民提供更多的便利性。
总体而言，交通建设对于城市的发展至关重要。
三、节约资源城市规划不仅要追求发展效益，还需要考虑到生态环境和资源的保护。
御锦城的规划方案力图在建设过程中尽量节约使用资源。
规划中通过建设自然侵入式的“绿化走廊”，同时采用分散式控制雨水径流，做到自然排水和节水。
同时，御锦城规划中对于大量利用可再生能源建设城市的能源系统，也显示了其环保意识。
具体措施一、商业区建设御锦城的商业区是城市中相当重要的建设部分，其建设重点在于“走向大都市、融合时尚、互联网化”。
通过建构商贸集群，搭建商贸创新平台和完善互联网产业链，打造现代化的商业中心。
二、住宅区建设住宅区的规划设计应大量采用绿化环保创新技术，提高居住者生活品质。
御锦城的住宅区规划面积约2.5平方公里，采用先进的智能化设计和新型的住宅改造理念，让住户的使用体验得到全面的优化。
三、绿化区的建设城市建设离不开绿色植物，绿化带和花绿草地让城市变得更加美丽。
御锦城规划中，绿化区设想以亲近自然，人文艺术融合等核心理念，打造生态文化景观带。
金泰.灞柳东郡内部认筹推广方案
产品线成熟期 升级
科技、人居
？ 体量
生态
科技
健康
文化 生活 产品线巅峰期
教育
TOP
街院 全生命周期，复合大盘
……
项目价值卖点梳理：
1. 湿地公园畔，总部经济区，千亩绿色健康生活城
2. 14年造城，金泰恒业国企担当，浐灞开篇之钜作 3. 3万平集群商业，会所、街区24小时精彩不打烊 4. 幼儿园、中小学12年一贯制教育，全程名校资源
生态资源是大家共有的，区域发展未来也是大家共有的 当所有项目都在强调价格低、配套全、一生之城概念的同时
我们破局机会在哪
突破思路
先占位 后广告
西安的占位
西安的占位——国际化大都会
(向世界展示中国的名片)
浐灞的占位
浐灞的占位——代言西安生态人居
(向中国展示西安的名片)
项目的占位
灞柳东郡的占位——东方人居智慧
服务项目： 骏豪▪ 君海（大连）、骏豪▪ 中央公园（北京）、阳光城▪ 林隐天下（泉州）、阳光城▪ 丽兹公馆 （厦门）、中骏▪ 天峰（厦门）、中骏▪ 四季阳光（厦门）、禹州▪ 环东国际（厦门）、招商假日 365（厦门）、阳光城裴丽湾（泉州）、中铁西安中心（西安）、莱安中心（西安）、南飞鸿▪ 华 洲城（西安）、俊发▪ 领郡（福州）、龙光尚海阳光（汕头）。
先期内部战场，解决内部认购
推广策略：讲生活塑形象 针对客群：金泰恒业相关单位、陕西能源相关单位
推广形式一：金泰恒业/陕西能源内部资源联动
联动1：金泰恒业/陕西能源集团官网（渠道：官网通栏+软文） 联动2：金泰恒业/陕西能源集团内刊杂志（渠道：杂志硬广+软文） 联动3：金泰恒业/陕西能源集团展架+灯箱（渠道：门前展架+电子屏） 联动4：金泰恒业/陕西能源集团微信公众平台（渠道：微信+朋友圈） 联动5：金泰恒业西安、咸阳在售项目售楼部展架+售磬项目社区桁架
御锦城规划方案
御锦城规划方案引言御锦城是一个位于某省某市的新兴城市，面临着快速的城市化和人口增长。
