房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性。
本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
收益法的理论依据是预期原理，房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息，在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值。
如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为：房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中，一般假定报酬率长期维持不变，简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n：房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中，我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估，如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
关于收益法在房地产评估中的应用探析房地产范文.doc
关于收益法在房地产评估中的应用探析,房地产-【摘要】成本法、市场法和收益法是房地产评估中的三大方法。
随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长。
以成本法来评估房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求。
因为投资者购买或者投资某项资产，不仅关心该项资产的成本，更关心该项资产带来的收益以及获得未来收益风险的大小。
可以预见，收益法将成为资产评估中最重要的一种评估方法。
随着我国房地产交易的日趋活跃，房地产评估的需求日益增长，迫切需要增强收益法评估房地产价值的可操作性，使运用收益法评估出的房地产价值能够更加具有说服力。
为此，笔者拟就如何开展收益法在房地产评估中的应用作以探析。
【关键词】收益法房产评估应用探析一、收益法的基本原理收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。
收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。
具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。
二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。
一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。
对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。
但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期问。
房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。
因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。
在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。
收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高，在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
在房地产评估中对评估方法的看法
在房地产评估中对评估方法的看法房地产评估是指对不动产（房产、土地）进行价格估算的一项专业工作。
在房地产市场中，评估结果对于各方的决策具有重要影响，包括买卖交易、抵押贷款、税收征收等。
因此，评估方法的选择和运用是十分关键的。
对于房地产评估方法，可以分为三大类：直接比较法、收益法和成本法。
直接比较法是通过对市场上类似物业的成交价格进行比较，得出估值结果。
收益法是通过对物业的租金、收入等进行预测计算出估值。
成本法是根据重建成本来进行估算。
这三种方法各有优劣，适用于不同情况下的评估需求。
直接比较法是最常用的一种方法，其优点是依据市场上已经发生的交易，具备较高的可靠性和合理性。
但是，直接比较法在实际运用中可能会面临样本数量不足、物业特点不一致等问题，从而导致评估结果的偏差。
因此，在运用直接比较法进行评估时，需要充分考虑样本的选择和修正因素的设置，以提高评估结果的准确性。
收益法则更适用于投资型物业，尤其是商业地产。
通过分析物业的租金收入、折现率等，可以计算出物业的资本化值。
收益法考虑了物业的未来收益，并运用了经济原则，具备较高的科学性和适用性。
然而，收益法在运用中需要依赖较多的经济数据和市场预测，因此可能会受到宏观经济变化等因素的影响。
此外，收益法还需要合适的折现率设定，而折现率的确定存在一定的主观性和不确定性。
成本法则主要适用于新建物业、土地估价等场景。
成本法基于重建成本，通过考虑物业的折旧、损耗等因素，得出估值结果。
成本法的优点是较为直观和可靠，但在实际运用中也存在一些问题。
首先，成本法需要考虑物业的折旧和寿命等因素，而这些因素的把握可能会存在一定的主观性。
其次，成本法在运用时需要参照市场上相似物业的成交价格，而这些市场信息可能会受到较多的因素影响。
总体而言，对于房地产评估方法的选择，需要根据具体的评估需求和物业特点进行合理的组合运用。
不同方法的优缺点可以相互弥补，以提高评估结果的准确性和可信度。
此外，评估师在评估过程中还需综合考虑市场环境、经济因素等外部因素，以及物业的位置、品质等内部因素，从而做出综合性的评估结论。
房地产评估估价理论与方法的探究
