东莞城市投资地图-2019-房地产

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19-3-《城市房地产开发经营管理条例》(2019年3月24日)

城市房地产开发经营管理条例（第三次修订）2019年3月24日（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

广东省各市人口、GDP、面积数据2

广东省各市人口、GDP、面积数据2一、引言广东省，位于中国的南部，是中国的经济大省之一。

全省拥有广州、深圳、珠海等重要城市，以及惠州、东莞等新兴工业城市。

这些城市的发展状况如何，对于广东省的整体发展至关重要。

本文将提供广东省各市的人口、GDP和面积数据，以便读者了解各市的发展状况。

二、数据来源本文所使用的数据来源于广东省统计局发布的最新统计数据。

这些数据经过专业的统计和分析，具有较高的可信度和参考价值。

三、广东省各市人口数据根据最新的统计数据，广东省各市的人口数据如下：广州市：1530.96万人（2019年）深圳市：1302.68万人（2019年）珠海市：198.52万人（2019年）佛山市：743.34万人（2019年）东莞市：746.45万人（2019年）惠州市：607.91万人（2019年）汕头市：500.73万人（2019年）湛江市：730.55万人（2019年）茂名市：547.83万人（2019年）肇庆市：410.15万人（2019年）揭阳市：614.84万人（2019年）韶关市：295.77万人（2019年）梅州市：438.83万人（2019年）河源市：257.63万人（2019年）阳江市：261.66万人（2019年）清远市：403.74万人（2019年）潮州市：275.45万人（2019年）汕尾市：347.65万人（2019年）云浮市：258.广东省，作为中国南方最大的省份之一，其经济实力一直备受。

而各市的人口、GDP和面积数据则是反映一个城市经济发展水平的重要指标。

本文将为大家提供广东省各市的人口、GDP和面积数据，以便大家更好地了解广东省的经济发展状况。

根据最新的人口数据，广东省的总人口已经超过了2亿。

其中，广州市的人口数量最多，达到了111万人，其次是深圳市的166万人。

佛山市和东莞市的常住人口也分别达到了74万人和41万人。

这些城市的人口数量都在不断增加，表明广东省的经济活力正在不断提升。

世联-东莞“深国投.鸿福路”项目策划书-47PPT-7.7M

。
约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮40%为主。经营状况良好。西面少量铺面空置。政优。稳定经营前景较好。
府规划为“美食一条街”。
约10000平米。以餐饮70%为主。优越的地理位置是其天然的优势，生意火暴，带动了周边优。可扩大发展空间小。稳定经营
的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。
蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店等满足住宅的需要。
注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定。
本报告是严格保密的。
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商住物业
本报告是严格保密的。
国际商会大厦
1栋19层，总面积31511平米
星鹏商务
2栋15层，总面积21000平米
东莞首个产权式酒店公寓
中心区首席纯正商务写字楼；商务无国界，商会赢天
雅筑—商务工舍；青年创业体验
市场销售缓慢；市场需求特征不明显，物业配套消费压力较大；
购物、休闲、商务会所
1-3层商场 4-15层写字楼 -1层停车场
健康办公新体验
空气鲜风系统、自动浇灌系统、会议、休闲中心
华凯广场
1栋2层、1栋 12层、2栋19 层，总建筑面积117332 平方米
CBD中轴线，全景式纯商务写字楼；大视野,成就大事业
4200元/平米
专业物业管理
一般
一般
贸易公司、小型企业办事处、证券、律师事务所
小型办事处、贸易公司、投资客

广东省东莞市土地基准地价表

2009年工业用地地价测算结果三级地二级地级别均价级别面积价格区间级别均价级别面积 418 14.62 424--550 486 83.38 477 22.93 503--564 538 27.14 424 40.37 459--574 520 56.67 473 1.43 486--525 505 5.53 435 28.19 469--543 503 53.12 466 18.26 489--539 515 20.34 406 47.75 428--496 460 38.69 418 8.1 441--506 475 13.32 446 10.86 473--518 497 17.45 411 20.81 424--455 440 20.58 440 26.59 466--517 492 45.29 398 12.91 406--487 449 65.45
2009年商业用地地价测算结果三级地级别均价级别面积 1903 67.27 2061 24.01 1957 28.79 1970 1.41 1730 40.03 1928 15.99 1421 25.66 1385 8.97 1558 25.35 1378 16.65 1547 22.7 1526 50.26 1575 10.26 1388 13.09 1459 23.77 1628 26.04 1347 21.05 1504 24.68 1587 23.61 1369 19.83 1432 22.1 1526 29.96 1454 33.81 1382 29.83 1186 26.26 1557 12.24 1235 8.23 1349 10.87 1645 12.06 1193 29.74 2591 46.48
价格区间 1395--1632 1414--1641 1363--1662 1256--1520 1316--1635 1249--1441 1103--1274 1094--1240 1015--1175 1127--1308 1213--1343 1103--1238 1147--1239 1201--1359 1187--1295 1107--1252 1086--1224 1235--1463 1062--1220 1027--1156 1172--1240 1185--1278 1159--1258 1025--1078 1096--1184 1015--1094 1000--1070 2070--2192 2036--2329 1766--2036

