房地产项目分析报告总结
房地产项目财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述项目名称：XX花园项目地点：XX市XX区项目性质：住宅、商业综合体项目规模：占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米项目总投资：约10亿元人民币项目开发周期：预计3年二、项目财务分析目的通过对XX花园项目的财务分析，评估项目的投资价值、盈利能力、财务风险以及投资回报情况，为项目投资决策提供依据。
三、项目财务分析方法1. 收益预测分析：根据项目规划、市场调研和类比分析，预测项目未来收益。
2. 成本预测分析：根据项目投资估算、市场调研和类比分析，预测项目未来成本。
3. 投资回报分析：计算项目投资回报率、内部收益率等指标，评估项目投资回报情况。
4. 财务风险分析：分析项目财务风险，提出风险防范措施。
四、项目财务分析内容1. 收益预测分析（1）销售收入预测根据市场调研和类比分析，预测XX花园项目未来销售价格为每平方米1.2万元，项目总建筑面积为20万平方米，预计销售周期为2年。
则销售收入预测如下：销售收入 = 销售面积× 销售价格销售收入 = 20万平方米× 1.2万元/平方米（2）租金收入预测商业综合体部分，预计租金收入为每平方米每月1000元，商业面积约为2万平方米，租赁期为10年。
则租金收入预测如下：租金收入 = 租赁面积× 租金价格× 租赁期租金收入 = 2万平方米× 1000元/平方米/月× 12个月× 10年租金收入 = 2.4亿元2. 成本预测分析（1）土地成本项目占地面积约100亩，根据市场调研和类比分析，土地成本约为每亩100万元。
则土地成本预测如下：土地成本 = 占地面积× 土地成本单价土地成本 = 100亩× 100万元/亩土地成本 = 1亿元（2）建筑成本建筑成本包括主体建筑、附属设施、景观绿化等。
根据项目规划、市场调研和类比分析，建筑成本约为每平方米0.6万元。
则建筑成本预测如下：建筑成本 = 总建筑面积× 建筑成本单价建筑成本 = 20万平方米× 0.6万元/平方米建筑成本 = 12亿元（3）其他成本其他成本包括营销费用、管理费用、财务费用等。
房地产项目定位分析报告
房地产项目定位分析报告房地产项目定位分析报告一、项目背景本次定位分析报告的项目为一座位于城市郊区的住宅区开发项目，项目占地面积约150亩，总建筑面积约为30万平方米。
二、市场定位分析1、目标客户本项目主要面向城市白领阶层和年轻家庭，这些人群通常是经济能力较强、文化素质较高、追求品质生活的中产阶层，在购房决策过程中重视社区环境、交通便利度、医疗、教育等生活配套设施的完备性。
2、竞争情况就目前市场而言，该地区住宅开发项目仍然处于高速增长阶段，开发商众多，其中大部分的销售市场集中在中低端产品上并且缺乏差异化，如中小户型、普通装修等，而高端市场则比较小众，那些能够真正做到针对目标客户的高端产品则为数不多。
3、市场环境作为该区域的重点发展地区，本项目所处的城市郊区正处于高速城市化的发展阶段，经过多年的规划规划和建设，该地区也将建设成为以服务业、商业、居住业为主的城市综合体，有望成为未来十年城市发展的热点区域。
4、市场机会随着城市的不断发展，越来越多的年轻白领和年轻家庭将会产生更高的购房需求，对品质、舒适的住宅环境的要求也将会越来越高，同时城市郊区的各种大型商业综合体、医疗、教育设施、生态公园等配套设施的建设，也为本项目提供了更好的市场机会和前景。
三、产品定位分析1、目标市场基于以上市场分析和研究，我们建议本项目主要针对上述目标客户和消费群体，提供高品质的生活场所，满足他们对于安全、舒适、环保、便利等要求。
2、产品特点本项目的产品特点主要包括以下几个方面：（1）高品质：本项目将建造绿色、环保、舒适的住宅环境，拥有完善的社区配套设施，如游泳池、健身房、绿化美化覆盖等，让业主们享有舒适、健康安全的居住环境。
（2）科技感：从设计之初便考虑到灵活性、实用性和未来发展性，本项目将大量使用智能家居开发技术与智能化系统相结合，为业主提供方便、智能化的生活体验。
（3）品牌区位：本项目地理位置较为优越，毗邻城市中心，属于具有极高投资潜力的地区。
房地产投资总结报告范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为投资的热点。
作为一项长期、稳定的投资方式，房地产投资在为广大投资者带来丰厚回报的同时，也伴随着一定的风险。
本报告旨在对过去一年的房地产投资情况进行全面总结，分析投资过程中的成功与不足，为今后投资决策提供参考。
