戴德梁行上海房地产市场分析报告
全球房地产服务五大行业务情况及经验借鉴(上海环盟)
第一节戴德梁行（DTZ） (3)一、企业基本概况 (3)二、企业经营情况 (3)三、业务发展分析 (3)四、区域市场分析 (4)五、在华发展布局 (6)六、最新发展动态 (6)第二节世邦魏理仕（CBRE） (6)一、企业基本概况 (6)二、企业经营情况 (7)三、业务发展分析 (7)四、区域市场分析 (8)五、竞争优势分析 (8)六、在华发展布局 (9)第三节仲量联行（JLL） (9)一、企业基本概况 (9)二、企业经营情况 (10)三、业务发展分析 (10)四、区域市场分析 (11)五、竞争优势分析 (11)六、在华发展布局 (11)第四节高力国际（Colliers） (12)一、企业基本概况 (12)二、企业经营情况 (13)三、业务发展分析 (14)四、区域市场分析 (14)五、竞争优势分析 (15)六、在华发展布局 (16)第五节第一太平洋戴维斯（Savills） (16)一、企业基本概况 (16)二、企业经营情况 (17)三、业务发展分析 (17)四、区域市场分析 (17)五、竞争优势分析 (18)六、在华发展布局 (18)第一节戴德梁行（DTZ）一、企业基本概况戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。
公司遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。
公司在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。
戴德梁行是全球龙头的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。
二、企业经营情况图表- 1：2014-2017年1-9月戴德梁行（DTZ）财务状况分析数据来源：企业上报财务数据三、业务发展分析戴德梁行的服务，涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务，透过综合的服务平台，满足不同客户的房地产需要。
仲量联行第一太平戴维斯戴德梁产品分析
产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。
提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。
⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。
按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。
该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。
此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。
主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。
该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。
上海某房地产市场分析报告
上海某房地产市场分析报告一、引言这份报告旨在对上海某房地产市场进行深入分析。
通过收集和整理相关数据，我们将对该市场的现状和未来发展进行评估，并提出具体的建议和预测。
二、市场概况2.1 市场规模上海是中国最大的城市之一，也是全球经济中心之一。
因此，房地产市场在上海非常活跃。
根据最新数据，上海某房地产市场总价值达到数千亿元人民币。
2.2 市场特点上海某房地产市场的特点主要体现在以下几个方面：1.高价格：由于上海地区的土地稀缺和市场需求旺盛，房地产价格居高不下。
2.供需紧张：房源供应相对有限，而购房需求一直稳步增长，导致供需紧张。
3.楼市调控政策：政府出台了一系列楼市调控政策，以遏制房价过快增长和防范风险。
三、市场分析3.1 市场趋势经过对市场数据的分析，我们发现上海某房地产市场存在以下趋势：1.房价稳步上涨：尽管政府实施了楼市调控措施，但由于供需矛盾未能得到有效缓解，房价仍然保持稳步上涨。
2.地产企业竞争激烈：在市场需求旺盛的情况下，各地产开发商争相推出新的楼盘，竞争日趋激烈。
3.二手房交易增加：随着新房资源的紧张，二手房市场逐渐兴起，成交量不断增加。
3.2 市场机会和挑战在分析市场趋势的基础上，我们可以看出上海某房地产市场存在以下机会和挑战：3.2.1 市场机会1.投资潜力：上海作为全球经济中心之一，吸引了大量国内外投资者的目光，房地产市场仍然具有较高的投资潜力。
