最新最全中国房地产信托市场回顾与展望分析报告
信托行业的年度总结(3篇)
第1篇2023年，中国信托行业在宏观经济的复杂多变、监管政策的持续深化以及市场需求的不断变化中，迎来了新的挑战和机遇。
在这一年中，信托行业在转型升级的道路上稳步前行，业务结构优化，风险管理能力提升，社会责任担当，整体呈现出稳中求进的发展态势。
以下是对2023年信托行业发展的年度总结。
一、行业规模稳步回升根据中国信托业协会发布的2023年信托行业年度数据，截至2023年四季度末，信托资产规模余额为23.92万亿元，已连续7个季度保持正增长。
这一数据表明，信托行业在经历了2018年以来资产规模持续回落之后，已经逐渐走出低谷，步入稳步回升的发展轨道。
二、业务结构优化2023年，信托行业在业务结构上进行了全面优化。
具体表现为：1. 资产服务信托增势明显。
资产服务信托业务作为信托行业的本源业务，在2023年呈现出明显的增长态势。
信托公司通过发挥专业优势，为实体经济提供融资、投资、资产管理等服务，助力实体经济发展。
2. 资产管理信托业务快速增长。
在监管政策的引导下，信托公司加大了资产管理信托业务的投入，积极参与资本市场，主动把握金融市场投资机遇，培育专业化的资产管理能力。
3. 公益慈善信托持续推进。
各家公司充分发挥信托制度优势，积极参与社会公益事业，推动公益慈善信托业务发展。
三、监管政策持续深化2023年，监管部门出台了一系列政策，引导信托行业规范发展，提高行业整体竞争力。
1. 业务分类改革正式推行。
根据《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，信托公司应当以信托目的、信托成立方式、信托财产管理内容作为分类维度，将信托业务分为资产服务信托、资产管理信托、公益/慈善信托三大类25个业务品种。
2. 差异化监管政策出台。
《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》等新规的出台，真正启动了差异化监管，为信托公司创造了更为公平的发展空间。
四、风险管理能力提升在监管政策的引导下，信托公司加强风险管理，提升风险控制能力。
1. 建立四级风险治理架构。
2024年前三季度中国房地产市场总结与趋势分析
随着中国经济的快速增长和城市化的加快进程，房地产市场在过去的几年中一直是中国经济的支柱之一、2024年前三季度的中国房地产市场经历了一系列的调控政策和市场波动，下面将对这一时期的市场情况进行总结与分析。
总结：在2024年的前三个季度，中国房地产市场整体呈现出一定的波动和调整。
政府的楼市调控政策逐渐收紧，对房地产市场起到了一定的调控作用。
一方面，限购措施的实施有效控制了投机需求，抑制了房价的过快上涨；另一方面，调控政策对刚需购房者也产生了一定的影响，特别是购房难、购房贵的问题成为社会关注的焦点。
与此同时，国家经济的增长趋缓和金融危机的影响也对房地产市场产生了一定的压力。
金融危机导致大量资本外流，房地产市场的投资热情相对减弱，购房者的信心也受到一定的影响。
此外，政策调控对房地产开发商的影响较为明显，开发商面临融资压力和项目推广的困难。
趋势分析：未来的趋势中，中国房地产市场将继续面临一系列的挑战和机遇。
以下是其中几个重要的趋势：1.调控政策将继续收紧：中国政府将继续加强对房地产市场的调控力度，以维护市场的稳定和社会的平衡。
这将使得房地产市场价格上涨受到限制，对于投机炒房行为起到一定的遏制作用。
但是，政策的实施也可能会对市场的正常需求产生一定的负面影响。
2.商品房供应量将增加：为了稳定房价、保障刚需购房者的利益，政府将加大对住房建设的投资力度。
这将导致商品房供应量的增加，进一步释放市场需求。
同时，开发商也会提高房地产项目的推广力度和营销策略，寻找更多的购房者。
3.二手房市场将逐渐活跃：在政府调控政策的限制下，购房者可能会转向二手房市场来满足自己的住房需求。
这将带动二手房市场的活跃，对于房地产市场整体的稳定具有一定的积极影响。
4.城市化进程将继续推动市场需求：随着城市化进程的加快，人口流入一线和二线城市的速度将继续增加。
这将带动房地产市场需求的增加，尤其是中小型城市的房地产市场将迎来更多的机会。
总结起来，2024年前三季度的中国房地产市场呈现出了一定的波动和调整。
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