二、投资概述1. 投资时间：20xx年1月至20xx年12月2. 投资区域：全国范围内，重点布局一二线城市3. 投资项目：住宅、商业地产、写字楼等多种类型4. 投资金额：XX万元三、投资收益分析1. 收益情况（1）住宅投资收益：在住宅项目中，投资收益主要集中在出租收益和转售收益。
出租收益方面，平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元；转售收益方面，根据市场行情，住宅项目平均增值率为XX%，全年转售收益为XX万元。
（2）商业地产投资收益：商业地产项目主要收益来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
（3）写字楼投资收益：写字楼项目收益主要来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
2. 收益分析（1）整体收益：本年度房地产投资整体收益为XX万元，较去年同期增长XX%。
（2）投资收益率：本年度房地产投资收益率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
（3）投资回报期：根据投资金额和收益情况，投资回报期预计为XX年。
四、投资经验与教训1. 成功经验（1）关注政策导向：密切关注国家房地产政策，把握市场趋势，确保投资方向正确。
（2）选择优质项目：在选择投资项目时，注重项目品质、地理位置、配套设施等因素，确保投资回报。
（3）合理分散投资：在投资过程中，合理分散投资区域和项目类型，降低投资风险。
（4）关注市场动态：密切关注市场动态，及时调整投资策略，把握投资时机。
2. 教训与不足（1）市场波动风险：在市场波动较大的情况下，投资收益受到影响，需加强风险管理。
（2）投资周期较长：房地产投资周期较长，资金流动性较差，需合理安排资金。
房地产项目情况汇报范文精选
房地产项目情况汇报范文精选尊敬的领导：我向您汇报我们部门当前负责的房地产项目情况。
该项目位于城市中心，总建筑面积约为50万平方米，是一座集住宅、商业、配套设施于一体的综合性项目。
我们部门于去年开始负责该项目，经过一年多的努力，目前项目进展顺利，并取得了一系列建设性的成果。
以下是该项目的详细情况汇报：一、项目基本情况1. 位置：该项目位于市中心的黄金地段，交通便利，周边商圈繁华。
2. 规划及设计：项目规划总建筑面积50万平方米，包括3栋高层住宅楼、1栋商业综合楼和配套的停车场、绿化景观等。
3. 投资及合作：该项目由我公司独资投资，同时与一家知名建筑设计公司合作设计，并与多家知名装饰公司、物业管理公司进行合作。
二、项目进展情况1. 建设进度：目前，住宅楼主体结构已完工，正在进行内部装修和景观打造。
商业综合楼外立面已基本完成，内装修及设备安装工作正在进行中。
2. 销售情况：项目住宅楼销售工作已启动，推出了多个户型的样板房，并通过多种渠道进行宣传和推广。
在几个月的时间里，已签订了超过200份意向购房协议。
商业综合楼的招商工作也取得了一定的进展，已有多家知名品牌入驻。
3. 配套设施：项目周边的配套设施齐全，包括大型购物中心、学校、医疗机构等。
三、市场环境分析1. 房地产市场：当前，城市房地产市场总体平稳，需求旺盛。
该项目位于繁华商圈，具备较高的投资价值和回报潜力。
2. 竞争对手分析：周边地区正在兴建的其他房地产项目数量有限，且规模较小，我们的项目是该区域内重点发展的综合性项目，具备较高的市场竞争优势。
四、存在的问题及解决措施1. 市场营销策略：目前我们的项目宣传和推广工作已初步展开，但仍需加大投入和力度，增加市场曝光率，吸引更多潜在购房客户。
2. 装修及售后服务：项目的装修质量及售后服务也是我们需要关注的问题。
我们将加强施工质量监督，保证装修质量，同时完善售后服务体系，提高客户满意度。
3. 环保与绿化：在项目建设过程中，我们将进一步加强环保与绿化工作，推进可持续发展的理念，并与相关绿化机构进行合作，使项目的绿化达到更高的标准。
房地产工作总结报告(通用5篇)
房地产工作总结报告(通用5篇)房地产工作总结报告120--年是政府针对房地产为主的第二次治理，限价、限购、限贷成为政府不断加压的筹码，放弃GDP考核的计量，放弃单一土地财政的依赖，治理地产绝不放松。
