最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与
城市房地产抵押管理办法
城市房地产抵押管理办法中华人民共和国建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》已于1997年4月27日经第四次部常务会议通过，现予发布，自1997年6月1日起施行。
部长侯捷1997年5月9日目录第一章总则第二章房地产抵押权的设定第三章房地产抵押合同的订立第四章房地产抵押登记第五章抵押房地产的占用与管理第六章抵押房地产的处分第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门负责管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、区（县）人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
返回第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。
在建工程抵押的风险及防范
在建工程抵押的风险及防范作者：单敏来源：《中国房地产》2013年第02期一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。
根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。
对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。
2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。
所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。
一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。
3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。
《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
在建工程抵押遇到法律问题如何处理
在建工程抵押遇到法律问题如何处理法律赋予建筑商工程款有限受偿权的意图在于保护劳动者的利益，鼓励创造社会财富。
但是，宜兴房产诉讼律师表示，法律赋予承包人工程款优先权却使得贷款银行抵押权的有限受偿处于“有名无实”的境地。
所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程①。
关于在建工程抵押的问题，《担保法》未作规定，而是由1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《抵押办法》)第3条第5款作出规定。
由于在建工程抵押在实践中比较常见，因此而发生的纠纷也较多。
为此，《担保法解释》第四十七条对此专门作出了规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
但应注意的是，《抵押办法》对在建工程抵押的设定了几个条件：(1)抵押人为主债务人;(2)债权人为具有贷款经营权的金融机构;(3)主债权的种类为贷款;(4)担保的贷款须用于在建工程继续建造;(5)抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
《担保法解释》中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件，由于《抵押办法》仅是建设部的一项规章，在审判实践中其效力层次低于司法解释;而且《抵押办法》对于在建工程抵押所设定的条件已不适应实际的需要。
因此，人民法院在审理在建工程抵押的案件时，对于在建工程抵押是否有效不应从上述条件来考虑，而应根据担保法或《担保法解释》的规定进行判断。
从《担保法解释》第四十七条的规定来看，该条规定所规范的实际上不仅是在建工程抵押问题，还包括预售商品房抵押问题，但后者不属本文探讨范围，不再赘述。
一、在建工程的性质物权的成立与存在，须以标的物存在为前提。
作为物权标的的物通常是有体物，亦即可为人的感官感觉的物质。
在特定情况下，无体物或某些权利亦可作为物权的标的，但无体物主要是指热、声、光、电、气味等，这与在建工程显然有所区别，而在建工程本身显然也不属于权利的范畴。
在建工程抵押
在建工程抵押问题目录一、在建工程抵押产生的背景 (2)二、在建工程抵押概述 (3)一、概述 (3)二、特性 (3)3、抵押权取得 (3)4、条件 (4)三、具体操作流程和注意事项 (5)一、具体操作流程 (5)二、在建工程审查 (8)3、在建工程抵押合同（详见附件一） (13)4、办理抵押应注意的问题 (13)四、在线工程抵押的法律规定 (14)一、在建工程抵押产生的背景最近几年来，我国的房地产业进入了一个快速进展的顶峰阶段。
而组成房地产总量的一个重要组成部份更是在建工程更是成为房地产业中发挥举足轻重的作用。
大量的房地产开发，需要大量的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设项目的贷款。
以在建工程抵押作为融资手腕在我国的房地产开发经营中占据极为重要的地位。
可是一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在专门大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常常利用在建工程(含国有土地利用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的共赢选择。
另一方面因为商品房在建工程抵押紧密关系到商品房的销售，远期将影响到众多买受人的利益。
而且在建工程可否完工本身仍处于不肯定状态，价值也尚未最终肯定。
由此，法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。
二、在建工程抵押概述一、概述在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地利用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
①二、特性在建工程是以未来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。
也就是建筑物抵押合同是以设定某种未来的权利为目的的合同，而不是此刻就可设定某种权利。
从那个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成绩时，权利方可设立。
3、抵押权取得在建建筑物抵押合同的生效仅在当事人之间产生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有义务将建筑物现实的抵押给另一方，权利人并非能在建筑物建成后固然取得抵押权，权利人仍应履行①《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》，第三条第五款：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
城市房地产抵押管理办法最新修订版2021
