房地产定价
房地产项目定价方法汇总
房地产项目定价方法汇总在房地产项目中，定价是一个非常重要的环节。
一个合理的定价可以在很大程度上决定项目的销售情况和盈利程度。
下面是几种常见的房地产项目定价方法的汇总。
1.成本法定价：成本法定价是最常见的定价方法之一、它基于项目的建设成本和开发成本来确定售价。
这种方法简便易行，但需要对项目的成本有准确的估计。
成本法定价要考虑项目的总成本，包括土地购买、开发建设、设计、施工等各个环节的成本。
并且还要考虑到利润和风险等因素。
2.市场比较法定价：市场比较法是通过分析类似项目的市场价格来确定售价。
这种方法适用于市场相对稳定，类似项目较多的情况。
通过对市场上类似项目的销售价格、销量等数据进行分析，可以得出一个相对合理的售价范围。
市场比较法定价需要对市场进行较为准确的调研和分析。
同时还要考虑到项目与市场上类似项目的差异性，如地段、配套设施等。
3.收益法定价：收益法是基于项目未来的收益能力来确定售价。
这种方法适用于对投资回报有较高要求的项目，如商业地产项目。
收益法定价一般需要对项目的运营预期进行分析，包括租金收入、增值收益等。
通过对项目预期收益的折现计算，可以得出一个相对合理的售价范围。
4.投资回报法定价：投资回报法是基于投资回报率来确定售价。
这种方法适用于投资者对投资回报率有明确要求的情况。
投资回报法需要对项目的预期投资回报率进行分析，并根据预期回报率和项目风险程度来确定售价。
投资回报法定价在一定程度上能够保证项目的投资回报水平，但需要对市场的需求和风险进行准确的评估。
5.供需关系定价：供需关系定价是基于市场供需关系来决定售价的方法。
当市场供大于求时，可以适当降低售价以增加销售量；当市场供不应求时，可以适当提高售价以提高盈利能力。
供需关系定价需要对市场需求和竞争格局进行准确的评估，以及对项目的投资成本和商业模式进行分析。
不同的定价方法适用于不同的情况和项目类型。
在实际操作中，一般会综合考虑多种定价方法，以确定一个合理的售价范围，并根据市场的反应调整定价。
房地产项目定价方法(一)2024
房地产项目定价方法（一）引言：房地产项目定价是指开发商根据市场需求和项目自身特点，通过一定的方法和模型确定房地产项目的售价。
合理的定价策略不仅可以满足市场需求，还可以提高开发商的利润。
本文将介绍房地产项目定价的一些常用方法和策略。
正文：一、市场调研和分析1.搜集市场数据：收集该地区房地产市场的相关数据，包括成交价格、库存量、销售速度等，并进行综合分析。
2.确定竞争对手：调查市场上的竞争对手，了解他们的项目定价策略和市场份额，并与自身项目进行比较。
3.分析目标客户群体：根据项目定位和目标客户群体的需求，对其购房能力和购买偏好进行调研和分析。
二、成本计算和盈利预测1.计算开发成本：详细计算房地产项目的开发成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。
同时考虑到潜在的风险和不确定性。
2.确定销售目标：制定合理的销售目标，考虑项目规模、市场需求以及竞争对手情况。
3.预测盈利情况：结合市场调研数据和成本计算结果，预测项目的盈利情况。
根据风险和不确定性，进行不同情景下的盈利预测。
三、定价策略制定1.考虑市场定位：根据项目的定位和目标客户群体的需求，确定定价策略。
例如，高端项目可以采取溢价定价策略，而中低端项目可以采取市场竞争定价策略。
2.竞争对手分析：分析竞争对手的定价情况，并结合自身产品的特点制定差异化的定价策略。
3.渠道和销售策略：考虑销售渠道和策略，比如预售、分期付款等方式，制定相应的定价策略。
四、市场反馈和调整1.观察市场反馈：关注项目的市场反应和销售情况，收集客户的反馈意见和建议。
2.灵活调整定价：根据市场反馈和调研结果，灵活调整房地产项目的定价策略，以适应市场需求和提高销售速度。
五、风险控制和总结1.风险评估：对项目定价中的潜在风险进行评估，包括市场风险、政策风险、供应链风险等。
2.制定风险应对措施：根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，以减少项目定价中的风险。
3.总结和经验积累：总结项目定价的经验和教训，不断积累经验，为未来的项目定价提供参考。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法房地产项目定价的方法1. 市场定价法市场定价法是一种常用的定价方法，它基于市场需求和供给的平衡关系，以及竞争对手的价格水平。
通过市场调研和比较分析，确定一个适当的价格范围。
1.1 市场调研在进行市场定价前，需要进行充分的市场调研，了解当前市场的情况以及竞争对手的定价策略。
例如，观察类似项目的销售状况、均价水平、目标客户群体等。
1.2 比较分析在市场调研的基础上，进行比较分析。
比较分析可以从以下几个方面进行：类似项目的定价：观察同一区域或相似项目的价格水平，找出市场的参考点。
项目的独特性和竞争优势：如果项目具有独特性或者在某些方面有竞争优势，可以稍微提高价格。
项目的风险和预期回报：考虑项目的风险和预期回报率，对定价进行合理评估。
2. 成本定价法成本定价法是以项目的成本为基础，加上一定的利润率来确定价格的方法。
它适用于项目成本相对确定、市场需求较为稳定的情况。
2.1 成本分析在进行成本定价前，需要对项目进行详细的成本分析。
成本分析主要包括直接成本和间接成本。
直接成本：包括土地购置成本、建筑材料、施工费用等直接跟项目建设有关的成本。
