成都市住宅物业服务等级指导标准(试行)
成都市住宅物业服务收费指导价标准
成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）
本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化调整:
其他物业面积物业基准价=5万㎡物业某等级基准价+（500000—物业面积）÷50000×5万㎡物业某等级基准价×10%，但调整幅度最多不超过10%。
即：以新和名座为例
一：主要参数
1、住宅总面积：18518.51㎡
2、物业服务等级：一级
3、环境设施等级：丙级
二：物业服务费计算
1、软件方面每月/㎡物业服务费指导价：
1.05+（50000—18518.51）÷50000×1.05×10%=1.1161
2、硬件方面每月/㎡物业服务费指导价：
0.36＋（50000—18518.51）÷50000×0.36×10%=0.3827
3、每㎡物业服务费指导价：
1＋2=1.1161+0.3827=1.499元
三：人员配置：19人
项目人员配置=18518.51÷1300＋（50000—18518.51）÷10000×1.5=18.97
注：（2004年10月1日成都市颁布实施）电梯年检费测算方式：
【550＋（16—5）×55】×1.3（调试费用）=15015.5/部
五城区（含高薪区）物业服务政府指导价（成都市物价局颁布2008年1月1日实施）。
成都市普通住宅物业服务等级标准
属于大、中修范围的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会 或者业主委
（二） 员会提出报告与建议，根据业主大 会的决定，组织维修。
房 3、每 3 日巡查 1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有 部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修
9、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项 维修资金。
10、每年进行一次业主满意度调查，满意率不低 于80％。
1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围
的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门 。
6、建筑区划主 出入口设有建筑区划平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标 志。
1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）。
2、建立附属设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录 齐全。
（五） 保洁 服务
2、建筑区划公共场所每日 清扫 1次；电梯厅、楼道每日清 扫1次；共有部位玻璃每季度 清 洁1次；路灯、楼道灯每半 年清洁 1 次 。
3、区内公共雨、污水管道每 年疏通 1 次；雨、污水井每半 年检查 1 次，并视检查情况及 时清掏；化粪池每季 度检查 1 次 ，每年清掏 1 次，发现异常及 时清掏。
装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少 两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损
2021年成都市《住宅物业服务等级规范》
成都市住宅物业服务等级规范（2021年）1 范围本文件规定了住宅物业服务的总则以及综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、创新服务等七个方面五个等级服务的内容和要求。
本文件适用于成都市行政区域内订立住宅物业服务合同、物业服务等级划分及服务等级评定。
2 规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。
其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB 5749 生活饮用水卫生标准JGJ/T 30—2015 房地产业基本术语标准DB5101/T 3 生活垃圾分类设备设施设置规范DB5101/T 69 成都市物业管理企业安全生产标准化评定规范3 术语和定义JGJ/T 30—2015界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
住宅物业以居住使用为主要功能的已竣工投入使用的建筑物及其构筑物附属设备、配套设施和相关场地。
物业服务人物业服务企业和其他管理人。
物业服务物业服务人接受委托，按照（前期）物业服务合同约定，对以居住为主要使用功能的已竣工投入使用的建筑物及其附属设备、构筑物配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主房屋的所有权人。
[来源：JGJ/T 30—2015，8.1.1]物业使用人未取得物业专有部分所有权，但是取得了物业专有部分的占有权、使用权、收益权的自然人、法人或其他组织。
注：物业使用人包括承租人、借用人、居住权人及其他取得物业使用权的人。
物业服务区域依据法律法规和服务合同划定的实施物业管理的地域范围。
共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备由全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施、垃圾分类设施设备和共用设施设备使用的房屋等。
四川省《住宅物业服务等级划分》地方标准
1、签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。
共用部位及共用设施设备运行和维修养护
应符合表2的规定.
表2共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
项 目
内容及要求
综合管理
1、按照相关规定实施承接查验。
2、按照DB510100/T 054—2010的规定进行维修、更新、改造。
2、有安全警示标识。
装饰装修管理
应符合表3的规定。
表3装饰装修管理内容及要求
项 目
内容及要求
装饰装修
管理
1、有装饰装修管理服务制度.
2、有装饰装修管理档案。
3、房屋装修前,依规定告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，对违反规划私搭乱建、破墙开店、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报相关主管部门。
2、施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3年至4年施肥1次;灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次;花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3、病虫害防治
植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象.
4、整形修剪
一般乔木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；绿篱每年修剪至少2次；草坪全年修剪至少2次。
内容及要求
客户服务
场所
1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、电话.
2、公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件)或其它管理人名录证书（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率(每季度统计1次)、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。有管务信息查询台.提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。
四川省《住宅物业服务等级划分》地方标准
客户经理
物业管理区域内专职为业主（或使用人）开展物业服务综合协调工作的客户服ห้องสมุดไป่ตู้人员。
3.10
紧急维修
物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。
[DB510100/T 054—2010，定义3。3］
5.2
综合服务
应符合表8的规定。
表8综合服务内容及要求
项 目
内容及要求
客户服务
场所
1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、电话。
服务管理
1、签订有专项服务委托合同,明确各方权利义务.
