国内REITs市场、模式、税收及投资要点分析
我国REITs融资模式下税收问题分析
我国REITs融资模式下税收问题分析REITs是一种以房地产为基础资产、以集合投资方式运作的证券投资工具。
REITs的主要投资对象包括商业地产、办公楼、住宅等不动产项目。
REITs通过发行证券的方式融资，将投资者的资金集中起来用于购买和管理房地产资产，并通过出租、转让等方式获取收益。
在国际上，REITs已经成为了一种重要的房地产投资方式，吸引了大量资金进入该领域。
我国自2014年开始试点REITs，并于2018年正式颁布了《房地产投资信托基金管理办法》，开启了REITs市场化发展的新篇章。
在REITs融资模式下，税收问题是关键因素之一。
税收政策的合理性将直接影响到REITs的发展和投资者的收益。
我们需要对REITs融资模式下的税收问题进行梳理和分析。
REITs的税收问题主要包括税收适用范围、税收优惠政策和税收合规管理等方面。
具体来说，税收适用范围主要包括REITs的税前利润、税后利润、资产增值税等方面；税收优惠政策主要包括纳税优惠、减免税款等方面；税收合规管理主要包括税务申报、纳税申报等方面。
在这些方面，我国REITs融资模式下存在着一些不确定性和争议，需要进行深入研究和探讨。
从税收适用范围来看，REITs的税前利润征税问题是一个亟待解决的难题。
目前，我国还没有明确规定REITs的税前利润应该如何计算和征税。
由于REITs的特殊性，其税前利润的计算方式和征税政策需要根据实际情况进行调整和优化。
资产增值税的征收标准也需要进一步明确，以确保REITs的税收负担合理合法。
从税收优惠政策来看，目前我国对于REITs的税收优惠政策仍然比较模糊。
尽管《房地产投资信托基金管理办法》对于REITs的税收优惠政策做出了一些规定，但是还存在一些不确定性和难点。
纳税优惠的具体力度、减免税款的具体项目等方面都尚未明确。
这给REITs的投资者和管理者带来了一定的困扰，也影响了REITs市场的健康发展。
从税收合规管理来看，REITs的税务申报和纳税申报是一个需要特别重视的问题。
我国REITs融资模式下税收问题分析
我国REITs融资模式下税收问题分析REITs（不动产投资信托）是一种特殊的房地产投资工具，通过将不动产转换为可流动的证券形式，为投资者提供了参与房地产市场的机会。
在中国，REITs被广泛应用于房地产行业，有助于促进资本市场的发展和房地产行业的融资。
在REITs融资模式下，涉及到一些税收问题，需要进行详细的分析。
下面将从三个方面对我国REITs融资模式下的税收问题进行分析。
就REITs融资模式下税收问题进行分析，需要明确REITs的税收状况。
REITs是为了使投资者能够直接投资不动产而设立的投资工具。
不同于传统的房地产企业，REITs作为信托公司，在缴纳企业所得税时可以享受特殊的税收优惠政策。
按照我国现行的税法规定，REITs公司可以脱离企业税制，仅需对分配给投资者的利润缴纳个人所得税，较少受到税务负担的影响。
这一方面可以吸引更多投资者参与REITs市场，同时也为REITs融资提供了税收优惠政策的支持。
REITs融资模式下税收问题还涉及到不动产交易的增值税问题。
根据我国现行税法规定，不动产的转让属于增值税纳税范围。
对于REITs公司来说，其转让不动产的目的是为了完成不动产的置换，而非变现。
REITs公司购买和转让不动产的行为实际上并没有实现增值，也没有带来直接的经济收益。
鉴于此，对REITs公司购买和转让不动产征收增值税可能会增加其经营成本。
对于REITs公司转让不动产的增值税问题，应该根据其实际目的和运作方式进行合理的规定。
REITs融资模式下税收问题还需考虑投资者收益的个人所得税问题。
投资者从REITs 获得的收益主要包括租金收入和资本收益。
根据我国现行税法规定，REITs分配给投资者的收益需要缴纳个人所得税。