2.租赁需求：上海作为一个繁华的大城市，吸引了大量外来人口和年轻人前来求职，租赁需求较为旺盛，为租赁市场提供了机会。
3.2.2 市场挑战1.政策风险：政府出台的楼市调控政策可能对市场产生不利影响，投资者需要密切关注政策动向。
2.市场波动风险：房地产市场存在周期性波动，投资者需要注意市场风险，并制定风险控制策略。
四、市场预测基于对市场趋势和机会挑战的分析，我们对上海某房地产市场未来的发展进行以下预测：1.房价将继续稳步上涨，但增速可能放缓，政府楼市调控政策的作用逐渐显现。
上海房地产市场回顾及展望
虽然 上 海 甲级 写 字 楼 市 场需 求 持 续 较 之 上一 年 同 期 已有 明显 下 降 ， 主 要 是 这 增 物 业所 致 。随着 浦 西 市 中心 供 应 量 的稀 转 移 至 浦东 陆 家 嘴 以及 浦 西 Ｃ Ｄ周 边 办 Ｂ
２０ Ｓ ＮＧＨＡＩ ＨＡ ＆ＨＯＮＧ Ｋ ＯＮＧ Ｅ ＣＯＮ ＯＭＹ Ｆ Ｂ Ｅ ＲＵＡ Ｙ／０ ７ Ｒ ２０
２ ０ 年诸 如 保 险业 、银 行业 等 领 域 的专 业 服 务 型公 司 ， ０６ 对 甲级 写 字楼 项 目的强 劲 需 求 依 旧不 减 。一 些外 资 商 业 银行 ，国 内 的一 些保 险 公 司 、银 行 ，以及 一些 前 两 年还 在 犹 豫 之 中 ， 但
资料来源 ：戴德 梁行 投资部
物 中心 、上 海 银 行 大厦 、恒 隆广 场 二 期 等 万平 方 米 的供 应 ， 比较 ２ ０ 年 约 ４ 万 平 ０５ ５ 年度 的新 增 供 应量 较低 ， 占 １ ９ — ０ ５ ７ ２ ０ ９
７ ．％。 而 在市 中心 ， 了缓 解 人 员 扩张 ３３ 然 为
的局 面 ，许 多 公 司仍 苦 于 在 日益 紧张 的 市
积 的 甲级 写 字 楼 。
字楼 平 均 空 置率 更 一 度 达 到 了 １ 年 来 的 最低 水 平 ３ ０ ％，进 而 助
推 了租 金 继续 上 涨 的 趋势 ；一 些谙 知 行 情 的写 字 楼 业 主 ，也 纷 纷 借势 调 高 出租 物 业 的租 金 报 价 。 受 益于 跨 国公 司尤 其 是服 务 型 企 业 的不 断 扩 张 ， ０ ６ 度 ２０ 年
目前 ，上 海 甲级 写 字 楼 市 场 正 在经
市 场供 应 的 重 心逐 渐 从浦 西 转 向浦 东 ，使 楼 供应 量 趋 于平 衡 。预计 这 场 演 变将 会 在
戴德梁行-中国商业地产大宗交易市场报告2016-2017
2016 20 201
2015 年 翻 了 一 倍。 其 中， 在 上 海 的 投 京，深圳，广州的投资也均有显著增长。 上海活跃的市场一方面得益于其较多
资占到 2016 年全年总额的一半；在北 可售资产，另一方面在全国收益率不断
有几单较大的资产包收购，譬如大悦城 市投资总额的七成以上。尽管全国范围 而有所下滑，一些主要二线城市仍得益 府对于城市更新的积极推动，使得位于
科技行业等的蓬勃发展也促使其对优质 内资企业对开始成为写字楼市场的主力 军。
写字楼需求的猛增。相比前两年外资企 业独当一面的情况，近两年越来越多的
近几年服务业的高速发展特别是金融业、
北京，上海，广州，深圳，长沙， 成都，重庆，大连，杭州，南京， 青岛，沈阳，天津，武汉，厦门， 西安，香港，台北
CUSHMAN & WAKEFIELD
CHAPTER
第一章
经济概览
01
/ P4 /
21 22 2 2 2
/ P9 / / P10 / / P11 / / P12 /
CHAPTER
第二章
/ P13 /Biblioteka 全国商业地产 大宗交易总览
02
/ P8 /
1 1 主要投资特点 1 2 2016 投资热点回顾 1 2017 趋势分析及展望 21 22 2 1 2
11.2%。商业市场依然延续去年趋势稳
定增长 8.2%。而鉴于前两年房企纷纷进 入写字楼市场导致该板块未来供应过剩 该领域的投资规模 （图 3）。 的问题开始显现，一些企业开始缩减对
宅投资增长最为明显，本季度同比大涨
人民币 十亿
11 年到 13 年的写字楼开发浪潮使得近 两年写字楼市场供应激增。15，16 两年 全年写字楼年平均供应量比过年 5 年的 均值上涨了 130%（图 4）。但与此同时，
戴德梁行报告
戴德梁行报告
戴德梁行报告是一份由戴德梁行（CBRE）房地产公司发布的
报告，以提供全球房地产市场研究和分析为目的。
该报告每年发布一次，涵盖了全球主要城市和区域的房地产市场趋势、投资机会和前景展望。
戴德梁行报告主要包括以下内容：
1. 全球房地产市场概况：介绍全球房地产市场的整体发展趋势和预测，包括办公楼、住宅、商业地产等各个领域。
2. 主要城市和区域研究：对全球主要城市和区域进行深入的研究和分析，包括租金水平、供需关系、投资机会等方面的内容。