房地产评估估价理论与方法的探究摘要中国经济在高速发展,房地产作为中国经济发展的一支支柱产业,在城市化不断延化的今天则凸显了更多的问题，与房地产估价相关的问题也层出不穷,比如房价过高，质量门等等，因此正确有效地估价房地产十分必要，本文通过这些问题，对房地产评估估价理论与方法等进行了多方面的探究，对目前房地产估价中常用的市场法、成本法、收益法中存在的问题进行了探讨, 并提出了一些改进措施,以期完善现有的估价方法,使其更好的为房地产业健康发展提供服务，遏制在此行业潜在的一些危机，房地产行业能够更好的发展,也为房地产开发商提供一个更广阔的发展构思，共同为房地产的发展开辟广阔的道路.关键字：房地产问题评估理论探究改进措施发展ABSTRACTChinese economy develops in high speed of China’s economic development，real estate as a pillar industry in the city, continuous extension of today highlighted more problems, and real estate related problems also emerge in an endless stream, such as high prices, quality doors and so on, thus effectively valuation of real estate is very necessary，through these the problem，of real estate valuation theory and method undertook the research of many sided, on the current real estate valuation market method，commonly used in the cost approach, income approach problems were discussed, and some improvement measures are proposed，in order to improve the existing valuation methods，make it better for real estate the healthy development of industry to provide services in this industry，contain some potential crisis, the real estate industry to better development, but also for real estate developers to provide a more vast development idea，common for the real estate development road。
房地产市场的房地产评估市场价值和投资潜力的评估方法
房地产市场的房地产评估市场价值和投资潜力的评估方法房地产市场的房地产评估市值和投资潜力的评估方法随着经济的发展和人口的增长，房地产市场成为了投资者和购房者都不可忽视的重要领域。
对于房地产行业的参与者来说，了解房地产的市值和投资潜力至关重要。
因此，在这篇文章中，我们将探讨房地产市场中评估房地产市值和投资潜力的一些方法和指标。
一、市场价值评估方法1.现金流量折现法（DCF）现金流量折现法是一种常用的评估方法，用于估计未来现金流回报对当前投资的价值。
该方法主要基于预测未来现金流入和流出的情况，并将其以折现率的形式计算出来。
通过该方法，我们可以得出一个房地产项目可能的市值。
2.可比销售法（CMA）可比销售法是一种通过分析类似房地产交易的市场数据来确定房地产市值的方法。
通过比较相似的房地产交易以及相关因素（如地理位置、建筑面积、装修等），我们可以得出一个合理的市场价值范围。
3.收益法收益法通过评估房地产物业的未来收益情况来确定其市值。
这种方法基于预测物业未来的租金收入和可能的增值情况，并将其转化为现值。
通过分析收益法，我们可以得出一个房地产项目可能的市场价值。
二、投资潜力评估方法1.市场趋势分析投资潜力的评估需要对房地产市场的趋势进行分析。
这包括对供需关系、地理位置的发展前景、政府政策的影响等方面的研究。
通过了解市场趋势，我们可以判断一个房地产项目的投资潜力。
2.风险评估投资潜力的评估也需要考虑风险因素的影响。
包括市场风险、法律风险、政治风险等。
通过评估不同风险因素的可能性和影响程度，我们可以更好地判断一个项目的投资潜力。
3.ROI（投资回报率）ROI是一种衡量投资潜力的指标，它表示一个投资项目在特定期间内的盈利能力。
通过计算投资项目的成本与收益之间的比例，我们可以评估其投资潜力的大小。
较高的ROI意味着投资项目的回报更有吸引力，从而更具投资潜力。
结论房地产市场的房地产评估市值和投资潜力的评估方法对于投资者和行业参与者来说非常重要。
房地产投资收益评估
房地产投资收益评估房地产投资一直以来都是一个备受关注的领域，对于房地产开发商和投资者来说，了解和评估房地产投资的收益是至关重要的。
本文将重点讨论房地产投资的收益评估方法，并为读者提供一些实用的指导。
一、投资回报率（ROI）投资回报率是衡量房地产投资回报的一种常见方法。
它可以通过以下公式计算得出：ROI = （房地产投资收益 - 房地产投资成本）/ 房地产投资成本其中，房地产投资收益可以包括租金收入、销售收入、资本增值等。
房地产投资成本则包括购买成本、装修成本、管理费用等。
计算得出的ROI值越高，表明房地产投资的收益越好。
二、现金流折现法（DCF）现金流折现法是一种考虑时间价值的评估方法。
它基于一个基本的假设，即当前的现金流量在未来具有不同的价值。
这种方法需要使用一种称为贴现率的工具，用以计算未来现金流量的现值。
具体而言，现金流折现法通过将预期收益按照一定的贴现率折算到当前值，进而评估房地产投资的收益。
这种方法更加关注长期的现金流收益，充分考虑了时间价值的概念。
三、市场比较法市场比较法是一种常见的房地产投资评估方法，它基于类似物的市场交易价格和特征来确定房地产的价值。
这种方法通常用于估算房地产的市场价值，从而评估投资收益的潜力。
市场比较法的具体步骤包括寻找类似物的交易价格、调整价格以反映不同特征的差异，并结合市场趋势和价格指数进行评估。
通过与市场上的类似物进行比较，可以更好地了解房地产投资的收益潜力。
四、敏感性分析敏感性分析是一种通过改变某些关键变量来评估房地产投资收益的方法。
通过对关键变量进行灵敏度测试，投资者可以评估不同情景下投资收益的变化。
关键变量可以是租金、销售价格、资本增值率等。
通过分析这些变量在不同取值范围内的影响，可以为投资者提供不同风险水平下的收益预测，帮助他们做出更加明智的投资决策。
结论房地产投资收益评估涉及多种方法和工具，每种方法都有其独特的优势和适用性。
投资者应根据具体情况选取合适的评估方法，并结合实际数据和市场情况进行综合评估。
房地产评估之收益法
房地产评估之收益法1. 引言房地产评估是确定房地产市场价值的重要手段，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