个人所得税税率的高低以及税收优惠政策的制定将直接影响到投资者对REITs的投资积极性和收益水平。
在REITs融资模式下，应充分考虑个人所得税政策的合理性和灵活性，以提高投资者对REITs的参与度。
我国REITs融资模式下税收问题分析
我国REITs融资模式下税收问题分析随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）已经成为了一种新型资产管理方式。
REITs是由房地产开发商、物业管理公司等机构发起，吸收资金后以优质不动产为基础进行投资，再通过公开募集或私募融资的方式进行资金扩大。
但在实际操作中，由于我国当前REITs尚处于试点阶段，研究REITs融资模式下涉及的税收问题是十分必要的。
REITs被定义为一种特殊的房地产基金，在我国属于信托基金，与传统资管产品相比，其资产类别固定、收益分配稳定、投资对象也相对清晰。
而REITs的融资主要有两种方式：公开发行和私募融资。
在公开募集方式下，REITs成为一个实体，必须有一个托管银行，托管银行为REITs提供各种金融服务，对此应纳税款可能包括增值税、企业所得税、印花税、个人所得税等；在私募融资方式下，REITs的投资者是高净值个人和机构投资者，由于私募融资规模较小，托管银行的税收问题相对要少些。
1.税收政策不完善目前我国关于REITs的税收政策尚不完善，与国际先进经验相比，我国尚未实施免税或减税政策，同时缺乏有效的税收优惠政策，这对REITs的推广和发展造成了一定的不利影响。
2.税收各项费用过高除税负不均外，税收各项费用过高也是影响REITs发展的重要原因之一。
REITs在策略投资物业时，要承担一定的税和费用，比如股份转让、企业税和房地产管理税等，这些税费成本都会影响到REITs的盈利水平，使得REITs投资者收益减少，风险增加。
3. 税收分配方案有待进一步完善税收分配方案在REITs融资模式下扮演着重要的角色，但在我国REITs税制中，税收分配方案仍有待完善。
由于我国税法对于分配政策的规定并不明确，税收分配的问题使得REITs投资者在获得利益时容易出现争议。
政府应该通过完善税收政策来支持和促进REITs的发展。
中国reits行业报告
中国reits行业报告中国REITs行业报告。
中国的房地产投资信托基金（REITs）行业近年来发展迅速，吸引了大量投资者的关注。
本报告将对中国REITs行业的发展现状、市场前景以及存在的挑战进行分析，为投资者提供全面的了解和参考。
一、行业发展现状。
中国的REITs行业起步较晚，但在政策支持和市场需求的推动下，近年来取得了长足的发展。
2019年，中国证监会发布了《关于开展不动产投资信托基金试点工作的指导意见》，为REITs的发展提供了政策支持。
截至目前，中国已有多家房地产开发企业成立了REITs基金，并成功在资本市场上市。
二、市场前景分析。
中国的REITs市场前景广阔。
首先，中国房地产市场庞大，有着巨大的不动产资产规模，为REITs提供了丰富的投资标的。
其次，中国经济持续增长，城市化进程加快，对基础设施和商业地产的需求不断增加，为REITs的发展提供了有力支撑。
再者，政府对REITs的支持力度不断加大，为行业的健康发展创造了良好的环境。
因此，可以预见，中国REITs市场未来将迎来快速增长。
三、存在的挑战。
尽管中国REITs市场前景广阔，但也面临着一些挑战。
首先，REITs产品的创新和设计仍需进一步完善，以满足不同投资者的需求。
其次，市场监管和规范建设亟待加强，以防范市场风险和保护投资者权益。
再者，REITs市场的认知度和接受度相对较低，需要加大宣传和推广力度，提升市场知名度。
四、发展建议。
