XX年中原武汉金地格林春岸北区别墅价格策略

• 高性价比的 价格优势
•快速走量
学习改变命运,知 识创造未来
XX年中原武汉金地格林春岸北区别墅价格策略
别墅定价策略：
•销售策略 •逆市下，打开市场，形成热销
•快Байду номын сангаас走量，抢占市场先机
•价格策略——以高性价比的优势实现快速销售
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XX年中原武汉金地格林春岸北区别墅价格策略
•Part 2 •别墅楼市环境及产品分析
•项目本体分析 •项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧
项目产品别墅面
积（地上建筑面积
）有260平米左右。
•一层
优势在于别墅均有
独立双车位和较大
面积的地下室。
•地下室
•别墅产品
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从别墅的户型图
可以看出，别墅的
•二层
整体设计风格显得
有些相对陈旧。
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均价比准前提: 项目展示到位达市场高端别墅项目标准, 有足够客户基础，无影响政策出台.
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•北区别墅的均价制定：
•北区别墅根据前面的市场权重价格分析 •结合目前的市场新政的影响 •最终为实现全年43套的艰巨任务
• 因此，北区别墅定价需务实、谨慎。。。
•销售均价为11500元/平方米。
•1、三重庭院，360°全景露台。 •2、大面宽、短进深，9米调高客厅 •3、主人全层私属尊崇空间。 •4、配送约120㎡地下空间。 •5、顺势建房，坡地建筑。 •7、超大落地窗，兼顾景观与私密 •8、地下阳光车库，部分为双子车
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•Part 3 •北区/南区别墅均价
•吴家山片区环境资源略次与金银湖，客户认可度比较低，前期别墅较为老式，且位置 较远，整体竞争力较弱，前期成交均价8000元/平方
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•金银湖三环片区“联排”比较参
•本片区是紧邻三环，离城市中心近，别墅供应量较少，多为高层刚需产品，卧龙原墅预 6月推出，交通便利，容积率低，预计均价13000元/平方
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•四、朝向差： •五、车位配置差：
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六、最好别墅单元：
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七、最差别墅单元：
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•本项目“联排”产品均价定
•设本项目“联排”均价为：Px •Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7
•P1=折实均价×权重×本项目得分/该项目得分 •(P2、P3……P7的算法同P1)
• 通过市场比较法组合出本项目联排按照市场比准均价约为
•11871元/平方米
•（静态比准，未考虑销售速度；定位于二类联排价格水平）
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•八、汇总分析：
•最好 •最差
•每栋别墅单位整体价格均衡，东西各有景观和朝向优势。 •进行综合权衡相似产品价格差，有利于客户引导和选择。
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•价格表 的制定标 准
•结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的 定上采取以下策略：
通过合理的价格体系，快速走货
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》拉大总价差，均衡走货策略：拉大端头和中间别墅的价差，以 合理的价差设置，保证项目整体的均衡销售。 》细分产品，合理设置景观户型差：对产品进行细分，提高优质 湖景别墅价格，降低中间资源较差的单位价格，分流集中在端头的 意向客户。
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二、每栋别墅景观差：根据不同景观资源，别墅景观跳差5001800元不等。
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三、视野采光不同：
•11栋4号别墅和12栋5套别墅被10栋小高层遮挡，采光视野差，价差减800元 •13栋1301、1302别墅南面被商业建筑遮挡，价差减600元
•素质好的产品
•已售房源
•景观好 •视野开阔 •户型好
•未售房源
•景观差 •视野差 •户型一般
•售价10886元/平方米
•售价12130元
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•在逆市环境下，目前别墅价格并 无上涨空间，因此，南区别墅剩余 产品价格是不合理的。
•南区别墅滞销
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一、每栋别墅户型差：280平米较260平米多个庭院，且基本都位 于端头，端头景观资源好，户型优于明显。
11、12、16、19、 22、24栋别墅两端头 13、15、18、21 栋别墅东边端头
23、25栋别墅西边 端头
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•280平米产品
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•本项目别墅定位：由于位置较偏，产品密度较高，项目与片区别墅 竞争力较弱，处于第二梯队
•高 •形象
•景观、
产品、社
区 •双地铁
•品牌、 景观、园 林、社区
•万科高
•银湖翡翠
别墅
•卧龙别墅 •景
•格林春岸
性
•沿海赛洛城
•性价比
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北区别墅的产品说明：共59套联排别墅
•景观上：
➢21、23、25栋别墅景 观资源最好
➢11、16、19、22、24 栋01号房湖景资源最好 ➢21、18、15、13栋东 边端头别墅湖景资源最 好
•产品上：
➢280平米的产品多个庭 院，在户型上优于260平 米的产品
➢11、16、19、22、 24、25栋的01、02号 房和1302、1303、 1503、1504号房共16 套别墅是单车位。
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春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其 中别墅产品占项目总金额的41%。
别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！
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2011年春岸别墅销售目标为43套。 根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目
南区别墅价格调整：
•由于目前剩余产品都是素质较差的别墅 产品，根据南区别墅前期销售素质好的 产品价格10880元/㎡进行分析,南区剩余 产品比已售产品在素质上比较：
•在景观上相差1000元/㎡ •在视野开阔度上相差600元/㎡ •市场上涨空间200元/㎡(结合目前金 银湖市场今年和去年别墅销售的上 涨幅度）
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2021年3月4日星期四
•目 录
•一、定价策略 •二、别墅楼市环境及产品分析 •三、北区/南区别墅均价 •四、北区别墅价格表形成
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•Part 1 •定价策略
。
小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的
新政后，别墅成交情况非常不理想，导致
消化时间。
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2011年别墅推售压力剧增。
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竞争对手产品分析一：万科高尔夫
•项目本体分析
•项目产品：产品舒适度欠佳，但景观设计较好；
•联排：298平米（五房两厅四卫）
本项目北区别墅产品分析： 三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好
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•北区别墅
•北区别墅的位置说明：
•南面与南区别墅和10#楼相邻 •北面为紧邻北区公园。 •东面、西面为宽阔湖景
•北区公园
•北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立 成团，私密性好。
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•私密性上：
➢11、12、13栋的紧邻 10栋高层，私密性较差
•采光上：
➢11、12、13、14、15 、16、17、18、19、20 、22、24、25栋别墅端 头户型的采光优于中间 户型
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•项目别墅产品主要卖点：
标分解如下：
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南区别墅于2010年4 月入市，销售一年时间， 截止目前已售10套，均是 景观资源最好的端头产品 ，成交均价10886元/㎡。
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2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此， 在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成 别墅销售任务的必要条件。
别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量 的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。 价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积 220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成
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XX年中原武量汉15金0地套格。林春岸北区别墅价格策略
2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新 政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势， 2011年东西湖片区 别墅将遇更大的销售阻力。