间接成本：包括项目管理费用、销售费用、税费等与项目建设相关的间接支出。
2.2 利润率确定在成本定价法中，利润率的确定直接影响到最终的价格。
利润率包括风险利润和预期回报。
根据项目的风险和市场的回报率水平，确定一个合理的利润率。
2.3 价格计算成本定价法的价格计算公式为：价格 = 成本 (1 + 利润率)3. 盈亏平衡法盈亏平衡法是一种考虑项目回报风险的定价方法。
它通过预测项目的销售规模和销售价格，以及项目的成本和其他费用，计算出达到盈亏平衡的价格。
3.1 项目收入预测在进行盈亏平衡法定价前，需要对项目的收入进行预测。
收入预测可以基于市场调研和销售模型，考虑项目的售价和销售规模等。
3.2 成本和其他费用预测除了收入预测外，还需要进行项目的成本和其他费用的预测。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法房地产定价是指开发商或房产买卖双方根据市场情况、物业本身的特点以及其他因素进行的价格决策。
定价的准确与否直接影响到房地产的销售情况以及开发商的利润水平。
在房地产市场竞争激烈的环境下，制定合理的定价策略和方法非常重要。
本文将就房地产定价策略及定价方法展开讨论。
一、定价策略1.市场导向定价市场导向定价策略是指根据市场需求和供给情况来确定房地产价格的一种策略。
具体操作中，可以通过研究竞争对手的报价、市场调研、收集消费者需求等方式，来了解市场对不同物业类型的需求情况。
在此基础上，确定合适的房地产定价策略，以确保定价与市场需求相匹配。
2.成本导向定价成本导向定价策略是指以项目的成本为基础，通过确定合理的利润率，来确定房地产的定价。
这种定价策略主要适用于开发商的开发项目，可根据成本进行前期估算，并加上一定的利润率来确定标准定价水平。
但需要注意的是，成本导向定价策略不能忽视市场需求和竞争状况，只有结合市场情况进行灵活调整，才能达到商业利润的最大化。
3.品牌导向定价品牌导向定价是指根据房地产开发商的品牌价值和品牌形象来确定房地产的定价。
一些知名的开发商在市场中建立了良好的声誉和高品质的形象，从而可以通过高定价来实现更高的利润。
但这种定价策略需要建立在开发商真实的品牌价值和房地产本身的高品质上，否则会造成品牌价值的破坏和市场声誉的损害。
二、定价方法1.比较法比较法是最常见的房地产定价方法，也是最常用的一种方法。
通过调查周边类似物业的价格和交易情况，来确定目标物业的定价水平。
比较法的优点在于简单易行，但需要注意的是，选取的比较物业要具有一定的相似性，否则会导致定价的不准确。
2.折现法折现法是一种基于现金流量预测的定价方法，适用于投资物业的定价。
该方法通过对投资物业的未来现金流量进行折现，来确定投资物业的现值。
折现法的优点在于可以考虑投资物业的投资回报潜力，但在实际操作中需要进行较多的财务数据分析和预测，也需要合理选择折现率。
房地产项目定价方法讲解
房地产项目定价方法讲解1.成本法定价：成本法定价是指以房地产项目的开发成本为基础确定房屋的售价或租金。
开发成本包括土地购置费用、建筑物的施工费用、规划设计与勘测费用、市政设施建设费用、税费等。
在确定成本法定价时，开发商通常会预估项目可售或可租面积，将总成本除以可售或可租面积，得出单平方米的成本。
然后，根据市场需求和竞争情况，加上合理的利润率，计算出最终的售价或租金。
2.市场法定价：市场法定价是指参考区域内相似房地产项目的销售或出租价格，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过收集分析市场数据，了解区域内同类型的房地产项目的价格水平，包括均价、高价、低价等。
然后根据自身项目的特点以及竞争情况，进行适当的调整，确定最终的售价或租金。
3.收益法定价：收益法定价是指将房地产项目的未来现金流折现为现值，来确定房屋的售价或租金。
开发商首先需要预测未来的租金收入或销售收入，然后考虑项目的维护成本、管理费用等相关支出。
接下来，开发商会根据预测的现金流和相应的折现率，计算出项目的净现值。
最后，根据这个净现值确定房屋的售价或租金。
4.品牌价值法定价：品牌价值法定价是指根据开发商在市场上的品牌影响力和声誉，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过建立良好的品牌形象，提供高品质的产品和优质的服务，取得市场的认可和信任。
这使得他们能够以较高的价格出售或出租房屋。
品牌价值法定价通常适用于拥有较高知名度和口碑的开发商。
5.对手定价法：对手定价法是指以竞争对手的售价或租金作为参考，来确定房屋的价格。
开发商会分析竞争对手的产品特点、销售策略、市场份额等信息，从而进行定价。
在此基础上，开发商可以定价高于、相当于或低于竞争对手的价格，以适应市场需求和实际情况。
需要注意的是，以上方法都只是定价的参考依据，并不是绝对的定价准则。
开发商在进行定价时，还需要综合考虑市场需求、项目成本、利润率、竞争情况等因素，制定出合理的定价策略。
同时，定价还需要进行市场测试和调整，以确保最终的定价能够获得市场的认可，实现项目的销售或出租目标。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法引言在房地产行业中，项目定价是一个非常重要的环节。
准确的定价可以帮助开发商合理利润和吸引购房者，而错误的定价可能导致项目销售困难甚至亏损。
因此，掌握正确的房地产项目定价方法至关重要。