为了促进中国REITs行业的健康发展，我们提出以下建议，一是加大政策支持力度，为REITs市场创造更加宽松的政策环境；二是加强市场监管，规范市场秩序，保护投资者权益；三是加强行业宣传和推广，提升市场认知度和接受度；四是鼓励创新，完善REITs产品设计，满足不同投资者的需求。
总之，中国的REITs行业发展潜力巨大，市场前景广阔。
随着政策支持的不断加大和市场需求的不断增加，相信中国REITs市场将迎来更加繁荣的发展。
2024年REITs市场环境分析
2024年REITs市场环境分析1. 引言不动产投资信托(REITs)是一种投资工具，允许投资者通过间接投资于不动产的方式获得收益。
近年来，REITs市场迅速发展，在全球范围内吸引了投资者的关注。
本文将对REITs市场环境进行分析，探讨其发展趋势和面临的挑战。
2. REITs市场发展趋势2.1 国际市场发展状况REITs市场在全球范围内呈现出不断增长的趋势。
美国、加拿大以及亚洲地区的一些发达国家一直是REITs市场的主要发展地区。
这些地区的REITs市场规模不断扩大，投资者愈加青睐REITs的投资机会。
2.2 中国REITs市场的发展中国REITs市场的发展相对较慢，但在过去几年中取得了一些进展。
2019年，中国证券监督管理委员会发布了《关于试点运作不动产投资信托的指导意见》，为中国REITs市场的发展提供了法律依据。
未来，中国REITs市场有望快速发展，引入更多投资者。
3. REITs市场面临的挑战3.1 法律和监管环境不同国家的法律和监管环境对REITs市场的发展产生着重要影响。
一些国家的法律还没有明确规定REITs的相关事项，缺乏明确的监管框架可能导致市场的混乱和风险的增加。
3.2 不动产市场波动性REITs市场的表现往往与不动产市场密切相关。
如果不动产市场出现大幅度波动，这将对REITs市场造成影响。
投资者在不动产市场前景不确定的情况下，可能会减少对REITs的投资。
3.3 投资者缺乏了解和信任对REITs的了解程度和信任程度直接影响投资者的投资意愿。
一些投资者对REITs的运作机制和风险把握不够充分，这使得他们不太愿意投资。
提高投资者对REITs的了解和信任，是REITs市场发展的关键。
4. REITs市场的机遇4.1 城市化进程加速全球范围内的城市化进程加速，带动了不动产市场的发展。
这为REITs市场提供了更多的投资机会。
投资者可以通过投资于城市化进程中的不动产项目，获得稳定的收益。
国内房地产投资信托基金各交易环节税收研究
国内房地产投资信托基金各交易环节税收研究房地产投资信托基金（REITs）是指将投资者的资金集合起来，通过购买和管理房地产资产来获取收益的基金。
REITs在国内房地产市场中逐渐发展成为一种重要的投资工具。
针对国内房地产投资信托基金各交易环节的税收问题，进行相关研究具有重要的实践意义。
国内房地产投资信托基金的申购环节涉及税收，包括购买房地产资产所需的契税和增值税。
在中国，《契税法》规定了不动产的转让所需缴纳的契税，一般为房地产交易总额的1%至3%，不同省份和不同类型的房产有所不同。
在购买房地产资产的过程中，投资者需要缴纳相应的契税。
如果投资者是购买全新的商业用房，还需要缴纳增值税。
根据《增值税法》，商业用房的销售方需纳税，税率一般为5%。
国内房地产投资信托基金的持有环节也涉及税收。
根据中国税法规定，投资者从房地产投资信托基金中获得的红利是应纳税的。
具体税率根据个人所得税法规定，一般为5%至45%，然而对于低收入者和有关政府调控政策规定的住房租金的，有可能适用较低的税率。
从房地产投资信托基金所获收益还需缴纳社会保险费，一般为工资总额的8%到11%。
国内房地产投资信托基金的赎回环节也涉及税收。
当投资者赎回基金份额时，需要缴纳赎回所得的个人所得税。
个人所得税的税率和纳税方式与持有环节类似，根据个人所得税法规定，一般为5%至45%。
需要指出的是，以上所述的税收规定可能随着时间的推移和相关政策的调整而发生变化。