为了满足未来的需求并提供一个宜居的城市环境，本文提出了御锦城的规划方案。
城市愿景御锦城的愿景是建立一个现代化、可持续发展的城市。
该城市将兼顾经济、社会和环境的可持续性，并提供高品质的生活和工作环境。
为实现这一愿景，我们将参考以下几个方面进行规划。
1. 城市基础设施规划为了支持御锦城的快速发展，必须确保城市具备完善的基础设施。
基础设施规划将包括以下几个方面：1.1 交通规划交通是城市发展的重要组成部分，因此，我们将建设现代化的交通网络。
该网络将包括高速公路、地铁、公交车和自行车道等。
此外，我们还将优化交通流量，减少拥堵和排放，提高交通效率。
1.2 水、电、气供应为了保障城市居民的基本需求，御锦城将建设稳定、可靠的水、电、气供应系统。
通过科学规划，我们将确保供应系统的可持续性，并促进能源资源的合理利用。
1.3 城市绿化绿化是一个城市生态系统的重要组成部分。
御锦城将注重城市的绿化规划，包括公园、绿地和街道绿化等。
这将提供一个美丽宜人的城市环境，并改善居民的生活品质。
2. 产业布局规划御锦城的产业布局将以经济发展和就业机会为导向。
通过合理规划产业布局，我们将促进城市经济的多元化和可持续发展。
2.1 高新技术产业在现代经济中，高新技术产业是推动城市经济发展的重要引擎。
御锦城将重点发展高新技术产业，培育创新企业和科研机构。
通过提供良好的创新环境和政策支持，我们将吸引优秀的科技人才和投资。
2.2 环保产业环保产业是未来经济发展的重要方向。
御锦城将鼓励和支持环保产业的发展，包括可再生能源、环保设备和环保服务等。
通过推动环保产业的发展，我们将保护环境、提高资源利用效率，并为经济增长提供可持续的支持。
2.3 农业产业农业是御锦城的传统支柱产业。
为了保障粮食安全和农民的生计，我们将继续支持农业发展，并推动现代农业技术的应用。
通过提高农业产业的科技含量和效益，我们将实现农业增产和农民收入的双赢。
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全新包装上市 产品价值重新提炼
包装
案名包装：V青年+ ，体现出产品的升级，体现出V青年的生活主张
VI包装：
价值体系梳理
项目卖点挖掘 针对消费者的价值体系传达
300万平大盘 维也纳森林园林 地铁路网 12年一站式教育 中央儿童公园 浐灞CBE生态 商业 百变户型
大盘品质：国际资本，高端品质大盘 配套完善，无后顾之忧：教育、医院、商业，生活 便捷 生态享受：2公里浐河、浐灞生态美景 青年特区：客群纯度高
A.瞬间秒杀购房： 与淘宝合作开辟网络秒杀、竞拍购房；加入秒杀活动
B.微博转播： 连续10天关注“V青年”微博并将视频转播10人，凭记录可有机会 赢取IPHONE4S手机
C.外展拦截： 选择年轻人经常出入的场所做3A的蓄客基地：以钟楼为轴线，城东所有的 影院、KTV，城东片区大型超市、餐饮店等。
梦·想 起航
THANK YOU!
