复地比稿获胜方案及
复地上城项目策划案文字版
复地上城项目策划案文字版(报呈销售部）目录复地上城营销策略1、目标市场2、产品定位3、产品开发4、产品定价5、促销组合策略构想6、营销时间选择7、物业管理复地上城营销行动方案1、广告计划2、直接邮寄DM计划3、售楼书策案4、工地现场布置5、销售接待中心设置6、人员推销及人员组成7、公共关系复地上城营销成本1、广告计划2、宣传促销计划3、销售现场布置4、其他项目支出"水岸桃源"营销策略目标市场一、肥城市房产市场交易价格的划分:表格一:房价(元/M2) 占购房总数的(%)4500以上5%4000—4500 40%3500—4000 35%3500以下20%结论:1、均价4000元100㎡左右或以下的房产价格是绝大多数置业者的首选。
2、置业者置业过程中，价格起决定性的因素。
3、选择均价4000元100㎡左右的占置业总额75%的置业市场显然是水岸桃源项目的目标市场。
二、目标市场的分析:1、从目标市场置业者经济承受价格上分析:（表格略）2、从目标市场置业者职业及收入分析:职业月平均收入(元/月)白领以上4500--6000白领、小企业主3500--5500白领、蓝领、公务员2500--3500从事二职业的百姓、郊区农民1500--25003、例:以水岸桃源三期项目楼盘平均户型面积100㎡、均价4200元/㎡，总价款42万元上倒推目标客户的经济承受力，年龄层区分。
3-1、在平均房款总额在42万元前提下,置业者年龄层划分:年龄阶段占目标市场的比例20岁--25岁5%25岁--30岁15%31岁--35岁30%35岁--40岁25%40岁--45岁10%45岁--50岁10%51岁以上5%3-2、在平均房款总额42万元的前提下，在不影响家庭正常日用开销外，其置业者经济收入及购房计划的承受力。
(如;8成20年按揭)A.首付30% 12.6万元余款29.4万元计划20年时间付清（以12年7月6日基准利率6.55%计算）每年承担购房总款26400元，每月2200元。
比拼活动策划方案
比拼活动策划方案比拼活动策划方案一、活动背景分析与目标确定比拼活动是一种集竞争、娱乐和互动于一体的活动形式，通过比拼来提升参与者的技能水平、增强团队合作意识，并为参与者提供一个展示自我的平台。
而比拼活动的成功与否，很大程度上取决于活动的策划方案。
因此，我们需要对活动背景进行分析，并确定明确的目标。
1.1 活动背景分析这次比拼活动的背景是为了庆祝公司成立五周年，在庆典活动中增添一份独特而有趣的节目，并借此机会加强员工之间的沟通交流。
同时，通过比拼活动，提升员工技能，培养团队合作和竞争意识，激发员工的工作热情和积极性。
1.2 活动目标确定（1）提升员工技能水平：通过比拼活动，鼓励员工在参与比拼的过程中积极学习、不断进步，提升自己的专业技能。
（2）增强团队合作意识：通过比拼活动，培养员工之间的团队合作精神，加强团队的凝聚力和协作能力。
（3）展示个人才艺：为参与者提供一个展示自我才能的舞台，让员工彼此之间有更多交流和认识的机会。
（4）提高员工工作热情和积极性：通过比拼活动，激发员工的工作热情和积极性，提高员工的工作满意度。
二、活动内容规划在确定活动的目标之后，需要根据目标确定活动的内容，包括比拼项目的选择、比拼规则的制定以及比拼形式的设计。
2.1 比拼项目选择根据活动目标和参与者的特点，我们需要选择适合的比拼项目，既能够展示员工技能，又具有娱乐性和互动性。
建议选择包括以下几个方面的比拼项目：（1）职业技能比拼：根据不同部门和岗位的特点，设置相应的技能比拼项目，例如销售比拼、演讲比拼等。
（2）体育竞技比拼：通过设置各种体育竞技项目，如篮球比拼、足球比拼等，增强员工之间的团队合作意识和竞争意识。
（3）才艺展示比拼：给员工提供一个展示自己才艺的平台，如唱歌比拼、舞蹈比拼、智力游戏比拼等。
2.2 比拼规则制定比拼规则的制定是活动顺利进行的前提，需要考虑参与者的特点和活动目标。
比拼规则应该明确、简单易懂，并且遵循公平公正的原则。
2019年复地温莎堡营销实施方案163p
内部报告 注意保密
区域市场
指标 时间 1月
成交套数 585
（套）
成交面积 63725
（平米）
成交均价 10329
（元/平米）
销售额 （亿元）
6.58
2月 1056 108584 9387 10.19
3月 534 59462 9392 5.59
4月
5月
6月
566
1810
ห้องสมุดไป่ตู้
1042
58873 159787 99937
800000 600000 400000 200000
量升 价跌
量跌 价涨
量升 价跌
量跌 价升
12000 10000
成交面积：2月达到全年峰值，新政后出现第 一个下滑期；调控加剧信贷紧张，传统“金九” 热度不复往年，10月开始是第二个下滑期，市场 观望情绪持续并有加剧态势
8000 成交均价：全年9300元/㎡左右，新政后达到
2019年复地温莎堡营销实施方案
Tianjin Shen Gang Land Development Co., Ltd.
