社区商业设计规划商铺划分原则万科版
万科第五园商业规划建议(改)
第五园商业街各业态比例
22% 5% 7%
25% 22%
19%
超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 茶楼
注：考虑二期商业规模有3,500㎡ ，约规划有2,000㎡ 为餐饮，那么目前 餐饮占总商业面积的比例为22％，亦属合理范围，现有餐饮位置及配备 的条件一般，所以在租金上给予了一定的优惠。
美格行商業地産
② 参考万科城及万科四季花城的租金水平；
③ 行业业态承受租金水平。
美格行商業地産
1、周边商业概况 2、商业业态规划 3、租金建议 4、招商时间节点
参考周边三项目的租金价格：
花城
实用率 （%）
70%
租金
管理费 租期
（元/M2） （元/M2） （年）
正街 70-80
城东街 40-50
3.25 2-3
人气 成度
偏好社区商业街两端位置，临主干道/景观资源丰富
美发：70-200 美容：300-1,000
具体位置上无特殊要求，对人流量要求不高
≥500 50-150 30－100 20－60 30－100 80－200
通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 靠近主出入口，离居住区域较近
二 商业业态规划
紧邻丰富的景观资源，利用资源提升商铺价值
中型餐饮 美容院
药店 干洗店 冲印店 图书音像
水店 租赁中心 水果店
符合商家选址要求 铺位展示面较好，人流导入方便，商业价值高，可规划租金承受能力较高业态 铺位面积较小，展示面较好，符合干洗店商家选址要求 铺位商业价值较高，而冲印店租金承受能力较高 铺位展示面较好，商业价值高，符合商家选址要求，且商家租金承受能力较高 单铺面积较小，展示面较好，符合商家选址要求，满足居民的日常生活需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足商家需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足居民消费需求
伟业---万科社区商业业态解读
B.A.Consulting
重点关注一览表
分 类 业 态 八 业 态 重点关注 便 道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达； 利 楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不小于8 店 米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告 道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于 至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米 内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、 单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼 层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超 大 过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可 型 租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分； 业 超 层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊需 态 市 要承重在600 KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可供货车 八 卖 卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度不 场 应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓 ；空调：要求每人最小新 类 风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干球 温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要求： 不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行 道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过 12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或 可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式核心提示本文围绕社区商业分布形式、商铺划分规律、租售模式以及社区商业未来发展趋势等方面进行详细解读。
一、社区商业分布形式目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型），四种形式各有优缺点。
各种分布形式示意图综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。
案例分析焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。
波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
人流动线设置五大原则二、社区商业商铺划分规律社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多。
结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
一般30-80 ㎡商铺约占50%左右，30 ㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高。
三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80 ㎡商铺，占比将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。
店铺划分原则与方法
店铺划分原则与方法一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
【万科商业】万科商铺设计规范（最新发布）
【万科商业】万科商铺设计规范（最新发布）万科独立和底层商铺设计指引1、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。
3、术语解释1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。
一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。
商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。
2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。
分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。
3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。
4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。
5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。
通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。
6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。
经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。
7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。
8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。
4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。
2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。
3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。
社区商业业态分为以下四大类：1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。
注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。
社区商铺设计标准
社区商铺设计标准社区商铺设计标准提要：在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。
①合理设置空调位社区商铺设计标准商铺细部设计内容商业区域主标识：是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。
主广告牌：位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。
商家集中标识：位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。
商铺店招：商铺自身的店招及广告。
指示性标识：引导消费者至特定区域的标识。
装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构建，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。
警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。
商铺细部设计原则统一性：与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。
