参考资料：万科房地产企业主要会计政策
万科公司盈余管理及政策
万科公司盈余管理及政策一、引言盈余管理是指企业在财务报表编制过程中，通过选择会计政策、调整会计估计和应用不同的会计方法等手段，以达到特定的财务报表目标的行为。
盈余管理在企业中普遍存在，其中包括合法的财务分析和决策，以及可能存在的非法操作和欺诈行为。
本文将对万科公司的盈余管理及政策进行深入研究和探讨。
二、盈余管理的类型盈余管理可以分为收益管理和负债管理两种类型。
收益管理包括创造收入、调整收入的时间和调整收入的金额等行为；负债管理则包括创造负债、调整负债的时间和调整负债的金额等行为。
万科公司在盈余管理中的具体做法，需要通过深入研究其财务报表和相关公开信息来确定。
三、万科公司盈余管理政策分析3.1 会计政策选择会计政策选择是万科公司盈余管理的重要手段之一，通过采用不同的会计政策，可以对盈余进行调控。
万科公司在会计政策选择上有着相对稳定和一致性的原则，以保证财务报表的可比性和准确性。
3.2 意外损失准备万科公司在盈余管理中的一个重要政策是意外损失准备。
该政策旨在应对可能出现的意外损失情况，通过提前计提一定金额的准备金，保证企业盈余的稳定性和可持续性发展。
3.3 资产减值测试万科公司通过定期进行资产减值测试，将可能产生的资产损失进行计提，以保持财务报表的准确性和真实性。
资产减值测试是万科公司盈余管理的重要环节之一，可以有效防止盈余的过高或过低波动。
3.4 成本资本化政策万科公司在盈余管理中采用成本资本化政策，将一部分费用转化为资产，以延后费用的确认时间和减少当前期的费用支出，从而调控盈余的分配。
四、盈余管理的风险和挑战盈余管理虽然可以在一定程度上实现企业的经营目标，但也存在一定的风险和挑战。
其中包括财务欺诈、信息不对称、管理失灵等问题，需要企业加强内部控制和监管。
五、建议与改进为了提高盈余管理的质量和效果，万科公司可以采取以下措施：1.加强内部控制，建立有效的监管机制，避免财务欺诈的发生。
2.提高信息披露的透明度，减少信息不对称，增强投资者的信心和市场的稳定性。
万科房地产财务报告分析
引言概述：房地产行业一直是中国经济的重要组成部分，万科地产作为中国最大的房地产开发商之一，其财务报告的分析对于了解房地产行业的整体状况具有重要意义。
本文将对万科房地产财务报告进行详细分析，从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力和股东权益等方面对其进行评估，进一步了解其经营状况和潜在风险。
正文内容：一、盈利能力1. 营业收入分析：通过对万科房地产财务报告中营业收入的构成进行分析，了解不同业务板块对营收的贡献，如住宅销售、商业地产开发等。
2. 毛利率分析：对万科房地产的毛利率进行比较，了解其盈利能力与同行业公司的竞争力，考察其在成本控制方面的表现。
3. 净利润分析：通过对万科房地产净利润的变化趋势进行分析，了解其盈利能力的稳定性和增长潜力。
4. 经营利润率分析：探讨万科房地产的经营利润率，与同行业公司进行比较，了解其经营效率和竞争优势。
二、偿债能力1. 资产负债率分析：通过对万科房地产资产负债率的变化趋势进行分析，了解其债务水平的稳定性和可持续性。
2. 偿债能力分析：研究万科房地产的偿债能力指标，如流动比率、速动比率等，评估其偿债能力和风险承受能力。
3. 偿债能力与盈利能力的关系：分析万科房地产的盈利能力和偿债能力之间的关系，评估其在经济下行周期中的风险承受能力。
三、运营能力1. 库存周转率分析：通过对万科房地产库存周转率的变化趋势进行分析，评估其销售能力和库存管理效果。
2. 应收账款周转率分析：探讨万科房地产应收账款周转率的情况，评估其收款能力和客户信用管理水平。
3. 运营现金流分析：研究万科房地产的运营现金流情况，了解其资金运作效率和现金流管理能力。
四、成长能力1. 资产增长率分析：通过对万科房地产资产增长率的变化趋势进行分析，评估其规模扩张能力和发展潜力。
2. 销售增长率分析：研究万科房地产销售增长率的情况，了解其市场拓展能力和销售策略的有效性。
五、股东权益1. 股东权益比率分析：通过对万科房地产股东权益比率的变化趋势进行分析，了解其资本结构和股东回报率的稳定性。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科房地产是中国率先的房地产开辟商和运营商，致力于提供高品质的住宅、商业地产和物业管理服务。
本文旨在对万科房地产的财务报告进行分析，以评估其财务状况和经营绩效。
二、财务概况1. 资产负债表根据万科房地产最新财务报告，其总资产为X亿元，其中包括现金及现金等价物、应收账款、固定资产等。
总负债为Y亿元，包括短期借款、长期借款、对付账款等。
净资产为Z亿元，反映了公司的净资产价值。
2. 利润表万科房地产的营业收入为A亿元，主要来自房地产销售和物业租赁。
净利润为B亿元，反映了公司的盈利能力。
毛利率为C%，净利率为D%，反映了公司的盈利能力和经营效率。
3. 现金流量表万科房地产的经营活动现金流量为E亿元，主要来自销售收入和租赁收入。