内部报告 注意保密
前言
内部报告 注意保密
2019年因应市场的不确定性变化， 我们将会采用折扣策略实施低开高走、 分阶段制造节点的方针，大量结合圈层 营销、渠道营销，跑赢弱市！
内部报告 注意保密
应与品牌效应，首开制造了热销
内部报告 注意保密
区域市场——产品
2019年空港经济区及周边地区各类产品情况——高层
序号
1 2 3 4 5
项目名称
远洋新干线 恒大绿洲 恒大名都 金泰丽湾 华润橡树湾
产品面积区间
面积（㎡）
2016在江北在幸福……系列活动方案初选
媒体模式全方位为复地项目宣传造势、媒体资源的整合 轰炸、创意营销事件的炒作预热，积聚全城话题，营造 爆点
项目核心体验：通过创意营销事件的最终落定，
对项目本身进行体验，充分了解项目特性，通过宣传报 道将品牌价值深入人心，尽显品质，使话题点成为全民 热议，项目影响推向最高潮。
江北市民/意向客户/潜在客 户/媒体记者等
活动目的
制造爆点——创意 营销事件炒作，持 续关注，项目特点 品质传递
本次活动将充分挖掘江北城市幸 福感拓展项目品牌文化附加值， 通过前期的话题炒作、广告投放、 公关活动等手段树立项目鲜明市 场形象，强而有力的起到“蓄客” 及“项目推介”的作用。
轰动全城——长 兴市场圈层共聚 复地品牌，全城 火热推广；
北，后来者复地如何用最快的速度提升
品牌知名度，提高市场存在度和认知度, 分占江北市场，已经迫在眉睫。
复地集团 蓄力已久，全力冲击江北市场
甬城五月，即将热浪来袭
复地房产造势推广活动
目录
1 活动说明
2
活动内容
3
相关配套
Chapter 1.
{ 活动说明 Activity background}
活动总体策略板块前瞻 ( Plate Analysis )
蕴藏着千古神韵的江南古镇 见证历史兴衰与变迁的老外滩风情街 富有欧陆风情的槐树路文化休闲街 展示现代农业技术的都市农业园区 如今的江北，是个富有古韵的现代化文明城区，人杰地灵，日 新月异，多彩而幸福。
活动主题
在江北，在幸福……
——魅力江北，甬动全城，全民幸福征集活动
活动概述
活动主题：在江北，在幸福…… 魅力江北，甬动全城，全民幸福征集活动
复地武重项目前期研判路径与解决方案100PPT大家顾问出品
开发步骤
带状开发
块状开发
开发模式
以住带商：先开发出售性住宅再开发出租性 以商促住：先开发出租性商
酒店，有利于资金回收，投资回收期短，
性住宅，不利于资金回收
但不利于人气的培育
长，但有利于培育人气
盈利模式
以售为本：除约5万m²的酒店用于出租外，其 他151万m²的住宅、写字楼、商业设施全 部出售，由于出售比例高，因此主要依靠
复地武重项目前期研判路径与解决方 案100PPT大家顾问出品
二、三镇地王争峰
地块 开发企业
汉口地王-永清地块 瑞安房地产
汉阳地王-鹦鹉洲片 世茂房地产
开发项目
武汉天地
土地面积 总建筑面积
479600平方米 140万m²左右
572093平方米 150万m²左右
【判断】：未来几年的武汉房地产市场，将出现武汉三大地王争峰格局。
短期的销售实现项目盈利
以租为本：除75.8万住宅出 64.7万m²的酒店、写字楼 部出租，由于持有出租比 要依靠长期的运营实现项
主要风险
开发风险，能否将住宅顺利出售是项目成败 运营风险，能否将商业运营成
的关键
败关键
自有资金占用
自有资金占用较少，目前一期销售顺利，已 自有资金占用较高，大量被土
经投入了约5亿元资本
矛盾4——强制户型政策VS中小户低附加值
➢ 要求：项目90m²以下户型不少于总规模的60%，是面积不是套数； ➢ 市场现状：一般地说，中小户的附加值更低、单位开发成本更高；同时，本司估计
