海边项目的营销报告

第一章项目情况分析

一、项目自身环境分析

1、地理环境

土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用

的结果。本项目位于海阳凤城，是近年发展迅速的新城区，一侧临

海，自然景观优越。

2、基本资料及经济指标

（由于资料的有限，故数据为拟定）项目地势平担，一侧临海，拟

占地面积：7000㎡；拟容积率2.5，建筑面积：17500，户数：220，

项目由一栋板楼构成，底商：3层，住宅16-18层。

3、自然环境

该地块自然环境优势，空气较好，无工业污染，植被水系丰富。

4、项目周边情况（略）

5、交通路线（略）

6、社会环境（略）

7、人文环境（略）

8、经济环境（略）

二、项目优劣势分析

优势：

1、人文环境：项目位于海阳市最具风情渡假区凤城，这里文化历史悠久。近年，曾相继举办过**文化节和《同一首歌》等大型文艺活动使得项目所在地远近闻名；

2、地理位置：本项目所处区域得天独厚，周围被大山与渤海环抱，视野开阔，环境优美，是养生渡假的首选地；

3、建筑风格：建筑为海派风格，立面色彩大方跳跃，充分体现了项目的较高的设计标准和档次定位；

4、产品创新：首创两梯四户全精装修套房，是国内先进模式；顶层罕有的露天观光台，让海景尽收眼底的同时还提升了项目品质及顶层的最大销售价值；户型区间30-103㎡满足不同投资客及渡假人士的需求；

5、文化发掘：推广中将不断渗透海派文化品味及蓝调生活方式的表现；

6、物业管理：聘请国际知名物管公司管理或指导（酒店式物业管理）将成为项目对外销售一大卖点。

劣势：

1、项目远离海阳行政、商业中心，处于非传统生活社区，生活氛围不浓郁，楼下底商体量较大，市场培养期周期将很长，容易给客户造成人气不热的感觉。

2、由于海阳处于迅速发展期，同时政府招商引资力度比较大，未来土地市场供应的不确定性很大，很可能有大批量的土地随时出现，故本项目应尽快入市，抢占市场先机。

3、由于本项目住户多为有车族，对停车位的要求较高，将引起重视。

机会：

1、海阳市的旅游资源及生态环境将更多吸引外埠人士来此渡假进而带动投资型地产发展；

2、市政府及第二中学的迁移将使本区域发展迅猛，同时将带动区域经济发展，生活和居住氛围也将随之浓厚，对本项目的销售来说机会利好。

威胁：

（周边土地上市及市区内同质产品情况）

总结：现阶段海阳经济处在高速增长时期，房地产市场的发展也比较迅速，所以本项目面临很好的发展机遇。特殊的区域优势，独享的海景资源，将成为支撑外销的先决条件。随着区域经济及旅游业的发达，以及城市化住房高标准的需求，我们的产品在定位上将引领市场，作到先驱，进而带动整个区域地产的发展。通过对项目优劣势分析，我们不难发现本项目优势大于劣势，机会多于威胁，易于开发。

第二章项目总体定位

一、项目整体市场定位

（一）项目整体市场定位及依据：

1、本项目位于海阳凤城临海区域，旅游业发达、自然风景、养生环境得天独厚，对发展渡假型公寓物业有很大的发展空间；

2、海阳整体片区及辅射的周边城市对文化地产的精神需求；以及目标客户群体对于生活质素、观海景观、物业档次高要求，其所希望获得充满悠闲的意味和轻松感觉的生活方式使本项目应运而生；

3、旅游业的发达将带动相关地产的发展，强大的海外及国内旅游群体及外迁人口成为本项目外销的有力支撑；

4、由于项目得天独厚的临海位置、建筑立面的海派风格及烦躁的都市人对慢节奏生活的向往，将成为我们项目的推售目标。

基于目前整体市场和项目本身的状况，将其整体市场定位为：

海阳市首家海派外销高尚社区（二）项目名称建议

A：原色·海岸（原案名）B：深蓝·海岸

C：丽景·蓝岸

D：蓝调·印象

（三）项目形象定位

项目的形象定位：

高尚、海派、蓝调的慢板生活

定位阐释：在这个时代，人们疲于生计，奔波于城市与城市之间、都市水泥丛林与丛林之间，无暇关注生命的原彩。流光溢彩的城市镜象，让我们无以遁形，于是开始找寻真正的自我，于是我们看到到了“蓝色”，并随着踪迹找到了这里，这里有我们想要的蓝天、碧水和静谧心灵的那一刻的触动，海纳于百川，胸怀一切，放弃纷争，回归自我，这，即是我们要生活。在推广中本案将充分发掘“蓝调”卖点，引领慢板生活趋势。

本质的精神力告诉人们怎样才是悠然惬意，悠然惬意的生活需要满足怎样的标准，这样的生活又能带给体验者怎样的乐趣和享受，虽然精神是虚无的，但是体现和反映出来的却是实实在在的。

1、“蓝调”与产品的结合

产品不仅仅是钢筋水泥，它是人的情绪和心灵释放的地方，因此也需要有自己的态度，而这种态度，就是“蓝调”，它是建筑以及建筑个性内在释放的一种气质，雅然与处事不惊。

2、“蓝调”与市场的结合

市场是个载体，具体表现就是产品之间的竞争，在竞争中跳脱，靠的往往不是产品的特殊性，往往是手段的灵活性，而这不同的手段，就是“蓝调生活”，在对项目的包装以及推广中，我们将始终秉承蓝调精神，让本案与周边楼盘打场差异性的阻击战。

3、“蓝调”与目标客群的结合

建筑的立面，户型的适居，开发商的实力……我们不是要生硬的态度，而是将这些钢筋水泥拟人化，要讲一个生动的故事来打动人心，而讲这些动人的故事本身就是一种“蓝调”，同时也是我们项目推广精神的指导。

我们可以看到这个操作思路的可行性：

A、给项目从“蓝调地产”的角度进行气质精神定位，项目个性鲜明，完全从周边与同类产品市场跳脱出来。

B、“蓝调地产”形象与打造生活艺术的理念结合，操作上很容易会带来人气关注度，解决了项目周边人气不够的缺陷。

C、在未来的广告与项目的营销活动等方面，结合精神理念的推广，会完全区隔其它产品广告，个性突出，而目标明确。

D、住宅是以关注人的心灵需求为出发点的，这和“蓝调地产”关注居住者精神层面的宗旨是完全一致的。

主题定位语：（备选）

舒展自我，淡定自若

享受真谛生活