2024年房地产市场运行情况总结分析
2024年房地产市场运行情况总结分析随着时代的发展和经济的不断增长，房地产市场在国民经济中扮演着重要的角色。
房地产市场的运行情况往往反映了一个国家的经济状况和发展趋势。
本文将基于____年的房地产市场数据和相关信息，对其运行情况进行总结分析。
一、经济背景在____年，全球经济呈现复苏态势，国际贸易逐渐恢复活跃，经济全球化程度进一步加深。
中国作为全球第二大经济体，其经济发展对房地产市场有着重要影响。
随着人均收入的不断增加和居民消费水平的提高，人们对住房的需求也在不断增加，对房地产市场的需求呈现稳步增长的趋势。
二、供需关系____年的房地产市场供需关系相对平衡，供应和需求之间没有出现明显的失衡情况。
由于政府加强了土地供应的管理和调控，房地产企业投资意愿受到一定限制，房源供应相对稳定。
同时，随着居民收入水平的提高，购房需求也在增加。
供需关系的平衡使得房地产市场保持了相对稳定的态势。
三、价格走势____年的房地产市场价格走势总体较为平稳。
政府加强了对房地产市场的监管和调控，采取一系列措施来控制房价上涨速度。
此外，土地供应的适度增加也为房价的平稳发展提供了基础。
因此，在____年，房地产市场的价格涨幅相对较低，市场整体上保持平稳。
四、政策调控政府在____年继续加强了对房地产市场的调控力度。
一方面，政府加大了土地供应的力度，通过拍卖和出让等方式增加了土地供应，以稳定市场需求。
另一方面，政府对房地产市场进行了严格的调控，加强了对房地产企业资质审核和信贷监管，限制了房地产投资的规模。
政策调控的加强有效控制了市场的过热发展，维护了市场的稳定性。
五、房地产企业发展____年，房地产企业的经营环境相对较为严峻。
政府对土地供应的严格管理和房地产市场调控的加强使得企业的发展面临一定的压力。
此外，政府也加大了对房地产企业的监管力度，企业的经营活动受到了一定的限制。
然而，随着城市化进程的推进和人们对住房需求的不断增加，房地产企业的发展空间依然较大。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
中国信托行业发展历程及现状分析
中国信托行业发展历程及现状分析一、信托行业综述1、信托定义按照中国人民银行提供的定义，信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
而信托公司是指依法设立的,以营业和收取报酬为目的,以受托人身份承诺信托和处理信托事务的金融机构。
2、信托业务分类信托业务是信托公司的表外资管类业务，灵活性极强，可依据客户需求进行定制化，业务种类横跨融资市场和投资市场，从业务本质上看主要分为主动管理和被动管理两类：3、中国信托行业发展历程自1979年新中国第一家信托公司成立以来，中国信托业已走过40多个春秋，这四十多年里，中国信托行业大致走过了三个阶段。
1979年至2007年间，中国经济转轨，融资需求旺盛，银行功能单一，难以满足社会各层面融资需求。
中国信托业开启了信托投资时代，信托业务呈现多样化特征，“类银行”和“类证券”业务均有涉及。
其间,信托业历经6次大整顿，初步建立信托业基础监管体系框架，推动中国信托业进入下一个阶段。
2008年起，随着“四万亿”刺激经济计划出台，银信合作时代拉开序幕，信托业被赋予“银行贷款的补充”的使命，促使信托业发展迅速，信托资产规模实现了近10倍的增长。
然而，金融机构套利需求兴起，部分信托公司因其制度的灵活性而成为金融机构套利的通道，伴随着信托资产规模高速增长的是整个信托业“虚胖”。
2017年始，伴随国内经济增长减速换挡，供给侧结构性改革步入深水区，在金融严监管、资管新规出台的背景下，信托牌照“优势”逐步减弱，券商、基金、保险资管、银行理财子公司等金融机构不断与信托争夺资管市场份额，信托行业又一次来到了转型分化的十字路口。
二、中国信托市场发展现状2010-2017年，中国信托资产规模由3.04万亿元高速增长至26.25万亿元，每年增速都超过15%，2017年同比增速29.82%。
2017年之后，在“去杠杆、防风险”强监管的驱动下，信托通道业务大幅缩减，导致行业整体信托资产规模持续下降，信托资产规模从2017年的26.25万亿元的高点渐次回落。
2024房地产市场调研分析报告总结
2024房地产市场调研分析报告总结1. 引言本报告是针对2024年房地产市场进行的调研分析报告总结。