本文将介绍几种常用的房地产项目定价方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法市场比较法是一种常见的房地产项目定价方法，它通过对市场上相似房产的成交价格进行比较，来确定自己的房产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：首先，需要收集一定数量的类似房产的交易数据，包括成交价格、面积、位置、建筑年代等信息。
2.选择可比房产：根据自身房产的特征，筛选出与之相似的房产作为可比房产。
3.分析可比房产的成交价：对选定的可比房产进行成交价分析，可以计算平均成交价格、价格波动范围等。
4.评估自身房产的市场价值：根据可比房产的成交数据，来评估自身房产的市场价值，可以通过计算相对价值或建立回归模型等方式进行。
市场比较法的优势在于其简单易行，但需要注意的是，选取可比房产时要尽量使其与自身房产具有类似的特征，以保证定价的准确性。
成本法成本法是另一种常用的房地产项目定价方法，它以开发商的成本为基础，计算出房产的市场价值。
具体步骤如下：1.确定开发成本：开发商需要确定自身的开发成本，包括土地购买成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.计算开发利润：开发商在定价时通常会考虑一定的利润率，因此需要根据预期的利润率，计算出所需的开发利润。
3.考虑附加成本：除了直接成本和利润，还要考虑一些附加成本，如销售费用、税费等。
4.评估房产的市场价值：通过将开发成本和附加成本加上开发利润，得到房产的市场价值。
成本法的优势在于能够较为准确地反映开发商的实际成本和预期利润，但需要注意的是，市场需求和竞争状况也会对成本法的定价结果产生影响。
收益法收益法是一种适用于商业地产的定价方法，它基于房产潜在的收益能力来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定租金收入：通过市场调研或租约信息，确定房产可望获得的租金收入。
房地产定价名词解释
房地产定价名词解释嘿，咱今儿就来聊聊房地产定价那些事儿！你知道啥是楼面价不？这就好比是做蛋糕的面粉成本呀！开发商买地花的钱分摊到每平米上，这就是楼面价啦。
比如说开发商花了一个亿买了一万平米的地，那楼面价不就是一万块嘛。
（就像你做蛋糕，面粉花了多少钱，决定了蛋糕成本的一部分。
）还有建安成本呢，这就像是给房子搭骨架、装修一样。
包括建筑设计费用、材料费用、工人工资等等，这些加起来可不便宜呢！（想想看，你要盖个漂亮坚固的房子，不得花不少钱在这上面呀。
）然后就是各种税费啦，那也是一笔不小的开销呢。
这就像你买东西得交税一样，房地产也不例外呀。
（就好像你买个贵重物品，得交不少税呢，房子这么大的事儿，能没有税嘛。
）再有就是营销费用啦，得打广告让大家知道这房子好呀，这也得花钱呢！（跟你想推销自己的好东西一个道理，不得宣传宣传嘛。
）那开发商怎么定价呢？他们肯定得考虑成本呀，总不能亏本卖吧。
但也不能瞎定高价，还得考虑市场接受度呢。
就像你卖东西，太贵了没人买，太便宜了你又不甘心。
（你想想，要是一个东西价格不合理，你会买吗？）周边的配套设施也很重要哦，如果房子周围啥都有，学校、医院、商场啥的，那价格肯定能高一些呀。
（这就好比你有个宝贝，还附带了一堆好东西，那价值不就更高了嘛。
）那对于咱普通老百姓来说，这房地产定价可太重要啦！关系到咱能不能买得起房子，能不能住上心仪的家呀。
咱可得好好研究研究这些名词，别被开发商忽悠了。
（咱得精明点，不能稀里糊涂的呀，是不是？）我觉得吧，房地产定价真不是个简单的事儿，里面学问大着呢！咱老百姓买房不容易，一定要多了解这些知识，这样才能买到性价比高的房子。
咱不能让自己的辛苦钱打水漂呀！。
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4、影响朝向取舍的变因 （1）景观
现代园林设计、绿化，使得小区内部景观舒适、清新宜人，由此可以缓 解朝向的压力，优质景观设计可以弥补同方向的朝向缺陷。
（2）技术 例如空调的设置以及室内自动换气设备可以在一定程度上缓解朝向无风
的压力。
（3）生活习惯 例如因工作习惯，早上需睡懒觉的人就不适合东向朝向，早上充足的阳 光会影响睡眠。
15层 1.025 1.030
20层 1.010 1.020 1.025 1.030 1.040 1.035 1.035
25层 1.000 1.010 1.015 1.020 1.030 1.035 1.040 1.045 1.050 1.060 1.055 1.050
房地产定价
30层 0.990 0.995 1.000 1.000 1.010 1.015 1.020 1.030 1.035 1.040 1.040 1.045 1.050 1.055 1.070 1.060
层次/系数/层数 1 2
二层 2.2 1.8
三层 2.2 2
四层 2.3 2.1
五层 2.4 2.2
六层 2.5 2.3
3
1.8
1.9
2
2.1 同一楼盘裙楼楼层价格随层数的
上升而降低，但不同楼盘裙楼
4
1.7
1.8
1.9
各层价格相比，裙楼层数多的
楼盘其各层价格相对较高。
5
1.6
1.7
6
1.5
房地产定价
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多 以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。 1、1楼作为住宅