3. 投资市场动态：分析全球房地产投资市场的最新动态，包括投资趋势、投资者偏好和投资机会等方面。
4. 行业前沿趋势：提供房地产行业的最新趋势和发展动态，包括技术创新、可持续发展等方面的内容。
戴德梁行报告是全球房地产行业从业者、投资者以及研究人士的重要参考资料，对于了解全球房地产市场的发展和潜在机会具有很高的价值。
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-其他房地产业资质增值税一般纳税人产品服务接下列业务：房地产评估、土地评估（不含限1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
2024年上海商业地产市场调查报告
2024年上海商业地产市场调查报告一、市场概况上海商业地产市场是中国最具活力和发展潜力的市场之一。
随着经济的发展和城市人口的增长，商业地产市场快速扩大并吸引了大量的投资者和企业。
本文将对上海商业地产市场进行全面调查和分析。
二、市场规模根据调查结果显示，上海商业地产市场规模庞大。
截至目前，上海共有XXX个商业地产项目，其中包括商业广场、购物中心、百货公司等。
市场总面积达到XXXX万平方米，年租金收入超过XXXX万元。
三、市场发展趋势1.区域发展差异化：上海的商业地产市场呈现出区域发展差异化的趋势。
市中心地段的商业地产更受欢迎，租金相对较高；而远离市中心地段的地区，由于交通不便和消费需求较低，商业地产发展相对滞后。
2.消费结构升级：随着经济发展，上海消费结构也在不断升级。
消费者对品质、服务和体验的要求越来越高，这对商业地产提出了更高的要求。
商业地产市场正朝着个性化、多元化和高品质发展的方向前进。
3.电子商务的冲击：随着电子商务的兴起，传统商业地产面临着巨大的挑战。
线上购物的便利和价格的竞争使得实体商业地产不得不适应新的环境。
因此，商业地产市场正积极转型，加强线上线下融合，并提供更多的综合服务。
四、市场竞争状况上海商业地产市场竞争激烈。
市中心地段，由于地段优势和较高的租金回报率，吸引了大量的商业地产开发商。
此外，国内外知名品牌也纷纷进入上海市场，增加了市场的竞争压力。
五、投资前景上海商业地产市场的投资前景广阔。
随着中国经济的稳定增长和消费需求的提升，商业地产市场仍然是一个非常有吸引力的投资领域。
政府的支持政策和城市基础设施的不断改善也增加了市场的可持续发展性。
六、风险与挑战尽管上海商业地产市场前景广阔，但也存在一些风险与挑战。
经济的不确定性、政策调整和竞争激烈等因素都可能对市场造成影响。
因此，投资者需要根据市场情况做出明智的决策，并采取相应的风险控制措施。
结论综上所述，上海商业地产市场是一个充满机遇和挑战的市场。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
经济回顾上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康稳定的发展势头至今年一月份本市的国内生产总值增长率达到了10.3%合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长分别为10.2%和13.2%房地产作为支柱产业也保持了相应的健康快速发展势头市场回顾租赁市场2002年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静在租金与入住率上都没有明显的波动其中服务式公寓的租赁形式看好而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求因此服务式公寓的需求趋旺服务式公寓的平均租金由上季度的16.7美元/平方米/月攀升到了本季度的17.28美元/平方米/月同时在入住率上也有小幅上升从上季度的83%升至84%物业的平均租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度相比服务式公寓的节节攀升高档公寓在租赁市场较为沉寂物业的平均租金由上季度的12.4美元/平方米/月下滑至10.67美元/平方米/月这已是半年来的再次下滑降幅约13.9%在租金下滑的情况下入住率在这个季度上升到了82.7%租金下调入住率上升这是一个市场自我调整的结果别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同---租金略有下跌入住率积极上扬本季度别墅的平均租金为21.1美元/平方米/月较上季度的22美元/平方米/月有微微下挫入住率在一定程度上受平均租金降低的影响从上季的81.5%上升到87%销售市场1一级市场实行了招标拍卖政策土地供应市场更加透明规范2001年新增经营性土地出让面积1050万平方米比2000年增长20.2%二级市场在预售标准提高内外销并轨制度实行后2001年批准预售面积1659.2万平方米同比增长7.1%登记预售面积1831.8万平方米同比增长1研究范围扩大至起价6000元/平方米以上且均价在7000元/平方米以上的可售住宅和售价高于1500美元/平方米的可售别墅26.1%供需比达到1 