房地产项目户型配比研究 ppt课件
合集下载
XX项目户型配比建议方案PPT课件
90/70的限制，即使二套 打通也随时面临政策封 堵漏洞风险
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
户型配比方案提案PPT课件
• 年收入7万元以上的占的份额较少，这部分人购房一般受位置、地段影响较大；
• 年收入20万元以上的一般考虑购置别墅、花园洋房之类房产。
9
第8页
PART 1 目标客户的购房分析
结论：
• 客户购买住房用途以改善性住房为主，其次婚房与为子女或老人购房，主力 年龄段在26-40之间。
• 客户偏好多层住宅，小高层、高层普通住宅。在三线城市，很多客户从居住 习惯上不能接受，但随着城市化进程和节约用地理念的深入，多层住宅成为 稀缺，小高层、高层住宅逐渐成为房产市场的主流，购房者将会被逐渐同化。
37%
26-30岁
31-40岁
41-50岁
51-60岁
• 据统计，预购房客户年龄31-40岁的中年客户占37%，同时26-30岁 年轻人的比例也占到26%，这两部分年龄段的客户群是购房的主流。 而18-25岁和51-60岁的客户由于支付能力等因素影响，占比较低。
8
第7页
PART 1 目标客户的购房分析
多层 小高层 高层 别墅
第一个表表明，60%多的客户会选择多层，可见宝清县居民对多层的居住习 惯根深蒂固，但是随着节约用地，提高居住率规划政策的深入，房地产市场 正在逐步以小高层、高层建筑引领市场，多层会逐步稀少，硬性条件的限制， 会使购房者不得不青睐于高层或小高层。这一点由第二个表可以看出。
5
第4页
各居室的使用功能
卫生间：
满足三个基本功能，即 洗面化妆、淋浴和便溺， 而且最好能有所分离，可 以避免使用冲突。从卫生 间的位置来说，单卫的户 型应该注意和各个卧室尤 其是主卧的联系，双卫或 多卫时，公用卫生间应设 在公共使用方便的位置， 但入口不宜对着入户门和 起居室。从面积角度来看， 带浴缸的卫生间净宽度不 应小于1.6米，淋浴的净宽 度不宜小于1.2米。
三亚_陵水房地产市场户型配比专项研究报告_62PPT_2009
两房：104 ㎡ 72套占50%； （无海景） 三房：150 ㎡ 72套占50% （无海景）
单间：66-77㎡ 约300套占58%（二线海景） 一房：140-146㎡ 约 86套占17%（270度二线看海） 一房：120-130㎡，约 60套占12%（二线海景） 两房：145-155㎡ 约 60套占12%（二线海景）
非海景F型：两房97-111㎡(合并)162套100%
单间：66-77㎡ 约300套占58%（二线海景） 一房：140-146㎡约 86套占17%（270度二线看 海） 一房：120-130㎡约 60套占12%（二线海景） 两房：145-155㎡约 60套占12%（二线海景）
单间：42-50㎡ 108套占21% （二线海景） 一房：79-82㎡ 390套占75%（二线海景） 两房：119㎡ 20套占4%（二线海景）
岛内, 19.2%
岛外, 80.8%
注：岛内客户市场销售份额由原来的10%左右增长为20%左右，主要原因在于南方航空集团海南有限 公司兴建的商品住房14万㎡，已办理预售登记9.8万㎡，主要销售对象是本单位职工。
数据来源：三亚房协网
三亚整体住宅市场小结
1-8月市场住宅总供应成交比例高达1：1.8，整体呈现供不应求的态势，同时也 说明2009年以来三亚房地产市场比较活跃；
合计
套数 1523 1027 1159 552 210 4471
占比 34% 23% 26% 12% 5% 100%
项目附近湾区公寓、洋房多规划为二线海景或无海景资源分布； 整体以中小户型为主推产品，并以单间、一房、两房居多，三种房型货量整体分布平均； 户型设计受海景资源影响大，拥有一线海景资源的产品以大面积为主，多设计为250-350 ㎡的
《户型拼合研究》PPT课件
CITY STRATEGY
9
大户型
城 市 策 略
CITY STRATEGY
10
分割后的小户
城 市 策 略
CITY STRATEGY
11
南北拼合设计 拼合前功能齐全，户型实用
二室一厅一卫 65.53平米 一室一厅一卫 72.30平米
卧室充分采光
客厅和卧室 南向采光
城 市 策 略
CITY STRATEGY
Nolita幸福家园户型 12
南北拼合设计 拼合后户型舒适
•拼合后的大户型南北通透，进深14米多， 保证良好的通风采光；
•客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充 分保证舒适性；
•主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适 性； 可打通隔墙拼合 成舒适主卧套间
•两户的相邻功能空间接合较好，共同构成 舒适的公共交流空间； 缺点： 客厅面宽5.3米， 形成宽敞的公共 •主卧正对客厅开门，影响私密性； 交流空间 •次卧北向，采光稍差；
A
B
A
B
可设置成带独立卫 生间和衣帽间的舒 适主卧套间
城 市 策 略
CITY STRATEGY
橡树湾户型 2
可设计一梯四户，左右两户拼合，保 证拼合后户型南北通透
拼合前稍大户型南北通透， 较小户型也保证南向采光。 保证了两户基本舒适； 左边两户拼合后，整个户 型南北通透，保证拼合后 户型的舒适度。
城 市 策 略
CITY STRATEGY
1
东西拼合设计——子母户型
•2居+1居自由组合，既可以做为子 母户型，满足部分业主希望照顾老 人又不想与老人合住的需求，也可 拼合成为大户型； •拼合前，1居户型功能完整，有南 向阳台采光； •拼合前的2居户型南北向均有采光 面，也可保证其居住舒适性。
9
大户型
城 市 策 略
CITY STRATEGY
10
分割后的小户
城 市 策 略
CITY STRATEGY
11
南北拼合设计 拼合前功能齐全，户型实用
二室一厅一卫 65.53平米 一室一厅一卫 72.30平米
卧室充分采光
客厅和卧室 南向采光
城 市 策 略
CITY STRATEGY
Nolita幸福家园户型 12
南北拼合设计 拼合后户型舒适
•拼合后的大户型南北通透，进深14米多， 保证良好的通风采光；
•客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充 分保证舒适性；
•主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适 性； 可打通隔墙拼合 成舒适主卧套间
•两户的相邻功能空间接合较好，共同构成 舒适的公共交流空间； 缺点： 客厅面宽5.3米， 形成宽敞的公共 •主卧正对客厅开门，影响私密性； 交流空间 •次卧北向，采光稍差；
A
B
A
B
可设置成带独立卫 生间和衣帽间的舒 适主卧套间
城 市 策 略
CITY STRATEGY
橡树湾户型 2
可设计一梯四户，左右两户拼合，保 证拼合后户型南北通透
拼合前稍大户型南北通透， 较小户型也保证南向采光。 保证了两户基本舒适； 左边两户拼合后，整个户 型南北通透，保证拼合后 户型的舒适度。
城 市 策 略
CITY STRATEGY
1
东西拼合设计——子母户型
•2居+1居自由组合，既可以做为子 母户型，满足部分业主希望照顾老 人又不想与老人合住的需求，也可 拼合成为大户型； •拼合前，1居户型功能完整，有南 向阳台采光； •拼合前的2居户型南北向均有采光 面，也可保证其居住舒适性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1. 区域规划原则和目标 2.区域整体规划 3.区域周边配套分析