投资者在进行房地产投资信托基金交易时应及时了解最新的税收政策，并在合规的前提下进行投资。
国内房地产投资信托基金各交易环节涉及的税收主要包括申购环节的契税和增值税、持有环节的个人所得税和社会保险费以及赎回环节的个人所得税。
针对这些税收问题，投资者需要及时了解相关政策，确保自身的投资合规。
我国REITs融资模式下税收问题分析
我国REITs融资模式下税收问题分析房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指投资组合，由不同类型的房地产资产组成。
REITs是一种投资工具，由许多个人投资者和机构投资者共同拥有和管理。
REITs最初源于美国，由于其具有税务优惠和投资回报的潜力，已经在全球范围内得到广泛应用，包括中国。
REITs的融资模式包括发行REITs股份和发行债券，股份和债券均可为投资者提供投资回报。
股份的投资回报通常为股息，而债券的投资回报通常为利息。
然而，在REITs的融资模式下，涉及到一些税收问题。
在中国，REITs的税收问题主要包括增值税、企业所得税和个人所得税等方面。
首先，对于REITs的股息分配，涉及的税收问题主要是企业所得税。
根据中国税法，企业所得税的税率为25％。
然而，REITs扣除了所有必要开销后，所得应该按照20％的税率计算。
因此，对于REITs的股息分配，应该缴纳企业所得税。
但是，如果REITs将股息分配给符合一定条件的股东，例如机构投资者、养老基金、慈善组织等，在特定情况下，可以享受税收优惠。
其次，对于REITs的房产转让方面，涉及到的税收问题主要是增值税和企业所得税。
根据中国的规定，房地产交易涉及到增值税。
一般情况下，如果REITs出售房产，应缴纳增值税。
但是，如果REITs在房产转让中存在特定情况，例如将房产转移到其他REITs，不需要缴纳增值税。
企业所得税应在房产转移后支付。
最后，对于个人投资REITs的个人所得税，税收问题主要涉及到股息和资本利得。
对于REITs分红支付的股息，应按照个人所得税法规缴纳个人所得税。
同时，对于REITs出售房产时获得的资本利得，也应按照个人所得税法规计算个人所得税。
但是，如果个人投资REITs的实际持续时间超过三年，或REITs从事房地产证券化项目，投资所得可以享受特定的税收优惠政策。
我国REITs融资模式下税收问题分析
我国REITs融资模式下税收问题分析一是不动产流转环节的税收问题。
REITs的资产组合包括不动产、房地产开发项目或物业管理等，这些不动产的交易存在着流转税问题。
例如，REITs公司购买、出售或转让不动产时需要缴纳增值税、契税等税费，这将对不动产流转的速度和效率带来一定的影响。
二是REITs公司红利分配的税收问题。
REITs公司的基本目的是产生现金流，并将其分配给股东。
然而，在当前的税收制度下，REITs公司分配红利时需要缴纳企业所得税和股息税。
企业所得税和股息税均属于重复征税，在企业取得收益时就已经征收，股东再次分配股息时，又要征收股息税。
这样会使得REITs的股息收益降低，同时也会制约其吸引资本市场投资者的能力。
三是资产管理环节的税收问题。
REITs公司作为不动产的管理者，需要对不动产进行持有、维护、管理、租赁等操作，相应要承担税费的责任。
例如，REITs公司需要为不动产缴纳物业税、教育费附加费等各类税费，这些税费会减少不动产的收益，并对REITs的整体运作造成一定的影响。
综上所述，REITs融资模式下存在着不少税收问题。
解决这些问题需要依靠政府部门、行业协会以及市场参与者的共同努力。
政府部门可以通过税收政策的调整，降低REITs公司购买、转让不动产时的税费，鼓励REITs公司的正常运作。
行业协会可以倡导建立健全的税收政策，引导REITs公司避免资产流转环节产生重复缴税等问题。
