南昌楼市土地市场分析报告

第三章南昌楼市2012年土地市场分析

一、2012年挂牌拍卖宗地分析

年度总结：

爱房网统计，2012年度南昌市（包括各县托付南昌市国土局挂牌拍卖）共出让地块（因故终止拍卖地块除外）134宗，出让总面积达12753.3654亩，其中，成功交易地块97宗，成交面积8045.0189亩。成交率达85.09%；流拍地块13宗，流拍面积1091.929亩。土地总出让金额达110.78亿元，比上年减少36.2%，每亩土地平均出让金额为165.2万元，比上年增加33.1%。

从知名开发商拿地区域看，朝阳洲依旧热度不减，国贸、联发两大开发商接着在朝阳洲拿地，就连“天虹”也看重了朝阳洲的进展潜力，拿下一块商住用地。而较2011年，高新区土地市场热度有了较理性的回归，只是首次进驻江西的海亮地产，在南昌选择了以住宅主导地位的高新区。此外，本年间溢价率最高的地块也在高新区，并由大唐地产竞拍获得。与海亮地产不同，深圳市莱蒙鼎盛投资进展有限公司这一外企首次进驻江西则选择

了红谷滩这块熟地试水。另外，从2012年内政府对九龙湖片区的大量宣传及政策引导能够预测，明年的九龙湖区土地市场有望“井喷”。

2012年，南昌土地市场受调控政策阻碍，成交总量有小幅回落。近两年通过“新国八条”、楼市限购等调控政策及信贷收紧阻碍，土地市场热度有所“降温”，加上十八大提出“调控不

放松，政策不动摇”等楼市基调对土地市场也会造成了一定的阻碍。

随着房地产市场调控政策从抑制楼市需求转向土地供给，不仅需增加保障房土地供给，也加大商品房土地供给。同时加大闲置土地处置力度、打击囤地，增加一级市场活跃度，推动土地的使用和流淌，促使整个房地产市场生态链健康平稳进展。

土地成交表： 详见附件

2012年各板块出让土地宗数及所占比例（单位：宗）湾里区9宗6.72%

新建县1宗0.75%

凤凰洲1宗0.75%

高新区44宗32.84%

青山湖区5宗3.73%市中心2宗1.49%

青云谱区5宗

3.73%朝阳洲6宗

4.48%红谷滩10宗7.46%

九龙湖1宗0.75%南昌县1宗0.75%桑海区

24宗17.91%

进贤县1宗0.75%

经开区24宗17.91%

湾里区高新区青云谱区市中心青山湖区朝阳洲红谷滩经开区南昌县九龙湖

桑海区

进贤县凤凰洲新建县

从各片区土地出让情况看，2012年南昌市土地市场可谓“全面开花”。其中高新区尤为可观，依照爱房网统计数据显示，本年度高新区出让地块达44宗之多，占全南昌市出让数量的32.84%。

2012年土地出让类型宗数（单位：宗）

商业、办公用地

7宗5.22%居住用地7宗5.22%

商住用地32宗23.88%仓储用地

2宗1.49%

金融保险用地

2宗1.49%

交通设施用地1宗

0.75%

文化娱乐用地

1宗0.75%教育用地1宗0.75%

工业用地81宗60.45%

工业用地商业、办公用地居住用地商住用地仓储用地

金融保险用地

交通设施用地

文化娱乐用地

教育用地

从土地出让类型情况来看，2012年南昌市土地出让偏向工业用地，但商住、商业和住宅等用地出让量亦不差。数据统计显示，本年度南昌市商住、商业和居住用地累计出让46宗，占出让总数的34.32%。

二、2012年成交土地溢价率

780817

1310

1331

654897

136220

50010001500200025003000DADJ2012014

JDP1186

DAEJ2012016

DADJ2012033

2012年商业办公用地溢价率一览表

起拍价(万元/亩）成交单价（万元/亩）

商业用地土地成交溢价率，由上图能够看出溢价率最高的为DADJ2012033。位于昌南大道以南、青云谱路以西，起拍价为136万元/亩，成交价为220万元/亩，溢价率为61.76%。被厦门中游投资有限公司竞得。溢价率最低的为JDP1186，位于青山南路以南、永外正街以西，起拍价为1310万元/亩，成交价为1331万元/亩，溢价率为1.6%，被南昌市东湖区商品房开发公司竞得。

360

570

200

285200282

55

114

108

202

572

580

6.6

153.6367375

426859

420

667

200

400600800100012001400J D P 1185D A G J 2012004D A G J 2012

005D A H J 2012006D A G J 2012007D A B J 2012015D A F J 2012020D A C J 2012024D A B J 2012036D A C

J 20120382012年商住用地溢价率一览表

起拍价(万元/亩）

成交单价（万元/亩）

商住用地土地成交溢价率，由上图能够看出溢价率最高的为DAFJ2012020。位于高新大道以西、天香路以南。起拍价为6.6万元/亩，成交价为153.6万元/亩，溢价率为2227.27%，被南昌大唐房地产有限公司竞得。溢价率最低的为DABJ2012015。位于九洲大街以南、玉兰路以东、红梅路以西（控规C01-01地块西侧部分）。起拍价为572万元/亩，成交价为580万元/亩，溢价率为1.40%，被江西省煤炭集团公司，中鼎国际工程有限责任