三亚大东海项目分析报告.doc

目录一、目标项目概况 (2)二、目标地块概况 (3)三、三亚市概况 (5)四、三亚市房地产市场情况 (6)1、历年市场概况 (6)2、2007年1－5月市场情况 (7)3、目标地块区域近期开发楼盘简要情况 (8)五、三亚市近年土地出让概况 (9)六、成本效益预测 (11)七、三亚主要开发商概况 (11)三亚大东海项目分析报告一、目标项目概况三亚项目位于三亚市大东海风景旅游区，海景，住宅用地，总面积64,941.64平方米，容积率1.4，项目总建筑面积90,918万平方米，其中已建成面积1.7万平方米，有土地证。

土地成本2.7亿元(含已建成1.7万方建筑物)，楼面地价2,750元/平方米(扣除1.7万方建筑物价值)。

目标地块所在的大东海风景旅游区位于三亚市南部，区内及附近有鹿回头公园、三亚湾滨海浴场、天涯海角风景区、南山文化旅游区等知名旅游景点，自然环境优越。

目标地块附近楼盘主要以中高档为主，目前一线海景住宅销售均价超过1万元/平方米，二线海景住宅销售均价约为6千元/平方米。

三亚经济发展情况一般，以旅游业为主的第三产业产值约占当地GDP的40％，本地购买力较弱。

三亚市场属于旅游房地产性质，约95％购买者来自岛外，市场极度依赖国内外人士对度假居住的需求及旅游市场发展的推动。

主要在北京、上海、浙江、江苏等外地购房需求的推动下，2002年后三亚房地产市场扭转1992年房地产泡沫之后连续多年的疲态，进入快速发展时期。

2007年上半年三亚市商品房销售面积59.33万平方米（简单折合年销售量为118万平方米），同比增长31.0%；2007年1－4月商品住房平均售价7,178元/平方米，同比增长42 %，市场发展情况良好。

三亚市近年实行依托独特的热带滨海生态资源，积极发展旅游及房地产经济。

由于三亚独特的热带滨海生态资源在国内有较大稀缺性，在国内经济水平不断提高的情况下，社会对度假居住资源的需求有不断增长的趋势，预期三亚市的房地产在可见的一两年内仍有良好发展。

相对目标地块的楼盘售价，对方报价合理，项目经济效益尚可。

综上，本项目具有良好的开发前景。

详细情况见以下论证。

二、目标地块概况目标地块所在的三亚大东海风景区是海南著名的海滩之一。

大东海风景区位于三亚市东郊，距三亚市区约3公里，距离三亚凤凰国际机场45公里，与榆林港毗邻，在兔尾岭和鹿回头两个山头中间，是一个自然形成的半月形浅水海湾。

大东海冬季水温在18－22℃左右，是冬泳避寒胜地和度假休闲者进行潜海观光、海水浴、阳光浴的理想之地，被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。

区内海滨度假旅游设施集中而配套，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等，可常年进行多种水上活动和沙滩海潮，是三亚地区著名的旅游胜地之一，也是目前海南颇具规模的热带海滨旅游度假区。

目标地块区位图1(概图)注：标注红圈处为目标地块位置，新风路所在的网格密集处为市区中心区域。

目标地块区位图2(详图)注：标注红圈处为目标地块位置。

目标地块附近的土地已经基本出让完毕，尤其是沿海一线地块。

目标地块附近已经开发有多个楼盘，以度假公寓、产权酒店、高档住宅等项目为主，目前住宅楼盘的销售均价为：一线海景住宅超过10000元/平方米，二线海景住宅约为6000元，其他普通住宅为4000元以下。

当地政府把房地产开发上升到城市经营，推出了“第二居住地”的城市理念，面向全国中产阶层人群营销其度假、养老、投资、置业为核心形态的三亚地产。

按照当地政府规划，“十一五”期间三亚房地产业的发展目标是建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。

“第二居住地”的特征是，购置房产不完全是以居住为目的；在三亚购置的物业可以有度假功能和养老功能，而且可以保值升值。

当地政府计划按照建设国际性滨海风景旅游城市的目标，利用三亚特有的热带生态资源为依托，积极发展旅游房地产，继续推出一些功能配套齐全、设施完善、环境优美的高档住宅小区，吸引高端客户来三亚购房置业。

而目标地块所在的大东海被定位为旅游风景区，发展项目一般以旅游设施及酒店等配套为主。

当地政府在2003年初曾明确下文一线海滨不再批建商品房。

在目前情况下，海景住宅类土地存在一定的稀缺性，这有助目标地块项目的顺利发展。

总体而言，目标地块所在片区的发展前景良好。

三、三亚市概况三亚市为海南省南部的中心城市，也是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易口岸。

三亚全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。

三亚市面临南海，海湾较多，境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，其中处于市区的海湾有大东海、小东海、三亚湾等，其他主要海湾有海棠湾、亚龙湾、崖州湾、月亮湾等。

三亚最大的优势为拥有独特及丰富的旅游资源，是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。

三亚市区环境极为独特，是山、海、河、城四位一体，构成了三亚市特有的自然景观。

三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为“两轴五个功能区”。

其中两轴为：①滨海轴---三亚湾的滨海地区。

这一地区由3个部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。

这被定位为展现滨海旅游城市风貌的重点地区。

②中心轴---从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城市行政办公居住区。

月川路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。

三亚市著名的旅游景点有天涯海角览区、亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、大东海风景区、鹿回头公园、海山奇观风景区、三亚湾风景区、落笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈岐洲岛海景乐园，此外还有崖州古城孔庙怀鉴真和尚东渡日本时已避风登陆遗址能雕像等人文景观。

