《白马花园》后续地块项目策略定位报告
某地产项目定位报告(PPT 38页)
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
安徽合肥白马公寓项目全案定位推广报告
纲要——第一部分项目所处市场环境分析一．合肥市目前办公楼发展及销售状况综述二．项目地处周边办公户型分布及销售状况三．项目周边小户型目前推广现状分析四．推广定位方向第二部分本项目目前推广现状分析一．目前项目公寓营销过程的主要问题表现二．项目后期推广方式简述第三部分发展及营销推广定位一．项目发展定位二．项目推广定位三．项目价格定位四．项目案场定位第四部分本项目后期销售商务条件简述一．销售组织架构形式二．销售佣金比例简述第一部分项目所处市场环境分析一．合肥市目前办公楼发展销售状况综述1．起步较早，发展较晚近几年来，作为住宅新锐产品，小户型逐渐成为市场的重要角色。
小户型最早在上海、北京、深圳等地流行，主要是由于经济的发展带来城市区域的不断膨胀，城市中心区域土地成本上涨，大户型的居住成本迅速提高，从居住和投资的角度来说，小户型成为区域首选。
在合肥，早在90年代开始，自三荣大厦开始，小户型酒店式公寓便开始在合肥作为投资型房地产产品已在市场中出现；但经历了该项目2次市场兵败之后，合肥居民对于酒店式公寓类型的小户型产品的投资概念的认可程度急遽下降，在2000年到03年间，在合肥房地产产品中，很少有小户型公寓的身影，但自04年开始，小户型公寓形态产品逐渐走热，其投资优先的功能及所具备的酒店式服务等功能，成为了多数投资客户的首选渠道，也使得合肥的小户型在此之后获得长足发展。
2．政策推进，发展迅速在国家及地方新政不断推进的状况下，合肥房地产市场受到的冲击也非常巨大：金融政策，抬高首付，增加利率，增收税收等方面，使得传统结构、面积的住宅投资比例急遽下降，使得户型小、总价低的小户型结构成为市场投资新宠，近期发展较为迅速。
规划限制，06年后，由于政策规定的项目规划90平米一下户型不少于项目总体量额70％政策的出台，使得新建项目产品结构中，小户型成为了必不可少的产品类型，其中30～60平米的公寓式类型产品在各类项目中都占有了一定的比例。
某某花园前期定位策划书
小结
1、长安镇经过二十几年外向型经济的发展， 不断吸引外资企业的投资，也不断吸引全 国各地乃至全世界的人才来创业和工作， 使得长安的房地产业不断的发展和壮大， 他们已经成为住宅小区的主要购买者；
A项目中惠锦苑策划案
（中惠锦苑以下统一简称“A项 目”）
A项目SWOT分析
2.1项目的优势（Strength） 2.1.1地理位置 2.1.2项目规模 2.2项目的劣势（Weak） 2.2.1周边环境 2.2.2人文环境 2.2.3工地现场
A项目SWOT分析
2.3项目的威胁（Threaten） 2.3.1内忧 2.3.2外患 2.4项目的机会点（Opportunity） 2.4.1需求市场情况良好 2.4.2租赁市场情况良好 2.4.3项目可创建自身优势
产品发展定位：首个大型高 档社区 机会：延续高开的档次
5.1.3项目首期开发定位
首个酒店式服务的商务公寓
首 个——特显项目在地区的唯一性
酒店式服务——以“一把钥匙开启一个全套的家”为理 念，
有
营造一个“既有居家的亲切与温馨，又
酒店的舒适与优越”的典型生活品味。
商务公寓——着眼于21世纪“SOHO”家庭办公的工 作
项目整体形象建议
桃花映轩
——桃花主题园林风情
8.4项目价格定位
根据我司本次建议项目产品的开发理念， 形成的产品与目前接近本项目的市场在售 楼盘作比较，选取三个接近的楼盘莲花苑、 城市花园、莲花广场，进行市场比较法：
成都五块石项目规划设计建议报告
五块石项目规划设计建议报告
6. 多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开
始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别 是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部 分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。
1.4 项目总体形象定位策略
1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化； 2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所； 3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值； 4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；
Hale Waihona Puke 五块石项目规划设计建议报告
第二部分 项目总体规划建议
2.1、基本经济技术指标建议
的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、 观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。