90/70政策在武汉的房地产供应、竞争的影响将在2008年递进式呈现； ➢ 困扰——形成利润及销售方面的压力，加大后续规模化中小户型产品价值的兑现。 ➢ 方向——通过“以小户之名做大户之实”的设计创新
地产比赛活动策划方案
地产比赛活动策划方案1. 活动背景随着城市化进程的加速，房地产行业也迅速发展起来。
为了推广地产企业的品牌形象，增加市场竞争力，增加销售业绩，举办一场地产比赛活动是非常有效的策略。
2. 活动目标- 提升寻梦地产的品牌形象和知名度- 获取潜在客户的信息，并增加销售线索- 增加销售业绩，提高市场份额- 加强与合作伙伴和业界相关人士的交流和合作3. 活动内容3.1 主题： "快乐购房，创造家园"3.2 比赛项目：- 拼图比赛：参赛者需要拼接一幅富有地产元素的拼图，完成时间最短者获胜。
- 建模比赛：参赛者利用建模软件进行虚拟房地产建设，评委根据参赛作品的完整度和创意程度进行评分。
- 创意广告设计比赛：参赛者需要设计一则地产广告，评委根据创意度、设计水平等标准进行评分。
3.3 日程安排：- 09:00 – 09:30: 参赛者报到、活动简介介绍- 09:30 – 12:00: 比赛项目进行- 12:00 – 13:00: 午餐休息- 13:00 – 16:00: 比赛项目继续进行- 16:00 – 16:30: 比赛结果公布和颁奖仪式- 16:30 – 17:00: 活动总结和合影4. 活动亮点4.1 奖项设置：- 拼图比赛：第一名奖金5000元，第二名奖金3000元，第三名奖金2000元；- 建模比赛：第一名奖金8000元，第二名奖金5000元，第三名奖金3000元；- 创意广告设计比赛：第一名奖金10000元，第二名奖金6000元，第三名奖金4000元。
4.2 参赛者福利:- 参赛者可以获得一份地产市场的新产品资料和市场调研报告- 参赛者可以与行业内知名人士进行交流和合作- 参赛者在活动期间可以享受免费提供的餐饮和休息设施5. 宣传推广5.1 媒体宣传：- 发布新闻稿，邀请当地各大新闻媒体进行报道- 利用社交媒体平台进行推广，如微博、微信公众号等- 在地产行业媒体投放广告，提高活动知名度5.2 口碑宣传：- 邀请业界专家和知名人士担任评委，在业内口碑影响力有所保证- 利用参赛者和观众的分享，通过口碑宣传活动。
复地东湖国际开盘庆典活动方案
「荣耀地王重装上阵」——复地东湖国际开盘盛典谨呈：武汉复地1.活动概况：主题荣耀地王重装上阵——复地·东湖国际开盘盛典目的1、制作轰动的明星效应，新闻事件营销。
2、利用开盘契机奠定更好的销售平台，实现火暴销售。
3、提升复地·东湖国际的品牌推广力度，让更多的高端客户认知对象已签约、认购客户，准客户、邀约的新客户资源。
时间11月30日（星期日）地点东湖国际销售中心人数1000人左右2.环境布置及体验序号项目到位时间数量具体施/布置工地点说明1 指示牌11月28日前，策达设计完毕。
11月29日20：00到位4座规格：高2.4×宽2.9米用途：沿途指示地点：兴国北路材料：桁架、喷绘2 皇家卫兵11月30日08：30到位09：00列队15：00结束8人人员：身高186㎝以上服装：皇家卫队服装租赁位置：兴国北路路口3 三角立柱11月28日前，策达设计完毕。
11月29日20：00前安装完毕6个规格：高2.4M×宽0.8M×3面结构：金属支架、KT板写真4 签到11月28日前，策达设计完毕。
11月29日20：00前安装完毕1个注释：签到笔用兰花装饰规格：高2.9×宽3.9米签到笔：10支位置：内场销售中心门口5 性感迎宾11月30日08：30到位09：00上岗15：00结束10人人员：模特10人要求：174㎝以上、靓丽服装：性感裙装、波波假发位置：签到处内场迎宾6 服务生（男）11月30日08：30到位09：00上岗15：00结束6个人员：模特6人要求：186㎝以上、帅气服装：燕尾服位置：销售中心内场服务7 武重工11月30日4块人员：艺术团4人09：30表演15：00结束道具：棉大衣、铁锹、帆布手套、扳手、大头皮鞋、电焊防护镜、老式工装等。