1.022002年1月份登记预售面积为177.65万平方米三级市场2存量房交易过户面积达到1422.4万平方米同比增长82.7%已达到同年商品房交易过户量的64.1%这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明显市场结构正逐步趋于合理2一级市场是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者二级市场又称增量房地产市场是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售出租或转让房屋建设工程三级市场是指(1)存量房地产转让(2)存量房屋出租租赁市场供应在高档住宅市场中大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式供出售的别墅所占市场份额较少以下列表为本季的新上市楼盘其中有服务式公寓高档公寓别墅三种不同物业类型柏华丽豪华公寓西郊宾馆花园公寓伯爵山庄区域长宁长宁闵行地址长宁路833号虹桥路2065号程家桥路299弄类型服务式公寓公寓别墅楼层数323-42单元数2613421单位面积平方米/套65-180150-330280-350入伙日期02年3月02年3月02年5月销售价格(美元/平方米)只租不卖只租不卖只租不卖租赁价格(美元/平方米)1100-50003000-58004500-6000租金服务式公寓本季服务式公寓的平均租金有3%的微小涨幅表现为由于强劲的市场需求各大主要服务式公寓都相应提升了租金价格相比高档公寓服务式公寓提供更多的客户服务更高水准的物业管理加上目前合理的租金价格所以越来越受到外籍人士的喜爱尽管现时处于全球经济好转的初始阶段公司为外籍员工提供的住房待遇仍不如之前慷慨因此租金的上调也是渐进式的高档公寓高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓平均租金下降了近10%别墅本季别墅的平均租金下降了5%左右降幅在合理的波动范围内这主要是由于多数别墅租金的小幅下调导致的而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争力其租金的提升是最具说服力的入住率服务式公寓本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到84%这无疑是需求强劲的讯号可见在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况这主要是缘于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金以为他们提供高品质的生活本季度中低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长高档公寓尽管高档公寓的平均租金有所下跌但该类物业的入住率有相应上升在激烈的市场竞争中物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一别墅本季度别墅的平均入住率高达85%较上季飙升5个百分点平均租金方面与上季基本持平该入住率反映出较旺盛的市场需求资料来源戴德梁行研究部销售市场供应•新增供应量(单位万平米)高档住宅市场不仅总量放大且其所占市场份额也保持了同步的快速增长从1999年7.0%上涨为2001年的13.9%升幅将近1倍资料来源泛城研究及开发顾问1999年以前上海可售高档住宅主要以外销住宅为主由于受亚洲金融危机影响而处于开发低潮1999年后房地产市场逐渐步入有序发展状态出现了大批外资内销高档住宅进入2000年上海整体经济形势回暖房改政策深化国内开发商也开始涉足这一领域出现大批内资高档住宅代表楼盘有圣约翰名邸等当年市场新增量大幅上升较1999年涨幅达89%2001年土地实行招标拍卖加之内外销并轨政策的实行使房地产市场更趋活跃市场供应量稳步上扬形成内资外资共同发展的良好态势随着世茂滨江花园一期江临天下中凯城市之光汤臣怡园等一系列楼盘的上市推出高档住宅市场竞争更为激烈在2002年第1季度共有10个新盘推出上市面积总计42.1万平方米据经验分析住宅物业主要集中在后三季度上市2002年2季度将会有长宁区的春天花园以及徐汇区的亚都国际花园三期和虹桥乐庭二期等高档楼盘推向市场另外浦东的家化滨江苑和长宁区的园林天下也将于2季度进行