面对如此环境，工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下，在同级部门的协同照顾下，在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下，取得了些许成绩，完成了部分既定目标，同时也暴露出工作的一些问题，取得一些宝贵经验，在此我代表工程管理部做如下工作汇报：一、各项目完成情况汇总及下一年度工作计划--世纪综合楼项目按照20--年公司制定的目标计划为办公楼主体封顶，公寓式酒店主体施工至26层，截至20--年12月12日，办公楼主体施工至24层，公寓式酒店主体施工至22层，至春节前基本能够完成公司制定的全年工作计划。
7月21日项目被青岛市建筑工程管理局评为青岛市标准化示范工地，8月3日中国建筑业协会全国质量五星级工地检查组检查工地并予以肯定，证书已发到中建八局。
8月16日，通过山东省安全文明示范工地评审工作，12月8日全市在建工程质量通报会上，综合楼项目作为青岛市典型质量较好工程予以全市表彰，也是崂山区唯一一家受到通报表扬的项目。
同时--世纪综合楼项目在迎接全市创卫生文明城市，在全市、全区质量、安全拉网检查中都成绩优异，受到市、区各级领导的重视和肯定。
20--年将是--世纪综合楼项目最为紧张的一年，预计20--年5月底完成公寓式酒店的主体封底，全面展开门窗、外墙、幕墙、电气、水暖、空调等大量土建、安装分部工程全面展开，结合室内精装修等也将全面展开施工。
确保20--年7月--世纪综合楼项目竣工验收。
高新区综合服务中心项目按照20--年公司制定的目标计划为施工全部完成，项目在公司领导的重视和帮助下，客服了典型园中区建设项目特点，开工施工手续滞后，边施工边出图，幕墙施工图纸和工序安排不通畅，部分材料组织不便和产地受限等原因，施工未能按计划完成。
房地产项目开发总结与成果分析报告实用
房地产项目开发总结与成果分析报告实用房地产项目开发总结与成果分析报告实用随着我国经济的不断发展，房地产业已成为国民经济中不可或缺的一部分。
房地产开发作为房地产行业的重要组成部分之一，对于各地方政府和地产企业来说至关重要。
在房地产开发过程中，不仅需要规划设计、勘察测量等技术方面的支撑，更需要全面、系统、科学的管理来保证项目开发的顺利实施和高效运作。
为此，本报告将结合我国房地产行业实际情况，对房地产项目开发的总结与成果分析进行研究。
一、房地产项目开发过程房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到许多职能部门和环节，其中包括规划设计、招商、物业管理等方面。
房地产项目开发的主要流程如下：1.项目立项房地产项目开发的第一步是项目立项。
项目立项包括市场分析、技术可行性研究、资金规划等内容。
项目立项的关键在于确定项目的市场需求和投资收益，确保项目的可行性。
2.项目规划项目规划是房地产项目开发的核心环节。
项目规划包括土地规划、建筑设计、基础设施规划等内容。
项目规划需要综合考虑多方面因素，包括土地用途、地形地貌、自然环境、市场需求等因素，以制定科学的规划。
3.项目审批项目审批是房地产项目开发的重要环节。
项目审批需要向相关政府部门提交项目规划方案，经过层层审批后才能获得项目开发许可证。
项目审批需要遵循国家和地方的规划法律法规，确保项目达到政府审批标准。
4.项目建设项目建设是房地产项目开发的实施阶段。
项目建设包括土地治理、基础设施建设、房屋建设等内容。
在项目建设过程中，需要对工期、质量、费用等要素进行全面、科学、系统地管理。
5.项目销售项目销售是房地产项目开发的最终目标。
项目销售需要针对不同的市场需求制定科学的销售计划、销售策略。
在项目销售过程中，需要充分运用市场营销、客户服务等手段，提高项目的知名度和美誉度。
二、房地产项目开发成果分析在房地产项目开发过程中，各个环节的管理都将影响到项目开发的成果。
对房地产项目的成果进行分析，既有利于总结经验，也为下一步开发工作提供了参考。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告【房地产项目投资分析报告】一、项目背景1.1 项目简介1.2 项目位置1.3 项目规模1.4 市场需求二、项目投资分析2.1 投资目标2.2 投资预算2.3 投资来源2.4 投资风险评估2.5 投资回报分析三、市场分析3.1 宏观环境分析3.2 行业发展趋势3.3 市场容量及竞争格局3.4 目标客户群体及消费行为分析四、项目建设方案4.1 建设内容及规划设计4.2 建设时间节点4.3 建设进度管理计划4.4 建设成本预算4.5 设备及技术要求五、运营管理方案5.1 运营组织架构5.2 人员招聘及培训计划5.3 运营流程及管理制度5.4 营销策略5.5 资金管理及财务分析六、风险评估与控制措施6.1 宏观风险6.2 市场风险6.3 技术风险6.4 建设风险6.5 运营风险附件：1.建设规划图纸2.资金预算表3.经营计划表4.盈亏预测表5.风险评估报告法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