标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素综合统一设计。
适应性：预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。
昭示性：尽可能使不同位置不同角度都能看到，结合外立面做多层次招牌：商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。
因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。
备注：骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。
强制性：在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改造，影响整体形象。
设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。
商铺的细部设计要素1、层高影响层高的因素：①梁高；②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。
一般情况下：首层层高宜小于或等于米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于，不得超过米。
社区商铺方案
社区商铺方案前言社区商铺是指位于住宅社区内的商业场所，为居民提供购物、餐饮、娱乐等服务。
社区商铺的发展可以增加社区居民的生活质量，提高居民的购物便利性，促进社区的经济发展。
本文将介绍社区商铺的规划、建设和管理方案。
一、规划1.1 社区商铺的功能定位社区商铺的功能应满足居民的基本需求，包括日常采购、餐饮、健身、娱乐等。
在功能定位上，需要进行调研分析，了解社区居民的消费需求和购物习惯，以此确定商铺的经营品类和规模。
1.2 商铺的位置选择社区商铺的位置应选择在住宅区域的中心位置，以方便居民的就近购物。
同时，需要考虑商铺与居民楼的距离、交通便利性、周边配套设施等因素，选择合适的位置。
1.3 商铺的建筑规划商铺的建筑规划需要结合社区的整体风格，保持与社区建筑风格的一致性。
建筑外观宜简洁大方，内部设计宜灵活多变，符合不同商户的需求。
二、建设2.1 商铺的基础设施建设商铺的基础设施建设包括供水、供电、通风、排水等设施的安装和调试工作。
管理者应委托专业施工团队进行施工，确保设施的正常运行。
2.2 商铺的装修与设备采购商铺的装修应注重环境美观和消费者体验，尽量选择环保材料和节能设备。
对于设备采购，应根据商铺功能定位的需要，选择适当的设备，确保正常的运营。
2.3 商铺的宣传与推广商铺建设完成后，需要做好宣传和推广工作，让社区居民知晓商铺的存在和提供的服务。
可以通过社区广告牌、社交媒体、宣传传单等方式进行宣传推广。
三、管理3.1 商铺的租赁与招商商铺的租赁与招商工作是保持商铺持续盈利的关键。
管理者应制定招商策略，吸引优质商户入驻，根据商铺定位和社区居民的需求进行合理租赁。
3.2 商铺的日常管理商铺的日常管理包括商户入驻管理、设备设施维护、卫生保洁、安全防范等工作。
管理者应制定管理细则，建立健全的管理体系，加强对商铺的日常监管。
3.3 商铺的活动组织为了吸引更多的居民前往商铺消费，管理者可以组织一些促销、打折、主题活动等，增加商铺的吸引力。
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有商业延续
非商业区域
消防或后勤流线
人流方向 道路绿化带
主 要道 人 流路 方向 绿
化
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；
4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。
╳
因独立集中商业内侧没有设 商 业 出入口，造成单边商铺 ，商 业价 值浪费。
图一
应把独立商业内侧划成商铺。 转角设实墙，商业价值浪费
图二
图三
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
1.应避免商铺与周边道路出现较大高差
╳
╳
╳
√
一、社区商业规划原则商业规划原则总
地产社区商业 设计与实践
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；
2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；
3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变 地块原商业价值（土地属性改变）。
情况一：合设道闸 优点： 道闸设置简单，管理 简便。 缺点：商业车流跟小区内部 车流混行，不利于小区的安 全管理。
情况二：分设道闸 优点： 便于商业车流与小区 内车 流分开管理，有利于小 区 的安全和私密性； 缺点： 道闸复杂，增加了管 理工 作难度道处的车流易产生交叉从 而影响通行。
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。
╳
花池遮挡，不便进入商 铺
╳
花池遮挡，不便进入商 铺
╳
商铺门口有水 沟
╳
商铺门口有水景
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性； 在适当的位置，需增设商业的大标识。
楼梯上2F
（B）复式铺；
(备注：2F设置商业人流动线情况不在此次讨论范围）
二、商铺划分原则
• 动线设计原则总结
动线设计原则
1、首层解决人流动线，2F以上的商业人
3F
流依靠首层带动； 备注：2F及以上的通
2F
道满足消防疏散要求即
1F
可，不考虑其作为人流动线及外摆位的因 素；
2、若出现3F商业，则按照大铺考虑，
一、社区商业规划原则 其他注意事项
1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；
备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性比较后再提交公司决策。
2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；
规范摘录：《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》 第五条 在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目： (一)住宅楼； (三)商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层； 经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼 层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住 宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距 离不少于20米（依据人居委内部文件《关于进一步加强饮食 娱乐业污染防治监督管理的通知》2008年 153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院 或其他特殊区域距离少于20米的场所； 排烟口距离少于30米的场所”）；3、只要住宅和商业之间有夹层、 架空层或楼层，就可以设餐饮。人居委对夹层具体高度没有要求。 人居委在项目环评，商户申请营业执 照时都会执行这几个条文。
连续性
可达性
可视性案例
道路、场地剖面与商业昭示的关系：
城市干道
36M
辅道
增加商业广场 作为过渡空间
二层商铺 商铺
23M
相邻小区商铺
城市支路
地面停车位
住宅 架空层 商铺
小结：
12M
14M
1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；
2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的 便 利性，有利于带旺商业，如考虑与小区
车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；
住宅地下 车库出口
住宅地下 车库入口
商业停车位
商业停车位 案例：沙 湾二期小区入口车流设计分析
说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过 广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留 ，从而达到增加商业价值的目的；
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；
目录
二、商铺划分原则
• 销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比
动线设计原则
A B C
综上所述，B类型较好的平衡了销售和经营的需求。
二、商铺划分原则
• 销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比案例
动线设计原则
走廊作为2F的人流动线， 宽度兼顾消防及逛的舒适性
（A）两层单铺组合
2F的人流靠首层带入
3、建议有餐饮功能的商铺须 设 置后勤区域：卸货通道、货 梯 及垃圾房；
备注：后勤区域及流线非常重要，如后 勤流线与客户流线公用，则会导致商业 档次降低。
4、如有大中型餐饮主力店， 应考虑厨房位置，预留相应的 设备及管井位置。
二、商铺划分原则
➢ 动线设计原则+案例 ➢ 面积分配原则 ➢ 单铺划分原则 ➢ 立体铺组合原则 ➢ 影响划铺的消防因素小结 ➢ 2F及以上划铺与实用率的关系
2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况； 3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺；
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性案例
╳
构架遮挡店铺
树木遮挡店铺
╳
╳
墙柱遮挡店招广告
╳
楼梯遮挡商铺，影响商业价值
╳
绿化遮挡店铺
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则