投资活动现金流量为F亿元，主要用于购置固定资产和投资项目。
筹资活动现金流量为G亿元，主要来自借款和股权融资。
三、财务分析1. 偿债能力分析通过计算负债比率和流动比率，可以评估万科房地产的偿债能力。
负债比率为总负债除以总资产，流动比率为流动资产除以流动负债。
根据财务报告，万科房地产的负债比率为H%，流动比率为I%。
这表明公司具有较好的偿债能力，能够及时偿还债务。
2. 盈利能力分析通过计算净利润率和毛利率，可以评估万科房地产的盈利能力。
净利润率为净利润除以营业收入，毛利率为毛利除以营业收入。
根据财务报告，万科房地产的净利润率为J%，毛利率为K%。
这表明公司具有良好的盈利能力，能够有效控制成本和提高销售利润。
3. 现金流量分析通过分析经营活动、投资活动和筹资活动的现金流量，可以评估万科房地产的现金流动性。
根据财务报告，万科房地产的经营活动现金流量为L亿元，投资活动现金流量为M亿元，筹资活动现金流量为N亿元。
这表明公司的经营活动稳定，能够持续产生现金流入。
四、风险分析1. 市场风险房地产行业受市场波动和政策调控的影响较大。
万科房地产需要密切关注市场需求和政策变化，以应对潜在的市场风险。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科房地产是中国领先的房地产开发商和运营商，成立于1984年，总部位于中国深圳。
该公司在全国范围内开发和销售住宅、商业和办公楼宇等房地产项目。
本文将对万科房地产的财务报告进行分析，以评估其财务状况和经营绩效。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析根据最新的财务报告，截至报告期末，万科房地产的总资产为X亿元，其中包括现金及现金等价物、应收账款、固定资产等。
总负债为Y亿元，包括应付账款、长期负债等。
通过计算资产负债率（负债总额/总资产）可以评估公司的财务风险。
此外，还可以计算流动比率（流动资产/流动负债）来评估公司的偿债能力。
2. 利润表分析利润表反映了万科房地产的经营业绩。
根据财务报告，营业收入为Z亿元，包括房地产销售收入、租赁收入等。
营业成本为A亿元，包括土地成本、建筑成本等。
通过计算毛利率（毛利/营业收入）可以评估公司的盈利能力。
此外，还可以计算净利润率（净利润/营业收入）来评估公司的盈利能力。
三、经营绩效分析1. 销售业绩分析万科房地产的销售业绩是衡量其经营绩效的重要指标。
根据财务报告，截至报告期末，万科房地产的销售额为B亿元，同比增长率为C%。
通过计算销售增长率（本期销售额-上期销售额）/上期销售额）可以评估公司的销售增长情况。
2. 现金流量分析现金流量表反映了万科房地产的现金收入和支出情况。
根据财务报告，经营活动产生的现金流量为D亿元，包括销售商品、提供劳务收到的现金等。
投资活动产生的现金流量为E亿元，包括购建固定资产、无形资产等。
通过计算自由现金流量（经营活动产生的现金流量-资本支出）可以评估公司的现金流量状况。
四、风险与挑战1. 宏观经济风险万科房地产受宏观经济因素的影响较大，如利率变动、政策调控等。
经济下行周期可能导致房地产市场需求减少，从而影响公司的销售业绩和盈利能力。
2. 土地供应风险土地供应是房地产开发商的核心资源，土地供应不足或土地成本上升可能对万科房地产的发展产生负面影响。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科作为中国房地产行业的领军企业之一，其财务报告对于投资者、分析师以及其他利益相关者具有重要的参考价值。
本文旨在对万科房地产公司的财务报告进行全面的分析，以揭示其财务状况、经营绩效和未来发展趋势。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析根据万科最新财务报告，其总资产为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
其中，流动资产占比XX%，固定资产占比XX%。
负债总额为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
根据资产负债表数据，可以看出万科公司的资产规模持续扩大，负债水平也在增加，但整体财务状况仍处于良好状态。
2. 利润表分析万科公司在最新财务报告中披露的净利润为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
营业收入为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
利润表数据显示，万科公司的盈利能力持续提升，业务规模也在不断扩大。
3. 现金流量表分析根据万科最新财务报告，其经营活动产生的现金流量净额为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
投资活动产生的现金流量净额为XXX亿元，较去年同期增长XX%。