位置：商业街展厅旁8 高尔夫推杆11月30日08：00到位15：00收起2套道具：专业推杆器材2名工作人员服务。
如何赢得比稿会议活动策划
如何赢得比稿会议活动策划
IIIustration
• 对自己有兴趣（自恋狂） • 倾向先行动 • 人际导向 • 喜欢有惊奇 • 想被激发 • 性子较急
如何赢得比稿会议活动策划
How to profile(By Copy)
IIIustration • 娱乐圈 • 广告经理 • 公关人员 • 销售 • 政客
如何赢得比稿会议活动策划
How To Profile(By Type of Agency)
Headline
• Forceful • 玩固、坚持 • Leadership • Control • Competitive • 有说服力的、口才好
什么类型的客户希望用什么类 型的广告代理商
Headline prospects want to hire
Headline agencies
Body copy prospects want to hire
Body copy agencies
IIIustration prospects want to hire
Logo
IIIustration
如何赢得比稿会议活动策划
Profile 客户的四种分类
工作
Body Copy
要求
Logo
Headline
告知
IIIustration
人
如何赢得比稿会议活动策划
How to profile(By Appearances)
Headline
• 穿着得体（经常） • 无明显特征
如何赢得比稿会议活动策划
IIIustration • Poised and sociable • 热诚的 • 赞美 • Inspired • Personal insight
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美国国务卿？全城轰动，影响力无可比拟。建议以“中美文化交流”为晚宴的主
题，邀约相关的全城名仕共赴杜甫江阁，赏烟花，看湘江，谈国事。同时以“地 中海俱乐部”作为VIP认筹的启动，推介项目。
③
[全城涌动期]
复地邮轮开往加勒比海
1. 消费任志强>品牌>综合体>滨江产品
2. 任志强、科技产品、香格里拉
LEED-ND代表国际化吗？
保利国际广场 [文化论者]
1. 消费品牌>文化>产品>综合体
2. 文化、文物、文人
广告国际化？越民族的越国际？
国际是一种气场
国际化不只是奢侈品，不只是广告画面，不是只建筑本身，不只是高端活动， 更是在强大的全球资源的熟稔整合之下，所得出的对于全球化和国际化的深刻理解， 这种理解将贯穿项目始终，并最终体现在每一个阶段的业主体验上。
双湾国际
1 北辰三角洲
世贸· 铂翠湾 10
奥克斯广场
9
3
3
万达广场
华远· 华中心
2 保利国际广场
5
中建长沙中心
6
湘江雅颂居
将各个项目的硬件价值摆在消费者前面 本案的胜算几何？
PK.品牌
城市综合体第一品牌
央企。招万保金之一。
17年，14城。双核开发。
高档住宅开发商。
中国房地产企业排名第1
PK.体量
建筑面积97万平方米，将为长沙打造最 高端项目群的整体形象
总面积3.57平方公里，是主城区内仅存 的大规模滨江区域。
滨江之战，本案如何脱颖而出？
[画龙更需点睛]
复地长沙湘春路项目整合推广韬略
博思堂机构长沙公司 2011-9-27
[第一部分]
战局
7
中欣· 楚天逸品
滨 江 综 合 体 概 览
8
南山滨江项目 11