软性推广预计今年高档住宅上市面积仍将突破200万平方米世茂滨江花园二期仁恒滨江花园三期绿地名人坊一期东方金门花园区域浦东浦东黄浦长宁地址潍坊西路1号浦城路111号中华路492号定西路718号建筑面积(万平方米)10.25.864.8栋数1243楼层数4818321830单元数430300400400单位面积平方米85-900180-200110-16087-140入伙日期2003.122003.52003.82003.7销售价格元/平方米13000~1900012000-240007300-10000均价8800资料来源泛城研究及开发顾问•区域分布特征全市高档住宅供应量相对集中从1999年至今各区域高档住宅累计供应量来看主要集中在浦东徐汇和长宁三个区域占到全市高档住宅累计总量的67%资料来源泛城研究及开发顾问2002年1季度的新盘主要集中在浦东和徐汇两区长宁和黄浦也有一定供应量受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响预计未来高档住宅的开发将主要集中在黄浦静安长宁卢湾等改造力度较大的区域而沿江沿河等具独特景观资源的区域例如黄浦江两岸北外滩等区域也将成为豪宅的主要集中区与只租不卖的高档别墅比可售高档别墅仍占少数本季度几乎未见有新高档别墅进入市场价格资料来源泛城研究及开发顾问从1999~2001年当年新推物业均价来看1999年均价为8705元/平方米2000年均价为8691元/平方米与1999年相比基本持平而2001年均价则上升为9259元/平方米较2000年涨幅为6.5%从价格分布结构来看均价7000-10000元/平方米的物业供应占高档住宅市场主流但其比例逐年减少均价在15000元/平方米以上的高档住宅比例在2000年有较大幅度上升于2001年这个比例稳定在11%左右资料来源泛城研究及开发顾问布结(199元米%元/平方米2002年1季度均价在15000元/平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长究其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上扬比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价上升为11470元/平方米从未来潜在供应地块并结合世茂滨江中凯城市之光仁恒滨江瑞虹新城等现有大规模高档楼盘的后续推量来看未来均价7000~10000元/平方米的物业仍将是主流供应产品但15000元/平方米以上的物业推量有一定增长未来高档住宅市场竞争将相当激烈高档别墅的售价较上个季度的2076美元/平方米下降了5%别墅物业的供需关系没有发生大的变化需求由于近期银行连续降低贷款利息居民人均可支配收入不断上升中国成功加入世界贸易组织和上海申博概念兴起等诸多利好因素对楼市起到了良好的促进作用根据本行3年40000余份需求调研问卷的跟踪研究发现购房群体的承付能力中高于65万元以上部分增长非常明显2001年愿意购买65万元以上中高档物业的比例达到16.51%较2000年上升了8.7%这部分购房消费群体比例上升非常明显但是在这部分群体中绝大多数仍集中在66-75万元之间占到了承付能力在65万元以上部分的42.28%其次为76-85万元占到25.15%而承付能力大于100万元以上的则仅为6.44%说明这部分位于消费金字塔顶端客户的容量仍比较有限200019992001由于新上市的高档别墅较少所以本季度的高档别墅得到较大消化平均销售率达到了88%基础设施十五期间上海试点建设城镇安亭松江朱家角高桥浦江等的相继启动带动了上海进入城市郊区化的进程展望十五期间的房地产投资总量将达到2800亿左右存量房交易量将与新建商品房交易量持平形成三类市场联动的良好局面房地产市场初步成熟预计到十五期末房地产业占GDP的比例将不低于10%市场展望租赁市场¾服务式公寓和别墅整体表现突出仍将保持较高的入住率¾服务式公寓和只租不售的别墅将是租赁市场主流凭借其整体的经营模式高水准的物业管理将会吸引到更多的外籍人士的入住销售市场¾新增高档别墅的减少的趋势维持与上季类似越来越多的发展商已经开始关注起该市场可能会在将来出现某些举措¾尽管2001年911事件造成了新加坡台湾及香港等地的经济萧条但上海房产市场仍呈现了良好的发展态势一直稳步上升¾2002年影响楼市的利好消息接踵而至浦江两岸综合开发实质性启动外滩一体化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动中央银行再度降低存贷款利率货币化分房由政策研究阶段转入加速推进阶段住房拆迁安置补贴新规定出台以及房地产交易手续费改按面积收费而大幅降低等这些动作与举措为2002年上海楼市持续走好奠定了基调。