城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布，根据2001年8月15日建设部令第98号、2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号修改）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》(建设部令第98号)
城市房地产抵押管理办法（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布根据２００１年８月１５日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）目录第一章总则 (1)第二章房地产抵押权的设定 (2)第三章房地产抵押合同的订立 (5)第四章房地产抵押登记 (6)第五章抵押房地产的占用与管理 (8)第六章抵押房地产的处分 (9)第七章法律责任 (10)第八章附则 (11)第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
城市房地产抵押管理办法（2021法信汇编版）
城市房地产抵押管理办法（2021法信汇编版）文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2021.03.30•【文号】•【施行日期】2021.03.30•【效力等级】部门规章•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布根据《建设部关于修改＜城市房地产抵押管理办法＞的决定》修正2001年8月15日以建设部令第98号发布*“法信”平台根据2021年3月30日《住房和城乡建设部关于修改<建筑工程施工许可管理办法>等三部规章的决定》(住房和城乡建设部令第52号）汇编整理）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
城市房地产抵押管理办法(2001年修正)
城市房地产抵押管理办法（2001年修正）城市房地产抵押管理办法（2001年修正） (1997年5月9日中华人民共和国建设部令第56号发布根据2001年8月15日《建设部关于修改的决定》修正)第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》.《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物.构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民.法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民.法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿.互利.公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省.自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市.市.县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
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最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复
【法规类别】法律解释执行
【发文字号】[2014]行他字第8号
【发布部门】最高人民法院
【发布日期】2012.11.28
【实施日期】2012.11.28
【时效性】现行有效
【效力级别】司法解释性质文件
最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问
题的答复
([2012]行他字第8号)
山东省高级人民法院：
你院鲁高法函[2012]3号请示收悉，经征求全国人大常委会法制工作委员会、住房和城乡建设部意见，答复如下：
在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。
法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。
二0一二年十一月二十八日
附：
山东省高级人民法院关于担保法司法解释
与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题的请示
最高人民法院：
聊城东昌府区人民法院在审理邯郸市邯三建筑工程有限公司诉聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记一案的过程中，对担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题把握不准，逐级报请我院研究。
经我院审判委员会研究后认为，相关法律适用问题较为复杂，特向贵院请示。
一、当事人基本情况
原告：邯郸市邯三建筑工程有限公司。
被告：聊城市住房和城乡建设委员会。
第三人：聊城市聊韩房地产开发有限公司。
第三人：程安宇。
二、案件由来及一审情况
原告邯郸市邯三建筑工程有限公司(以下简称邯三公司)起诉称：2003年11月21日，我方与聊韩房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由我方承建聊韩房地产公司开发的育新街韩国城的地下停车场、3楼及4楼的土建、给排水、电器安装工程。
聊韩房地产公司未支付工程款，在执行过程中，我方发现被告聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称聊城市住建委)将原告承建的工程为两第三人办理了在建工程抵押登记，直接影响了原告合法权利的实现。
根据法律规定，在建工程抵押的抵押权人应为银行，不是企业或自然人。
被告没有审查贷款人主体资格，程安宇不符合贷款人主体资格，被告为第三人程安宇办理在建工程抵押登记违反法律规定，请求法院依法撤销。
被告辩称：1．我方作出具体行政行为时，邯三公司与聊韩房地产公司的纠纷尚未产生，邯三公司的债权可以通过其他途径解决，邯三公司认为我方作出的登记行为直接影响其债权实现的理由不能成立，邯三公司不具有原告主体资格。
2．根据《城市房地产抵押管理办法
》第三条
第三款
规定，我方以公民个人作为抵押权人办理相关房地产抵押登记符合相关规定，并无不当。
3．第三人在申请办理房地产抵押权设立登记时，依法提交了规定的材料，我方经对材料进行审核，认为第三人申请事实及权属清楚，证据材料齐全，为其办理了房地产他项权利登记。
综上，原告不具有诉讼主体资格，其诉讼没有法律依据，我方作出的抵押登记行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人聊韩房地产公司辩称：1．本案原告没有诉权，因为我方与程安宇签订的抵押合同合法有效，本案原告要求撤销的登记行为并没有涉及到抵押合同的任何内容及权利义务关系，该抵押合同的成立及生效也并不是以抵押登记为生效要件，该登记行为并没有涉及到原告的合法权益，该登记行为不具有可诉性。
2．根据相关规定对登记行为提起行政诉讼应以解决基础性的民事案件为要件，原告起诉不符合法律规定，请求依法驳回。
3．原告起诉超过起诉期限。
第三人程安宇答辩称：1．原告2009年已经起诉聊韩房地产公司并申请法院查封了本案在建工程，在当时原告就应该知道在建工程抵押的情况，故原告于2011年6月16日提起行政诉。