由这些陆域面积约会121平方公里的景区景点和约88平方公里的海域面积组成的“三亚热带海滨风景名胜区”被国家旅游局评选为国内“美”景之首的景点。

在经济方面，三亚经济发展情况一般，当地经济以旅游、房地产等为主。

2006年三亚市实现生产总值108.9亿元，首次突破百亿元大关，比上年增长14.5%。

其中，第一产业增加值25.1亿元，增长12.8%；第二产业增加值41.5亿元，增长19.2% ；第三产业增加值42.3亿元，增长12.9%。

人均生产总值20973元，同比增长12.4%。

产业结构进一步调整优化。

2006年，在全市生产总值中，第一产业所占比重由上年的29.0%降至28.5%，对经济增长贡献率为25.7%，居三次产业贡献率第三位；第二产业所占比重由25.5%降至23.5%，对经济增长贡献率为33.8%，居三次产业贡献率第二位；第三产业所占比重由45.5%提高至48.0%，对经济增长贡献率为40.5%，居三次产业贡献率首位。

2006年, 三亚市地方财政收入100947万元，比上年增长38.1%。

税收增长较快，全市各项税收86602万元，比上年增长36.1%。

其中，契税增长117.3%，企业所得税增长49.9%，房产税增长55.4%，营业税增长22.9%，个人所得税增长4.9%。

四、三亚市房地产市场情况1、历年市场概况由于过度市场炒作，1993年三亚市房地产泡沫破灭，自此到2001年当地房地产一直处于低迷状态。

之后随着三亚市城市基础设施和环境建设的不断加强，并以各种重大活动提升城市在国内外的知名度，三亚的城市价值得到广泛认同和体现，带动了三亚市房地产业的迅猛发展。

进入2002年，三亚房地产交易量达20万平方米，房地产交易额为9.7亿元，比2001年增加50％，市场疲态开始扭转。

2002年之后，三亚房地产市场进入快速发展阶段，年投资额和销售量总体上升明显。

房产业目前已成为三亚市仅次于旅游业的第二大支柱产业。

在销售价格方面，从2003年开始三亚的商品房价格开始快速上升，一线海景房的均价从2003年的2000元/㎡飙升到2006年的8000元/㎡，到2007年上升到超过1万元/㎡，其房价增长速度远超过上海北京等国内一线城市。

目前，三亚一线海景房均价约12000元/平方米；二线海景房均价约6000元/平方米；河景房和市区房约4000元/平方米。

2003－2007年三亚房地产市场概况总体而言，近年三亚房地产发展情况良好，2002-2006年投资额的简单平均增长率为61％，显示投资建设处于快速增长阶段，市场对发展前景十分看好，2006年29亿元的投资总额也显示当地市场相对较小。

同时注意到2005年的销售面积对比2004年下降29％，说明当地在绝对依赖外地购房者的情况下，存在较大的的市场波动风险。

2、2007年1－5月市场情况三亚市2007年1-5月批准预售商品房47.84 万平方米,和去年同期相比增长21%。

其中商品住房44.42万平方米(4854套)。

登记销售面积53.35万平方米,和去年同期相比增长41.44%;其中商品住房52.09万平方米(5995套),商业用房1.26万平方米;5月登记销售商品房8.29万平方米,其中商品住房8.19万平方米,共951 套。

1、不同套型新建商品住房成交情况户型越小销售的套数和面积所占的比例越大,2007年1-5月，90平方米以下的商品住房销售3691套,面积23.98万平方米,占总销售套数的61.56%,占总销售面积的46.02%。

5月销售90平方米以下的商品住房549套,面积3.59 万平方米,占总销售套数的57.73%,占总销售面积的43.72%。

2、新建商品住房购买对象情况三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场,2007年1-5月,销售总套数5995 套,面积52.09万平方米,岛外销售5466套,面积46.58万平方米,岛外市场占总销售套数的91%,占总销售面积的89%。

5月销售总套数951套,面积8.29万平方米,岛外销售882套,面积7.52万平方米,岛外市场占总销售套数的93%,占总销售面积的91%。

3、新建商品住房供给与销售情况截止2007年3月31日,结转可售面积91.64万平方米,其中上年结转可售面积 62.25万平方米。

1-5月批准预售商品住房44.42万平方米,与上年同期相比增长24.46%;实际登记销售面积52.09万平方米,与上年同期相比增长43.97%;5月销售面积8.19万平方米,与上月相比减少38.79 %,与上年同期相比增长26.78%,占上年全年销售总量的12% 。

4、不同套型新建商品住房供求情况批准销售的新建商品住房以小户型为主,无论按面积计算还是按套数计算,随着户型面积增大,其占有的比例越小,但从销售(需求)情况来看,2007年1-5月销售面积比例最大的户型结构为60-80平方米,为10.21万平方米,占总销售面积的19.60%;而按套数计算,≤60平方米的销售比例最大,共销售1547套,占销售总量的25.80%,随着单套面积增大,其销售比例逐渐减少。