住宅房地产实地查看记录表
房地产登记时实地查看研究——刘小根
房地产登记时实地查看研究——以行政诉讼举证责任为中心刘小根《中华人民共和国物权法》第十二条第二款规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
”物权法从法律的层面规定了登记机构的审慎审查义务。
为了保持立法的统一性，《上海市房地产登记条例（2008）》第十四条第二款也规定“必要时可以实地查看”。
遗憾的是，这两部法都没有对哪些情况属于“必要”情形进行详细规定。
行政诉讼是对被诉具体行政行为的合法性进行审查，既然是登记机构的法定义务，就应当对何时需要履行此法定义务作出明细，这是判断登记这一具体行政行为是否合法的重要依据。
不然，在行政诉讼过程中对是否有必要进行实地查看一定会成为难以判断的争议焦点，定会出现“公说公有理婆说婆有理”的尴尬境地；那么，对于是否需要实地查看的判断权就掌握在法官手里，这样会出现什么问题呢？同样的案件，一审法官认为，有必要进行实地查看，登记机构因没有查看而被判决败诉；二审法官认为没有必要进行实地查看，只要询问一下当事人就可以了，因此，又撤销原判。
或者同类的案件A区法院法官认为有必要实地查看，B区法院法官认为没有必要。
这是否有损具体行政行为合法性判断、审查的严肃性，更会使得登记机构无所适从。
因此，本文试从行政诉讼举证责任角度，对实地查看之必要性、具体情形、实地查看程序及实地查看笔录制作等四个方面的问题进行初步研究，希望业内人士批评指证并加以完善。
一、房地产登记中实地查看之必要性（一）实地查看理论之必要性物权公示、公信原则要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记1。
房地产作为不动产的最主要类型，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记2。
纵观世界各国不动产登记制度，主要有三种类型，即契约登记制、产权登记制、托伦斯登记制这三种登记制度3。
通说认为，中国的登记制度最接近于托伦斯登记制。
三种制度特点比较详见下表：1《中华人民共和国物权法》第六条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
邢台市住房和城乡建设局关于印发《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》的通知
邢台市住房和城乡建设局关于印发《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》的通知文章属性•【制定机关】邢台市人民政府机构•【公布日期】2020.07.21•【字号】邢建﹝2020﹞61号•【施行日期】2020.07.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】测绘,住房改革与发展正文邢台市住房和城乡建设局关于印发《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》的通知邢建﹝2020﹞61号各县(市)住建局：为进一步规范房产测绘成果审核及楼盘表管理业务，减少涉房信访隐患，围绕住建部门职能，制定《房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)》印发给你们，请按照要求认真贯彻落实,按照2020年邢台市部分行政区划调整的有关事项，任泽区、南和区暂按原程序执行。
特此通知。
2020年7月21日房产测绘成果审核及楼盘表管理工作规程和标准(试行)1.房产测绘成果审核1.1定义房产测绘成果审核：是住房和城乡建设行政主管部门对用于房产管理、房屋权属登记等的房产测绘成果的施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，经审核确认合格后作为办理相关业务的依据并纳入房产档案统一管理。
1.2依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国测绘成果管理条例》《房产测绘管理办法》《房屋交易与产权管理工作导则》等相关规定。
1.3业务类型1.3.1测绘机构信息备案。
审核房产测绘机构营业执照或统一社会信用代码证书、《测绘资质证书》、测绘机构专业技术人员构成名单及资格证书、测绘机构印鉴证明后备案。
1.3.2房屋预测绘成果审核备案确认。
预测绘成果审核后数据信息用于办理预售许可证、在建工程抵押等。
1.3.3房屋实测绘成果审核备案确认。
实测绘成果审核后数据信息用于办理现售项目备案、房屋交易、产权管理及房地产市场监测。
1.3.4房屋无权利(有权利)预(实)测绘成果变更审核备案。
经营场所现场勘察表
经营性房地产实地查看记录表房屋坐落房屋所有权人房屋所有权证号项目名称使用状况☐自用☐出租☐空置土地证号使用权类型土地面积㎡土地使用权终止日期房屋建成时间房屋登记用途建筑面积㎡建筑结构标的所在楼层/总楼层：/ 