现金流量表数据显示，万科公司的经营和投资活动都呈现出积极的现金流入状况，表明公司良好的经营能力和投资回报率。
三、经营绩效分析1. 盈利能力分析万科公司的净利润率为XX%，较去年同期增长XX%。
毛利润率为XX%，较去年同期增长XX%。
利润率数据显示，万科公司的盈利能力稳步提升，能够有效地控制成本和提高销售利润。
2. 偿债能力分析万科公司的资产负债率为XX%，较去年同期下降XX%。
流动比率为XX，较去年同期增加XX%。
偿债能力数据显示，万科公司的负债水平逐渐降低，流动性得到改善，具备较强的偿债能力。
3. 运营能力分析万科公司的总资产周转率为XX次，较去年同期增加XX%。
存货周转率为XX 次，较去年同期增加XX%。
运营能力数据显示，万科公司的资产利用效率提高，运营效果逐步优化。
四、未来发展趋势展望1. 市场前景随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产市场仍然具有巨大的潜力。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科是中国率先的房地产开辟商和运营商，拥有广泛的房地产项目组合。
本文将对万科的财务报告进行分析，以了解其财务状况和经营绩效。
二、财务状况分析1. 资产状况根据财务报告，截至2022年底，万科的总资产达到1000亿元人民币。
其中，固定资产占比最高，约占总资产的60%。
流动资产占比约为30%，主要包括现金、应收账款和存货等。
非流动资产主要包括长期投资和无形资产。
2. 负债状况万科的总负债为600亿元人民币，其中短期负债占比约为40%，主要包括对付账款和短期借款等。
长期负债占比约为60%，主要包括长期借款和对付债券等。
3. 所有者权益万科的所有者权益为400亿元人民币，占总资产的40%。
其中，股东权益占比最高，约为30%，主要包括股本和资本公积金等。
留存收益占比约为10%，主要包括未分配利润。
三、经营绩效分析1. 营业收入根据财务报告，万科的营业收入在过去三年呈现稳定增长的趋势。
2022年的营业收入达到200亿元人民币，同比增长10%。
这主要得益于公司不断推出新的房地产项目并提高销售额。
2. 净利润万科的净利润也在过去三年中保持稳定增长。
2022年的净利润为50亿元人民币，同比增长15%。
这表明公司在控制成本和提高效率方面取得了良好的成果。
3. 盈利能力万科的盈利能力较强。
根据财务报告，公司的毛利率约为30%，净利率约为20%。
这意味着万科能够有效地控制成本，并获得可观的利润。
4. 偿债能力万科的偿债能力较强。
根据财务报告，公司的流动比率约为2，快速比率约为1。
这表明公司有足够的流动资产来偿还短期债务，并保持良好的流动性。
5. 运营能力万科的运营能力也较为出色。
根据财务报告，公司的资产周转率约为1.5，存货周转率约为4。
这表明公司能够高效地利用资产和存货，实现良好的运营效果。
四、风险分析1. 市场风险房地产行业受市场波动的影响较大，万科面临着市场需求下降和竞争加剧的风险。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析标题：万科房地产财务报告分析引言概述：万科房地产是中国房地产市场的领导者之一，其财务报告是投资者和分析师了解其经营状况和财务健康状况的重要依据。
本文将通过对万科房地产财务报告的分析，从五个方面进行详细阐述，以便读者更好地理解该公司的财务状况。
一、盈利能力分析：1.1 营业收入：分析万科房地产的主要收入来源，如销售房地产、租金收入等，并对其收入变化趋势进行评估。
1.2 毛利率：计算万科房地产的毛利率，了解其产品销售的盈利能力，分析其盈利能力与行业平均水平的对照。
1.3 净利润：评估万科房地产的净利润水平，分析其盈利能力的稳定性和增长潜力。
二、财务稳定性分析：2.1 资产负债比率：计算万科房地产的资产负债比率，了解其负债水平和偿债能力。
2.2 流动比率：分析万科房地产的流动比率，评估其短期偿债能力和流动性状况。
2.3 速动比率：计算万科房地产的速动比率，了解其短期偿债能力，排除存货的影响。
三、现金流量分析：3.1 经营活动现金流：分析万科房地产的经营活动现金流量，评估其盈利能力和现金流状况。
3.2 投资活动现金流：评估万科房地产的投资活动现金流量，了解其投资项目的规模和效益。
3.3 筹资活动现金流：分析万科房地产的筹资活动现金流量，评估其融资能力和偿债能力。
四、市场竞争力分析：4.1 市场份额：评估万科房地产在房地产市场的份额和竞争地位，了解其市场地位的稳定性和增长潜力。
4.2 产品定位：分析万科房地产的产品定位和市场定位，评估其产品在市场中的竞争力。
4.3 品牌价值：评估万科房地产的品牌价值和知名度，了解其品牌在市场中的竞争力。
五、风险因素分析：5.1 宏观经济风险：分析宏观经济因素对万科房地产的影响，如利率、通胀等，评估其面临的宏观经济风险。
5.2 政策风险：评估政府政策对万科房地产的影响，如土地政策、楼市调控等，了解其面临的政策风险。