通过对市场数据和相关报告的研究，我们总结出了一些关键的趋势和发展方向。
2. 市场概况2024年，房地产市场呈现出一定的复苏势头。
经过前几年的调整，市场逐渐走出了低迷期。
房地产行业增速较去年有所提高，表现稳中向好。
以下是对市场概况的具体分析：2.1. 销售情况根据市场数据显示，2024年全国房地产销售金额达到了新高。
这主要得益于多个因素的共同作用，如政府推动的购房优惠政策、低利率的贷款政策以及人们对房地产市场回暖的预期等。
销售增长主要集中在一二线城市，其中北京、上海等核心城市的销售额增长较为明显。
2.2. 土地市场土地市场也呈现出活跃的态势。
在经济复苏的带动下，地价上涨的趋势明显，特别是城市核心地区的土地价格。
政府加大土地供应力度，有助于市场的稳定发展。
3. 政策环境分析政策环境在房地产市场的发展中发挥着至关重要的作用。
以下是对2024年房地产政策环境的分析：3.1. 购房政策为刺激房地产市场，政府出台了一系列购房优惠政策。
例如，放宽购房限制、降低首付比例、提高贷款额度等。
这些政策的出台，吸引了更多的购房者参与市场，推动了市场销售的增长。
3.2. 建设政策政府通过加大基础设施建设投资力度，进一步推动了房地产市场的发展。
大量基础设施项目的启动，为房地产市场带来了更多的增长机会，尤其在二三线城市。
4. 市场趋势分析通过对市场数据和需求分析，我们可以得出以下市场趋势：4.1. 二三线城市潜力巨大一线城市的房地产市场已经相对饱和，而二三线城市具有较大的发展潜力。
随着基础设施的改善，二三线城市将成为房地产市场的新热点，吸引了更多的投资者和购房者。
4.2. 租赁市场前景广阔随着人口流动的增加和年轻人购房意愿的降低，租赁市场正在快速发展。
通过投资租赁房产，可以获得稳定的租金收入，吸引了更多投资者的关注。
5. 建议基于我们对市场的调研分析，我们提出以下建议：5.1. 关注二三线城市市场投资者应该关注二三线城市的发展机会，特别是那些基础设施建设投资力度较大的城市。
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中国房地产信托市场回顾与展望分析报告一、2005年房地产信托市场综述作为国民经济最重要的支柱性产业，房地产对经济发展的拉动作用有目共睹。
其行业投入资金大、利润回报厚的特点，令其已连续三年蝉联"中国十大暴利行业"榜首。
巨额资金需求和高额利润回报决定了金融与房地产之间千丝万缕的联系，房地产业离不开资金支持，同时房地产也是金融业的一个重要服务领域。
而这一点恰好在2005年的房地产信托市场得到了极好的验证。
1、集合资金信托发行数量和规模迈上历史新台阶2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。
据市场不完全统计，截止到05年12月31日，集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。
其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。
（见图1）2、信托产品结构呈多元化态势依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引，以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同，2005年国内的房地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。
目前，房地产信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。
同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等，期限和收益多样化的信托产品格局。
（见图2）3、主营业务趋向地产信托的强势信托机构涌现在2005年发行的房地产信托总量中，信托公司主营收入趋向于房地产业务的强势信托机构的市场集中度正在有所提升，其优势也趋于明显。
表1是05年各季度房地产信托融资规模排前五名的公司对比，从中我们可以看出，信托业内专业从事房地产融资的强势机构正在显现出来。