2、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。
共用部位及共用设施设备运行和维修养护
应符合表2的规定。
表2共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
项 目
内容及要求
综合管理
1、按照相关规定实施承接查验。
2、按照DB510100/T 054-2010的规定进行维修、更新、改造。
3、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在5 个工作日内回复。
5、每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于70%.
6、有宠物管理制度与措施。
7、出入口配置有便民服务推车,配置标准不低于1辆/500户，不少于2辆。
8、接受委托，提供邮件代收服务。
专项委托
共用设施设备
供水系统
每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决.
排水系统
1、有防汛预案,每年至少组织1次演练。
四川省《住宅物业服务等级划分》地方标准
3、路灯、楼道灯完好率应不低于80%。
安全防范系统
1、物防
（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。
（2）专门设置非机动车停放区域。
（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。
（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。
服务管理
1、签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。
共用部位及共用设施设备运行和维修养护
应符合表2的规定。
表2共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
项 目
内容及要求
综合管理
1、按照相关规定实施承接查验。
2、按照DB510100/T 054-2010的规定进行维修、更新、改造。
GB 5749生活饮用水卫生标准
DB510100/T 054-2010 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类
3
JGJ/T 30-2003和DB510100/T 054-2010界定的以及下列术语和定义适用于本标准。为了便于使用，以下重复列出了JGJ/T 30-2003和DB510100/T 054-2010中的某些术语和定义。
公共秩序维护
应符合表4的规定。
表4公共秩序维护内容及要求
项 目
内容及要求
公共秩序
维护
1、出入口3、有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记。
4、对机动车实行进出登记管理制度。
5、有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。
6、对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理。
成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准(试行)
环境设施设备情况与标准参照或部分达到丙等的情况与标准，由合同当事人双方根据
实际情况确定。
二、高层住宅项目等级指导标准
住宅类型
项目等级
环境设施设备情况与标准
高层住宅
甲等
1、小区封闭，设计好，质量优，环境美，有较好的园林小景。
2、总建筑面积1.5万平方米、楼层19层（含）以上。
3、绿化率30%以上，楼宇主要通道布有盆栽。
2、绿地率达到20%以上，容积率2.5以下。
3、专用固定停车、共用停车位不少于1个/2户；有共用的自行车停放场所。
4、具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于一项。
5、水、电、气、消防设施符合有关规定。
6、有公共活动场所或简单的体育活动器械、设施。
7,固定停车、共用停车位不少于1个/1户;有共用的自行车停放场所。
7、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于二项。
8、小区公共配套设施合理，水、电、气设施完备。
9、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于二项。
10、有规定比例的物业管理用房。
丙等
1、小区封闭，设计、质量和环境较好，绿化率20%以上。
2、总建筑面积3万平方米、楼层8层（含）以上。
3、有消防监控系统，消防设施设备完善。
4、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电源。
5、配套有机动车停车场,固定停车、共用停车位不少于1个/2户;有共用的自行车停放场所。
6、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于一项。
4、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于三项。
5、小区公共配套设施完善，水、电、气、消防设施完备。
成都市住宅物业服务五级评估标准
成都市住宅物业服务五级评估标准本标准旨在规范成都市住宅物业服务的评估标准，对各级物业服务企业进行评估、监督和管理，提高物业服务企业的服务质量和管理水平。
评估等级划分根据物业服务企业的综合管理水平和服务质量，将成都市住宅物业服务评估划分为五个等级：- 一级：综合管理水平和服务质量达到优秀；- 二级：综合管理水平和服务质量达到良好；- 三级：综合管理水平和服务质量达到一般；- 四级：综合管理水平和服务质量达到较差；- 五级：综合管理水平和服务质量达到极差。
评估内容综合管理- 市场营销：包括客户宣传、销售策略等；- 财务管理：包括物业费用的预算、管理、使用、收取等；- 运营管理：包括物业人员管理、维保管理、小区日常管理等；- 投诉管理：包括居民的投诉处理和满意度调查等；- 安全管理：包括消防管理、安全责任制等。
服务质量- 客户服务：包括态度、及时性、周到性等；- 安全管理：包括小区的安全保障和日常巡逻等；- 环境卫生：包括小区的绿化、公共区域清洁等；- 设施设备：包括小区的电梯、供暖、供水、供电等；- 社区服务：包括文化活动、志愿服务等。
评估方法采用定性评估和定量评估相结合的方式进行评估。
其中，定性评估主要包括现场检查、实名投诉、电话回访等方式，定量评估主要采用数据调查和数据分析等方式。
评估结果评估结果将由相关部门进行全面发布，供业主、购房者和相关机构查询。
本标准将不断完善和修订，以适应成都市住宅物业服务领域的新情况、新问题和新需求。
附：相关法律法规- 《中华人民共和国物权法》；- 《物业管理条例》；- 《城市物业管理条例》；- 《物业服务企业资质管理办法》。
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一 级
项目
内 容 与 标 准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
二 级
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；
属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使
用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新
改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有
应急方案。
（四）协助维
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及
并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现
场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主
大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并
及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修
月清洁1次。及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月
检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）绿化
养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
协助采取相应措施。
（五）保洁服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一
层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共
配套设施、场地有明显标志。
（三）共用设施
设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及
时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主
大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，
管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止
行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共
用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并