深圳华侨城案例分析
深圳 侨城坊案例分析
到达时间（分钟）
Worldunion
项目亮点
建筑设计： 深圳市欧博工程设计顾问有限公司AUBE
大
室内设计： 穆氏建筑设计有限公司M Moser Associates
师
团
公寓室内设计：
丹健国际DIA
队
担
商业空间室内设计
设
计
园林设计和综合体设计： 新加坡盛裕集团Surbana Jurong
项目写字楼整层起租/售，不分割，租金约200/㎡，售价6万/㎡，物管费20/㎡（截止2018.7.18）
项目基本信息
开发商
运泰建业置业(深圳)有限公司
项目地址
深圳南山区侨香路与香山西街交汇处
项目占地 48764.42㎡ 总建面
350000㎡
容积率
4.6
产权年限
50年
绿地率
35%
物业类型 办公+公寓+商业
Worldunion
项目简介
侨城坊 q_plex
位于深圳华侨城片区——侨香路西段，北 环大道、广深高速、南坪快速、侨香路四 大主干道在侧，是一个集商务办公，街区 商业，国际公寓，生态园林于一体的现代 化生态商务综合体。
主推广语：“最具深圳特质的旧金山湾区创新型企业办公环境”。
项目简介
Worldunion
项目优势
Worldunion
一个总部产业带+四大居住区
1
项目坐落在侨香路生态总部基地，东临安托山居住区，南
靠华侨城豪宅区，北望桃源村，西倚科技园北区。
一海二湖三山四园
2
一山（塘朗山）、一海（深圳湾）、一城（华侨城）、一 湖（香蜜湖）、四园（园博园、农业科普园、安托山公园、
深圳 工改项目侨城坊天健智创中心深业上城案例分析
裙楼第五层及塔楼奇数层有9米挑高空间、塔楼偶数层4/8/12层设18米挑高空间，可以做为企业会所、 展示空间等个性化空间，营造一个“企业文化场”。
12栋鸟瞰
总部基地二期
“项目借鉴”
1 侨城坊 2 天健·创智中心 3 深业上城
深业上城
项目区位
深业上城是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体大型城市综合体，建成后将成为深圳CBD北区地标性 建筑群。项目位于深圳市福田中心区，北眺塘朗山景，南临笋岗西路和中心公园，东临皇岗路和笔架山 公园，西临彩田路和莲花山公园。两座大型生态连接绿道，如纽带般将莲花山、笔架山和项目相连接， 使业主步行十分钟即可到达公园。
“项目借鉴”
1 侨城坊 2 天健·创智中心 3 深业上城
道与深云西路交汇处，南面为华侨城，北面为塘朗山，西面为南山科技园，东
面为香蜜湖与福田CBD。以“生态办公+激发活力”概念，结合项目科技产业平台的定位，打造一个以生 态、智慧为主题、有别于传统概念的创新产业高地。
项目简介
天健·创智中心
项目用地为M0，用地面积近2.4万平方米，总建筑面积近乎11.5万平方米，容积率仅为3.0，是深圳稀缺 的超低容积率甲级写字楼。
两栋塔楼、两栋裙楼围合而成， 4.5米层高。裙楼层数8F，标准层面积2000 ㎡，面积约8700㎡ 、8400 ㎡。塔楼标准层面积1800㎡，层数A栋16F、B栋15F，面积约28000㎡、25000㎡，非常适合大中型企业总 部进驻，900个停车位，罕见的79:1停车位配比。而且拥有独立大堂、独立电梯、独立冠名权，甚至屋顶 花园，既给予企业尊崇专属性与私密性，更贴合企业个性化办公需求。
深业上城
设计特点 无缝对接的交通
郊区大盘营销-华侨城
因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
8景区可持续发展经营管理案例
8景区可持续发展经营管理案例第⼋章景区景点可持续发展案例⼀、可持续发展的含义可持续发展的定义，于1987年由第42届联合国⼤会正式提出——指既满⾜当代⼈的需求，⼜不对后代⼈满⾜其⾃⾝需求的能⼒构成危害的发展。
即既要考虑当前发展的需要，⼜要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代⼈的利益为代价来满⾜当代⼈的利益。
可持续发展的理论已深得世界各国的共同关注，是当今与⼈类社会相关的⼀切发展所追求的根本⽬标。
⼆、旅游景区景点的可持续发展⾯临问题旅游景区景点都是优美的天然风光或价值重⼤的⼈类⽂化等珍贵的特种资源，是国之瑰宝。
同时，绝⼤多数天然美景和名胜古迹⼜都是不可再⽣的资源，⽽且较脆弱，⼀旦毁损，难以挽回。
因此，旅游景区的可持续发展问题越来越受到世界各地和社会各界⼴泛关注。
⽬前，国内外⼤多数旅游景区景点或多或少都⾯临着可持续发展受阻的共性问题：1、资源与环境保护与开发利⽤的⽭盾2、开发利⽤⽔平与游客需求之间的差距3、旅游地⽣命周期的不同程度的制约三、影响景区景点可持续发展的因素1、影响因素⾃然灾害（少数）：⽕灾、地震、⼭体滑坡、泥⽯流等⼈为因素（多数）：开发建设不当、经营管理不善2、直观表现旅游资源破坏环境质量破坏旅游氛围破坏⽣命周期缩短旅游产品⽼化服务质量下降3、造成结果——旅游吸引⼒下降4、景区景点可持续发展的基础优越的旅游资源、优质的环境质量、良好的旅游氛围、丰富多样常见常新的旅游产品、长效的⽣命周期、上乘的服务质量、适应市场需求等——旅游景区景点可持续发展的基础保证。
案例1 深圳华侨城主题公园群⼀、案例概况：P209深圳华侨城主题公园群由“锦秀中华”、“中国民俗⽂化村”、“世界之窗”、“欢乐⾕”四个主题公园组成。
以四⼤主题公园为核⼼的华侨城度假区，2007年被评为国家⾸批5A级景区。