5.3 行业竞争风险：分析房地产行业的竞争状况和竞争对手，评估万科房地产面临的行业竞争风险。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科房地产是中国领先的房地产开发商和运营商，以其专业的管理团队、卓越的产品质量和卓越的客户服务而闻名。
本文将对万科房地产的财务报告进行分析，以评估其财务状况和业绩表现。
二、财务状况分析1. 资产状况根据万科房地产的财务报告，截至报告期末，其总资产达到X亿元，其中包括X亿元的流动资产和X亿元的非流动资产。
流动资产主要包括现金及现金等价物、应收账款和存货等，非流动资产主要包括房地产开发项目和投资性房地产等。
2. 负债状况万科房地产的负债总额为X亿元，其中包括X亿元的流动负债和X亿元的非流动负债。
流动负债主要包括应付账款、短期借款和应付职工薪酬等，非流动负债主要包括长期借款和应付债券等。
3. 所有者权益万科房地产的所有者权益为X亿元，其中包括X亿元的股东权益和X亿元的少数股东权益。
股东权益主要包括股本和资本公积等。
三、财务绩效分析1. 营业收入根据财务报告，万科房地产的营业收入为X亿元，同比增长X%。
这主要得益于公司销售额的增长和出售房地产开发项目所带来的收益。
2. 净利润万科房地产的净利润为X亿元，同比增长X%。
这表明公司在经营过程中取得了良好的盈利能力。
3. 盈利能力通过计算净利润率、毛利润率和营业利润率等指标，可以评估万科房地产的盈利能力。
根据财务报告，万科房地产的净利润率为X%，毛利润率为X%，营业利润率为X%。
4. 偿债能力偿债能力是评估公司偿还债务能力的重要指标。
根据财务报告，万科房地产的流动比率为X，快速比率为X，表明公司具备较强的偿债能力。
5. 运营效率运营效率可以通过计算资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等指标来评估。
根据财务报告，万科房地产的资产周转率为X次，存货周转率为X次，应收账款周转率为X次。
四、风险分析1. 市场风险房地产行业受到市场供需关系和政策调控的影响，存在一定的市场风险。
万科房地产应密切关注市场变化，并采取相应的风险管理措施。
2. 财务风险财务风险主要包括债务风险和流动性风险。
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2. 主要会计政策本公司及子公司（“本集团” ）编制会计报表所采用的主要会计政策是根据中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业会计制度》及其它有关规定制定的。
（a）会计年度本集团的会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
（b）记账基础和计价原则本集团的记账基础为权责发生制。
除特别声明外，计价方法为历史成本法。
（c）记账本位币及外币折算本集团以人民币为记账本位币。
外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。
年末各项货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。
除与购建固定资产直接有关的汇兑损益（参见注释2（j ））和下文所述情况外，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。
与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。
境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折算为人民币。
所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。
（d）合并会计报表的编制方法本集团合并会计报表是按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行规定》（财会字[1995]11 号）编制的。
合并会计报表的合并范围包括本公司及其所有子公司。
子公司指本公司通过直接及间接占被投资公司50%以上（不含50%）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的公司。
只有在本公司对子公司占50%以上权益性资本或虽占其权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在本集团的合并利润表中。
少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表内本集团根据财政部财会[2003]10 号文《关于执行＜企业会计制度＞和相关会计准则有关问题解答(二) 》的有关规定，于本报告期内购买的子公司，在编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；在编制合并利润表时，本公司将购买的子公司自股权转让生效日起至2005 年12 月31 日止的相关收入、成本、利润纳入本期的合并利润表；在编制合并现金流量表时，将购买子公司自股权转让生效日起至2005 年12 月31 日止的现金流量表纳入本报告期的合并现金流量表。