2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告

2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。

面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。

一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。

2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。

四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。

从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。

图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。

虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。

从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。

图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。

2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。

土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。

20192019年房地产政策回顾-文档资料

5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调， 6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。国家税务总局方面透露，该《通知》首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。也就是说，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税
报告解读：相对于去年1.8%的居民消费价格涨幅，今年3%的调控目标留有了一定的余地。分析《政府工作报告》中关于价格改革的描述，我们能够发现背后的深意。“价格改革的重点，是逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面的利益，尤其要考虑低收入群
众的基本生活。”
2019年4月28日主题词：上调房贷利率
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉
租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

东莞房地产案名集

2024年东莞房地产市场分析报告

2024年东莞房地产市场分析报告摘要本文对东莞市的房地产市场进行了全面的分析。

首先，我们介绍了东莞市的地理位置和经济发展情况。

然后，我们对东莞市的房地产市场进行了总体分析，包括住宅和商业地产。

接着，我们讨论了东莞市房地产市场的现状和未来发展趋势。

最后，我们对投资者提出了几点建议。

1. 引言东莞市位于广东省南部，是珠江三角洲地区的重要城市之一。

这一地区经济发展迅速，是全国重要的制造业基地。

随着经济的快速增长，东莞市的房地产市场也逐渐兴起。

2. 东莞市房地产市场概况2.1 住宅市场东莞市的住宅市场主要以普通住宅为主。

根据最新的统计数据显示，东莞市现有住宅供应量稳定增长，需求量也在逐渐增加。

然而，随着土地资源的减少和政府限购政策的执行，住宅市场面临一定的挑战。

2.2 商业地产市场东莞市的商业地产市场也逐渐发展壮大。

近年来，东莞市陆续引进了多家大型商业综合体和购物中心，带动了商业地产市场的增长。

此外，东莞市的商业地产市场还有较高的投资回报率，吸引了众多投资者。

3. 东莞市房地产市场现状分析3.1 房价水平根据数据统计，东莞市的房价近年来呈上涨趋势。

主要原因包括供需关系紧张和人口增长。

然而，房价上涨速度过快也带来了一些问题，如房地产泡沫风险。

3.2 政策影响政府的限购政策对东莞市的房地产市场产生了一定影响。

限购政策旨在控制房地产市场的过热发展，避免房价泡沫。

然而，这也可能限制了购房需求和投资。

3.3 投资环境东莞市的房地产市场投资环境较好。

政府给予了一定的政策支持和优惠政策，如税收减免和低息贷款。

此外，东莞市的经济发展潜力也吸引了越来越多的投资者。

4. 东莞市房地产市场未来发展趋势4.1 供需关系随着东莞市经济的不断发展，居民收入水平逐渐提高，对住房需求的增加将带动房地产市场的发展。

但是，随着土地资源的减少，供应压力将逐渐加大。

4.2 政策调控政府将继续出台各种政策调控措施，以保持房地产市场的稳定发展。

这可能包括进一步加强房地产市场调控和推动住房租赁市场发展。

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12140
东莞发展阶段
后工业化阶段
配第克拉克定理
第一产业就业人员占比
1＜10%
1=0.95%
户籍人口,23.63%
外来人口,76.37
%
城市发展理解
城市发展概况 / 城市行政区划
经济格局：受连接广深的“两条交通干线”影响，GDP呈现“两条廊道”
交通廊道发展
2005年以前，依托107国道和广深铁路，沿线形成“石龙 -中心城区-厚街-虎门-长安” 的轴向发展空间，呈现出西强东弱的局面。
2017年非建成区主要为山地，城市建设用地几无增量
东莞
深圳
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
土地开发强度45%，超过国际警戒线
根据省国土资源厅，东莞的城市土地开发强度达45%，位居全省第二，仅次于深圳，远超30%的生态宜居警戒线。
目前已有很多镇街“无地可用”。因此东莞近年来一直致力于土地统筹和三旧改造工作，努力盘活存量的建设用地。
南城CBD 南城西平
松山湖北
塘厦科苑城凤岗官井头
临深板块价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
通勤关系：外溢点选取与触达范围
根据深圳城市路网铺设情况，选取城市工作区8点作为外溢起点，用测距地图工具，测试采用自驾和公共交通方式下向四面八方可触达的范围。
临深板块价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
50% 47%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
深圳
45%
东莞
36%
中山
32%
佛山
32%
宁波
28%
珠海
24%
广州
国际警戒线30%
16%
杭州
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