1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小 视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。 （1）附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。 （2）配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。 （3）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。
房地产定价
确定项目水平价差
一、水平价差的含义和定价注意
（二）定价注意
1、在制定水平价差时，须先确定建筑栋数。
（1）只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差 （2）有多栋建筑，现制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同一楼层的户别
制定差价。
2、要确定各楼层的户数与位置是否有差别
（1）如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同（一般俗称这类楼层 为标准层），则只需指定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——采光
3、修正价差 若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：
（1）无采光之暗房价差可为100~200元 （2）二面采光者可比单面采光者多加100~200元 （3）三面采光时则可由两面采光的价格再加50~150元 （4）四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50~100元。
每平方米的单价差额来表示。
房地产定价
确定项目垂直价差
（二）分布规律 1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在
楼顶，最低单价则为2楼。 至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。 2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价
格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的 楼层最为常见。
20层 0.960 0.965 0.970 0.970 0.975 0.980 0.985 0.990 0.995 1.000 1.000 1.005 1.010 1.00.950 0.950 0.955 0.960 0.965 0.975 0.980 0.985 0.990 0.995 1.000 1.000 房1.地01产0 定价
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——地下室的定价
1、用作停车场 由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当 地停车场价位而定。
2、用作住宅 地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%~50%。
3、用作商铺 其价格大约为1楼商铺的40%~60%
房地产定价
楼层别 确定售楼系数项目垂直价差
确定项目垂直价差
四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数
（1）楼层越高，其底层价格相对较低 （2）一般情况以中间层作为基准层，取平均价格 （3）现在高层楼盘顶部大部分以复式为主，面积大，日照多，行动不便，单
价相对回落，但总价偏高。
房地产定价
确定项目水平价差
一、水平价差的含义和定价注意
（一）含义 水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层 面，已经排除了楼高的差异。
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
3、2楼同样作为商铺 若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的40%~70%
，百分比大小可是实际情况而定。 （1）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很那延伸至2楼，则2楼占1楼的百分 比较大；若消费习惯少涉及到2楼，则2楼占1楼的百分比就低。 （2）如果2楼的商铺面积大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价 差百分比就小。 （3）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不经过1楼，则价差百分比就大； 反之，价差百分比就小，例如2楼可以直通天桥时，2楼的百分比较就大。
（2）楼层之间户数不同或位置不同，则需各自指定不同楼层的水平价差 （3）虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，这些会影响
