济南房地产研究资料共55页
济南2010年房地产市场资料整理综合(住宅类)
恒大名都项目市场调研表2010年12月17日
天鸿万象新天项目市场调研表2010年12月17日
翡翠东郡项目市场调研表2010年12月17日
中国诺贝尔城项目市场调研表
2010年12月17日
2010年12月17日
中海奥龙官邸项目市场调研表2010年12月17日
名士豪庭项目市场调研表2010年12月17日
黄金99项目市场调研表2010年12月17日
中建文化城项目市场调研表2010年12月17日
2010年12月17日
2010年12月17日
海尔绿城全运村项目市场调研表2010年12月17日
火炬东第项目市场调研表2010年12月17日
诚基中心三期项目市场调研表2010年12月17日
保利大名湖项目市场调研表2010年12月17日
万达广场项目市场调研表2010年12月17日。
济南房地产市场调查研究及地块分析(doc 62页)
济南房地产市场调查研究及地块分析(doc 62页)济南市房地产市场调查研究与地块分析目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1)济南经济状况分析 (1)济南市城市发展规划 (3)济南重大市政工程 (6)济南商圈分析 (7)第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)济南房地产发展演变 (15)济南市主要房产开发企业 (16)济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况 (16)广告分析及报价 (17)第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20)东北区调查报告 (25)中心城区及南区调查报告 (29)西南区调查报告 (33)北区调查报告 (37)第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42)市场分析 (43)产品定位 (44)项目开发初步分析 (45)（2）银行存款余额概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。
（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占 3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。
（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据《济南2000年年鉴》反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活密切相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。
济南房地产市场研究报告
济南房地产市场研究报告一、市场概述济南是山东省省会，也是重要的政治、文化和经济中心。
随着济南城市化进程的不断推进，房地产市场逐渐成为该地区的重要经济支柱。
本报告将对济南房地产市场进行详细研究，分析市场现状、发展趋势以及机遇与挑战。
二、市场现状1. 房地产市场规模：根据统计数据显示，济南房地产市场在过去几年中保持了稳定的增长。
房地产投资规模持续扩大，住宅、商用和写字楼等多个细分市场都在迅速发展。
2. 房价水平：济南房价水平相对较低，与一线城市相比有着明显的竞争优势。
然而，随着城市人口增加和土地供应减少，房价呈现稳步上涨的趋势。
3. 供需状况：住宅市场主要由刚需和改善需求主导，供需保持相对平衡。
商用地产市场供大于求，部分地区存在空置率过高的问题。
三、发展趋势1. 刚需市场持续增长：随着城市化进程的推进，对住宅的刚需需求将持续增长。
特别是随着年轻人购房能力的增强，对小户型、经济适用房等刚需产品的需求将进一步提升。
2. 二手房市场升温：相比于新建商品房，二手房市场存在较多的交易机会，特别是对于改善型需求的购房者来说。
同时，二手房市场的升温也将对新建商品房市场产生一定影响。
3. 商业地产市场分化：商用地产市场将呈现分化趋势。
高品质、中心地段的写字楼和商场将继续受到市场青睐，而偏远地区和低质量物业的竞争压力将增大。
四、机遇与挑战1. 城市化带来的机遇：随着济南城市化进程的不断推进，城市基础设施的改善将为房地产市场提供更多机遇。
城市轨道交通、公共服务设施等的建设将进一步改善居民居住环境，提升购房需求。
2. 土地供应压力：济南市土地资源有限，土地供应压力较大。
政府在土地出让上的政策调控将对市场价格和供需关系产生一定影响。
3. 金融政策调控：政府对房地产市场的金融政策调控将对市场产生较大的影响。
购房贷款政策的变化、利率的波动等都将直接影响购房者的决策。
五、总结济南房地产市场作为山东省重要的经济支柱之一，具有较大的发展潜力。
济南房地产市场调研报告
一、城市背景研究1、济南市概况⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3，257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色.济南有四大泉群:趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位,综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区;3个县：平阴、济阳、商河;1个县级市：章丘市。
3、城市区位省内地位:山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带）,分别为：济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市,总面积约5。
3万平方公里,人口3219。
4万.济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置;是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽.环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展.4、交通分析济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
济南房地产研究资料
中建·凤栖第
重汽·翡翠外滩 奥体·天泰太阳树 幸福逸居 映月清水湾 中铁·逸都国际 力高国际 尚品燕园 中国铁建·国际城 中建锦绣城 百替御园华府 新里爱丽舍公馆 恒大雅苑 银丰唐郡 鲁商凤凰城
历城
历城 历下 天桥 天桥 高新 历下 历下 历下 槐荫 历城 槐荫 槐荫 历城 历城 市中 历下 历下 天桥 历下
回顾2012 2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2012年全年项目销售金额十强表 2012年全年项目销售面积十强表 排名 1 2 3 4 5 项目名称 中海国际社区 绿地国际花都 鲁能领秀城 天鸿·万象新天 泉景天沅 成交面积(万平方米) 52.87 24.47 22.93 19.79 15.14
2012.1-2013.3济南市土地供应分析
地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，
优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
土地市场
土地价格
特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。 土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
中海国际社区 鲁能领秀城 绿地国际花都 海尔绿城·济南全运村 泉景天沅 中海·奥龙观邸 天鸿·万象新天 鑫苑名家 名士豪庭 南益·名泉春晓
济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告作者：佚名时间：2008-4-7浏览量：济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。
济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。
济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。
济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
00年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。
自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。
2003年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长%。
济南的产品已出口到140多个国家和地区。
截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。
共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。
济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。
德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。
新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。
今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。
2011年济南房地产市场研究报告
2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目录前言 (4)一、土地市场分析 (4)1、土地市场年度变化分析 (5)2、土地市场月度变化分析 (5)3、区域土地市场分析 (6)4、土地供应结构分析 (7)5、土地价格年度分析 (7)6、土地单价和楼面地价 (8)附：2011年土地成交八宗“最“ (9)二、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、市场供应情况 (10)2、市场成交情况 (11)3、价格走势 (13)附：各板块重点项目供销价情况 (14)（二）别墅 (15)1、别墅市场概述 (15)2、济南别墅项目分布情况 (15)3、济南别墅项目基本信息 (16)4、销售情况 (17)5、别墅市场走势分析 (19)（三）公寓 (21)1、市场概述 (21)2、供应量 (22)3、销售情况 (22)4、价格趋势 (24)5、重点楼盘监测 (24)（四）写字楼 (25)1、市场概述 (25)2、供应情况 (26)3、销售情况 (26)4、价格趋势 (27)5、重点楼盘监测 (27)（五）商业 (28)1、市场概述 (29)2、供应情况 (29)3、销售情况 (30)4、重点楼盘监测 (30)三、2012年市场预测 (31)前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