• 150㎡高端住宅客户 • 总价250万以上；媲美中低端别墅； 何以选择复地？
高端住宅客群
普宅公寓客群
• 90㎡两房普宅客户 • 总价150万以上，媲美中心城区三房、四房；何 以选择复地？
• 金领单身；二人之家；创富阶层；富二代 • 良好财富背景：财富积累与父辈，或积累与自己 的第一桶金；相比前两类客群，财富来得较为容 易； • 独特消费观：形式大于内容，享受大于实用；选 择自己喜欢的，而非最合适的。 • 审美力：对全球最新的潮流趋势和消费形式非常 关注，是走在整个城市最前沿的人。
产品，并持续享受产品的增值。
三个结论
1. 复地地产秉承的对于价值的发现力和创造力，可有效 体现在产品增值和营销上； 2. 复地地产可有效整合复星国际的“全球资源”； 3. 这些“全球资源”不仅限于目前阶段的营销可操作性， 未来更可嵌入到与复地业主息息相关的生活之中。
复地地产有效整合复星的全球资源 提升复地地产的项目价值和人居价值 且这种整合是一种持续性的吸纳 决定了复地地产品牌拥有全新的特性 最国际的地产品牌
整个长沙因一江两岸而翻天覆地„
滨江新城定位“长沙陆 家嘴” 北辰三角洲定位“长沙 曼哈顿”
规划区面积6.7平方公里。是长沙建设两 型社会的核心示范区。
537万平方米。300亿打造的新型CLD， 配套齐全的文化曼哈顿。
？
万达广场“长沙中心”
华中心“长沙正中央”
100万平方米。中心之城的中心综合体。
南湖新城定位“长沙维多 利亚”
星的目标——前提是这些企业符合复星“中国动力嫁接全球资源”的共 赢战略。“复星并非只对奢侈时尚品牌感兴趣”，他强调，“中国消费
扩张是全方面的，覆盖高端到低端。”
三个结论
1. 复星国际走的是全新视野的“全球性”发展； 2. 未来将吸纳有更多的全球资源，并是全方位的低端到 高端的资源； 3. 这些资源将向中国消费者进行推介，并在中国形成市 场。
目标客群定位
相同的财富基础 不同的人文追求
滨江豪宅客群
• 滨江超高层豪宅220-230㎡ • 总价400万以上；媲美中高 端别墅；何以选择复地？ • 一般为私营/民营业主或企业负责人； • 置业经验丰富：对于房产具备成熟的判断力，认可大平层 • 吸纳接受力强：或是紧随长沙滨江大平层大潮，认可大平层；认可纯现代建 筑的国际理念 • 价格敏感度低：对“贵得其所”的含义理解透彻；希望获得附加值高的物业 • 有涵养：喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功 能的房间满足其私藏与展示的要求； • 空间功能要求：追求开阔的大面积空间，家中可以招待小范围内的核心的社 交高朋，而不仅供家庭内部独享
9
1 2
万达广场
华远· 华中心
3 保利国际广场 4
中建长沙中心
6
湘江雅颂居
PK.文脉
3 北辰三角洲
开福寺
湘春门 千年王脉
1 万达广场
华中心 2 华远·
坡子街
3 保利国际广场
毛泽东头像
4 中建长沙中心
PK.规划
保利国际广场 ：商务/住宅。
万达广场：商业核心+商务/住宅。
商务/商业/住宅综合体。
华中心：南北分区。商业核心。
• 政府部门或公司中高级管理阶层 等；大学教授；民营或私企老板 等 • 良好教育背景：善于利用新经济 致富，财富积累非常迅速，属于 一个富有而看得见的阶层； • 标签性：因其知识背景及未来不 可限量的成长性，该类人群希望 公众将自己与传统意义上的富人 区分开来。 • 审美力：对物业的创新和流行趋 势非常关注，强调自己的审美观 和价值观； • 投资性：对消费品的经济价值敏 感，擅长数理分析和对比，希望 获取高值回报；
列为完全古典车（FULL CLASSIC），其定义为“非凡的汽车，拥有优
良设计，高工艺标准及制作”，取向偏好美国品牌，欧洲产品则有沧海 遗珠之憾。
[品牌渗透期]