水平价差。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——朝向
1、因素含义 朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方 向为座向。
2、调整原则 （1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小 （2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小 （3）朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照
与邻房高低差大，则调整幅度小。 （5）大门距电梯口之距离大者，调整幅度大，反之则小
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——景观
1、因素含义 景观对于住宅购房者而言，常具有决定性的影响力。在制定景观差价时， 最好事先观察基地区域的现状图以及城市规划图，以判别是否有遮挡、正 对他户屋角，以及潜在景观条件等。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——私密性
1、因素含义 私密性是指私有空间与公共空间或其他户别私有空间隔离的程度，可用 栋距来评估。
2、调整原则
（1）同一楼层户数较少时，调整幅度大，反之则小 （2）大楼管理品质较佳者，调整幅度大，大楼较复杂，难以管理者，调整幅
度小 （3）防火间隔大者调整幅度大，反之则小 （4）与邻房无高低差，或高低差小者，调整幅度大（即私密性程度较高），
3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件 相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与 基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。
房地产定价
确定项目垂直价差
二、影响垂直价差的因素
1、楼层数 楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。
明显不足时，其调整幅度较小。 （4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。
房地产定价
确定项目水平价差 朝向 东 东南 南 西南 西 西北 北 东北
系数 1.010 1.015 1.020 1.000 0.980 0.985 0.990 1.000
二、影响水平价差的因素——朝向
2、调整原则 （1）面临道路宽敞，调整弹性大；面临道路狭窄，调整弹性小 （2）面临学校、公园或自然景观、永久绿地者，调整幅度大，反之则小 （3）附近没有景观较差及环境污染较重的设施调整幅度大，反之则小 （4）面对风水禁忌，则调整幅度大，成为负的价差，反之则小
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——景观
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
2、1楼作为商铺
由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到 2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、行业结构、商业规模等因素的影响。 （1）附近商铺开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛 还未形成，则价差的倍数就小。 （2）福建商业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近商业结构多 为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。 （3）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数大；如果楼盘所在位置商业规模小，则 价差倍数较小。 如果1楼商铺仅能为小区居民或附近居民提供服务，规模覆盖小，那么价差就小； 若果1楼的商业可以为片区甚至全市居民服务，规模大，则价差倍数就大。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——采光
1、因素含义 采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。
2、调整原则 （1）有暗房时，调整幅度大，反之则小 （2）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小 （3）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小 （4）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小 （5）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小
房地产定价
2020/11/19
房地产定价
项目纵横定价与调价策略
• 制定垂直价差 •制定水平价差 •正确运用调价策略 •价格促销策略中的几种定式 •价格促销策略中的几种变招
房地产定价