（见表1）从表1中各家信托公司所占的房地产融资的比重来看，排名前五家信托机构的市场份额已经占据2005年度房地产信托融资总规模的45.02%，且从目前市场发展态势分析，中信信托、深圳国投、北京国投、外贸信托、联华信托、中诚信托、上海国投和中泰信托等公司在业内已逐渐凝聚了一定的市场影响力，其在房地产信托的融资规模和品牌建设均已达到了一定的积累。
4、地产信托创新步伐快速推进在2005年的地产信托创新步伐中，与房地产信托相关的信托品种及其衍生产品成为多数信托公司业务创新的重点。
特别是在"212"文件后的原抵押式贷款和财产信托转让受益权式的融资通道遭到封堵的情况下，以夹层融资、股权投资和债权融资为代表的地产创新手法纷纷展现，并勾画了房地产信托2005年的精彩！比如说：（1）1月22日被誉为国内首只"准房地产信托基金"的"联信·宝利"1号顺利推出。
据坊间报道，该产品是按照房地产投资信托基金（REITS）的标准来设计的，并借鉴了香港领汇房地产信托基金、美国REITs和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
与以往房地产信托产品先有项目再募集资金不同，"联信·宝利"不指定用途，先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业，投资方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。
同时"联信·宝利"可以采取分期发行的方式。
并采取了类似证券投资基金的分红制度，在预期收益以外增加浮动收益。
而后在本年度12月初，联华信托又发行了"联信·宝利"7号,这个信托计划也被业界喻为开辟了国内"夹层融资"的先河，其融资形式介于股权与债权之间的投资形式。
并且，"联华·宝利"7号还引入了一定的流动性创新，即信托成立一年后，联华信托采用类似做市商的方式，承诺使用3000万元自有资金按时间顺序以一定溢价受让优先受益人的信托受益权。
（2）北京国投发行的"沁春家园"、"郦城"两个商业房产与"万象新天"一个住宅房产信托基金。
这一方式的创新在于：成熟物业交易及回购的方式的有机结合。
即物业已经建成，由此避免了开发建设风险。
但由于是预售，尚未到必须缴纳税金的最后期限，所以避免了缴纳房产税与契税。
同时预售登记又可以避免物业被重复销售，能够对抗第三人，进而保护了信托财产的安全。
此类信托基金的出现，既达到为开发商融资的目的，信托公司又避免了物业开发建设阶段风险。
（3）深圳国投推出的"嘉德深国投雨花亭（长沙）中心项目"：信托资金购买的资产主要为附租约的成熟商业物业，物业原始持有人为深圳国投的关联方。
其业务创新特点是在信托期满时，罗列了三种信托财产退出渠道，其中第一种较有写意，即是向海外房地产投资基金转让，这显然为国外的房地产投资基金今后的收购创造一个过渡期。
二、2005年房地产信托市场存在的问题2005年国内房地产信托业务正快速步入抬头区间，其迅猛发展的融资步伐不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种。
但市场内部仍旧存在着诸多的风险性问题伺待解决。
比如说：（1）负债类房地产信托盛行在国家宏观大力调控房地产市场的状况下，银行资金面对121号文件的束缚，正在逐渐减少对房贷的资金供给，但这种温暖的阳光快速照在了信托行业的身上，其资金的多角度切入在极短时间内就涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。
但在05年前三季度中，信托资金的市场运用手法极为单一，基本上以负债类信托为主。
由此可见，信托的房贷方式恰恰成为了银行房贷方式的延续，而这自然也引发后来银监212文件的出台。
截止到05年第三季度末，以贷款类为主的信托地产融资笔数是41笔，占同期市场地产信托总笔数的62.12%。
其贷款类资金的规模为46.75亿元，占同期市场贷款类资金总规模的64.36%。
可以说，如果银监部门不在第四季度出台212文，那么负债类房地产信托将会大范围、大比例的贯穿05年地产信托的始终，而这种"高烧不退"的融资方式也自然会越发的积累信托市场的风险。
（2）信托财产的运行风险问题回顾05年房地产信托的特点，我们认为房地产信托的财产运用的风险问题正在逐步显现。