”国际老爷车”橘子洲私享夜
复地地产长沙见面会即复地国际推介会
2011年末，为品牌入市、渗透业内及目标客群设立此活动。复地如何将其理念和长 沙文化融合，将橘子洲作为活动场地是个文化认同的极佳选择。与一线城市活动公 司合作，将老爷车运送至橘子洲，来一场可以鉴赏和参与的老爷车短途赛也可极大 地提高活动的吸引力。
复星国际，以其全球化的企业理念 和全球资源的可整合性
最国际化的资源
②复地地产 “以人为蓝图”
声音
* 发现价值：
复地坚信中国城市化进程带来的持续蓬勃的投资机会，善于发现、 发掘具有潜在价值的优质项目和企业，汇聚内外部各种资源，通过 购并、合作、竞卖等不同方式，以相对较低的成本获得土地或项目 储备，为企业的持续稳健发展提供可靠保障。 * 创造价值： 复地通过准确的产品定位和完善的售后服务体系，从客户的角度， 规划设计建造人性化的房产项目，为客户提供高品质和高附加值的
①复星国际 “中国动力嫁接全球资源”
声音
郭广昌先生，戴着一副眼镜，为人谦逊。
他明确表示，对地中海俱乐部和Folli Follie的投资仅仅是复星海外投 资计划的冰山一角。 他描绘了一个宏大的海外并购计划，涉及为数众 多的品牌及业务。复星集团在其中均能发挥积极股东角色。
郭广昌说，几乎各个行业的外国公司，无论是上市与否，都可能成为复
北辰三角洲“长沙曼哈顿” 537万方。380亿。 万达广场“长沙中心” 100万方。90亿。
华中心“长沙正中央” 90万方。130亿。 24万方。15亿元？
保利国际广场 “长沙维多利亚” 65万方。40亿。
7
中欣· 楚天逸品
PK.位置
8
南山滨江项目 11
双湾国际
3 北辰三角洲
世贸· 铂翠湾 10 奥克斯广场
当长沙明确一江两岸的战略发展
是在向世界级城市滨水区看齐„
LUDON 伦敦 泰晤士河金融城 PARIS 巴黎 塞纳河左岸 USA BOSTON 美国 波士顿大湖区 CHANGSHA 长沙 一江两岸 HONGKONG 香港 维多利亚港湾 SHANGHAI 上海 外滩
当一江两岸成为整个长沙发展的核心
最国际化的资源
最国际化的地产品牌
最国际的综合体
最有人文追求的客群
最国际的生活方式
“国际化生活方式” 还是个无法定义的东西 在长沙，更是说得很滥
万达广场 [中心论者]
1. 消费品牌>中心>综合体>滨江
2. 名人、名车、名媛、名牌
超长林肯、外籍模特、LV代表国际化吗？
华远· 华中心 [科技论者]
②
鲍威尔
科林〃卢瑟〃鲍威尔、
(Colin Luther Powell) 是美国第一个黑人国务卿， 同时也是最年轻的参谋长 联席会议主席。
地中海俱乐部会员。
[全城影响期]
复地国际营销中心开放即地中海俱乐部会员招募启动
长沙最近来了恐龙—文化类，轰动了；来了罗杰斯—财经类，炒热了——再来个
科林· 鲍威尔私人邀请晚宴
本案 核心 造场
为复地项目造场：呈现全长沙最有国际力量的综合体项目。 为长沙造场：引领长沙真正进入与全球接轨、与世界同步的高度，让长沙真正
感受国际、理解国际，并成就国际。
为复地品牌造场：以一个项目之合力，树复地品牌之全新里程碑；复地与复星 的资源整合，双核开发能力，在此得以验证。
关乎气场的9大价值体系
③超现代规划 “完全超现代的 外立面规划”
市场判断
* 长沙从未出现过真正意义的完全现代主义的综合体。
* 本案为长沙带来的耳目一新的国际化超现代规划，源于对湘江的理 解和吸纳：立面与湘江的相映成趣，超高层与岳麓山的世纪对话， 都是基于对项目本身的理解，在用最国际的方式表达。 * 而这样一座东魂西技的滨江综合体，所体现的正是对于城市文化和 城市需求的尊重。
造场 三段式
“给长沙来一场真正的国际风暴”
①
老爷车
“老爷车”一词，最早出现在1973年英国出版的一本《名人与老爷车》