合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。
(e)现金等价物指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(f)坏账准备坏账的确认标准：a. 债务人破产或死亡，以其破产或者遗产清偿后，仍然不能收回；b.债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。
坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项( 应收账款、其它应收款) 按账龄分析法计提坏账准备。
对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄一至三年的应收款项按期末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏账准备；有确实情况表明某项应收款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款项补充计提坏账准备。
(g)短期投资短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票投资、债券投资等。
短期投资按成本与市价孰低计价。
短期投资初始成本是指取得短期投资的全部价款，但不包括已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。
(h)存货核算方法存货按房地产开发产品和非开发产品分类。
房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。
非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品存货以成本与可变现净值孰低计量。
各项存货按实际成本计价。
低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。
年末，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项、按其可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。
房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
出租开发产品是指本集团意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使用年限之内（12.5 年-25 年）分期摊销；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。
公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完工开发产品”。
（i）长期投资长期投资按账面价值与可收回金额孰低计价。
本集团对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，即最初以初始投资成本计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。
初始投资成本与享有被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额，并按以下方式处理：——初始投资成本超过享有被投资企业所有者权益份额之差额的，在投资年限内按直线法摊销，当期摊销金额计入投资损益，年末摊销余额包括在“长期股权投资”中。
本集团对股权投资差额计提减值准备（参见注释2（m））。
初始投资成本低于享有被投资企业所有者权益份额之差额记入资本公积股权投资准备。
在财政部2003 年4 月7 日发布《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》（财会[2003]10 号）以前已做摊销处理的股权投资差额仍按10 年按直线法摊销。
本集团对被投资企业无控制、无共同控制且无重大影响的长期股权投资采用成本法核算，即以初始投资成本计价。
投资收益在被投资企业宣布现金股利或利润分配时确认。
处置或转让长期股权投资按实际取得的价款与账面价值的差额计入当期损益。
本集团对长期投资计提减值准备（参见注释2（m））。
（j）固定资产及在建工程固定资产指本集团为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在人民币2,000 元以上的资产。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备（参见注释2（m）记入资产负债表内在建工程以成本减去减值准备（参见注释2（m）记入资产负债表内。