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本文所涉及的法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
房地产项目投资分析报告三篇
房地产项目投资分析报告三篇篇一：房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表表1-1项目总占地(m2) 6655.85总建筑面积(m2) 47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1 土地使用权出让金3455.6元/m22 征地费3 拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1 规划、设计、可研费47.00（三）建安工程费用 表4-41.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费2.00 2 水文、地质勘察费3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费合计序号 建安项目 单方造价（元/m 2) 总造价(万元）1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6（四）基础设施费 表4-5（五）开发期税费估算表 表4-6 序号项目金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3质检费3合计序号项目单方造价(元/m 2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)1304 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金128 绿化费0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金1012 教育专项基金1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费0.516 土地证工本费0.517 施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元) 说明1 土地费2 建安工程费3 前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项目金额(万元) 估算说明(元/m2)1 广告2 售楼处3 售楼许可6 监理费7 物业管理基金8 公用设施维修基金9 管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2) 金额(万元) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
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3、对各物业市场的影响——住宅市场
商务公寓：投资客大量逃离，成交量和价格都会出现大幅下 行
新政对住宅 市场的影响
商品住 宅
高端公寓与别墅：投资类物业滞销，居住类物业的消化受一定 的影响
中小户型普通住宅：供应规模有所上升，价格有所下行，观 望情绪让成交量略受影响
政策房
供应规模将持续得到提升，成交量也将有所走高
此次政策调控的特点
调控范围更广 调控尺度更细 调控力度更狠
1.土地政策
时间
政策文件
区 域
政策要点
政策目的
4月15日 4月17日 4月16日
国土资源部 2010年住房用地供
应计划
国务院 10号文
北京国土局 土地招拍挂新规
全国 全国 北京
中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年 全国实际住方米及以下普通住房，契税下调到1%；免征印花 税； •二手房营业税5改2
•二手房营业税2改5 •强化土地增值税的管理，研究开征物业税
简评
•优惠政策和天量信贷助推投资需求“井喷”、房价飞涨
•政策环境持续收紧，投资需求受到抑制，市场转入观望
政策效果分析
1、对购房者的影响 2、对土地市场的影响 3、对物业市场的影响
增加居住用地的供应总量，要依法加快处置闲置房地 产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住 房建设