五块石项目规划设计建议报告
5.2 园林景观规划设计细节提示
小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也 可
以夹杂一些现代的材质。
五块石项目规划设计建议报告
7.4 凸窗、飘窗
凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家
规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗 可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地 凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内 地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是 增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落 地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开 阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实 际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面 积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得 到的实惠越大。
芜湖市白马生态公园可行性研究报告
芜湖市白马生态公园可行性研究报告目录第一章总论31.1 项目概要31。
2 可行性研究报告编制依据4 1。
3 综合评价4第二章背景及必要性62。
1 项目建设背景62.2 项目建设的必要性6第三章建设条件83。
1 项目区概况83.2 项目建设条件优势分析10第四章市场分析与销售方案12 4.1 市场分析124.2 销售策略、方案和营销模式13 4。
3 市场风险分析14第五章建设方案165。
1项目区现状165.2 建设规划和布局185.3 规划建设方案195.4 项目建设标准和具体建设内容29 6。
5 实施进度安排29第六章投资概算与资金来源316.1 投资概算依据316。
2 投资概算316.2 资金来源31第七章财务评价327。
1 财务评价依据327.2 销售收入、销售税金和附加估算33 7.3 总成本及经营成本估算337。
4 财务效益分析347。
6 财务评价结论34第八章环境影响评价358.1 环境影响358.2 环境保护与治理措施358。
3评价与审批36第九章可行性研究结论与建议37 9。
1 可行性研究结论379。
2问题与建议37第一章总论1。
1 项目概要1、项目名称：芜湖市白马生态公园项目2、建设性质：新建3、建设地点：芜湖市弋江区4、建设规模及主要建设内容：项目在芜湖弋江区建设文化休闲区、名木花卉区、滨湖亲水区、山地体验区、民俗风情区、森林景观区、休闲娱乐区、儿童游乐区、寺庙景观区(含白马寺、三圣寺两个景区）。
1.1.4 项目建设方案1、进度安排项目建设期限为2年。
2、市场营销及发展方案对生态公园统一管理，项目建成后,合理规划“三山一湖”，使公园成为市民的休闲、健身、旅游的理想场所,逐步恢复规划区域的原生态。
1.1。
5投资概算及资金来源项目总投资1亿元，其中：固定资产9500万元,流动资金500万元。
资金来源为自筹。
1.1.6主要技术经济指标（2) 正常投产营业收入7183 万元(4）利润总额1300⑴总投资1亿元；万元；（5) 所得税325万元;(6) 税后利润975万元；（7) 财务投资利润率14.38％；（8）投资回收期10。
昆山某社区商业项目的定位报告
昆山某项目业态业种定位初步思路建议定位考虑点：1、本案只能从社区型商业角度进行整体考虑，从而寻求一定的突破点。
2、本案体量过大，除其满足到社区型商业之外，更多则是吸引到外围消费者；3、本案定位需考虑到周边商业市场情况，最为主要是对面“绿地国际花园”的商业定位；4、作为本案步行街的定位需考虑到交通组织+人性关怀+社区活动的三面组合功能；5、本案商业定位需与“绿地花园”的商业定位形成错位，则本案倾向于“特色商业”定位；6、昆山常住台商约10万人以上，则本案经营定位则倾向于台商的消费特性与需求；7、本案定位需构建一种新的消费模式代替旧的消费模式，从而吸引人流激发消费潜力；定位规避点：1、规避与“绿地花园”的商业定位的雷同性；2、规避“大则广”的定位，形成竞争优势；3、规避与住宅风格形成较大差异，应延续住宅整体风格，另附商业特性风格；4、规避大型零售百货与专业市场的定位，周边商业环境无支撑点。
定位突破点：1、特色商业的定位，抓住“少而精”的定位特性；2、寻求昆山社区商业的稀缺定位，造就它的社区商业的唯一性与特色性；3、以目前无一处知名的、具有号召力的、品牌凝聚力的综合性大型高尚社区聚散商业场所为本案的突破点，寻求稀缺性产品定位的塑造。