济南房地产市场调研分析报告30页
2019年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究1.济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。
●济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》均GDP总值逐年增长。
尤其是2000增长12.1 % ；完成人均国内生产总值年，在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。
金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。
至2019年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。
金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。
中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。
而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。
●城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。
在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。
济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。
济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》●人民生活得到改善在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。
全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。
2000年恩格尔系数为34.6 % 。
随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。
全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。
济南市近年城市居民生活水平指标注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》至2019年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。
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全年成交均价为7514元/ ㎡
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）
2019年全年销售金额十强开发企业表
2019年全年销售面积十强开发企业表
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2019年全年项目销售金额十强表
2019年-2019年3月济南市经营性用地供应属性
2009-2019年3月年济南市经营性用地容积率走势
土地市场 特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机
土地属性
2019年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展 期。
2019年全年项目销售面积十强表
展望2019
空间•未来
城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好
济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力 会进一步提升。
土地单价继续呈上扬态势。2019年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
2019年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格
2019.1-2需两旺，创历史新高
土地价格
2019年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！
2019年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。
住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！
2019年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；
2009-2019.3年济南市土地市场概况
进入2019年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20 日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交 面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土 地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区， 优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位 2019年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右
PART 2 济南房地产市场分析
土地市场
供求总量
特征一：市场供需两旺，创历史新高
2019年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成 交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2019年济南 市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为 623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较 2019年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长， 增幅为20.55%。
2019年济南房地产市场分析与空间展望
山东财经大学 山东省房地产业发展研究中心 副主任 孙大海
2019年3月
目录
Part 1
回顾与展望
Part 2
济南房地产市场分析
Part 3
济南房地产市场发展空间
PART 1 回顾与展望
回顾2019
土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！
市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势
2019年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关 2019年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2019年济南商品住宅成交价格预计稳中有升
商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力
济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积 达到7000万㎡，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。
商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万㎡，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万㎡商 业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。
2019-2019.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）
土地市场 特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”
容积率
2019年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容 积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下， 未来城市将不断“长高”。 2019年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高 层面世，城市不断长高已成大势。 2019年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较 高。
略高。
2009-2019.3年经营性用地平均楼板价走势
2009-2019年济南土地成交单价分析
土地市场 特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
区域供地结构
土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。 历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块 供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2019年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难 预见，2019年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。