D：社区巡展：
选择城东较大的社区，如西京医院、唐都医院、交大社区、理工大社区、 西光社区、东方厂等进行地毯式巡展，连续进行
公关活动
公关活动
活动主题：浓浓粽飘香 端午送祝福 活动时间：2012年6月23 活动执行：维系新老客户、促进老带新 活动炒作：网络软文、业主论坛、现场物料、短信、CALL客
公关活动
•
具体实施： 活动期内幸运购房者在签订合同之时，只需预付1成首付，剩余首付款则在一年内分两次全部缴清， 以此来减轻首次置业者的压力
•
•
媒体配合：线上（目前的媒体通路）+线下（短信、CALL客、销售物料等）
软文配合：前期炒作、中期报道、后期总结
活动主题：“V青年 成家立业 A计划”
• • 活动时间：2012年4月—6月 具体营销措施： 1、轻松置业 绿色通道（招商银行理财专家为青年量身打造理财和置业计划） 2、惊喜天天有 轻松置家无烦恼（从活动开始之日，每天从总房价中减100元） 3、新婚礼券 甜蜜生活天天有（活动期间领结婚证的夫妻，可以获得“V青年甜蜜生活大礼包”）
•
•
媒体配合：线上（目前的媒体通路）+线下（短信、CALL客、销售物料等）
软文配合：前期炒作、中期报道、后期总结
媒体策略
精准选择媒体，全面入侵年轻人消费渠道
每个季度均有营销主题活动，结合全年大活动 形成
组合拳
媒体投放选择
A. 报纸投放（广度）
《华商报》
主 流 媒 体 投 放
B.户外号召（重点位置的占位、锁点） 北二环、东二环、南二环沿线户外 钟楼地下通道灯箱户外 长乐路沿线灯箱项目地户外、道旗更换
中央公园里的花园私邸，给孩子大自然的百科全书
120-160㎡揽景大宅 稀世珍藏 准现房发售 买鹭湾 送车位！
3A 信息条：御锦城【V】青年 48~98㎡ 百变户型 独家房源 火力上市
第三章
3A 推售
时间：2012年6月—12月
阶段任务
3A 二期2000套 全面推出
1B剩余尾房销售
推广策略
• •
2012 御锦城 年度推广计划
提 报：三友良品御锦城项目组 时 间：2011.12.30
2012年 御锦城产品推售节点梳理
时间轴线
营销节点 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1B、3A剩余房源去 化
开盘 1B剩余房源 买房送车位
开盘 3A二期蓄客、十一开盘
根据产品推售节点 2012年御锦城年度推广 主要分为三个阶段
4、V青年 客户优享计划（促进老带新 以及盛恒会会员购房优惠等活动）
5、贴心物业服务（物业提供免费订报/杂志等11项服务 方便年轻人生活的方方面面） • • 媒体配合：线上（目前的媒体通路）+线下（短信、CALL客、销售物料等） 软文配合：前期炒作、中期报道、后期总结 建议与招商银行合作，可以相互利用年轻群体资源，扩展渠道
活动主题：V青年 V + 生活
• 具体营销措施： 加点乐趣 在V青年发现志同道合的人；
加点努力 生活风景这边独好；
加点惊喜 置业从此后顾无忧； ……
加入V + 生活计划，多发一条短信、多带一个朋友，除了享受购房优惠后，还有惊喜大奖等着你
• • 媒体配合：线上（目前的媒体通路）+线下（短信、CALL客、销售物料等） 软文配合：前期炒作、中期报道、后期总结
推广核心
公园里的花园私邸
以英伦玫瑰庭院和成品公园作为主要诉求
公关活动
公关活动
活动主题：房展会 活动时间：2012年4月 活动执行：利用房展会契机进行促销，促进剩余房源去化 活动炒作：网络软文、现场物料等
创作表现
回家 是穿越玫瑰花海后的喜悦
10层纯板式设计，让建筑从内而外散发出轻盈与优雅感 六重花园体系，让约70%的地方开满鲜花和芳草 纯正英伦庭院，6500㎡玫瑰花海 100米之内，只有花庭，没有邻居 中央公园里的花园私邸 ，让每一次归家都沁满身芬芳
真正花园私邸：6重花园体系，奇珍异草花香迎面； 真正亲水人居：2公里浐河一线美景，千米滨河木栈道 真正细节建筑：全石材入户大堂/电梯间，红色坡屋顶 真正即买即住：准现房2012年底入住，近在眼前 真正丰盛配套：25万平米地铁口综合商业体
真正便捷出行：地铁1号线，城市动脉东三环 真正贵族教育：国际幼儿园，花园式小学、中学；
第一阶段
品牌造势