已有配套设施 未来规划配套设施
4.区域发展态势分析5.区来自地产形象档次分析区域分析结论
通过上述五点关于区域的分析，可以得出项 目的总体档次及质素的定性;
第二步：同质片区同类项目分析
分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;
户型是产品里最核心，也是最 永恒的话题，“户型配比”是 房地产行业永恒的红人！
第二部分 户型配比研究方法
影响户型定位的几个必要因素:
档次
市场
客户
户型定位
自身条件
宏观政策
区域看点项 目定性
参考基本户型 区间和比例
寻找依托
结论一
结论二
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
XXX居住区规划目标
提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全 的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。
2.某区域整体规划
区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。
目的要求:第四次修正基本户型
典型案例----户型配比分析
第一步：区域定性分析 ……
1.XXX区规划原则和目标
XXX居住区规划原则
生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开 发强度控制原则。 节约土地资源，给未来预留发展余地。
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目 户型的区间
通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目 修正 第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户 型的比例
通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
第五次通过政策影响分析修正户型的比例
第一步：区域定性分析
分析点: >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的: 为项目档次和质素定性
结论三 结论四 结论五
典型同档次同类项目片区分析 区域特点 ，代表案例：依照片区影响力和地产发 展年限选取１－４案例
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系 统分析
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户 型比例
通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分 析
>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;
第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析
分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; >通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;
专题分析1:各片区已成交个案客户分析
• 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测
• 2、市场同类比较法
• 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比 等，做横向比较完成，确定主流户型配比。
• 核心领导决策
• 存在的问题
• 1、决策周期比较长 • 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 • 3、主观性比较强。 • 4、对市场决策的准确度没有十足把握 • 5、缺乏客观的市场支持。
未来规划配套设施：
教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。
目的:基本推断本项目面对得客户群; 从而判断户型需求特征;
专题分析2:项目自身条件限制分析
目的:基本推断本项需要规避得劣势 可以营造得质素空间;
1.项目容积率影响分析 2.地块形状和朝向分析
3.地块景观分析
4.地块交通分析 5.地块噪音分析
第六步：新政对户型比例的影响
分析过程:
>由新政影响对户型比例提出修正
东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。
规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部分为西部信道接线工 程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。
3.某区分区规划
区 东
区 西
总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:５万;
: 第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析
分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型
>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;
第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析
分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型
规划里，户型配比的讨论最少
▪ 解决的问题
户型配比几个简单的数 字，却决定了项目的畅 销与否
户型配比多少才合 适，每次都有点让 我们担心受怕，又 怕多了 ，又怕少了
• 1、加快决策周期/减少工作返工 • 2、提高决策准确度 • 3、将决策有自上而下转化为自下而上 • 4、业务执行层面的户型配比标准化 • 5、市场数据相对客观，减少失误
户型配比研究
第一部分 户型配比目的和意义 第二部分 户型配比研究方法 第三部分 户型配比模型建立阶段 工作计划及所需支持
第一部分 户型配比目的和意义
▪ 目前做 法
• 1、经验法
• 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相 对滞销，增加相对畅销产品。
• 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户 型配比。
东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。
4.该区周边配套分析
已有配套设施：
超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/
育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园