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用 地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证 供应
将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建 比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让 合同
目录 Contents
PART 1—宏观环境分析
PART 5—形象树立及包装
PART 2—区域综述
PART 6—营销计划与执行
PART 3—区域房地产市场分析 PART 7—合作框架
PART 4—营销策略
PART.1
宏观环境分析
一、市场环境分析—宏观环境
1.政策导向
10年4月15日—19日期间先后打 出了新一轮严厉遏制地产市场过 热的“组合拳”新“国十条”。 此次调控力度之强，反应之快， 实属空前。而后，而后各地方地 方细则 出相继台 更加印证了此次 调控力度与决心。
投资物业的消化受到致命的打击，观望情绪的蔓延也将影响自住类物业的消化
4.对各物业市场的影响——商业市 场
新政对商 业市场的
影响
泡沫的传 导
调控的传 导
投资需求 转向商业 市场
价格上扬
经营风险 加大
商业市场 隐性泡沫
放大
金融政策调控 向
商业市场蔓延
更严格的信贷 政策
和监管机制
更多的投资需求转入商业市场释放，将拉高商业市场的风险水平，引发信贷资源对商业地产进 一步的紧缩
对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款， 加强对开发商融资的监管，
证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组
严禁开发商炒地
北京
北京银监局23号 文
北京的商业银行从4月20日开始，严禁向非住宅项目 发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发的套利和 偿付风险
京城银行禁向非住宅发放贷 款，严打炒房客
4.财税政策
控
房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）
政
下发后，各地区、各部门要认真贯彻落实。
策
会
央行货币政策委员会委员、国务院发展研
否
究中心金融研究所所长夏斌告诉媒体，“中国
松
经济仍是相对稳定的增长，从全球范围来看这
动
是一个高增长，因此，下半年不会出台第二轮
刺激政策，而是坚持调控方向不动摇，同时在
政策执行中注意灵活性和针对性。”
重庆”房地产特别消费税”方案获批，“特别房产消费 税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但 具体税率如何仍在讨论中
为北京、上海等地出台相关 的“类物业税”埋下伏笔， 同时预示未来市场调控的力 度将更大
5.保障政策
时间 区域
政策文件
政策要点
政策目的
4月15日 全国
国土资源部
•确保2010年完成建设保障性住房300万套（含廉租 房和经济适用房）
影响
★ 土地供应： 中小户型商品住房、政策房用地的供应量增加 政府推地加快，土地开发升温 热点地区高价土地延期入市
★ 土地交易 市场前景差以及保障房的配建任务，使开发企业拿地 意愿下滑 容易引发土地“流标”，影响未来商品房的有效供应 土地价格趋于理性，市场运行趋缓
普通商品住房用地的供应将出现放量，但对市场的悲观预期将降低开发企业的拿地意愿
商品住房预售方案备案公示
强化预售商品住房交付和质量管理，积极推 行商品住房工程质量分户验收制度 近期清理和整治所有在建商品住房项目并予 以公示，责成未开盘项目限期公开销售
加快商品住房入市的速度
打击投资需求，抑制官员购房 促使开发商加快推盘速度，分批、多次 开盘失效 降低销售欺诈的可能
增加开发商的资金压力，降低获利预期 促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心 态 打击捂盘惜售
提高首付
控制贷款
调整利率
媒体炒作
新“国十条”发布后，全国楼市 均受其影响销量急转而下。以北 京为例，商品住宅成交量，由4 月份调控前的日均450套左右， 迅速锐减到200套以下。部分地 区价格明显回落，“折扣”“优 惠”络绎不绝。
需求受阻
销量下滑
价格松动
近期国家房地产调控政策
1. 土地政策 2. 商品房政策 3. 金融政策 4. 财税政策 5. 保障政策