市场参与者可以发挥自身专业知识和经验，制定合理的税务策略，减少REITs公司在税收方面的负担，提升其吸引投资者的能力。
只有政府、行业和市场参与者协同作业，才能促进REITs融资模式的进一步发展，在房地产市场和资本市场中发挥重要的作用。
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国内REITs市场、模式、税收及投资要点分析国内REITs以过户型作为起点，最开始的中信启航，苏宁云商，浦发大厦，云南城投酒店等，其实都是过户模式，目前国内过户型REITs合计发行9单，金额合计269.87亿元。
抵押型REITs，有些人称之为CMBS，是最近的一个热点，2016年至今一共发了4单项目，目前物业都比较高大上，包括我们熟悉的世茂酒店、金宝大厦、银泰、金茂凯晨大厦，金额合计155.41亿元。
抵押型REITs采取的是目标物业抵押模式，不涉及产权转移，过户型采取的是股权过户模式，它是将目标物业公司股权直接进行转让。
二、国内REITs模式（一）过户型REITs过户型REITs，国内目前操作模式主要是通过将底层物业所在的项目公司的股权进行转让和过户。
一般优先级或者A类对应的是一个现金流，所以我们称之为现金流全覆盖型产品。
次级或者B类以物业的评估价值作为支持，通过融资人优先收购或者物业出售实现退出。
期限可能通常设计18年，相当于A类现金流全覆盖。
退出方式上如果不具备公募REITs上市的条件，就靠收购，不行就处置物业，所以增信措施也比较丰富。
模式一：过户型REITs（债权型）案例一：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划中信金石设立名为“中信苏宁云创私募投资基金”的私募投资基金，苏宁云商与中信金石签订《基金合同》，认购私募投资基金的全部基金份额。
私募投资基金成立后，中信金石以私募投资基金的名义与苏宁云商签订《中信苏宁云创私募投资基金股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项目公司100%的股权，同时给项目公司发放委托贷款，且将优先债收益权（项目公司以其持有的底层物业资产向优先债委托贷款银行提供抵押担保）通过实物分配的方式转让至苏宁云商。
华夏资本根据专项计划文件的约定，代表专项计划受让苏宁云商拥有的优先债收益权及拥有的全部私募投资基金份额。
核心要点（1）底层资产底层资产为苏宁云商自有的11家门店物业（北京2家，成都3家，重庆2家，武汉、常州、西安、昆明各一家）的房屋所有权及对应的土地使用权，并以此出资设立11家全资子公司，物业评估价值44.25亿元。
租金：苏宁云商下属大区销售公司将与项目公司就目标资产中面积占比达78%的物业签署12 年期不可撤销租约。
第12年到期前30日，由大区销售公司与项目公司另行协商，若大区销售公司不再租赁，则由苏宁电器集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）承租至第20年。
目标资产租金在前6年每年上涨3%，第7年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平；第13年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平的135%。
（2）产品结构及增信措施本专项计划规模43.95亿元。
其中A类资产支持证券规模为20.85亿元，期限为18年，且每3年开放申购/回售，计划管理人每3年可提前终止，还本付息方式按季等额本息，租金净收入优先用于支付A类本金和预期收益，对A类本息兑付覆盖倍数为【1.26-1.65】倍。
如在任一开放参与申报期内申报参与的A类资产支持证券份额少于对应的开放退出申报期内申报退出的A类资产支持证券份额，苏宁云商将承担流动性支持义务。
