开放式街区物业项目2017年年终总结最新参考借鉴版

上海××产业园区

2017年度物业服务工作报告

前言

2017年末，我们接连收到××馆的锦旗、××馆的表扬信、××南馆的锦旗。看着这些红彤彤的锦旗和诚挚的信函，我们全体物业人感慨万分，12个月的时间，我们从租户的疑惑、抱怨、牢骚到今天的信任、感谢、表扬，180度的回转，是我们员工任劳任怨、付出一片诚恳的回报，是我们员工精益求精、不厌其烦的写照。世上无难事，只怕有心人，我们带着些许懵懂来到××产业园区，今天我们对××产业园区倾情奉献。一年的历程、证明了只要肯登攀，再高的山峰也一定能征服，在此我们也要感谢商务公司上上下下对我们工作的大力支持、关怀和指导。

工作总结

1.工程管理

工程管理方面我们主要做了三方面的工作：

（1）厘清家产、编制计划、全面覆盖；

（2）认清设备、搞懂原理、制定手册；

（3）服务前倾、突出重点、攻克难点。

1.1厘清家产、搞懂原理、指定手册；

刚到××产业园区，我们即开始着手编写《2017版设备台帐》。我们以前任物业留下的设备清单为基础，2016年1-12月对现场设备进行排摸，2017年的春节后，我们的第一版××产业园区设备台帐出炉，虽然它还只是得雏形，但是它的诞生意味着××产业园区的设备设施管理的新纪元。是设备设施有序管理的新起点。

根据设备台帐，我们编制了全年的设备运行维护计划，做到了全方面覆盖。我们的台帐包含重大维修记录，哪个水箱何时进行了清洗，下次是什么时候；哪台水泵何时进行过保养或维修，一一记录在案。它既是台帐，又是设备全生命周期的记录。

随着各个场馆的出租和装修，各个场馆的设备发生了变化，我们适时对台帐进行调整。到2017年末，又形成了2017版的台帐，它记录了设备设施年内的变化。给我们编制2018年的维保计划提供了依据。（详见附件）

1.2认清设备、搞懂原理、制定手册；

1.2.1非通用设备

××产业园区由各个国家的建筑案例组成，融合各国设计师的先进理念，各国设计师引用了各个国家的设备。又由于赶工期，每栋建筑不同程度存在一些缺陷。我们花费了大量的人力与物力，对场馆的设备设施和系统进行排摸，认清设备的特点、搞懂原理、并且根据不同的设备制定操作手册。

例如××馆，它是一栋被动式建筑，节能设计独树一帜，楼内的空调源有江水源和地源热泵，设备有中央送排风系统、风机盘管、毛细管土芯层、地送风等，冷热控制和空气质量的控制相互牵制，公司的空调技师常年驻场，化了很大的精力，编制了××馆空调BA操作手册、5F风机操作手册和地源热泵操作手册。这些操作手册图文并茂，简单易懂，对指导员工准确操作设备，起了很好的指导作用。

迄今我们已经编制的操作指导文件有：

（1）××馆BA系统操作流程；

（2）××馆地源热泵机组主机操作指南；

（3）××馆地源热泵作业程序指南；

（4）××馆空调、通风系统使用说明；

（5）××馆一体化污水提升泵操作说明（2.0）；

（6） B3-8馆活动作业程序；

（7）水景公园植物塘循环水操作说明；

（8）××馆空调BA操作流程；

（9）液压升降机安全操作规程；

（10）××馆净水操作说明。

1.2.2电力系统排摸

清楚电能的来龙去脉是安全生产的头等大事，我们进场以后不久，就派电工技师认真排摸供配电来龙去脉，重新制作了10KV变电站及各场馆配电标示图。纠正了以前错误的或缺漏的标识，随着新场馆的调整和落成，我们继续完善了配电标识。