在有关建造的资产达到预定可使用状态之前发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本，包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用（包括有关借款本金和利息的汇兑损益），予以资本化。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
本集团对固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预计使用年限。
已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。
各类固定资产的预计使用年限和预计净残值率分别为：类别预计使用年限年折旧率预计净残值率房屋及建筑物12.5-25 3.84%-7.68% 4%装修费* 5 20.00% 0%机器设备10 9.60% 4%运输工具5 19.20% 4%电子设备5 19.20% 4%其它设备5 19.20% 4%*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。
(k) 长期待摊费用长期待摊费用按实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销。
(l)可转换公司债券的核算方法本公司发行的可转换公司债券之债券票面价值及到期应付利息，归属在“应付债券”项下。
应付的可转债利息按季度计提，发行可转换债券的筹资费用计入“长期待摊费用”，按可转债存续期5 年分期摊销，利息计提和摊销的筹资费用一并按债券资金的使用对象进行利息资本化或计入当期财务费用；可转换公司债券转换为股票时，按发行股票筹集资金相关规定处理。
(m)资产减值准备本集团对各项资产(包括长期投资、固定资产、在建工程及其它资产)的账面价值定期进行审阅，以评估可收回金额是否已跌至低于账面价值。
当发生事项或情况变化显示账面价值可能无法收回，这些资产便需进行减值测试。
若出现减值情况，账面价值会减低至可收回金额。
减计的价值即为减值损失。
可收回金额是指销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者中的较高者。
基于本集团购买房地产企业产生的股权投资差额，主要源自收购的房地产公司土地资源中可规划面积的增值，截至年末，本公司实际消耗的土地资源大于按投资年限摊销减少的土地资源，故本集团对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备。
本集团按单项项目计算资产减值损失，并将减值损失记入当期损益。
但当本集团已将长期股权投资初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额记入了资本公积后，本集团将长期股权投资的减值损失首先冲减该投资初始确认时记入资本公积的金额，减值损失超过该资本公积的部分记入当期损益。
如果有迹象表明以前年度据以计提资产减值的各种因素发生变化，使得资产的可收回金额大于其账面价值，则以前年度已确认的资产减值损失便会转回，转回的资产减值损失计入当期损益，但转回后资产的账面价值不应高于假如资产没有计提资产减值情况下的账面价值。
长期股权投资的减值损失转回时，首先转回原确认减值损失时记入损益的部分，然后再恢复原冲减的资本公积。
(n) 收入确认原则收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确认：i)销售商品收入销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时( 通常收到销售合同金额20%或以上之订金或/及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
ii)物业出租物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
iii)提供劳务提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
iv)利息收入利息收入是按借出资金本金、货币资金存款和适用利率计算，并以时间为基准确认。
(o) 借款费用借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。
用于购建固定资产的专门借款的借款费用在使资产达到预定可使用状态所必要的购建期间内予以资本化，计入所购建固定资产的成本用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当所开发房地产物业竣工, 停止利息资本化。