层现状用途☐自用☐出租☐空置☐轻工业☐化工☐其他层高米成新率：临街状况☐面临街☐不临街租金水平元/㎡月空置率四至东：南：西：北：具体用途☐宾馆☐酒店☐商场☐写字楼☐普通门面☐综合楼商业繁华度距商业中心☐中心内☐较近☐一般☐较远☐远办公集聚度距商务区距离☐近☐较近☐一般☐较远☐远规模☐大☐较大☐一般☐较小☐小距政府部门☐近☐较近☐一般☐较远☐远客流量☐多☐较多☐一般☐较少☐少规模☐大☐较大☐一般☐较小☐小主要商业主要写字楼交通便捷度公交线路车站：车号：公共设施银行邮局火车站距离：超市休闲场所飞机场距离：餐饮娱乐场所主要交通干线名称：距离：医院建筑规模整体概况裙楼层数：用途：塔楼层数：用途：地下室层数：用途：项目基本状况使用现状设备设施电梯自动扶梯：部层☐无客梯：部层☐无货梯：部层☐无☐正常☐破损☐无法使用☐正常☐破损☐无法使用☐正常☐破损☐无法使用防盗系统☐防盗门自动对讲系统☐闭路监控系统☐无☐正常☐破损☐无法使用给排水系统☐明敷☐暗敷☐正常☐破损☐无法使用供电系统☐明敷☐暗敷☐正常☐破损☐无法使用照明系统☐吊灯☐吸顶灯☐格栏灯☐日光灯☐其他☐正常☐破损☐无法使用空调系统☐市政集中供应☐中央空调☐独立空调☐无☐正常☐破损☐无法使用通讯系统☐电话☐有线电视☐网络☐无☐正常☐破损☐无法使用消防系统☐消防栓☐灭火器☐自动喷淋☐烟感报警☐无☐正常☐破损☐无法使用装修情况外墙□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏内墙□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间地面□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏楼梯间地面□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏外门□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏内门□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款☐拖欠建设工程款元☐拖欠土地出让金元☐拖欠报建费元☐拖欠税费元☐已抵押担保的债权数额元☐其它法定优先受偿款元备注在表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背面加以详细记录。
房地产经纪操作实务知识点 第4章房屋实地查看
第四章房屋实地查看第01讲房屋实地查看第一节房屋实地查看工作概述一、房屋实地查看的含义和作用房屋实地查看：是房地产经纪人员亲自或者带领客户到房屋现场，检查、观察委托房屋的活动。
房屋实地查看包括两种情形（1）房地产经纪人员实地查看房屋，俗称空看（2）房地产经纪人员带领客户实地查看房屋，又称带客看房或者带看二、房地产经纪人员在房屋实地查看前，应做好相关准备工作：（1）通过网络等途径，对委托房屋的地理位置、交通情况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录。
（2）提前与委托人约定房屋实地查看的时间。
因为现代生活人们工作繁忙，“提前”最好能分为两个阶段，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天再确认。
（3）询问委托人房屋的具体详细位置。
在与委托人约定看房时间的同时，还应询问委托人房屋的具体详细位置，即房屋所在的区、路、号、小区、栋、门牌号。
（4）备好房屋实地查看的工具。
具体有：测量距离的工具，例如激光测距仪、卷尺等；拍照的工具，例如相机、智能手机等；测量时间的工具，例如手表、手机等；计算面积的工具，例如计算器等。
（5）备好《房屋状况说明书》。
买卖和租赁业务需要查看的内容有不同侧重，《房屋状况说明书》可以分为房屋出售和房屋出租两个版本三、房屋实地查看的主要内容在房地产买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面的内容：实地查看房屋区位状况、实物状况、物业管理和其他状况等。
在房地产租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面的内容：房屋区位状况、实物状况、配置家具、家电状况，房屋使用相关费用、其他情况等。
第二节房屋实地查看的操作要点一、房屋区位状况实地查看（一）房屋区位状况查看的内容对房屋区位状况进行实地查看，主要说明、描述和测量下列因素和指标：（1）坐落。
说明房屋的具体地点，并附位置示意图。
位置示意图应准确、清楚、比例恰当。
例如，房屋位于××市××区××路（大街、大道）××号（2）楼层。
2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力题库附答案(基础题)
2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力题库附答案（基础题）单选题（共40题）1、房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置情况与性能的检查，属于房屋（）实地查看。
A.区位状况B.物业管理状况C.实物状况D.交易状况【答案】 C2、经济适用住房所有权办理不动产登记，登记收费标准为（）。
A.0B.20C.40D.60【答案】 A3、2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。
合同约定租期为3年。
2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。
则下列关于转租的说法中，不正确的是（）。
A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续B.王某转租该套住房，应当经李某同意C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效D.刘某承租该住房的期限最长为3年【答案】 D4、法律行为的核心要素是（）。
A.意思表示B.权利表示C.行为表示D.行为结果【答案】 A5、存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是（）。
A.带看阶段B.洽谈阶段C.交验阶段D.签约阶段【答案】 C6、下列不属于不动产登记目的的是（）。
A.保护不动产权利人的合法权益B.保障不动产交易安全C.减少交易成本D.利于国家对不动产进行宏观调控【答案】 C7、下列行为不能办理不动产转移登记的是（）。
A.房屋买卖B.房屋赠与C.房屋继承D.房屋面积发生变化【答案】 D8、出租住房的，应当以（）为最小出租单位。