项目定位：昆山当地最具人文内涵的大型餐饮、购物、旅游、娱乐、休闲的时尚聚集场所，于具有江南园林景观为主的中式古典风格建筑形象，充分演绎现代化舒适空间的生活享受。
充分融合“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”为一体的综合性场所。
项目功能定位：①景观商业；②休闲商业；③旅游商业；④文化商业；既成为对昆山当地人文社区、流行文化、商业时尚的前沿阵地，开创“一站购物、全天休闲、轻松逛“街”定位”的现代消费模式；业态规划考虑点：1．在业态分布上，国际惯例提出“四三三”商业构筑模式，即40%的购物，30%的休闲娱乐，30%的餐饮项目。
“四三三”模式便于各类业态互为补充，使全方位、多层次的时尚休闲有了基础。
[万科企业管控]万科·白马花园项目建设前期
（万科企业管理）万科·白马花园项目建设前期万科·白马花园项目建设前期策划浙江·温州（自拟）注：该方案为自拟方案，不作商业用途目录第壹章企业基本情况………………………………………………２壹、X公司概况……………………………………………………２二、X公司经济管理特点分析……………………………………２第二章项目建设前期工作计划……………………………………４壹、项目建设前期工作程序……………………………………４二、项目建设前期工作内容……………………………………４三、项目建设前期办事流程及相关申请手续办理……………６（壹）项目建议书及可行性研究报告………………………６（二）建设项目具体审批流程………………………………７（三）报批流程………………………………………………９四、前期工作进度安排…………………………………………９（壹）项目前期策划工作进度表……………………………９（二）项目组织机构 (10)第三章项目可行性研究报告 (11)壹、项目背景 (11)二、项目概况 (11)三、市场分析 (13)四、ＳＷＯＴ分析 (16)五、建设方案 (18)第四章综述 (22)第壹章企业基本情况壹、X公司概况万科企业股份有限X公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国内地首批公开上市的企业之壹。
截至2005年12月31日，X公司总资产为219．9亿元，净资产为83．7亿元。
1988年12月，X公司公开向社会发行股票2800万股，集资人民币2800万元，资产及运营规模迅速扩大，且于同年介入房地产领域。
1991年1月29日，X公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。
同年6月，X公司通过配售和定向发行新股2836万股，募集资金人民币1．27亿元，开始向跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为X公司的核心业务，X公司开始进行业务调整。
1993年3月，X公司发行4500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
成都白马生态欢享社区整体规划开发运作全案详解课件
合作模式选择及优势资源整合
合作模式选择
根据项目实际情况，选择与政府、企业 、社会资本等合作模式，实现优势互补 、资源共享。
VS
优势资源整合
整合各方优势资源，包括政策资源、产业 资源、技术资源等，提升项目综合竞争力 。
04
CHAPTER
营销策略与实施计划
品牌定位和形象塑造
01
02
03
高端生态社区
的空间结构。
绿化廊道
通过绿化廊道连接各组团，打 造生态、宜居的社区环境。
开放空间
计划多个开放空间，为居民提 供休闲、交流、活动的场所。
道路系统
构建便利、安全的道路系统， 实现社区内外交通的顺畅连接
。
配套设施计划
教育设施
计划幼儿园、小学等教育设施，满足居民子 女教育需求。
商业设施
计划商业街区、超市等商业设施，满足居民 购物、休闲需求。
法律风险规避途径探讨
法律法规梳理
全面梳理相关法律法规，确保项目合法合规，降 低法律风险。
合同审查与管理
严格审查合同条款，明确权利义务，加强合同履 行过程中的监督管理，防范合同风险。
知识产权保护
加强知识产权保护，提前进行专利、商标等申请 ，防范侵权风险。
自然灾害等不可抗力因素应对方案
地质勘察与评估
精准营销
通过大数据分析，精准锁 定目标客户群体，制定针 对性销售策略。
优惠政策与活动
推出购房优惠、折扣、团 购等营销活动，吸引潜伏 客户。
宣传推广方案和执行时间表
媒体宣传
利用主流媒体、网络平台进行广泛宣 传，提高项目知名度和美誉度。
线下活动
组织楼盘品鉴会、社区开放日等线下 活动，邀请潜伏客户现场体验。
苏州白马涧生态园规划设计方案