B类资产支持证券规模为23.10亿元。
期限为3+1年，可提前结束。
苏宁集团在第3年末拥有对B类资产支持证券的优先收购权，待其收购后，B类资产支持证券持有人的本金和预期收益将得到全部实现，专项计划向苏宁集团分配私募投资基金基金份额，从而终止B类资产支持证券。
优先收购权权利对价为B类资产支持证券规模的29%/年，其中的[7-9.5]%/年部分需当年支付，完全对应用于B类预期收益的支付，同时计提当年剩余部分（[19.5-22]%]），若期间苏宁集团行使该优先收购权，则相应计提部分可获豁免。
若苏宁集团放弃行使优先收购权，其将累计支付B类资产支持证券持有人出资金额总额的87%的权利对价，放弃行使优先收购权的成本很高。
模式二：过户型REITs（股权型）案例二：中信华夏苏宁云享资产支持专项计划苏宁金石设立名为“中信苏宁云享私募投资基金”的私募投资基金，苏宁云商与苏宁金石签订《基金合同》，认购私募投资基金的全部基金份额。
私募投资基金成立后，苏宁金石以私募投资基金的名义与苏宁云商签订《股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项目公司100%的股权。
华夏资本根据专项计划文件的约定，代表专项计划受让苏宁云商拥有的全部私募投资基金份额。
核心要点（1）底层资产底层资产为苏宁云商自有的6家仓储物业（包头、青岛、南昌、无锡、成都、广州各一家）的房屋所有权及对应的土地使用权，并以此设立6家全资子公司。
物业评估价值18.53亿元。
租金：苏宁云商下属物流公司将与项目公司就目标资产进行整租，并签署10年期不可撤销租约，租约中明确了初始租金水平和租金的增长方式和幅度。
如果苏宁云商下属物流公司作为承租人违约，则有苏宁云商继承原承租人在租赁协议项下的权利和义务。
（2）产品结构及增信措施本专项计划规模18.47亿元。
其中优先级资产支持证券规模为12.00亿元，期限不超过4年，到期一次还本，租金净收入优先用于支付优先级预期收益，对优先级预期收益兑付覆盖倍数为【1.94-2.24】倍。
目标资产评估价值对优先级证券的本金覆盖倍数为1.54倍。
权益级资产支持证券规模为6.47亿元。
期限不超过4年。
专项计划将争取在前三年实现公募上市，如果到公募截止日（3年末）仍未能实现完全上市，基金管理人将以出售方式处置底层资产特定权益。
根据苏宁云商、苏宁集团与基金管理人签订的《优先收购权协议》，如果到公募截止日（3年末）仍未能实现完全上市，基金管理人将于公募截止日（3年末）后10个工作日内从戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际五家评估机构中，独立选择一家评估机构对每一目标物业公允价值进行评估，并以物业评估总值作为苏宁云商（或其指定第三方）购买底层资产特定权益的对价的计价依据，在行权期内（评估报告出具之后20个工作日内），优先收购权人有权以物业评估总值优先受让全部特定权益，如行权期届满，仍未行使则视为放弃优先收购权，基金管理人有权将全部或任一特定权益酌情出售予任意第三方，如果交易价格低于评估价值，苏宁集团应就差额部分（评估价值-交易价格）向私募基金进行补偿，但补偿金额不超过55,590万元（目标资产2016年2月29日评估价值的30%）。
（二）抵押型REITs抵押型REITs，底层物业或者项目公司股权不做转让和过户，只是做抵押融资，目前以证监会主管的资产支持专项计划作为产品载体，以信托计划和委托贷款作为SPV，因为要形成一个债权，目前基本上全是信托计划，但以后也有可能会出现委托贷款，同时底层物业抵押给SPV，以物业租金和未来的增值作为还款来源。
模式三：抵押型REITs案例三：高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划交易结构概述（1）信托层面原始权益人将40.01亿元货币资金委托给方正东亚设立方正东亚·北京凯晨置业贷款单一资金信托计划，从而拥有信托受益权。