A.人均租住建筑面积B.原设计的房间C.满足最低居住需求D.平均居住水平【答案】 B9、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。
A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理【答案】 C10、下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是（）。
A.社会治安状况B.政治安定状况C.城市化D.城市发展战略【答案】 D11、经纪活动方式不包括（）。
办公房地产实地查勘记录表
物业管理
良好一般无物管
基础设施状况
通上水通下水通电通路通讯通气
内部形状
内部装修
交通条件
道路通达度：
_____条交通干道______城市支路
_______________(道路交通管制情况)
办公集聚度
距商务区距离
公共交通便捷度：
公交轻轨地铁
站名(1)：_____站名(2)：_____
距离(1)：_____距离(2)：_____
距政府部门
近较近一般较远远
距离：_________
停车便利度：
停车场名称：_______
距离：_____________
是否收费收费免费其他
————————————————
办公聚集规模
高较高一般较低低
环境条件
同类写字楼(名称)
备注
查看人(签字)：
查勘日期：
办公房地产实地查勘记录表
房屋坐落
所有权人
房产证号
项目名称
现状使用
自用出租空置
土地证号
使用权终止日期
使用权类型
房屋建成时间
登记用途
建筑面积㎡
建筑结构
标的所在楼层/总楼层：/层
现状用途
办公商业住宅空置
其他
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ层高
临街状况
面临街不临街
所在建筑外观
外墙漆墙砖玻璃幕墙铝塑板其他
所在建筑形象等级
高档中档一般
设施设备
房管局资料排序表
29 备注：前期物业服务委托合同书只标封面 2国有土地使用权出让合同只标封面 3国有建设用地出让合同只标封面
部分产权变更全部产权登记申请 审批表 14 汇总表 15 清册 16 其他
13 17 房地产交易中心（税费）计算表 18 发票 19 权证类
房改房补足产权
1 房地产受理单 2 图纸 3 申请书 4 夫妻约定 5 询问笔记 6 离婚协议书 7 单身证明等 8 公证书、见证书 9 委托书 10 营业执照、法人执照 11 代码证 12 证件
பைடு நூலகம்商品房
1 2 3 4 5 6 房屋现场查勘、调档记录 权证存根（房屋登记簿） 房屋权属登记备查表 平面图、总平面图 房地产受理单 询问笔记 23 24 25 26 27 28 在建工程抵押登记证明是复印件不标 文件 楼盘表 清册 房地产交易中心（税费）计算表 发票
7 实地查看记录表 8 申请书 9 变更审批表 10 初始证 11 物业服务合同（只标封面） 12 预售许可证 13 施工许可证 14 规划许可证 15 规划设计调整通知书 16 土地证 竣工验收资料（验收备案证、 17 验收备案表、项目备案表、意 见书、验收认定书、确认书） 18 19 20 21 规划联系单 收费征集联系单 委托书 证件类
房地产检查项目一览表
土地税
1、是否从约定交付土地的次月起缴纳土地税用税。
实地检查
2、查看围挡和土石方工程的合同、查看“前期工程费”和“建筑安装工 程费”，确定交付土地的时间。
3、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。
耕地占用税 实地检查
是否按当地适用税额缴纳耕地占用税。政府出让土地时经常有耕地在受 让的国有土地之中，开发商受让土地时，常存在早占和多占耕地等问 题，是否实地察看。
个人所得税 营业账簿
1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代 缴税款的行为，少扣缴个人所得税。 2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是 否未按规定代扣代缴个人所得税。 3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。 4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。 5、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金 是否按规定扣缴个人所得税。
2、去财务部门：提供各年度的《商品房销控表》、《商品房销售分户明 细表》 延伸检查和 3、实地盘点：即到小区内逐楼门、逐单元、逐户进行核查，看是否交付 实地勘察 使用 4、去物业公司：调取业主档案，查看待售房产中的疑点房号是否已经办 理入住手续 5、去财务部门：告知盘点结果，责令其提供售房合同等全部资料，进而 确定售出房产的计税价格
4、在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作 为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计 算？
1、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福
利、奖励等； （2）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； （3）以开发产品抵偿债务； （4）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
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