上海
尚未被确认
上海拟开征住房保有税
•在征收办法上，可能对存量房和增量房一并征收， 但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与 投资需求，其中自住需求可免交保有税
•税率可能会以买房时合同价打7折后按1.2%－1.5%征 收
如果政策出台，将增加持有 房产的成本，对投机有一定 的抑制作用
重庆
政策细则尚未公 布
近期出台的政策文件
4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政 策措施
简称新“国四条”
4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划
4月17日，国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》
简称“10号文”
4月20日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住 房预售制度有关问题的通知》
2.结构调整
民资投资渠道
民资新36条
➢面对人民币升值导致的出口恶化、就业困难，房地产大萎缩对经济的不利影响国家与5月7日出台了民资“新 36条” 细则的出台，则可能成为上述问题的“破题”之门。 ➢新36条”一方面解决了民间游资投资渠道问题，另一方面又将逐渐取代以往拉动经济增长的主体产业，对于
一直绑架经济的房地产而言无疑是利空的。
明确住宅用地供应结构，增 加中小套型和保障房用地的 有效供应，并纳入合同强调 执行
政策松紧对比
政策宽松期(08年下半年-09年下半年)
纲领性文件
国务院131号文件
政策基调
贯彻优惠政策，刺激房市回暖
土地政策
•鼓励企业拿地 •土地首付款比例20%，全款缴纳期限可自行约定 •对囤地炒地行为无明确界定和打击措施
时间 区域
政策文件
政策要点
政策目的
4月17日 4月8日 4月20日
全国
要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快的房地产项
国务院
目重点清算和稽查土地增值税
【2010】10号文 要求财政和税务部门加快制定引导个人合理住房消费
和调节个人房产收益的税收政策
对一些房地产开发企业的炒 地皮行为敲响警钟
相关调控细则尚未出台，但 预示着未来将加大税收政策 对打击投机行为的调节力度
小结
此轮调控，力度空前且执行坚决。对楼市影响巨大，但由于前一阶 段的旺市热销，大部分开发企业资金较为宽松，虽然销量严重缩水，价格 并无过大幅度的下挫。此时正值购房者与开发商的博弈阶段，但随着政府 意愿的坚决与投资客群持币待购情绪加重，预计进入第四季度，销量下挫 或将成为楼市的主旋律。
二、市场现状分析—后市预判
1.对购房者的影响
投资需求
投资回报率降低，需求释放受到严重抑制
忌惮于税收等进一步政策的出台，加速逃离高房价 城市
改善型需求
需求受到抑制，选择观望或者转入其他城市释放
首次购房需 求
对大户型产品的需求的释放受到影响 供应放量、房价下调的预期加剧，需求转入观望
2.对土地市场的影 响
新政对土 地市场的
3.通胀预期
➢统计局8月15日公布，7月CPI同比上涨3.3％，为创下21个月来新高。 ➢从CPI显示的数据来看，3.3的涨幅与2.25存款利率使得负利率时代变得更加明显，通胀预期加剧。 ➢后市国家是否会将提高利率作为“补偿性加息”或是提高存款准备金率结果很难判断。
4.开发企业现状
资金压力
2010年40家上市房企发布的中期业绩报告显示，40家房地产上市公司的平均资产负 债率为61 .13%， 负债率接近70%的有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利、万科、金地、招商地产资产负债率分 别高达76.77%、69.83%、69.85%和61.30%
政策导向
三套房贷松动
上半年经济回落
有关“房地产市场调控有关政策可能取
消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企
拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、
银监会、国资委12日分别做出回应。针对近日
部分网络媒体称“房地产市场调控有关政策可
能取消”的报道，住房和城乡建设部有关负责
调
人12日表示，《国务院关于坚决遏制部分城市
•保障房将按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计 算