第1类汕头 2010
第5类杭州 2014
第2类兰州 2016
第7类
武汉2016 南京2016
第4类
宁波2015-2016 合肥2016 东莞2016 无锡2016 南京2014 武汉2014 成都2015
第3类
常州2015 合肥2015 东莞2012-2015
第6类
成都2016 杭州2015
……
2000年城市建成区呈片区面状，城区-镇-村连绵一片
城区
滨海
松山湖
东北临深
2000年后东莞建设用地分布
城市发展理解
城市用地矛盾 / 2017年东莞建成区分布
2017年 2017年与2000年变化不大，几乎没有差异
城区郊区/村
山地Leabharlann 东莞深圳城市发展理解
城市空间发展格局 / 2017年东莞建成区分布
824 822.48 822
820
818
816 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2017-2020年东莞常住人口预测
2011-2016年东莞市城市常住人口增长比率：0.07%
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
后工业化发展阶段：经济增长由主要依靠劳动向科技创新驱动转变，人口素质逐步提高，第三产业的比重继续上升。
经济理论
指标
库兹涅茨法则
三产结构
后工业化阶段
初级阶段
高级阶段
1＜10% 2＜50% 3＞40%
钱纳里森
人均GDP （2010年美元）
11810-18900
18900-28350
2015年东莞数值
1=0.3% 2=46.6% 3=53.1%
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解 PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究
PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 3 临深板块价值研究
外溢条件分析
• 潜客热度 • 通勤可达 • 交通利好 • 生活配套 • 房价梯度
临深板块分析
• P I E构建 • 价值计算 • 板块策略
买东莞
买惠州
年份 2015年 2016年
东莞 1 1
惠州 1:5 2:5
2017年
预测未来3年
1
3
1:4或1:5 1:4或1:5
资料来源：深圳万科研究报告
房地产市场分析
东莞与南京、武汉的两年前同为一类，每年内生需求约为0.9-1.1㎡/人
通过人口、经济、房地产相关指标对城市进行聚类，东莞2016年与南京武汉的2014年、成都的2015 年、合肥、宁波、无锡的2016年成为一类。即刨除受到深圳外溢，东莞本地居民的房地产内需等于同类城市均值水平，即人均销售面积为0.9-1.1㎡/人/年。
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
理论供应量
理论成交量1
1.29
1.27
0.97
1.04
1.02
0.78
2015年
2016年
2017年
理论成交量2
理论供求比1
2018年理论供求比2
2019年
• 预测2017-2020年历史供求比范围为1-1.3，处于供求略紧张状态。
909 744
2017年
910 744
2018年
911 745
2019年
911 745
2020年
系数0.9 系数1.1
2017-2020年东莞房地产内生需求预测
2017-2020年东莞理论内生需求=2017-2020年东莞常住人口*同类不受外溢城市人均销售面积0.9-1.1 ㎡/人
房地产市场分析
理论新增预售面积： • 2017年上半你那新增预售面积240万㎡，预测2017年全年新
增预售面积500万㎡ • 2018-2020年新增预售面积=2010年-2017年新增预售面积
均值=793万㎡
1400
1200
1000
800
600
400
355 334 314 295
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
东莞城市投资地图
粤东公司投资发展部 2017.09.07
核心问题
本次研究聚焦以下四个核心问题
城市预判问题1：未来5年地理视角的土地矛盾？ ——房企总体空间布局策略
外需市场：临深研究问题3：深圳外溢规模、空间分布？ ——临深板块的拓展策略
市场预判
问题2：未来3年市场量价、供求走势？ ——房企市场周期的拓展策略
公共交通的30、60、90、120分钟触达范围，划分公交外溢的四个圈层纳入通勤评分
虎门、大岭山、松山湖、大朗、黄江、塘厦、清溪、樟木
外溢第四圈层头
外溢第三圈层外溢第二圈层外溢第一圈层
长安、塘厦、清溪凤岗、塘厦凤岗
临深板块价值研究
家居建材市场商务办公楼
临深板块价值研究
潜客热度指标查看操作
3
1 2
临深板块价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
通过搜房客户端，采集深圳客户对东莞楼盘的在线行为，构建潜客热度
潜客热度：塘厦
潜客热度：长安
临深板块价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
深圳潜客热度：最高为凤岗官井头、南城西平、松山湖北、南城CBD和塘厦科苑城，纳入潜客评分
城市发展理解
城市发展概况 / 城市所处区位
东莞接壤广深，位于珠三角发展主轴之上，是城市群的中心城市之一
肇庆
佛山
广州东莞
江门
中山
深圳
珠海
珠三角东侧发展轴
《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》区域空间结构图
城市发展理解
城市发展概况 / 经济发展阶段
目前处于后工业化初级阶段，外来人口高达75%，刚需旺盛
3.50
3.00
2.50
2.00
1.24
1.50
1.00
1.00
0.50
0.00 2020年
房地产市场分析
未来3年，供求关系将持续供不应求，与武汉、南京同类
预测未来3年，东莞总体成交规模在900-1100万㎡。其中，东莞本地内生需求750-900万㎡，深圳外溢150-200万㎡。总体供应量预测为800万㎡，库存维持300-350万㎡。
受行政影响小，受深圳、广州经济辐射影响大。各镇街中心势均力敌，机会多元。房地产进驻上，适宜撒胡椒式布局。
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
90年代城市建成区（城市建设用地）呈串珠状，廊道初现
石龙
城区厚街
常平
虎门长安
临深
1990-1995年东莞建设用地分布
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
内需市场：非临深研究
问题4：东莞内需市场规模、价值洼地板块？ ——非临深板块的拓展策略
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析 PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 1 城市发展理解
发展概况空间格局土地资源矛盾