方正东亚与凯晨置业签订《信托贷款合同》，向凯晨置业发放信托贷款：金额40.01亿元，期限18年，按年付息，每3年末由借款人和受托人重新协商确定贷款利率。
还本方式为存续期间每年归还本金5,000万元，存续期间最后一年偿还剩余全部本金。
增信措施包括：（1）由中国金茂（中化集团旗下房地产和酒店板块的运营平台，香港联合交易所主板上市，股票代码00817.HK，中诚信评级AAA）、上海金茂（中国金茂全资子公司，中诚信评级AA+）对实际融资人履行信托贷款还本付息义务提供无条件不可撤销的连带责任保证担保；（2）信托计划层面，由凯晨置业以底层资产作为抵押物为信托贷款项下全部债权提供抵押担保；（3）信托贷款存续期间，凯晨置业将向监管账户按约定划付监管租金收入。
在信托贷款存续期间内，贷款人、借款人每三年均有权要求提前偿还全部信托借款未偿本金。
（2）专项计划层面管理人根据与原始权益人签订的《信托受益权转让合同》的约定，将专项计划资金用于向原始权益人购买基础资产。
交易完成后，专项计划承接原始权益人与方正东亚的信托关系，成为信托受益人。
认购人通过与管理人签订《认购协议》，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人，资产支持证券共两档：优先级：规模40亿元，期限3年，预期收益率3.3%，评级AAA次级：规模100万元，期限3年，不设收益，由凯晨置业自持（3）专项计划的续发借款人未行使提前还本权利的，专项计划管理人应每3年将新一期专项资产管理计划募集款项划付至本专项计划的托管银行账户。
新的专项计划继续将“信托”项下信托受益权作为基础资产发行资产支持证券。
核心要点底层资产是凯晨世贸中心写字楼，建筑面积12.9万平方米，评估价值129亿元，抵押率31.01%凯晨世贸中心写字楼，中化集团关联企业及进出口银行租赁面积合计超90%，2013年-2015年租金收入4.77亿元，5.02亿元和5.45亿元，预测产品存续期第一年，第二年，第三年租金收入分别为5.2亿元，5.9亿元和6.3亿元，前两年租金收入对还款本息覆盖倍数分别2.86和3.24倍。
对第3年还款本金（39亿元）覆盖很低，通过续发ABS、凯晨置业自有资金、中国金茂上海金茂担保或者处置物业退出。
（三）过户型REITs与抵押型REITs特点过户型REITs的优点是风控措施更完善，融资规模更大，缺点是税负较大。
优点：1）首先，最突出的一个优势在于管理人代表投资者通过信托或者契约基金等载体会拥有这个目标物业公司的股权，从而成为这个物业的所有者。
所以在发生违约的情况下是不需要走法院的流程，可以高效的处置这些标的物；2）因为过户型REITs相当于把目标物业的公司股权转让给了管理人，所以，如果项目资质比较好，理论上最大融资规模可能接近于股权的评估价值。
例如，之前做的苏宁云创一期，苏宁持有的自有门店底层资产评估价值44.25亿元，通过REITs 融资43.95亿元；海航普华大厦评估价值25.2亿，通过REITs融资25亿元等。
缺点：因为涉及到股权转让，所以涉及到股权的增值所得税，所以如果仅是融资目的，税负比较重。
但是，如果本身想通过金融手段转让物业，本身就需要交税，那么做成过户型REITs增量的税负比较小。
所以，这个就需要看企业的诉求，有些企业可能对房地产市场未来的走势不太看好，或者希望轻资产化，这种情况下过户型REITs比较适合企业的需求。
抵押型REITs的优点是操作相对简单、税负较轻，缺点是物业处置流程繁琐、融资规模较小。
优点：1）首先，因为只需抵押，不涉及过户。
所以流程会简单很多。
即使对于国企项目来讲，做一个抵押上级单位的决策流程也会简洁一些，也不需要走招牌挂这些流程，所以整体来讲运作周期较短。