引用212号文件原话来讲，"信托投资公司房地产业务有部分项目已显露较大风险：截至5月末，已经有部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比61%；另外，一些无法按时清算的信托项目，信托公司已开始用展期、固有资金垫付、关联交易购买以及发新的信托计划置换等方式将风险后移"。
对此，笔者也浅要的分析了引发房地产信托财产运行风险的一些特性。
例如：1、现金流和收益的不稳定，容易造成开发商资金链条断裂，进而影响信托财产的安全。
2、对于以股权投资类的房地产信托类型，由于信托财产放在资本金项下，在不增加负债的基础上，虽然可以大大提高项目的再融资能力。
但如果后续资金没有达到最初的预期，则会影响信托财产的退出。
3、房地产项目一般投资规模较大，一个地产项目的融资能力少则千万，多则可达数十亿。
事实上，每一个大的房地产项目的资金链条都很紧张，一旦开发商局部引发风险，则会影响全盘的资金供给，而这也将引发房地产信托财产的运用风险。
4、关联交易过多，所占资金比重较大（3）信托公司在房地产业务中的道德问题谈及信托公司在房地产业务中的道德问题，我们认为在05年中主要有这么两个问题值得我们思考。
第一是受托人职责问题。
回顾2005年的一些以股权投资方式为主的房地产信托产品，我们发现信托公司通常将投资决策的职责转交其他机构执行，存在"转委托"的现象。
这不仅不能充分体现信托公司的勤勉尽责与专家理财能力，而且有悖于《信托法》的有关规定。
第二是房地产信托产品的抵触法律问题。
年内市场发售的有些以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》有关规定不符。
而且，当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，信托公司无法控制，甚至无法及时获取准确信息，而这一旦届时出现还款资金不畅，自然会引发这类信托产品的延期对付，或是采取发新还旧的市场道德问题。
（4）房地产信托产品的期限结构问题我们发现其产品短期化明显，且产品期限大多为三年以下，而三年以上房地产信托品种几乎没有，而这也使2005年的房地产信托产品的期限结构进一步失衡。
由此说明信托公司在2005年房地产投资领域的理财水平没有实质提高，特别是房地产信托产品的关联融资信息披露内容仍然十分欠缺。
三、2006年房地产信托市场展望面对06年的地产信托市场，我们仍旧怀着美好的憧憬，但也有着一定的市场忧虑。
我们推测06年地产信托市场将会出现如下特征：（1）整体趋势先抑后扬在银监212文的政策打压下，05年国内房地产信托市场呈现出先扬后抑的走势，就此我们推论在当前地产金融环境没有转暖的情况下，06年房地产信托市场仍会延续05年第四季度的下滑态势，但全年极有可能在相关政策的出台后走出先抑后扬的行情。
其理由是06虽然是行业监管与扶持并重，但一旦银监会的分类监管结果公布，以及《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的出台，将会迅速带动行业内部的两极分化，而房地产信托也将在这种分化中得到强势发展。
如果上述两项制度能够在06年上半年出台，那么房地产信托市场极有可能在经过短期的内敛之后，走出相对较好的市场走势。
（2）专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进房地产信托市场在经过近3年的发展后，当前的市场仍处于初期阶段，但是我们相信随着以联华信托、中诚信托和北国投为代表的信托公司将会在06年采取更为专业化、细腻化的市场分工，其各自的地产信托盈利模式将会稳步拖动市场向成熟迈进。
因为在本文前段05年的回顾篇中的市场数据已经显现上述公司将会成为房地产信托市场的倡导者，而谁会是追随者将在06年一见分晓。
（3）信托商将在212号文的"后房地产信托时代"，逐步亮剑212号文件确实令以地产信托为主要盈利手段的信托商们受惊不小，但在市场游戏规则无法改变的情况下，怎样调整自身的规则，将是多数信托商们所思考的。
至少在212号文出台后，以及《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》没有出台前的"后房地产信托时代"，如果使自身的主营业务得以延续，将会令市场一部分强势的信托公司逐步亮剑。
亮剑的方向根据我们对05年后半段信托商对借款人的角色变化来看，其市场融资策略将会向更具实力的开发商转型，而这必然会令那些小型开发商面临更大的市场融资危机。