目录规划说明书目录-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1第一部分项目背景---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2-4一、地理位置和规划范围--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2二、规划设计依据-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2三、场地现状及周边环境--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2 肆、区域条件分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3五、项目定位与规划设计目标--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3六、与太湖风景名胜区木牍景区总体规划的协调-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3七、规划原则----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4第二部分规划设计方案---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4-15一、方案特色----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4二、总体布局和功能分区-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4三、景观格局----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5四、道路系统规划----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5五、交通系统规划-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6六、绿化系统规划-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6七、水系规划-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------8八、历史文化体系规划-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9九、休闲度假产品及景点规划--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9十、生态环境保护建设规划-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------11 十一、标识系统规划和解说系统-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12 十二、休闲服务设施规划--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------13 十三、规划实施的措施与建议--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------13 十四、用地平衡表-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------13规划图纸苏州白马涧生态园规划设计第一部分项目背景一、地理位置和规划范围白马涧生态园位于苏州市高新区中南部的枫桥镇，是枫桥西部旅游区的重要组成部分。
白马镇总体规划文本
第一部分泰州市白马镇总体规划文本第一章总则第1条为推进社会主义新农村建设，加强泰州市白马镇的规划建设和组织管理，实现全镇经济、社会和环境的协调发展，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特编制《泰州市白马镇总体规划》。
第2条本规划是原《泰州市白马镇总体规划》（2007-2020）的修编规划，是指导白马镇镇域和镇区各项建设的指导性文件，在白马镇范围内进行各项建设活动的一切单位和个人，均应执行本规划。
第3条本规划经泰州市人民政府批准后即具法律效力，若需调整、修订本规划，须经泰州市人民政府批准。
第4条凡在本规划批准前编制的各项规划与本规划不一致的，均以本规划为准。
因建设需要单独编制的专业规划、详细规划、市政工程规划等，均应按本规划的要求进行。
第二章发展目标及指导思想第5条总体目标1、全镇社会文明和谐、科技文化发达、经济繁荣昌盛，各项社会业协调发展。
2、镇区建设成为市内领先的设施先进、功能合理、环境优美的现代化生态旅游型小城镇。
3、农村建设和改造全面完成，农业经济发达，农民生活富裕，安居乐业。
4、全镇经济、社会、环境效益协调发展，环境污染得到根本治理，生态系统良性循环，环境质量优良。
第6条规划指导思想1、以科学发展观为指导，坚持以人为本和可持续发展，高起点制定白马镇的社会经济发展战略和发展思路。
2、按照城乡统筹和区域协调的总体要求，合理布置各类用地，使规划具有较强的超前性和适应性。
3、满足城市建设、镇区建设和村庄建设的发展需要，妥善处理建设用地和农业用地的关系，长远规划、逐步实施。