2011年度假区接待游客量达1380万⼈次，超过1350⼈次的故宫，居全国景区榜⾸。
截⽌2012年底，总接待游客达2亿⼈次连续5年跻⾝世界8强。
深圳华侨城体育文化中心(2014公共建筑节能最佳实践案例)--林波荣
自然采光
温湿度独立控制系统
空气源热泵+太阳能热水
应用免费的太阳提供生活热水，具有显著的节能效果和环保效果，太阳能光 热建筑一体化利用和屋顶绿化有机结合
室内气流组织计算模型
被动式设计
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在所测时间段内，进风量和出风量之 间的不平衡率基本在±20%范围内， 所测数据有效，换算所得换气次数为 2.76~4.15次/h。
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3、自然采光优化
利用采光 及日照模拟软 件，对自然采 光设计进行优 化调整，设置 地下室采光井， 调整外窗及天 窗设置保证自 然光利用效果。
垂直遮阳遮挡景观，采用贴 膜
贴膜 结合山形 贴膜
172.2 8
90.79 228.5 9 63.43
北
0.8
63.43
铝合金中空玻璃窗
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二、新技术和理念的引入
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1、空调系统分区
– 常用空调供冷区域1890m2：保证夏工作时段内的空调供冷
• • • B1：控制室 F1：体育用品商店、VIP室 F2：阅览室、办公室
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问卷显示，在被调查者中，71%认为楼内热感觉适中，另有23%认为楼 内有点热；59%人员觉得有点闷，35%人员感觉风环境舒适；59%人员 认为所在处照度正合适，29%人员认为偏暗；76%人员对楼内总体环境 满意；53%人员认为影响综合环境舒适感觉的最主要因素是温度。
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性能参数
• 设计能耗相当于《公 共建筑节能设计标准 》规定能耗的72%， 相当于节能63%； 50%以上的生活热水 通过太阳能热水系统 提供；40%以上பைடு நூலகம்室 外地面为透水地面。
深圳华侨城案例分析
城区功能：是深圳市相对独 立的以居住、旅游和高科技 工业为主要功能的城市组团。
华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园。 规划理念：自然生态开发、在花园中建房子
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城规划现状
华侨城各功能的用地状况
用地性质
占地面积 占地比例 （公顷）
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
须的）
的商业利益驱动
对区域价值增值不 明显
与华侨城的优势资 源OCT广场结合 在一起，产生复合 效应。消费者预期 价值提升明显。
对区域住宅价值提 升不明显。但明显 带动周边商业街增 值
对区域增值贡献明 显
封闭的
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究导言资产证券化是一种金融创新方式，通过将现有的资产进行转让和重新组合，将资产拆分为可以自行持有和交易的证券。
在过去的几年中，中国的资产证券化市场发展迅速。
本文将以华侨城欢乐谷资产证券化案例为研究对象，探讨其背后的动因、主要内容以及对市场的影响。
一、案例概述华侨城欢乐谷是一家以主题公园为核心业务的公司，拥有多个分公司以及房地产、零售、酒店等相关业务。
为了更好地提高公司的资金利用效率，降低融资成本，华侨城欢乐谷选择了资产证券化的方式。
二、背景与动因1.增加资金来源：资产证券化可以通过将公司的资产进行拆分和转让，使企业能够获得更多的资金来源，提供增强公司现金流的机制，满足企业发展的资金需求。
2.优化资产结构：华侨城欢乐谷拥有庞大的资产规模和多样化的业务，通过资产证券化可以实现将一部分资产剥离出来组成特定资产池，进行更有效的管理和运营，有助于优化企业资产结构，提高资产利用效率。
3.降低融资成本：通过资产证券化，华侨城欢乐谷可以将资产转变为证券，供投资者投资，从而降低企业的融资成本，提高融资效率。
三、具体实施华侨城欢乐谷资产证券化主要通过以下步骤实施：1.资产筛选：将企业的资产进行筛选，选择符合资产证券化要求的资产，比如房地产或其他具有稳定收益的资产。
2.资产剥离：将选定的资产从企业中剥离出来，形成特定资产池。
这些资产将作为证券发行的基础。
3.证券发行：将特定资产池转化为证券，供投资者购买。
发行的证券可以是债券、股权等形式。
4.交易与流通：发行后的证券可以在资本市场进行交易与流通，投资者可以通过购买这些证券来间接享受特定资产所带来的收益。
四、影响与效果1.融资渠道多元化：通过资产证券化，华侨城欢乐谷可以从传统的银行贷款融资方式中脱离出来，实现融资渠道的多元化，降低了融资的依赖性和融资成本。
2.提高流动性：证券化后的资产可以在资本市场进行交易，提高了资产的流动性，增强了投资者的买卖选择权，增加了市场的活跃度。