通过分析房地产的收入潜力和风险，收益法可以提供一个相对客观的房地产估值。
本文将深入介绍房地产评估中的收益法，并讨论其适用性、计算方法以及影响因素。
2. 房地产收益法概述收益法是一种以预期现金流量为基础的房地产评估方法。
其核心思想是通过估计房地产未来的现金流入和出，以及投资回报率，来确定房地产的市场价值。
收益法主要适用于商业房地产、租赁房地产和投资房地产的评估。
3. 收益法的计算方法收益法的计算方法可以分为直接法和间接法两种。
直接法是指直接利用房地产的预期现金流量和折现率来计算房地产的市场价值。
间接法则是通过计算潜在租金和利润，再结合市场租金和利率，来评估房地产的价值。
3.1 直接法直接法计算房地产的市场价值需要考虑以下几个关键因素：•净现金流量：即房地产预期的现金流入减去现金流出。
净现金流量可以包括租金收入、物业管理费、维护费用、折旧和利息等。
•概括利率：概括利率是根据市场情况确定的，用于折现未来的现金流量，以反映现金流量的时间价值。
•按揭利率：如果房地产是通过贷款购买的，需要考虑按揭利率来计算贷款的成本。
•折旧费用：折旧费用是指房地产在使用过程中由于年限和磨损而降低的价值，需要根据市场情况进行合理估计。
通过将净现金流量按照概括利率和按揭利率进行折现，再加上房地产的折旧费用，可以得到房地产的市场价值。
3.2 间接法间接法的计算方法相对复杂，需要考虑以下几个因素：•潜在租金：潜在租金是指房地产能够产生的最大租金收入。
通过市场调研和竞争情况，可以估计出房地产的潜在租金。
•市场租金：市场租金是指在给定市场条件下，房地产能够实际租出去的租金收入。
它受到供应和需求关系、市场情况和租金调整因素等的影响。
•利率：利率是评估房地产时需要考虑的另一重要因素。
利率的高低将直接影响房地产的投资回报率和市场价值。
间接法的计算过程包括预测未来租金收入、计算利润、应用市场租金和利率来评估房地产的市场价值。
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房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨作者：佚名时间：2008-3-27浏览量：一、收益率的求取收益率的求取方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、抵押贷款与自有资金的组合法、土地与建筑物的组合法等。
收益率的求取关键问题是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致。
这里，就评估实务中采用较多的市场提取法和累加法进行阐述。
1．场提取市法。
市场提取法共有两种思路，即净收益采用会计利润和采用净现金流量。
净收益采用会计利润在这种情况下，每年提取的折旧费用在建筑物的寿命期末可以重置，实际上是一种收益无限期的形式，即V=a/r,r=a/V。
以出租经营为例，一般的观点是，净收益为年总收入扣除年折旧费、维修费、管理费、有关税费、利息费用、保险费等的余额。
这里的折旧费仅指建筑物的折旧，这在土地无限期使用的前提下是适用的。
但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，土地的价值随着使用年限的增长而降低，因此这里的折旧费是广义的，还应当包含土地使用权价值摊提费。
对于利息收入和费用，在求取收益率时，一般假设收入、费用发生在年末，而实际并非如此。
如实际租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；如实际租金收入发生在期初，或存在押金收入，这时还应考虑租金收入或押金收入的存款利息作为收入。
收益采用净现金流量。
即前面思路中年总收入不扣除折旧费，这种情况下，实际上是一种收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/n],将已知量代入求取r。
理论上只要收益额的计算口径与收益率的计算口径保持一致，年净收益采用净利润和净现金流量都是可行的，但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，存在土地使用权价值摊提的问题，即要确定建筑物和土地使用权的重置价值，实际操作起来难度很复杂。
况且租赁方关心的是净现金流量，非会计净利润，笔者认为用收益法评估房地产，净收益采用净现金流量的做法比较合适。
累加法。
累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法，其基本公式为：房地产收益率=无风险利率+风险报酬率上述公式对应的净收益口径应该是会计净利润，按照净收益采用净现金流量的做法，应该考率建筑物折旧费和土地摊提费问题，有观点认为，房屋的收益率=无风险利率+风险报酬率+折旧率。
笔者认为，将房屋建筑物折旧率或土地摊提率简单相加是不妥当的。
假设以国债利率作为无风险利率，因为本金是在国债发行期末一次收回，这种状况可假设本金在经济寿命期内等额收回，则假设房地产经济使用寿命50年，2003年2月份发行的五年期国债利率为%,则其年回收率为=%,这与折旧率1/50=2%差距是很大的。
即与净现金流量对应的累加法收益率公式为：房地产收益率=无风险利率+风险报酬率+本金等额回收率二、收益法收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求取作了阐述。
现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。
用收益法评估房地产某教材案例如下：1．委估对象概况委估对象为二层楼商场，混合结构，建筑面积2180平方米，占地面积1250平方米，商业用途。
2．估价技术思路方法与估价过程根据委估对象为商场的特点，再根据评估目的及市场因素，采用收益法来测算委估对象在评估基准日的价值。
计算总收益根据商场店铺所处的地理位置及周边相似店铺的租金水平，经市场比较法测算，商场店铺的租金为元/平方米.日。
商场店铺平均出租率为75%，每年按365天计，则年租金总收入为1964××365×75%=2365638元。
计算总费用①年折旧费。
商场店铺为混合结构，使用年限为50年，因此房屋折旧年限取50年，残值率取2%，收益年限取50年。
根据工程造价行情，该类房屋造价为900元/平方米，则：年折旧费=房屋建筑造价×/使用年限=900×2180×/50=38455元②年管理费。
按年租金的3%计提，年管理费为70969元。
③年维修费。
按房屋建筑造价的%计提，年维修费为29430元。