4、充分利用镇区的旅游资源和交通优势，打造国家级革命传统教育基地和红色旅游基地。
5、重视基础设施规划和生态环境的建设，力求社会、经济和环境三大效益的和谐统一。
第7条规划重点1、功能定位坚持以促进社会发展和提高经济效益为中心，整合城镇空间，合理配套白马镇的各项公用基础设施；明确镇区性质，完善镇区功能，适度扩大镇区规模。
2、区域协调规划在时序上、空间上协调发展，重点研究镇区和市区的分工联系，把握城镇发展方向，增强规划的可行性，使规划具有弹性。
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三期户型:2房114-129M2,3房133-174M2
得房率80-82%
项目营销策略分析：
• • 三期定位：产品与《上海康城》拉开距离，形成差异化竞争，塑造成方便入住的高品质公寓 销售策略：大量广告，随房奉送家电与家具。 05年销售状况：供应141套/23472M2 ，成交112套/17560M2 ，销售率79.43% 项目劣势: 价格走高，总价明显高于区域平均水平 后期供应量较大，销售存在一定压力
《同润加州》——多层公寓和联体别墅社区
项目概况：小区占地11万M2 ，容积率1，多层公寓和联体别墅相结合。 一期：第一阶段2004/6-2004/8，推出1.98万M2，公寓5800-6300元/M2，联体7500元/M2 第二阶段2004/9-2004/12，推出1.93万M2，公寓6700-7200元/M2，联体8500元/M2 第三阶段2005/1-2005/6，推出1.91万M2，公寓7900-8580元/M2，联体11000元/M2 二期：2005/11-至今，推出1.80万M2，公寓6400元/M2，联体8100元/M2 二期户型:2房90-99M2,3房131-139M2，得房率88-89% 联体185-212M2
英郡 雷丁
丽水 华庭
雅阁花园
独立别墅项目
重点案例分析
《上海康城》——180万平方米的超大型公寓社区、区域价格战先锋 《绿洲长岛花园》——55万平方米的大型高档混合住宅社区、精装公寓 《同润加州》——加州风格的多层公寓/联体别墅小区、区域高价楼盘 《村上春墅》——以双拼为主的联体别墅小区 《达安圣芭芭花园》——地中海风情的大型联排别墅社区 《英郡-雷丁小城》——英式风貌的大型混合别墅社区、近期热销楼盘
《白马花园》后续地块 项目定位策划报告
研究方法
潜在客 户分析 企业战略
审视角度 （评估） 战略评估 客户导向评估 成本评估
项目条件 分析 项目基础 条件限制
筛选
竞争环境 分析 共性市场特征 及差异化方向
第一轮眼睛
设计评估 经营评估 开发评估 市场评估
项目市场定位
优化
第二轮眼睛
（计划） 市场计划 设计计划 营销计划 财务计划 开发计划
项目营销策略分析：
项目定位：具备高尚生活氛围的加州风格花园洋房 销售策略：前期通过示范区和示范单位将本案最大卖点—南加州风格和生活韵味直观地展示 出来，让客户直接感受现场实景，从而使产品打动消费者。 05年销售状况：公寓供应264套/30052M2 ，成交117套/13181M2 ，销售率44.32% 联体供应67套/13171M2 ，成交28套/5480M2 ，销售率41.79% 项目劣势: • 前期价格高位运行，有效需求逐渐萎缩
Байду номын сангаас
项目营销策略分析：
• • • 项目定位：百姓住宅 销售策略：大量广告、多种折扣形式(如：钻石、 黄金或直接打折等) 05年销售状况：供应788套/95482M2 ，成交264套/31989M2 ，销售率33.50% 项目劣势: 前期客户层次不高，导致小区居住层次较低; 后期供应量较大，销售存在很大压力； 前期投资客户比例较高，将会对后期销售有一定影响。
资料来源：新汉业数据库；新汉业分析
企业战略
解读战略的项目定位启示 生命周期与家庭结构 家庭结构与住宅基本需求 地理位置 面向总体市场或区域市场 项 目 定 位 方 向 七 对 眼 睛 评 估
潜在客户分析
共性市场优化方案
项目条件分析
区域历史演变 居住质量分析 技术经济指标分析 目标客户确定 产品类型界定 目标客户确定 区域市场分析
地理位置
面向总体市场或 区域市场
区域历史演变
环境资源 道路 公共交通 商业及配套（1公里）
所在区域的道路体系单
一，公交系统薄弱，属 典型的城市边缘区位。 如果交通瓶颈得以改善， 或通过项目自行增设班 车，本项目面对的将是：
总体市场的城市西南区域
地理位置
面向总体市场或 区域市场
区域历史演变
超大型公寓社区-上海康城
大型混合住宅社区-绿洲长岛 多层公寓和联体别墅社区-同润加州
项目条件分析
居住质量分析 目标客户确定 技术经济指标分析 产品类型界定 目标客户确定
年龄 18—25 26—35 26—39 40—50 26—39 35—45 60 以上 35—50
家庭结构 1 1+1 2+1 幼 2+1 青 2+2 1+“1” 2老 2+2+1
资料来源：新汉业数据库；新汉业分析
生命周期与家庭结构
潜在客户分析
家庭结构与住宅基本需求
2、家庭结构与住宅基本需求关系