目前由闵电负责××产业园区园区供配电高压侧（10KV及以上）的管理。我们负责低压侧（400V）的管理。这样的分工存在一些弊端，10KV变电站内高压侧只有变压器等少量设备，大部分是低压设备，但是的机房钥匙掌握在闵电手中，我们对配电间巡视、保养、维修都要等闵电的人到场开门，浪费时间且极不方便，一个机房两家单位管理，责任分不清，也不利于变电站的安全管理。建议街区1#、街区2#、展馆1#、展馆2#、展馆3#5个10KV变电站的高压和低压侧由××物业管理，能源中心的35KV和10KV变电站仍有闵电管理。

迄今为止我们已经完成的标示图有：

街区1#变电站一段、二段的全部标识；

展馆3#变电站一段、二段的全部标识；

展馆2#变电站一段、二段的全部标识；

××馆主配电间供配电标识；

××馆主配电间供配电标识；

××馆主配电间供配电标识；

行政楼主配电间供配电标识；

水景公园水泵房供配电标识；

××馆主配电间供配电标识；

C1馆消防泵房供配电标识；

A3馆消防泵房供配电标识；

××馆主配电间供配电标识；

××馆主配电间供配电标识；

××馆全楼供配电标识；

××南馆全楼供配电系统标识；

××馆北馆全楼供配电系统标识；

××馆主配电间供配电标识；

××馆主配电间供配电标识。

1.3服务前倾、突出重点、攻克难点。

各个运行场馆中，由于一些历史原因，××馆、××馆长期以来是故障多、投诉多的场馆，为了彻底解决租户的问题和困难，我们调整思路，派了了两位工程技术人员，将工程服务前倾，重点保障××馆、××馆等问题较多的场馆。当场能解决的问题，两位当场解决，需要其他人员支持的，把情况带回来，工程部调集人员进行支持。由于现场经常有工程人员，对于场馆各种久未解决的问题，有时间进行长期观察、分析研究，结合工程部各位专业人士的支撑，使得一些久

拖未决的问题终于找到原因，大部分得到彻底解决。有许多租户装修产生的问题，在查明根源之前，租户一味错怪业主，一旦查明原因，明确了责任，消除了误解。

由于租户的诉求得到完美的解决或合理的解释，租户的投诉少了，相互的理解和信任多了，工作开展顺了，我们的服务费收得快了。

工程部大量的工作不一一列举。附表一是工程部2017年36项工程实例记录。

2.二次装修管理得到加强

2.1加强专业管理

我们从一开始就非常重视二次装修的管理，委派两名骨干负责二装工作，其中一名工程师。随着甲方成功招商，入驻的企业越多，二装的任务也越重，我们发现原先两位同志有些力不从心，随即通过公司支持，从其他项目调一位二装管理经验丰富的同志和一位建筑专业工程师加强二装管理。2017年先后有7个项目，上万平方米进行装修。除了两名专职工程人员，我们工程部各专业技术人员全力支持，给租户把关，找到许多装修中的问题，帮助租户解决了许多隐患。2.2加强安全管理

二次装修管理工作也是安全工作的重要抓手，管理处结合××产业园区二次装修的施工特点，健全完善了园区二次装修施工管理制度。

2017年我们配合完成了××馆、××馆南北馆、××馆馆、B1馆一层二层和××馆等七家单位。除此以外还完成了对××馆、××馆南北馆、行政楼、××馆、B3-2馆、××馆、C1馆、能源中心、××馆、B1馆和水景公园等单位的房屋外墙翻新、渗漏维修和××公司空调管改造等工程项目的监管。对施工中被查出的不安全行为和问题我们及时进行沟通和协商，还按制度据实开具安全整改单，督促施工单位进行整改。本年度共签发安全整改单共21张，其中××馆10张、××馆北馆4张、××馆南馆4张、C1二层1张、C1一层1张、××馆1张，各种安全备忘录共8份。确保了二次装修管理的安全、有序。截止目前，本