房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨作者：佚名时间：2008-3-27浏览量：④年保险费。
按房屋建筑造价的2‰计提，年保险费为3924元。
⑤年缴纳税费。
营业税及附加按年租金的%计提，年营业税及附加为131648元；房产税按年租金的12%计提，年房产税为283877元；土地使用税以5元/平方米.年计算，年土地使用税为：5×1250=6250元；年税费合计为421775元。
⑥年利息。
按房屋建筑物造价的%计取，%为一年期的存款利率，设资金在一年建设期内均匀投入，年存款利息67983元。
以上六项费用合计为632536元。
计算年净收益年净收益为年总收益减去年费用总支出为1733102元。
确定还原利率还原利率以一年期贷款利率%,加上3%的风险利率取整为10%。
计算房地产价格房地产价格=1733102×=17183360元。
笔者认为，上述评估思路存在如下问题：首先是折旧费的处理。
该例题收益额的计算采用会计利润，只对建筑物计提折旧，未对土地使用权权属状况进行说明，按我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行摊提，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
第二是还原利率的确定。
该例题采用累加法确定还原利率，贷款利率是一种含有风险的利率，在这里作为无风险利率显然是不妥当的。
第三是利息费用。
该例题按房屋建筑物造价计提利息费用是不妥当的，因为房屋建筑物造价实际上是房地产价值构成的一部分，评估求取的正是房地产价值，其利息正是房地产经营要得到的净收益里最根本的一部分，这里作为费用扣除显然是不合理的。
笔者认为，若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日中了。
收益法评估往往假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。
如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息。
如客观租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。
收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。
因此笔者建议，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与其加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
第四是收入和费用的发生的时间。
用收益法评估房地产，一般假设收入、费用发生在期末，而实际情况是租金收入一般发生在期初，费用一般在期间均匀发生。
笔者认为假定收入、费用的发生时点，一定要与评估时采用的客观租金、费用发生时间相符，净收益发生在期初和期末评估结果相差一个收益率，这种差距是很大的。
用收益法评估土地使用权2002年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》中，用收益法评估土地价格的思路为：首先依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，然后从待估不动产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原利率还原，即可得到土地的价格。
其计算公式为：L=[a-B]/r1=a1/r1式中：L：土地价格；a：建筑物及其相应范围的土地产生的纯收益；B：建筑物的价格；r1：土地还原率；r2：建筑物还原率；d：建筑物的折旧率;a1:土地的纯收益。
按该教材的观点，式中建筑物的价格B为重置价扣除折旧后的净值，这样随着使用年限的增加，建筑物产生的净收益是逐年减少的，而若不考虑物价变动因素，实际上年纯收益a是基本保持不变的，如此，土地的纯收益a1便会逐年增加，而r1是基本维持不变的，便会出现土地的评估值L随着评估时间的递延而逐年增加的现象，这显然是不符合实际情况的。
笔者认为，房地产年纯收益是一种房地产投资的期望收益，是由全新状态的房地产价值决定的，一经确定，若不考虑物价变动因素，便基本维持不变，建筑物的纯收益和土地的纯收益也是如此，因此上述公式中的B应为建筑物的重置价值，而非扣除折旧后的净值。
三、假设开发法2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：.传统法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费2.折现法待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费按《房地产估价房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨作者：佚名时间：2008-3-27浏览量：规范》条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。
在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。
”笔者认为运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。
在2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。
而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。
笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。
即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
第二是上述公式在实际付工程款及其他应缴费用与形象进度一致的情况下适用，但实际付工程款及其他应付款与形象进度往往一致。
按现在的有关法律法规，应付工程款具有优先受偿权，因此评估在建工程的价值时，应将实际付工程款及其他应付款与形象进度的差额列入特别事项说明，或在抵押贷款评估时直接扣除。
四、成本法目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》P149页，适用于旧房地产的基本公式：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。