市场差异化方案
竞争分析 竞争板块分析
项目定位
地理位置
面向总体市场或 区域市场
区域历史演变
项目条件分析
居住质量分析 目标客户确定 技术经济指标分析 产品类型界定 目标客户确定
1、地理位臵
白马花园项目位于上海城 市西南角，地处外环以外， 属松江区管辖，距莘庄7 公里，距市中心28公里， 距徐家汇21公里，通过莘
《达安圣芭芭花园》-大型联体别墅社区
项目概况：总占地31万M2 ，地上建筑面积17万M2，联排别墅为主。 一期占地9万余M2 ，建筑面积约5万M2，50幢联排别墅。 2005/7-至今，8000-8700元/M2 05年销售状况：供应156套/32556M2 ，成交122套/25341M2 ，销售率78.21% 户型:190-260m2
双拼为主的联体别墅社区-村上春墅
大型联体别墅社区-达安圣芭芭花园 英郡雷丁小城-大型混合别墅社区
3、项目所在区域住宅开发的历史演变
04年～至今，市 01 年～ 年，市 场进入公寓和别 98 年～03 00 年，市 场还是以别墅产 墅共同发展的阶 场刚刚起步，主 品为主，公寓产 段。 要以别墅产品为 品开始出现 主
项目概况：总建面近20万M2，纯别墅小区。 一期占地面积92709M2，总建面62740M2，容积率0.67。 由161幢独栋别墅、42幢小双拼别墅、30幢大双拼别墅、40幢叠加别墅组成。 已正式对外公开，销售均价7880元/M2 户型:联体160-220m2
项目营销策略分析：
• 一期定位：纯粹的英式别墅社区 一期销售策略：以现场实景来打动客户 06年销售状况：供应130套/27383M2 ，成交45套/6455M2 ，销售率34.6% 项目劣势: 区域位臵稍远，面临的竞争压力较大。
项目营销策略分析：
• 一期定位：圣芭芭拉风情活水纯别墅 一期销售策略：高品质、高附加值(赠送阳光底下室，配备中央新风和吸尘系统) 05年销售状况：供应124套/26389M2 ，成交59套/12327M2 ，销售率47.58% 项目劣势: 户型面积相对较大，房屋总价不具备优势。
《英郡-雷丁小城》——大型混合别墅社区
白马花园项目如何借用万科原有品牌号召力，有效拓展上海 原有项目的客户群，以满足不同生命周期客户的需要？ 白马花园项目如何能真正领会颠覆、引领、共生，使万科继 续领跑上海楼市？
解读战略的启示：
颠覆、引领、共生 建筑无限生活 1000亿
创新 扩大客户群 加快速度
企业战略
解读战略的项目地位启示 生命周期与家庭结构 家庭结构与住宅基本需求 地理位置 面向总体市场或区域市场 项 目 定 位 方 向 七 对 眼 睛 评 估
庄地铁1号线可快速到达
城市中心各主要区域，属 于典型的城市边缘区位。
地理位置
面向总体市场或 区域市场
区域历史演变
项目条件分析
居住质量分析 目标客户确定 技术经济指标分析 产品类型界定 目标客户确定
2、项目面对的是总体市场还是区域市场
白马花园临近莘庄，出 行主要依赖莘庄的公交 系统及道路，通过地铁 一个半小时内可到达城 市中心的6大CBD，项目
家庭结构 创业单身 新婚家庭 小太阳 大太阳 双子星 成熟单身 空巢 满堂三代 基本面积（平方米） 40—70 60—100 75—110 75—130 120—150 50—110 60—110 140 以上 户型 1/1，2/1 1/1，2/1，2/2 2/1，2/2，3/1 2/1，2/2，3/1，3/2 3/1，3/2，4/1 1/1， 2/1，2/2 1/1，2/1 3/2，4/1，联体 区域配套关键因素 1、 2、 1、 2、 1、 2、 1、 2、 1、 2、 1、 2、 1、 2、 1、 2、 公共交通便利 生活配套便利 公共交通便利 生活配套便利 学校 生活配套便利 社区环境 道路通畅 学校 生活配套便利 生活配套成熟 公共交通便利 社区环境 医院 生活配套便利 道路通畅
《绿洲长岛》——大型混合住宅社区
项目概况：占地50万M2，建面55万多M2。 其中，一期约9万M2；二期约4.5万M2 ；三期约41万M2（目前已开发11万M2）。 一期多层公寓:2000/7-2002/5,售价2700-4100元/M2 二期双拼别墅:2002/8-2003/7,售价4500-8000元/M2 三期小高层公寓: 第1批2003/12-至今，售价5200元/M2(前期毛坯)，8500-9500元/M2 (后期装修)
潜在客户分析
共性市场优化方案
项目条件分析
区域历史演变 居住质量分析 技术经济指标分析 目标客户确定 产品类型界定 目标客户确定 区域市场分析
市场差异化方案
竞争分析 竞争板块分析
项目定位
生命周期与家庭结构
潜在客户分析
家庭结构与住宅基本需求
1、生命周期与家庭结构
家庭形态 创业单身 新婚家庭 小太阳 大太阳 双子星 成熟单身 空巢 满堂三代
项目精确定位
报告结构
企业战略 解读战略的项目定位启示 生命周期与家庭结构 家庭结构与住宅基本需求 地理位置 面向总体市场或区域市场 项目条件分析 区域历史演变 居住质量分析 技术经济指标分析 目标客户确定 区域市场分析 竞争分析 竞争板块分析 项 目 定 位 方 向 七 对 眼 睛 评 估