时间：2012年1月—3月
阶段策略
以御锦城品牌形象高调亮相 提升御锦城整体形象 并带动1B、3A产品销售
2012年 御锦城如何亮相？
三友观点
•强有力的市场占位 •更加自信的姿态面世 •国际大盘震撼发声
2012 年度推广核心
梦·想
主题延展：
•有梦想的人 是幸福的
•大城·大势 •希·翼
活动主题：记录· V青年
具体营销措施： 1、发动全城年轻人，把自己想说的话，通过微博上传到V青年官方微博， 2、附有一些与年轻人日常生活容易忽视的健康问题以及拉风的生活方式等 3、每两个月将所有的语录集结成册，赠送给业主和准业主。 • • 媒体配合：线上（目前的媒体通路）+线下（短信、CALL客、销售物料等） 软文配合：前期炒作、中期报道、后期总结
120-160㎡揽景大宅 稀世珍藏 准现房发售 买鹭湾 送车位
3A 信息条：御锦城【V】青年 48~98㎡ 百变户型 独家房源 火力上市
5万平中央儿童公园 重拾童年乐趣
只因为中央公园，御锦城的父母是幸福的 站在自家阳台，看着公园里肆意玩耍的孩子 放佛自己儿时的影子，所不同的是他们的起点更高 御锦城的小孩，从小拥有散步就是度假的特权
• • • 需要和【V】青年大户型做区隔，归纳最最能打动改善型客户的卖点 在渠道推广上，梳理出有效资源，围绕其进行推广渠道深度和广度的扩充； 考虑在【V】青年的潜在客户中挖掘，置业顾问需要对客户进行恰如其分的引导
价值体系梳理
真正私家公园：5万平米中央公园就在家门口 真正纯板阔宅：120—160㎡纯板大宅，一梯两户 真正大楼间距：生活私密、视野开阔；
活动主题：感恩教师节 幸福御锦城 活动时间：2012年9月10 活动执行：维系新老客户、促进老带新 活动炒作：网络软文、业主论坛、现场物料、短信、CALL客
公关活动
活动主题：梦·想 成真 活动时间：2012年10月1日 活动执行：大规模开盘，促进房源快速去化 活动炒作：线上推广、网络软文、业主论坛、现场物料、短信、CALL客
72~144㎡ 百变空间 升级产品 火力上市
势不可挡 【V】青年
青春力量 热动浐灞 5000名有为青年首批置业御锦城 2012青年刚需置业风向标——V青年，势不可挡，全城热议！
72~144㎡ 百变空间 升级产品 火力上市
将项目卖点与客群 生活状态相互对位 并提出V 生活的个性理念
+
传播节点梳理
C.候车亭/公交车
城内、城东、城南、高新区候车亭为期15天投放
媒体投放选择
A.网络广告：搜房、新浪、QQ弹出消息
针 对 媒 体 投 放
B.分众传媒：重点在城东高端写字楼以及城北和高新的部分写字楼投放3A 二期广告。
C.跨界合作：和招商银行、真爱星光KTV合作，会员共享，购房可以获得 1%折扣
营销方式
希•翼
龙马精神 “御”动全城
2012年 御锦城三大产品系联动 耀动西安 300万平米大城生活已具规模 龙年新禧 置业优惠季盛大启幕 大城· 大势
第二章
1B推售
时间：2012年4月—5月
阶段任务
以1B全面推售为主，并以“送车位”促销，带动3A剩余房源销售
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ在线上推广中加入3A销售信息条
推广策略
公关活动
活动主题：梦想成真 御锦城感恩回馈季 活动时间：2012年12月1日—30日 活动执行：维系客户、促进老带新 活动炒作：线上推广、网络软文、业主论坛、现场物料、短信、CALL客
创作表现
首次亮相 将“一呼百应”【V】青年 以气贯长虹之势推出
一呼百应 【V】青年
青春力量 热动浐灞 5000名有为青年首批置业御锦城 2012青年刚需置业风向标——V青年，一呼百应，全城热议！
1B、3A剩余房源去 营销节点 化 1B剩余房源 买房送车位 开盘 时间轴线 3A二期蓄客、十一开盘
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
推广主题
梦·想
穿越花海 的旅行
一呼百应 V青年
营销动作
搜房团购
买房送车位
一呼百应 明星音乐 节
营销活动
正月十五、3月植树节、4月房展会、5月端午节、6·1儿童节、9月教师节、10·1开盘、12月元旦圣诞活动