物业管理法律风险防范

物业管理法律知识及物业管理常见

纠纷防范

第一部分我国城市物业管理的立法经过

一、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律文件中，1994 年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件。

二、立法衔接问题。

第二部分、《物权法》与物业服务企业联系最紧密的几个内容

一、物权的设立变更转让。

二、物权的保护。

三、建筑物区分所有权。

1、对专有部分的所有权。

2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。

3、对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

四、相邻关系。

五、共有

六、占有

第三部分物业管理服务纠纷

一、拖欠物业服务费引发的纠纷

1、因物业公司的服务瑕疵业主不缴纳物业费

2、以物业服务收费不合理为由拒交纳物业费

3、买房未入住拒交物业管理费

4、以房屋存在质量问题拒缴物业服务费。

5、业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷

6、以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的

7、个别楼盘业主长期不交纳物业服务费

二、业主财物被盗等损失赔偿纠纷

三、业主或受害人要求物业公司赔偿因其未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。

四、房屋装修中引发的纠纷案

1、住宅改商业用房纠纷案

2、业主违规装修，物业公司强行拆除,仲裁判赔600元

3、违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷

五、物业维修问题而引发的物业纠纷

1、因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

2、物业对业主自有部位的维修费用,应由业主承担

3、维修共用设施需要出入顶层业主专有部位,业主不配合引发的物业纠纷

六、保安致人损害的物业纠纷

七、小区共用设施伤人赔偿纠纷

八、楼房坠落物致人损害的物业纠纷

九、物业服务中的消防管理法律责任

十、在物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷

十一、物业公司能否干预业主的自救行为

第四部分物业合同管理中常见的风险主要存在的问题：一、合同签订前的准备工作做得不够

二、合同签订履行监控制度不完善

三、违反法律法规签订无效合同

四、企业规章制度不完善，合同签订权限不明

五、合同管理的法律意识不强，对应当重视的诉讼证据重视程度不高

第五部分《消费者权益保护法》对物业管理的影响